虹橋商務(wù)區(qū)

虹橋商務(wù)區(qū)是一個(gè)飽含爭議的區(qū)域，它的規(guī)模之大、規(guī)劃級別之高、地位之重要，在上海不計(jì)其數(shù)的城市規(guī)劃中顯得尤為特殊。今年虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)唯一的含有住宅的項(xiàng)目——萬科時(shí)一區(qū)開盤，價(jià)格達(dá)到37500元/平方米，遠(yuǎn)超一般的近郊樓盤價(jià)格，但項(xiàng)目銷售依舊火熱。2013年一年，虹橋商務(wù)區(qū)又有大量的土地出讓，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目也已經(jīng)相繼投入建設(shè)，瑞安·虹橋天地即將建成，虹橋商務(wù)區(qū)今年已經(jīng)不是空有概念，看得見的東西越來越多。但業(yè)內(nèi)外對于虹橋商務(wù)區(qū)未來競爭力的爭論，仍在繼續(xù)。

房價(jià)：是已經(jīng)透支還是潛力無限？

一個(gè)區(qū)域在房地產(chǎn)市場上的表現(xiàn)如何，最直觀的反映就是房價(jià)。如果房價(jià)持續(xù)上漲，無疑表明著購房對于這一區(qū)域的認(rèn)可度的提高。因此，很多購房者更愿意去選擇那些價(jià)格不斷在上漲且未來能夠有潛力繼續(xù)上漲的區(qū)域。然而，購房者在虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)卻找不到一個(gè)過去的價(jià)格參照。虹橋商務(wù)區(qū)是一個(gè)幾乎在完全荒蕪的地方規(guī)劃建設(shè)起來的商務(wù)區(qū)，其核心區(qū)4.7平方公里的面積內(nèi)，目前在售的住宅項(xiàng)目僅有萬科時(shí)一區(qū)這一個(gè)樓盤，其首開的價(jià)格就是37500元/平方米，這樣的價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊其他項(xiàng)目。距離虹橋商務(wù)區(qū)較近的招商·虹橋華府公寓報(bào)價(jià)為27500元/平方米。

正因萬科時(shí)一區(qū)首開價(jià)格較高，引發(fā)了人們對于虹橋商務(wù)區(qū)的房價(jià)是否已經(jīng)透支未來價(jià)值、過分炒作區(qū)域概念的討論。虹橋商務(wù)區(qū)的高房價(jià)，最主要的原因自然是高起點(diǎn)、高規(guī)格的城市規(guī)劃，從投資的角度來講，隨著商務(wù)區(qū)未來大量的商業(yè)綜合體項(xiàng)目的建成，虹橋商務(wù)區(qū)確實(shí)還有廣闊的發(fā)展空間，還有能夠推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲的動(dòng)力；而從居住角度來講，位于火車站、飛機(jī)場附近的項(xiàng)目本身就面臨著較多的抗性因素，雖然虹橋商務(wù)區(qū)擁有滬上最發(fā)達(dá)的交通資源，集高鐵、高速公路、地鐵、航空多種交通為一體，但區(qū)域的目前的商業(yè)配套還遠(yuǎn)未成形，更沒有成熟的居住氛圍。因此購房者也要從自住和投資的不同角度來看待“透支”和“潛力”。

建設(shè)：是進(jìn)度緩慢還是厚積薄發(fā)？

“大虹橋”的概念已經(jīng)提出多年，但一直以來就是“只聞其聲、不見其人”。這在西上海房地產(chǎn)如雷貫耳的三個(gè)字，能有多少現(xiàn)實(shí)的意義，很少有人能以明示，原因就在于虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)進(jìn)度較慢，令不少人失去等待的耐心。

虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)進(jìn)度緩慢已經(jīng)是無可爭議的事實(shí)，但是這個(gè)進(jìn)度緩慢是有原因的。虹橋商務(wù)區(qū)之所以進(jìn)度較慢，最主要的原因還是體量太大。如虹橋交通樞紐現(xiàn)在已經(jīng)建成， 但是1號航站樓的綜合改造工程依舊尚未完成；僅國家會(huì)展中心項(xiàng)目就有170萬平方米的建筑面積，規(guī)模超大；規(guī)劃中的23號線、17號線地鐵，更是要牽涉到諸多復(fù)雜的問題。且虹橋商務(wù)區(qū)是一個(gè)跨區(qū)域的城市規(guī)劃，虹橋商務(wù)區(qū)要協(xié)調(diào)閔行、青浦、嘉定等幾個(gè)行政區(qū)域的分工職責(zé)，這也是導(dǎo)致虹橋商務(wù)區(qū)進(jìn)程緩慢的原因之一，因此虹橋商務(wù)區(qū)在行政區(qū)劃上做出改進(jìn)也已經(jīng)被提上議程。

此外，在虹橋商務(wù)區(qū)拿地的實(shí)力開發(fā)商，他們的建設(shè)進(jìn)程并不慢。最快的“瑞安虹橋天地”即將建成，預(yù)計(jì)明年即可商業(yè)運(yùn)營；萬科時(shí)一區(qū)已經(jīng)開盤在售；協(xié)信中心、龍湖虹橋天街等項(xiàng)目也在不斷建設(shè)中。虹橋商務(wù)區(qū)本身就是一個(gè)時(shí)間跨度超長的城市規(guī)劃，建成需要十年左右，要完全成熟起來可能需要更多的時(shí)間。

未來：是城市中心還是區(qū)域核心？

虹橋商務(wù)區(qū)目前已經(jīng)具有全國、全球性交通樞紐的成熟功能，在規(guī)劃中，虹橋商務(wù)區(qū)也有這樣的定位：建成上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部和貿(mào)易機(jī)構(gòu)的匯集地，是服務(wù)長三角地區(qū)，服務(wù)長江流域，服務(wù)全國的高端商務(wù)中心。

成為上海新的城市中心是人們對于虹橋商務(wù)區(qū)普遍的期許?！斑@里，未來將會(huì)怎樣？”是龍湖·虹橋天街的廣告語，這里的地產(chǎn)開發(fā)者們都渴望虹橋商務(wù)區(qū)能成為上海，至少是浦西的新中心。擁有超過500萬平方米巨量的商業(yè)規(guī)劃，規(guī)?？氨冉ㄔO(shè)初期的陸家嘴，虹橋商務(wù)區(qū)確實(shí)有很強(qiáng)的實(shí)力來變身成為上海又一城市中心。而不可回避的現(xiàn)實(shí)是，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)幾乎是從零開始建設(shè)的商務(wù)區(qū)，配套極其缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貿(mào)然開盤存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因此長期以來商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)度較慢，后期的運(yùn)營能夠如何更是未知數(shù)。短期內(nèi)虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展可能面臨一定的陣痛期。不過隨著虹橋商務(wù)區(qū)的規(guī)劃逐漸完善，大型企業(yè)的紛紛入駐，長期而言，其發(fā)展前景依然向好。