房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的原因及對(duì)策分析

閻虹戎

(濟(jì)南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東 濟(jì)南 250002)

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的原因及對(duì)策分析

閻虹戎

(濟(jì)南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，山東 濟(jì)南 250002)

近10年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大波動(dòng)，由于住房與居民生活息息相關(guān)，居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注度日益提高，房?jī)r(jià)走勢(shì)已經(jīng)成為影響居民生活質(zhì)量的重要因素。本文主要研究了2003年以來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控情況。居民財(cái)富狀況、城市化、投機(jī)行為與投資渠道閉塞是引起房?jī)r(jià)不斷上漲的原因，為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，尤其是大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)收入分配公平、加速和完善保障房建設(shè)、打擊炒房等投機(jī)行為、發(fā)展資本市場(chǎng)是關(guān)鍵。

房地產(chǎn)市場(chǎng)；波動(dòng)；調(diào)控

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、滿足居民基本需要具有重要意義。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及波動(dòng)一直受到學(xué)者的廣泛關(guān)注。MaryLiu & Shen(2005)研究了1986～2002年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，實(shí)證研究結(jié)果表明，失業(yè)率、總?cè)丝凇⒔ㄖ杀咀兓?、CPI變化都是房?jī)r(jià)變動(dòng)的原因，而且房?jī)r(jià)與市場(chǎng)基本面之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，這些因素的變動(dòng)可以促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。[1]Abelson et al.(2005)指出，在長(zhǎng)期中，實(shí)際可支配收入和消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)實(shí)際房?jī)r(jià)的影響為正。[2]Dreiman(2004)研究發(fā)現(xiàn)，居民收入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住房?jī)r(jià)格具有較顯著的影響。[3]

在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，貨幣政策是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。Jarocinski & Smets(2008)研究表明，貨幣政策沖擊對(duì)美國(guó)實(shí)際GDP、住宅投資和房?jī)r(jià)有顯著的負(fù)影響。[4]Vargas (2008)指出，緊縮性貨幣政策沖擊對(duì)美國(guó)住房市場(chǎng)開工率和住房投資有負(fù)影響。[5]貨幣政策對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，一般來說，住房市場(chǎng)對(duì)利率更敏感，而且這種敏感程度隨著時(shí)間和國(guó)家的不同而變化(Berger & Ellis,2004)。[6]Wadud et al.(2012)通過建立VAR模型研究發(fā)現(xiàn)，短期利率和通貨膨脹率是澳大利亞房?jī)r(jià)的主要決定因素，高利率和高通脹率分別對(duì)房?jī)r(jià)有正向的和負(fù)向的影響；脈沖響應(yīng)函數(shù)顯示，緊縮的貨幣政策沖擊隨著住房活動(dòng)的顯著下降，對(duì)新建住房數(shù)量有立即的正向影響。[7]Yang et al.(2010)研究了1991～2002年瑞典貨幣政策對(duì)不同地區(qū)房?jī)r(jià)的不同影響，發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)住房市場(chǎng)存在顯著的區(qū)域效應(yīng)。[8]Fry et al.(2009)指出，盡管股票市場(chǎng)資產(chǎn)組合變動(dòng)帶來的財(cái)富效應(yīng)是澳大利亞住房市場(chǎng)高估的重要因素，貨幣政策效應(yīng)是不顯著的，他們發(fā)現(xiàn)一些重要的因素會(huì)促使澳大利亞房?jī)r(jià)被高估，這些因素包括住房需求變動(dòng)、由總需求變動(dòng)所產(chǎn)生的商品市場(chǎng)變動(dòng)和總供給變動(dòng)。[9]

目前，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的定量研究比較多，但由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全成熟，相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料比較匱乏，即使有統(tǒng)計(jì)資料，由于口徑過粗或不夠準(zhǔn)確真實(shí)而不能滿足定量分析的要求，所以本文采用定性研究方法，主要研究了影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的因素，并針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1998年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》結(jié)束了福利分房制度，住房開始逐步市場(chǎng)化。國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文實(shí)施以后，房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家陸續(xù)推出了許多政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控：從2005年的“國(guó)八條”和“新國(guó)八條”，到2006年的“國(guó)六條”，到2010年的“國(guó)十條”，到2011年的“新國(guó)八條”，住房市場(chǎng)持續(xù)經(jīng)過了幾次重大調(diào)控。但是，即使是在國(guó)家頻繁調(diào)控的條件下，房?jī)r(jià)仍然出現(xiàn)了大幅上漲情況，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲現(xiàn)象受到了國(guó)內(nèi)外的關(guān)注。

房屋銷售價(jià)格指數(shù)是反映房屋銷售價(jià)格變動(dòng)和趨勢(shì)的重要指標(biāo)，可以反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。從全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)季度數(shù)據(jù)看，2003年房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)重視度提高，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。自2003年1月份至2010年12月份，除了2009年上半年房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別為98.90%和99.5%之外，其余時(shí)期皆在100%以上，說明全國(guó)房屋銷售價(jià)格總體上呈上漲趨勢(shì)。其中，大城市的住房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)更為明顯。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)看，2008年下半年至2009年上半年，房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降幅度不超過0.3%，同比下降幅度最大為1.3%；除了個(gè)別月份，如2010年6月環(huán)比下降0.1%，其他時(shí)期均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

