七寶生態(tài)商務(wù)區(qū) 破局突圍的核心競爭力——文化

清晰的定位

七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)位于虹橋綜合交通樞紐東南角，總用地1888.35畝，由中心商務(wù)區(qū)及閔行文化公園兩大板塊組成。商務(wù)區(qū)在空間布局上形成四條軸線：南北活力綠色主軸、吳中路寬輻綠化軸、中央景觀軸以及新龍路林蔭大道。公園的空間布局為大綠地、大樹林、大湖泊。

以南北向縱貫商務(wù)區(qū)的新鎮(zhèn)路為界，以西是七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，東至規(guī)劃新鎮(zhèn)路，南至漕寶路，西至橫瀝港，北至吳中路，占地615.75畝。商務(wù)區(qū)共9個規(guī)劃地塊，可出讓凈地384.60畝，地上建筑面積82.48萬平方米。以東主要是閔行文化公園，公園東至外環(huán)線，南至漕寶路，西至新鎮(zhèn)路，北至航南路，總用地1272.60畝。地上建筑面積5萬平方米，主要用于文化項目。

據(jù)我們了解，七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)以“文化”、“生態(tài)”、“國際”為主要功能定位，商務(wù)區(qū)將以文化地景、商務(wù)社區(qū)、低碳標(biāo)準(zhǔn)為三大理念，打造成為以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的國際化生態(tài)商務(wù)園區(qū)；而閔行文化公園則會以文化、公益為主題，在強調(diào)生態(tài)綠地功能的同時，兼顧歷史文化底蘊和現(xiàn)代城市風(fēng)貌。

不管是商務(wù)區(qū)還是公園，文化都是主打，定位十分清晰。至于生態(tài)和國際，就沒有什么稀奇之處了，上海已經(jīng)有太多地方說自己國際化，至于生態(tài)的概念，七寶也沒什么優(yōu)勢。不過，上海的各大小商務(wù)區(qū)商圈，甚至極端點說，整個上海在面對文化一詞時，或多或少都是缺乏一些底氣的。但七寶底氣十足，因其千年的厚重歷史文化傳承。

厚重積淀的雙向利用

七寶歷史綿延千年，最早可上溯到東漢末年的名將丁原在這里興建丁家莊。不過人們更熟知的可能是晉代著名文學(xué)家“云間二陸”陸機、陸云——三國名門陸遜之后，其后人三移家祠陸寶庵至此，將近600年后五代十國的吳越王錢镠巡游駐庵，賜經(jīng)命名，簽下著名的澶淵之盟的宋真宗賜額“七寶教寺”，直接產(chǎn)生了七寶的地名。七寶本地也是孕育出了一大批文化名人：明代大畫家金鉉父子、大儒徐三重、詩人呂克孝……此外與七寶有著或多或少的因緣的還有趙孟頫、楊維楨、林則徐，都是中國歷史上如雷貫耳的名字。

七寶地處交通要道，經(jīng)濟發(fā)達、商貿(mào)繁榮，一時間商賈駢集，文儒輩出，七寶教寺的香火繁茂。元末明初七寶鎮(zhèn)已經(jīng)發(fā)展到一定的規(guī)模，明清兩代是七寶的鼎盛期，在整個吳地影響甚大。因此也留存下了眾多引人入勝的文物名勝：

與此同時，七寶鎮(zhèn)按照“傳承優(yōu)秀歷史文化遺產(chǎn)，保護修復(fù)街內(nèi)舊有建筑物，再現(xiàn)老街獨特人文景觀和個性”的原則，對七寶老街進行了修復(fù)改造。以及由此形成的占地86畝的七寶古鎮(zhèn)。形成了以原汁原味的、老字號及土特產(chǎn)聚集其中的、被稱作“中國古代城鎮(zhèn)規(guī)劃史活化石”明清老街為軸，以蒲匯塘橋、鐘樓、碑廊、牌樓以及易地重建的七寶教寺、七寶塔為配套的28畝七寶古鎮(zhèn)，江南水鄉(xiāng)旅游勝地。

挖掘歷史資源，保護七寶古鎮(zhèn)，使之成為繼周莊、西塘、朱家角之后，上海人出行水鄉(xiāng)的又一選擇，是對其歷史文化沉淀發(fā)揮作用的一種方式。而另一種方式，就是如前面所說，將七寶的文化基因植入到七寶商務(wù)區(qū)，使其能夠在上海以及周邊眾多商務(wù)區(qū)的包圍之下突圍的關(guān)鍵性因素。

