楊行

紀(jì)實(shí)：樓盤熱銷

10月19日，位于水產(chǎn)路的新盤綠地海域笙暉全新開(kāi)盤，盡管事前未做大規(guī)模宣傳，但綠地集團(tuán)的品牌號(hào)召力和海域笙暉積累的人氣，足以保證當(dāng)天開(kāi)盤會(huì)場(chǎng)門庭若市，開(kāi)發(fā)商特意將開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)放在了離樓盤幾里地外的上海市婚禮中心，能容納1000人的大廳中幾乎座無(wú)虛席。開(kāi)盤當(dāng)天推出的6號(hào)樓、7號(hào)樓共252套房源，主打小戶型。81平方米的正二房，成交總價(jià)164萬(wàn)元起；93平方米正三房，成交總價(jià)191萬(wàn)元起。從下午2點(diǎn)30分正式入場(chǎng)開(kāi)始，到5點(diǎn)多時(shí)，所有252套房源已經(jīng)被搶購(gòu)一空，銷售總額逾5億。

緊隨其后，招商海德名門于10月27日開(kāi)盤，公寓房源為2棟16和18層高層，戶型面積為85平方米2房、128平方米3房。另有60戶5層花園洋房，面積104-155平方米左右，1梯2戶，1層、2層均帶地下室，每戶帶露臺(tái)，且基本上全部朝南，總價(jià)300-400萬(wàn)元/套。聯(lián)排別墅戶型為140-150平方米聯(lián)排別墅及180-190平方米類獨(dú)棟別墅，總價(jià)500-700萬(wàn)元/套。開(kāi)盤勁銷9成之后，樓盤再加推40套限量房源。12月1日加推一批房源，價(jià)格沒(méi)有做大的調(diào)整，開(kāi)盤一小時(shí)熱銷百余套。

交通配套不能兩全

整個(gè)楊行區(qū)域樓盤就生活設(shè)施來(lái)講可以用一句話來(lái)概括：有交通的沒(méi)配套，有配套的沒(méi)交通。招商海德名門、遠(yuǎn)洋香奈、萬(wàn)業(yè)紫辰苑這三個(gè)樓盤都位于1號(hào)線富錦路站附近，除了萬(wàn)業(yè)紫辰苑離地鐵較遠(yuǎn)以外，另外兩個(gè)樓盤交通都不成問(wèn)題，但在周邊走一圈，印象最深的還是1號(hào)線旁邊的小攤頭，目前附近除了這些以外，步行十分鐘范圍內(nèi)還真找不到什么集中、大型的生活配套；楊泰路友誼路口的麗都廣場(chǎng)或往南的楊泰路一條街路邊商業(yè)，商家比較單一，輻射范圍較小，最靠譜的還是要

數(shù)楊鑫路上的北上海商業(yè)廣場(chǎng)。再遠(yuǎn)一點(diǎn)，東面牡丹江路商圈或者6、7站地鐵以外的寶山萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，都離樓盤很遠(yuǎn)，周末去消費(fèi)還行，對(duì)于日常生活來(lái)說(shuō)并不方便。

綠地海域笙輝能夠“日光”除了品牌自身的號(hào)召力以外，在生活配套方面算是基本齊全，水產(chǎn)路上有泰富商業(yè)廣場(chǎng)、沃爾瑪、楊泰路商業(yè)街；楊泰小學(xué)、華東師范大學(xué)附屬楊行中學(xué)，都集中在楊泰路萬(wàn)科老社區(qū)那一片。雖然配套占盡優(yōu)勢(shì)，但該片區(qū)離地鐵1號(hào)線稍遠(yuǎn)，需要坐寶山1路公交車接駁。

價(jià)格小漲后仍具吸引力

楊行地區(qū)供應(yīng)量從去年下半年集中發(fā)力，去年十月首先開(kāi)盤的遠(yuǎn)洋香奈以17500的價(jià)格成功打開(kāi)市場(chǎng)，將市區(qū)不少客戶群吸引到此地，這個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)商拿地樓板價(jià)12577元，在去年上半年的寒春里，開(kāi)售定價(jià)17000元/平方米，算是貼著成本咬牙在賣。之后隨著一波一波的漲價(jià)-消化--漲價(jià)--消化，到今年的10月份，遠(yuǎn)洋香奈的價(jià)格已經(jīng)漲至21000元/平方米。還好上升到21000元左右之后就基本穩(wěn)住，沒(méi)有進(jìn)行大幅調(diào)整了。