總之，自2003年國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)并決定促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。為了遏制房?jī)r(jià)的過快上漲和保障居民的基本生活，國(guó)家開始從存貸款利率、房產(chǎn)稅、房貸首付比例、土地政策等方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，但房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上漲。金融危機(jī)的爆發(fā)至2009年上半年，國(guó)家開始放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制，從存款準(zhǔn)備金率、稅收優(yōu)惠等方面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，以緩解金融危機(jī)給國(guó)內(nèi)帶來的沖擊、拉動(dòng)國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在此階段仍然出現(xiàn)了輕微的下降。2009年下半年至今，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)采取緊縮政策，但是房?jī)r(jià)又恢復(fù)了上漲態(tài)勢(shì)，大中城市房?jī)r(jià)上漲尤為快速，出現(xiàn)了越調(diào)越漲的現(xiàn)象，如何遏制房?jī)r(jià)的過快上漲成為政府的難題。

三、影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素分析

住房市場(chǎng)也是商品市場(chǎng)的一部分，其價(jià)格波動(dòng)會(huì)受到供求方面的影響。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)越高的現(xiàn)象，找到影響房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素尤為重要。推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素主要有以下四個(gè)方面，即居民財(cái)富狀況、城市化進(jìn)程加快、投機(jī)行為、投資渠道閉塞。

(一)居民財(cái)富狀況影響房?jī)r(jià)波動(dòng)

許多實(shí)證研究結(jié)果表明，居民收入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)具有顯著影響(Dreiman,2004; Abelson et al.,2005)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入可以部分體現(xiàn)居民的財(cái)富水平，可支配收入增長(zhǎng)，購(gòu)房需求會(huì)提高。事實(shí)上，居民的可支配收入不能夠完全反應(yīng)居民的財(cái)富狀況，居民購(gòu)買力高低還需要考慮其所擁有的其他資產(chǎn)，如住房等。擁有一套以上住房的居民(或繼承父輩房產(chǎn))相對(duì)于沒有住房的居民來講，房?jī)r(jià)上漲，財(cái)富效應(yīng)增加，更可能為了投機(jī)需求購(gòu)買住房，增加住房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而由于城市化進(jìn)程所帶來的新城市人口，由于農(nóng)村土地制度的限制，只能通過自身勞動(dòng)積累財(cái)富，房?jī)r(jià)相對(duì)于這部分人口來說是相對(duì)較高的。

(二)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快帶來剛性需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

增加我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求的另一個(gè)關(guān)鍵性因素是快速的城市化進(jìn)程。根據(jù)2012年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，新中國(guó)成立之初，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率僅為10.64%，城鎮(zhèn)人口為5765萬人，到了2011年，城鎮(zhèn)人口約為6.91億，城鎮(zhèn)化率首次超過50%，達(dá)到51.27%。而且，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，大約有三分之一的新建私人住宅由外來居民購(gòu)買，比2005年低于25%的比重有所上升(Wu et al.,2012)?？焖俚某擎?zhèn)化進(jìn)程，每年大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力流入城市所帶來的剛性需求，使城市(尤其是大城市)面臨較大的住房壓力。

(三)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難和居民投機(jī)行為，加速房?jī)r(jià)波動(dòng)

中小企業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力所在，金融危機(jī)以來，中小企業(yè)面臨更加艱難的環(huán)境，原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)力成本上升、融資難等問題導(dǎo)致許多中小企業(yè)倒閉、破產(chǎn)或停工，大量企業(yè)脫離實(shí)業(yè)生產(chǎn)，轉(zhuǎn)而將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)來保值增值。居民購(gòu)買房產(chǎn)的目的與國(guó)外不同，除了滿足剛性需求之外，許多居民買房大多不是為了賺取租金(如一線城市目前較高的房屋空置率)，而是為了投資、賺取買賣差價(jià)。居民和企業(yè)往往具有買漲不買跌的投資心理，對(duì)住房市場(chǎng)的過度樂觀在缺乏彈性的住房市場(chǎng)上持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，進(jìn)一步增加了住房需求，加速了房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

(四)投資渠道閉塞，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為主要投資渠道之一

我國(guó)的資本市場(chǎng)相對(duì)國(guó)外市場(chǎng)來說還是不成熟的，投資工具少，投資渠道閉塞。而房地產(chǎn)具有消費(fèi)和保值增值的雙重特性，其他投資渠道的匱乏，如股票市場(chǎng)不景氣、銀行存款利率低等，更加強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)成為居民主要投資渠道之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加。

四、對(duì)策建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷上漲，政府面臨著管與不管的兩難選擇。政府如果大力調(diào)控房市，房市的不景氣可能會(huì)造成整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退；政府若不進(jìn)行調(diào)控，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲又可能會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來更大的安全隱患，引發(fā)社會(huì)問題。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，提高居民收入、對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行適度調(diào)控是必要的。

