新城昱翠灣 創(chuàng)新成長洋房引熱銷

環(huán)境較差是事實

一直以來，月浦臟亂差的工業(yè)園區(qū)形象深入人心。確實，月浦在區(qū)劃上屬于寶山產業(yè)片區(qū)內。周邊產業(yè)群主要以鋼鐵冶金延伸業(yè)、紙業(yè)、計算機周邊產品、物流業(yè)、醫(yī)藥化工、環(huán)保和機電制造等為主。身處月浦的開發(fā)商們，對樓盤所處環(huán)境較差毫不避諱，畢竟那些高聳的煙囪和突突往外冒的白煙是擋不住的。

近年來，隨著軌道交通的延伸與城市版圖的不斷擴張，一個個新興宜居城鎮(zhèn)正不斷涌現。寶山區(qū)政府也不斷調整區(qū)內的產業(yè)結構，著力發(fā)展新型產業(yè)與現代服務業(yè)，規(guī)劃建設新的居民生活區(qū)，區(qū)域房地產開發(fā)主要集中于月浦城區(qū)外圍的沈巷及盛橋地區(qū)。整個月浦由最北部的盛橋、中間的沈巷和南部的月浦城區(qū)形成“一城兩區(qū)”格局，居住區(qū)集中在蘊川路沿線。幾年前，區(qū)域內居住主要集中于月浦城區(qū)，沈巷和盛橋以較少的老公房和民房為主。隨著近幾年房產市場的不斷開發(fā)，一些新型居住區(qū)出現在沈巷和盛橋社區(qū)，而生活配套仍然集中在成熟的月浦中心鎮(zhèn)區(qū)上，沈巷做為月浦區(qū)規(guī)劃的中心區(qū)域，距離月浦城區(qū)2公里左右。這大概是大多數郊區(qū)新興板塊發(fā)展遇到的問題：成熟的片區(qū)沒有新房供應，新房集中的片區(qū)沒有生活配套，還是需要依靠老城區(qū)。

按規(guī)劃可有改善

據目前掌握的資料顯示：月浦新鎮(zhèn)的規(guī)劃中板塊內相當數量的重工業(yè)廠房，諸如：水泥廠、鋼鐵加工廠等都將搬遷或關閉。有消息稱寶鋼生產主體將轉移至湛江，并在未來6-7年內得以實現。去年5月寶鋼集團董事長徐樂江在一次論壇上表示，寶鋼將借助上海產業(yè)結構調整的契機，利用湛江鋼鐵項目和八一鋼鐵南疆項目新建的機會，遷出上海地區(qū)的部分產能；在整個十二五計劃中，板塊將建成具備各種商業(yè)中心、商場以及九年一貫制學校的現代化住宅社區(qū)，并且同現在的美蘭湖北歐新鎮(zhèn)一樣，整個月浦新鎮(zhèn)也將擁有相對統(tǒng)一的建筑風格?，F在去月浦的各大售樓處轉一圈，一個新名詞成為售樓員常掛在嘴邊的營銷用語——月浦新城。不錯，月浦地區(qū)的長遠規(guī)劃是一個英倫風格的居住小鎮(zhèn)，這和近幾年月浦地區(qū)土地市場熱鬧的情況不謀而合……

縱觀從2008年至今的地塊成交記錄，居住、商辦等地塊層出不窮，在住宅開發(fā)的腳步漸漸從市區(qū)轉向城郊的時候，月浦這塊亟待開發(fā)的處女地在開發(fā)商眼中是土地儲備的理想選擇。隨著今年城投、新城、中冶項目的陸續(xù)啟動，我們看到更多知名的開發(fā)商入駐月浦，月浦大規(guī)模的住宅建設似乎就此拉開帷幕。

交通不便要克服

交通方面，樓盤離1號線和3號線都有一定距離，業(yè)主可選擇自駕車或者坐公交車接駁。自駕車的話，項目緊鄰蘊川路，往來集卡較多，而且這條路連接南北高架，S20外環(huán)線又連接兩大機場，需要注意堵車因素。公交車出行在蘊川路上的馬涇橋站有寶山6路和寶山14路可以選擇，終點站在富錦路地鐵站旁的公交樞紐處，3站路的路程需要十幾分鐘左右。公共交通為郊區(qū)化經營線路，發(fā)車間距長。

對于新城昱翠灣來說，還有一個不太合理的問題，小區(qū)三個門，正門在月富路上，還有兩個門一個在月盛路上，一個在蘊川公路，但據說平時只開正門和月盛路上的這個門，所以從小區(qū)出去到蘊川路還得繞半圈，這樣走出去都得10分鐘了。

遠期規(guī)劃，2020年后地鐵1號線北延伸至崇明段經過月浦板塊，但這一規(guī)劃遙遙無期不說，對板塊作用也較小。

價格仍舊是洼地

雖然月浦的大環(huán)境較差這是人盡皆知的事實，但是最近新開的樓盤還是引來熱銷，原因無非是兩個字：便宜。

2011年，中冶祥騰寶月花園，中冶尚園，寶華盛世花園這些樓盤憑借板塊自身的強大消化能力以及相對親民的價格短時間內快速去化，這一年，月浦的房價從之前的9000元不到飆升到12000元/平方米。即使這樣，月浦地區(qū)仍然是寶山市場供應上的價格洼地。有數據顯示，寶山地區(qū)的指導均價在20000元/平方米左右，價格最高的共康已經達到30000元以上水平。月浦在售的幾個樓盤價格在13000-15000元/平方米之間，這個價格連奉賢鎮(zhèn)上的很多樓盤的水平都沒有達到。低總價、高性價比等標簽被安在了這些樓盤上，而恰恰是這樣的產品最受市場歡迎，于是月浦的外來人口導入量開始增大，板塊內的人氣開始聚集。