如果說地理位置上緊鄰七寶老街是為商務(wù)區(qū)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了硬環(huán)境，那么閔行區(qū)對總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、商貿(mào)旅游、對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、國際醫(yī)療和國際教育產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的相關(guān)扶持政策則是其突圍的軟環(huán)境。

商務(wù)區(qū)的規(guī)劃明確顯示，其將會打造成以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，重點引進二類目標(biāo)企業(yè)：一是文化創(chuàng)意類企業(yè)。主要來自新聞服務(wù)、出版發(fā)行和版權(quán)服務(wù)，文化用品銷售、文化娛樂服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)文化服務(wù)五大細(xì)分產(chǎn)業(yè)；二是銷售、營運總部類企業(yè)。

據(jù)了解，目前已確定引入兩大文化傳媒產(chǎn)業(yè)項目，其中之一是文新傳媒谷項目。文新傳媒谷項目由上海文匯新民報業(yè)集團投資建設(shè)，項目位于商務(wù)區(qū)東北角地塊，占地35畝，容積率3.0，建筑體量7萬平方米。其定位為公共型、功能型、服務(wù)型的傳媒產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。另外一個是世紀(jì)出版產(chǎn)業(yè)園項目，由上海世紀(jì)出版集團投資建設(shè)，項目位于商務(wù)區(qū)西北角地塊，占地35畝，容積率3.8，建筑體量8.97萬平方米。世紀(jì)出版產(chǎn)業(yè)園項目本著開放性、包容性和創(chuàng)意性的設(shè)計理念，構(gòu)建國際性的出版產(chǎn)業(yè)的匯聚中心。

與此同時，根據(jù)“生態(tài)為主、文化為輔、與商務(wù)區(qū)功能相呼應(yīng)”的功能定位而建的閔行文化公園一期和二期也陸續(xù)在去年和今年的春天開放，其中的閔行博物館已初具形狀。閔行文化公園是上海中心城區(qū)唯一在建的大型城市公園，將分四期建設(shè)。一期占地面積約300畝，包括綠化種植12萬平方米、駁岸1900米、橋梁5座、主園路6180平方米、山體地基TC樁12萬米、廣場5000平方米，已經(jīng)初步形成“一軸、兩翼、六區(qū)”的格局?！耙惠S”指吳中路入口景觀軸，包括入口建筑、景觀長廊、綠坡廣場、大香樟、親水平臺等，是整個文化公園一期的核心景觀和交通通道?！皟梢怼敝敢跃坝^軸為基礎(chǔ)，向兩側(cè)延伸的東西兩翼，其中東側(cè)景觀突出生態(tài)特征，西側(cè)景觀體現(xiàn)時代特色?！傲鶇^(qū)”指文化公園一期的六個主要景觀區(qū)域，分別是庭院景觀區(qū)、休閑大草坪、秋果園、玉蘭園（部分）、香樟林和濕地景觀區(qū)。公園二期面積約390畝，植物配置以上海市花—白玉蘭、紅運玉蘭、杉類為主，園內(nèi)設(shè)置了市民廣場、文化長廊、兒童游戲樂園、青少年活動區(qū)、老年人才藝展示區(qū)、運動健身步道、水森林、水花園、臺地園、百花草地等景點。

矛盾的現(xiàn)實

七寶商務(wù)區(qū)所面對的現(xiàn)實壓力也是其不得不打文化這張牌的重要原因。

首先是區(qū)位。商務(wù)區(qū)位于外環(huán)與郊環(huán)之間，處于“虹橋-浦東”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展軸上；商務(wù)區(qū)距虹橋樞紐核心區(qū)僅6公里，10分鐘車程即可抵達。商務(wù)區(qū)還南鄰莘莊商務(wù)區(qū)和莘莊工業(yè)區(qū)、西鄰七莘路商圈、東鄰九星市場等，不遠(yuǎn)處其實還有個漕河涇。

一方面我們可以說其區(qū)位優(yōu)勢顯著，在享受虹橋、莘莊及其區(qū)域內(nèi)高密度的交通網(wǎng)絡(luò)時，還可以承接各類資源的輻射。另一方面，反過來這也意味著其將直接面臨大虹橋和莘莊等商務(wù)區(qū)的挑戰(zhàn)。虹橋是國家確定的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合試點區(qū)域，自是高大上；莘莊的交通樞紐地位及相應(yīng)建設(shè)進度，恐怕也是讓七寶商務(wù)區(qū)壓力倍增。用什么突圍？顯而易見，只有文化。