(一)提高居民收入，促進(jìn)收入分配公平

居民收入提高是消費(fèi)的前提和動(dòng)力。國(guó)家稅收征集不僅要考慮納稅人的收入情況，更要考慮納稅人的實(shí)際生活狀況及家庭構(gòu)成情況，重點(diǎn)減輕低收入者的稅收負(fù)擔(dān)，并給予低收入群體適當(dāng)補(bǔ)貼；提高個(gè)稅起征點(diǎn)，改進(jìn)和完善個(gè)人所得稅制度，增加高收入階層的稅收負(fù)擔(dān)，嚴(yán)格監(jiān)管，打擊逃稅漏稅現(xiàn)象；關(guān)注和改善進(jìn)城的農(nóng)村剩余勞動(dòng)人口在醫(yī)療、教育、住房等方面的難題，減輕居民負(fù)擔(dān)。提高低收入群體的收入、增加高收入群體的稅收負(fù)擔(dān)，提高中等收入群體的比重，縮小收入差距，提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重，促進(jìn)收入分配公平，提高居民收入水平和購(gòu)房能力。

(二)加強(qiáng)保障房建設(shè)，完善租房市場(chǎng)

面對(duì)持續(xù)增長(zhǎng)的高房?jī)r(jià)，加強(qiáng)保障房建設(shè)和完善租房市場(chǎng)是解決中低收入家庭住房問題的有效途徑。對(duì)城市的保障房建設(shè)進(jìn)行合理規(guī)劃，科學(xué)設(shè)置廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、政策性租賃住房的數(shù)量，確保居民基本住房需求的滿足。由于這類住房?jī)r(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，難免會(huì)存在保障房資格造假、騙購(gòu)騙租等違法行為，對(duì)這些行為要予以嚴(yán)厲打擊，維護(hù)保障房市場(chǎng)秩序和保障住房困難家庭的利益。居民選擇購(gòu)房的原因除了受傳統(tǒng)觀念影響外，不完善的租房市場(chǎng)也是重要原因。租房市場(chǎng)可以滿足居民一部分住房需求，緩和供需矛盾。面對(duì)高房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)持續(xù)上漲情況，維護(hù)租房市場(chǎng)秩序，打擊中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為，保障租房市場(chǎng)價(jià)格的合理性，對(duì)解決中低收入階層居民住房需求、緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾具有重要意義。

(三)堅(jiān)決打擊炒房行為和投機(jī)行為

房?jī)r(jià)的過快上漲與炒房行為有關(guān)。為了抑制房?jī)r(jià)不合理增長(zhǎng)，要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，對(duì)囤積房產(chǎn)、哄抬房?jī)r(jià)等投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，對(duì)于已實(shí)施限購(gòu)措施城市的執(zhí)行情況進(jìn)行審查，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房貸款政策；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)；擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，探尋抑制房?jī)r(jià)不合理增長(zhǎng)的有效模式。

(四)發(fā)展投資市場(chǎng)，提供多種投資渠道

目前，居民的閑置資金大多數(shù)選擇存入銀行，投資渠道過于單一且收益較低。改革銀行體系，規(guī)范銀行業(yè)秩序，推動(dòng)銀行發(fā)展理財(cái)產(chǎn)品、普及理財(cái)信息，提高居民的投資意識(shí)，為居民提供更多、更安全的投資渠道；規(guī)范發(fā)展股票市場(chǎng)，完善股票價(jià)格形成機(jī)制，在法律上嚴(yán)加懲戒欺騙股民的造假行為，使股市成為居民主要的投資渠道；發(fā)展債券市場(chǎng)，幫助企業(yè)利用債券融資方式，為居民提供風(fēng)險(xiǎn)較低的投資機(jī)會(huì)。幫助居民克服對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的恐懼，理性衡量各種投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)與收益，對(duì)資金進(jìn)行合理的配置，而不是只存于銀行或投資房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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(責(zé)任編輯：張東生)

Analysis of Reasons and Countermeasures about Price Fluctuations in the Real Estate Market

YAN Hong-rong

(School of Economics,University of Jinan,Jinan,Shandong 250022,China)

In the past 10 years,great fluctuations appeared in China's real estate market.As the result of close relationship between houses and daily life,people are paying increasing attention to housing price.The trend of housing price has become an important factor which can affect the quality of living standards.This paper mainly studies fluctuations in housing market and government's regulations since the year of 2003.Wealth,urbanization,speculation and lack of investment options are key factors which make housing price rise constantly.In order to control the bubble in the real estate market,especially expansion of the bubble in big cities,these measures are necessary including promoting the fair distribution of income,speeding up and improving low-income housing construction,combating speculative moves and developing capital market,etc.

the real estate market; fluctuation; regulations

2013-11-21

閻虹戎(1980-)，女，山東煙臺(tái)人，在讀碩士研究生，研究方向?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)。

F293.353

A

1671-4385(2014)02-0019-04