招商海德最新一批房源開(kāi)盤對(duì)外宣傳售價(jià)15800元/平方米起，均價(jià)19000元/平方米。跟去年12800元/平方米起，均價(jià)15000元/平方米相比，價(jià)格也有所上漲，但幅度沒(méi)有遠(yuǎn)洋香奈大，一方面招商的土地不是近些年拍的，地價(jià)比較低；另一方面，招商后續(xù)供應(yīng)量很大，需要為以后產(chǎn)品消化預(yù)留一定空間。

綠地海域笙輝比以上兩個(gè)樓盤更貼近外環(huán)，從去年拿地之初眾人對(duì)其價(jià)格就有著較高的預(yù)期，其11302元/平方米的樓板價(jià)，幾乎接近于當(dāng)時(shí)在售的春江美廬的售價(jià)，今年開(kāi)盤價(jià)格果不其然地創(chuàng)造板塊內(nèi)的最高紀(jì)錄。

變化：麥當(dāng)勞來(lái)了，購(gòu)物中心改建

楊行地區(qū)供應(yīng)在原來(lái)由萬(wàn)業(yè)紫辰苑的公寓和招商海德的別墅撐著的情況下，人氣缺乏造成附近的商業(yè)配套沒(méi)有形成一定的氣候，最明顯的就是富錦路地鐵站旁邊的“招商海德坊”商業(yè)街招商一直未見(jiàn)起色，很多店鋪長(zhǎng)時(shí)間來(lái)都屬于空置階段。這種社區(qū)商業(yè)出售給小業(yè)主的后果就是沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃也運(yùn)營(yíng)。進(jìn)入10月以來(lái)，這里有了一個(gè)顯著的變化就是——麥當(dāng)勞來(lái)了。這在附近居民和開(kāi)發(fā)商的眼里絕對(duì)算是一個(gè)值得炫耀的條件，炫耀的不是麥當(dāng)勞本身，而是這種品牌快餐入駐之前對(duì)周圍環(huán)境的嚴(yán)格考察，能夠選定這里就是對(duì)板塊的肯定。

百聯(lián)北上海購(gòu)物中心雖然一半處于歇業(yè)狀況，但也是楊行板塊數(shù)一數(shù)二的商業(yè)配套。除了普蜂蓮花和永樂(lè)家電外，路兩邊擺攤的多是在城鄉(xiāng)結(jié)合部才會(huì)出現(xiàn)的所謂“大降價(jià)、大甩賣”店鋪。所謂適者生存，該購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀正顯現(xiàn)出這個(gè)地段的消費(fèi)水平和附近居住人群的結(jié)構(gòu)。不過(guò)令人期待的是，記者最近走訪該地區(qū)發(fā)現(xiàn)該購(gòu)物中心正在重新裝修改建，記者暫時(shí)還未得知將來(lái)會(huì)是那家商業(yè)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，但這些被綠網(wǎng)包圍的建筑，即將以嶄新的面貌出現(xiàn)在大家眼前怎么說(shuō)都是一種希望。

轉(zhuǎn)折之后的發(fā)展之路

板塊發(fā)展之初，在樓盤入住率不高，區(qū)域人口密度不夠的情況下，商家不會(huì)輕易入駐，因?yàn)檎l(shuí)先進(jìn)去誰(shuí)先死；購(gòu)房者看到周邊配套的匱乏會(huì)對(duì)板塊的生活便利性失去信心，總是很難輕易下決定……這個(gè)循環(huán)需要一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

記者認(rèn)為遠(yuǎn)洋香奈的熱銷是整個(gè)板塊發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，這個(gè)地標(biāo)性的樓盤以品質(zhì)、品牌、價(jià)格、交通諸多優(yōu)勢(shì)讓大部分購(gòu)房者接受了這里，招商海德花園緊跟其后地吸引了不少改善性置業(yè)人群。各個(gè)層次的購(gòu)房者都有了，這個(gè)板塊就活了。趕上今年下半年剛性需求的持續(xù)進(jìn)場(chǎng)，還有哪里能買到20000元單價(jià)的地鐵房？多乎哉？不多也！熱銷，也就順其自然。