醇熟的商業(yè)環(huán)境一直是七寶引以為傲之處，以七莘路為主線，北部有巴黎春天、嘉茂購物廣場、華商時代廣場、3588廣場、順恒置，中部有七寶商城、匯寶廣場、光鉆，樂購，在建的萬科53號高檔商業(yè)地塊。還有中國市場第一村的九星綜合市場，以旅游商業(yè)稱雄的七寶老街。

同樣的，這又給七寶商務(wù)區(qū)提出了挑戰(zhàn)，在商業(yè)如此成熟密集的區(qū)域內(nèi)，如何找到自己存在的價值？顯而易見，只有文化。值得一提的是，在之前一次有關(guān)在七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)打造高端商業(yè)商務(wù)綜合體的會議上，提出了商務(wù)區(qū)會以發(fā)展高級寫字樓，以文化創(chuàng)意辦公及行業(yè)領(lǐng)軍的規(guī)模型總部辦公為主，會在項目方案構(gòu)思中融入七寶古鎮(zhèn)千年文化，以“龍、鳥、水、石、林”五大元素作為建筑主題，將充分運用現(xiàn)代表現(xiàn)方式展現(xiàn)中國古典和傳統(tǒng)元素。

七寶的交通不可謂不發(fā)達，漕寶路、七莘路、吳中路和外環(huán)線等交通主干道，A4、A8、A9及延安路高架，縱橫環(huán)道成網(wǎng)。同時，商務(wù)區(qū)的軌道交通便捷，區(qū)內(nèi)擁有10號線支線終點站航中路站，地鐵9號線、建設(shè)中的地鐵12號線和規(guī)劃中的地鐵5號線延長線。連接松江、上海體育場、上海南站、莘莊、紫竹科技園區(qū)的公交線路共有40余條，虹橋交通樞紐近在咫尺。

然而現(xiàn)實卻是——塵土飛揚，噪聲污染，車流洶涌，交通擁堵：嘉閔高架擁堵，九號線的擁擠，漕寶路滬松公路擁堵到絕望，滬亭北路上g50的道口堵到亭知路是家常便飯，吳中路上的車龍也不遑多讓……至少在筆者眼里，本該四通八達的交通網(wǎng)卻打成了死結(jié)，如果沒有進一步整體性升級，交通將會是制約七寶商務(wù)區(qū)乃至七寶、九亭發(fā)展前進的重要因素。

外向型經(jīng)濟為主的工業(yè)是七寶目前的支柱產(chǎn)業(yè)，在吸引了一大批中外投資者的同時，七寶還擁有一支龐大的外來勞動者隊伍。人流引進使得七寶的社區(qū)商業(yè)十分紅火，但帶來的問題就是大街小巷上乞討人員，黑車，偷手機的三教九流隨處可見，衛(wèi)生環(huán)境也很不樂觀。這樣的環(huán)境讓筆者無法與高大上的商務(wù)區(qū)聯(lián)系起來。

華潤上海萬象城

嚴(yán)格意義上來說，上海萬象城不在七寶商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，與閔行文化公園卻也只一路之隔。眾所周知，華潤萬象城是國內(nèi)高端商業(yè)綜合體的領(lǐng)軍品牌，已在深圳、杭州、沈陽、成都、南寧等多個城市布局。上海萬象城總建筑面積約53萬平方米，位于地鐵10號線紫藤路站上蓋，緊鄰吳中路和外環(huán)高架內(nèi)側(cè)，緊鄰?fù)猸h(huán)高架吳中路出口，雙向四匝道可便捷通往虹橋交通樞紐、延安高架、滬寧高速、滬蓉高速、滬杭高速等各個方向。

其對面是頂新國際的總部，東北隔路相望的是新華傳媒的地塊，據(jù)了解也將會被打造成商業(yè)項目，未來這里將是有百萬平方體量商圈，由此會引發(fā)聚集效應(yīng)；另外上海萬象城項目位置十分獨特，處于虹橋、七寶、南方商城、漕河涇的中心位置，區(qū)域內(nèi)人口集中，外籍人口較多，距虹橋綜合交通樞紐僅2千米，使得其覆蓋區(qū)域十分廣泛，擁有很好的人氣潛力。但不能忽視的是，其也將面臨來自虹橋商務(wù)區(qū)其他寫字樓及商業(yè)的競爭壓力。

最值得一提的是萬象城的商業(yè)部分，其與萬達廣場等商業(yè)綜合體不同的地方是萬象城定位更加高端，是真正意義上的頂級購物中心，集合的都是真正意義上的全球頂級奢侈品牌，除此之外，超大型IMAX影院、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰場、五星級KTV、高端超市及地鐵博物館這些特有的配置，也是上海萬象城比較吸引人的地方。上海萬象城商業(yè)部分大概有24萬平方米，體量不小，不過可惜的就是2016年才會開放，讓人等待的時間未免過長。