同一個板塊內，新城昱翠灣這塊地是在2012年11月28日和中冶同時拿到，而城投的那塊地（陽光美林項目）是在2008年1月24日就已經取得，樓板價1934元/平方米。時隔5年，它要與后來中冶以3750元、新城以3518元的價格拿到的地塊競分市場，所以也不難理解陽光美林的價格比新城要低了。

空白的開墾

如果查看新城昱翠灣地塊的四至范圍，會有點讓你摸不著頭腦，不僅月富路和月盛路這兩條規(guī)劃路在地圖上找不到，還有月巷路這條本來應該是南北走向的路，從四至范圍描述里看成了東西走向，記者到現場看過沙盤才知道，月巷路即是川巷路的延伸，原本的路在這里拐了個彎。

新城的昱翠灣容積率跟其他三個新盤一樣都是1.4，全部做了多層洋房，把房子蓋矮了，將住戶減少了。值得一提的是，在該盤定位之初，不止一家地產策劃公司，建議新城將這塊地打造成小高層和聯排別墅的混合產品，因為這兩種產品一個熱銷，一個稀缺還可以做到高溢價，而新城地產的最終選擇是一個純粹的多層洋房，從這一點記者似乎從中看出新城欲打造板塊地標的氣魄來。目前項目周邊在售樓盤基本是以90至130平方米以上的三房為主，并且都是11層以上的小高層項目，而且本項目小面積段的供應量放在整個上海市場上也是及其稀缺的，多層帶電梯的洋房在區(qū)域內也是稀有的。

新城的地塊分兩部分，東北側為商業(yè)集貿用地，其余為住宅用地。這方面來講，新城昱翠灣不僅在交房以后能夠滿足自己業(yè)主的日常所需，還在一定程度上承擔著附近幾個樓盤的生活配套重任。新城昱翠灣整個項目住宅部分是由24幢7—8層多層電梯洋房所組成，一梯兩戶設計，約8.5萬平方米低密度高尚社區(qū)，綠化率達到40%，擁有近7萬平方米的綠海環(huán)繞。

創(chuàng)新成長型洋房

隨著在上海購房的壓力越來越大，一套入門級的二房二廳動輒上百萬，居住感舒適的改善性三房基本兩百萬甚至更高。能買一套房解決基本的居住已屬不易，更別說買三房、四房享受家庭團聚天倫之樂了。

新城昱翠灣作為新城地產在本區(qū)域首個亮相的項目，其創(chuàng)新的成長性洋房在產品上具有極大的創(chuàng)新性及生命力，除了低密度的花園洋房相比其他項目普通公寓更高一籌以外，更是打造出了極有沖擊力的76平方米三房及83平方米四房產品，讓購房者在有限的購置成本下，享受到更大的居住功能及空間。

所謂成長性蘊涵兩層寓意，一是從時間上，家庭成員生命周期的成長；二是從空間上，居住房型可以無限拓展的成長。無論你是單身貴族、兩人世界、甚至是三代同堂，N+1戶型靈動百變，可實現2房變3房，3房變4房的全家庭生命周期的多功能空間。

此外，由于每戶均設計南北陽臺、飄窗、設備平臺等，每戶的附贈面積極多，76平方米戶型附贈14.81平方米，83平方米附贈15平方米，空間的魔力變換使得房率將近100%。所以面積雖然只有80平方米左右，但戶型完全滿足三房的居住需求，其中最小臥室的面寬也有3米，客廳面寬達到3.6米，可以說是用最少的錢買到最大的空間。

景觀設計有特點

除了戶型以外該樓盤景觀設計也極具特點，設計中形成東西向中央景觀帶，同時與南北向景觀次軸、南側與東側城市綠帶，通過這樣的景觀環(huán)境設計聯系各個組團，為住戶營造一個優(yōu)美、親和、生態(tài)的住區(qū)景觀。同時注意了景觀的分級處理，有中心開闊視野的中心景觀空間，也有清新宜人的綠化帶，更有富有情趣的小區(qū)組團綠地，作為日常鄰里交往，溝通的場所。

盡量增加綠化面積，并以環(huán)繞步行道，景觀綠帶，組團庭院綠化，宅前綠地構成由公共到私密的景觀系統(tǒng)，達到人工與自然和諧共融的風景，營造住區(qū)可識別的個性特征。小區(qū)綠化清新氣派，曲徑通幽，結合草坪，曲曲折折的小徑蜿蜒而過，穿插其間，點綴以古樹、灌木、花卉、增添了中心綠化的活力與生機。地塊的綠化主要以綠地為主，其中結合設有少量的硬地廣場以便于居民活動，居民健身，小孩游戲，老人休息設施也都置于綠地之中。在適當地方種植一些高大的喬木以形成樹蔭。

編后

板塊與樓盤共繁榮

月浦這三個新盤的鼎立之勢是會給月浦帶來顛覆性改變還是只是剛需置業(yè)的不得已之選，從根本上來說還是決定于外圍環(huán)境。規(guī)劃無疑讓板塊的發(fā)展前景大好，但從規(guī)劃到實現，依然要有很長的路要走，市場的熱鬧只能是月浦萬里長征的第一步，究竟何時這些規(guī)劃藍圖能夠實現并真正服務老百姓，讓更多外區(qū)買房人對月浦改觀，我們會和您一起拭目以待。