上海萬象城寫字樓分為兩部分，共計14萬平方米，分別為7層的甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和3層的總部寫字樓。寫字樓層高4.1米，150mm架空地板外立面為Low-E玻璃幕墻，除了配備有中央空調(diào)，新風(fēng)系統(tǒng)，2路獨立市政供電，還提供熱水并全部采用5A智能化系統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)寫字樓可租可售，總部寫字樓只售不租。另外還配套有3萬平方米的精品酒店，5萬平方米的生態(tài)空中花園，是滬上首個空中花園生態(tài)景觀辦公項目。

筆者個人對于其成為商業(yè)生態(tài)的城市CBD核心，充滿期待。

寶龍城市廣場

七寶寶龍城市廣場， 是七寶商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一動工的商業(yè)項目，雖然在今年二月就開始動工，但目前項目現(xiàn)場也只能見到圍墻、打樁機、工地宿舍，還看不出大致模樣。該項目臨近9號線七寶站，與七寶老街也只百米的距離，東至新鎮(zhèn)路，西至橫瀝港，南至漕寶路，北至新龍路。其地理位置和交通路線都得天獨厚，有著七寶商務(wù)區(qū)的支撐，雖然如此，寶龍城市廣場如何應(yīng)對七寶也已十分成熟的商業(yè)綜合體的競爭環(huán)境，還需拭目以待。

七寶寶龍城市廣場遵循了寶龍地產(chǎn)一貫的以“外環(huán)地鐵上蓋項目，服務(wù)15萬-25萬人口的小區(qū)綜合體”的拿地方針，，也是當(dāng)前寶龍地產(chǎn)“看好上海，以上海為中心深耕長三角”的戰(zhàn)略布局的八個項目之一，寶龍地產(chǎn)在上海的其他項目還有東（浦東曹路、臨港泥城）、西（青浦、華新）、南（奉賢）、北（嘉定、羅店）。寶龍城市廣場規(guī)劃總建筑面積逾25萬平方米，其中地上建筑面積150636平方米，地下建筑面積92985平方米。項目西北部布置4棟辦公樓，底層做商業(yè)用；東部布置一棟商業(yè)辦公樓，4層裙房及地下一層的部分區(qū)域做商業(yè)用；西部沿北橫涇布置多棟低層、多層的小型商業(yè)餐飲建筑。

萬科七寶國際

萬科七寶國際并不在七寶商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，甚至還有一段距離，但說到七寶，就不得不提萬科，萬科和七寶城市化進程是分不開的。萬科近來也是在進行戰(zhàn)略上布局和轉(zhuǎn)型，十分重視商業(yè)地產(chǎn)，而萬科七寶國際可以算得上萬科商業(yè)的重磅之作，深耕七寶20年的點睛之筆。

萬科七寶國際項目位于漕寶路中春路路口，臨近9號線地鐵中春路站。其宣傳的旨在打造類似GOOLE、阿里巴巴的人文商務(wù)國際園區(qū)固然是噱頭，但是其產(chǎn)品形態(tài)，包括4.5米LOFT，4.5米標(biāo)準(zhǔn)辦公，再加上周邊高架環(huán)繞，可迅速抵達虹橋的便利和潛力等優(yōu)勢，使其很受歡迎，根據(jù)在售樓處的了解，上一批房源已經(jīng)售罄，9月份將開放下一批房源。

也因為其緊鄰高架，還有對面中春路工業(yè)片區(qū)的存在，使其所謂綠色生態(tài)環(huán)境，就不那么靠譜了，至少外部的空氣、以及由高架、頭頂?shù)拇箫w機帶來的噪音污染就很難解決。

編后 / AODITIONALWORDS

人們總是愿意更多的去感念百年外灘的風(fēng)云變幻就是上海的過去，愿意相信陸家嘴的天際線就是上海的未來。百年的上海是上海，但上海不止百年。不說嘉定，松江，單就本篇的主角所在地七寶而言，就是有著千年歷史的所在。千年的時空變幻，留下了最寶貴的財富——文化。厚重的歷史文化是七寶賴以存在的依托，進行突變的基因，足以讓七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)持續(xù)散發(fā)不一樣的光彩。

反之如果賦予七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)過多文化上的意義，卻是大可不必。易經(jīng)說，觀乎人文，以化成天下，筆者樂見七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)以文化為突破重圍的利器，成為上海眾多商務(wù)區(qū)中獨特的一分子。