探析房地產(chǎn)投融資渠道

湯清

摘要：隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)之一。然而，隨著各項(xiàng)政策、方針的不斷推行，房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得啟動(dòng)資金，紛紛加入到融資的浪潮中，但投融資的方式單一、情況復(fù)雜，給房地產(chǎn)行業(yè)的融資提出了挑戰(zhàn)。本文從深層次上探討了房地產(chǎn)的投融資現(xiàn)狀以及渠道，揭示我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的問題與挑戰(zhàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投融資銀行

作為一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、投資大、地域性強(qiáng)、供應(yīng)鏈長(zhǎng)等特點(diǎn)，其順利發(fā)展離不開大量資金的投入作為基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)也是主導(dǎo)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行、發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮著不可比擬的重要作用。隨著國(guó)家各項(xiàng)新政策條例的頒布與實(shí)施，房地產(chǎn)投資過于旺盛的現(xiàn)象得到緩解，但同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了焦慮感和危機(jī)感。到底是否需要及時(shí)“釜底抽薪”來保證自身的發(fā)展？在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸新政策的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)如何解決投融資的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，成為十分緊迫的任務(wù)。

一、投融資的情況在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)

（一）從銀行獲得的貸款數(shù)額減小

房地產(chǎn)的前景不明朗，使得企業(yè)在進(jìn)行銀行貸款時(shí)遇到了不小的麻煩。某銀行高層表示：“對(duì)于房地產(chǎn)貸款的收縮是銀行長(zhǎng)期的趨勢(shì)，在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控的背景下，商業(yè)銀行將傾向于會(huì)與國(guó)家政策方針保持一致方向，盡量避免將貸款的重心純粹放在房地產(chǎn)行業(yè)從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加?！?據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2010年至今，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資金來源增速逐漸式微。獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷收縮，獲得貸款的資金總額也越來越少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力異常巨大。

（二）信托逐步融入到房地產(chǎn)行業(yè)中

房地產(chǎn)信托是近年來興起的一種融資方式，因其具有資金操作風(fēng)險(xiǎn)小、資金成本低、操作方式靈活的特點(diǎn)，迎合了大多數(shù)房地產(chǎn)投資商的實(shí)際需要。房地產(chǎn)信托是信托公司傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，長(zhǎng)期以來都是各個(gè)信托公司業(yè)務(wù)的關(guān)鍵點(diǎn)。然而，隨著銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管日益嚴(yán)格以及國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷強(qiáng)化，信托門檻正在提高。

但是這并沒有使房地產(chǎn)信托業(yè)的熱度退減。根據(jù)新一輪的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托除了在2013年5月登上成立規(guī)模榜首之外，隨后在6月再度蟬聯(lián)榜首，共募集約172.39億元人民幣資金，成立60款產(chǎn)品。

（三）融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

直至2013年12月，盡管我國(guó)的樓市政策仍然非常緊張，但并沒有熄滅房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，在房地產(chǎn)投資商揮金圈地時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有減緩融資的速度和效率。最新數(shù)據(jù)顯示，從2013年5月起至今，27家中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債融資總額超過了2012年全年，共計(jì)人民幣759億元。不僅如此，該數(shù)據(jù)規(guī)模還在持續(xù)擴(kuò)大。截至11月，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的海外融資 （包括貸款）總額累計(jì)已突破529.1億美元，折合約3228億元人民幣，在2012年的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上翻了5倍。其中房企的票據(jù)跟債券融資就達(dá)到了367.5億美元，合計(jì)人民幣2241億元。

專家、業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)以上所羅列的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，提高了企業(yè)自身的融資能力，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、投融資問題在房地產(chǎn)行業(yè)中的主要表現(xiàn)

（一）投融資方式和渠道不全面

自由資金和住房的預(yù)付款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式。通過購房款項(xiàng)、定金的預(yù)使房地產(chǎn)企業(yè)籌措必要的資金進(jìn)行建設(shè)，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。然而，只是重點(diǎn)放在內(nèi)部融資上，資金的需求仍然存在很大的缺口，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)外部融資的重視程度，通過內(nèi)部融資和外部融資的有機(jī)結(jié)合，獲得足夠的資金，從而保證企業(yè)的良好健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)融資方式里，地產(chǎn)商的開發(fā)資金大概有60%是通過銀行貸款完成。融資渠道的單一，導(dǎo)致了融資結(jié)構(gòu)的不合理，使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)者面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)璧K我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定。

（二）投融資壓力大

隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控手段的加緊，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款審查越來越細(xì)致，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度與其前相比大幅增加，雖然這部分程度上規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款行為，但給房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)的順利開展設(shè)下了阻礙。隨著人民幣升值、銀行利率以及存貸款基準(zhǔn)利率的變化，給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了更深的壓力。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商融資的需求不斷旺盛，而銀行、政府實(shí)行謹(jǐn)慎的貸款政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使融資難上加難。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)投融資遭遇瓶頸

目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)達(dá)幾萬家，而在深圳、上海的房地產(chǎn)公司中，房地產(chǎn)企業(yè)的上市比例僅為2%。簡(jiǎn)而言之，我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)以上市融資為直接融資渠道的企業(yè)所占的百分比非常低。企業(yè)上市的對(duì)于籌措大量的社會(huì)資金、獲得便捷的融資渠道、解決企業(yè)發(fā)展中所遇到的資金短缺問題非常有利，能夠幫助企業(yè)解決難題，走出困境，獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，通過債券融資方式獲得經(jīng)營(yíng)資本僅占房地產(chǎn)企業(yè)融資方式中微乎其微的一部分，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金需求的滿足。值得一提的是，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)上市的難度并不低，房地產(chǎn)企業(yè)想通過上市獲得融資渠道，還有很長(zhǎng)的路要走。

（四）房地產(chǎn)金融體系不健全

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的金融體系也逐步完善，但在目前的金融體系中，專業(yè)結(jié)構(gòu)的匱乏導(dǎo)致不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理科學(xué)有效的評(píng)估，而監(jiān)督部門的只能缺失，使得房地產(chǎn)的金融行為很難得到有效的監(jiān)管和控制，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。如果按此情況長(zhǎng)期發(fā)展下去，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的金融體系不健全，這種以 “銀行為主、信貸為主、一級(jí)市場(chǎng)為主”的金融體系不能滿足市場(chǎng)需要，房地產(chǎn)的融資將越來越困難，整個(gè)房地產(chǎn)的金融體系的穩(wěn)定狀況也令人堪憂，房地產(chǎn)的發(fā)展也必將受到很大的限制。

由于各種利益原則，銀行借貸、融資等對(duì)外投資活動(dòng)注重利益和風(fēng)險(xiǎn)之間的對(duì)等關(guān)系。而商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)的合作只產(chǎn)生固定的貸款利息作為收益，卻要承擔(dān)起房地產(chǎn)業(yè)帶來極高的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)明顯高于收益所得，加之違規(guī)貸款時(shí)有發(fā)生，既沒有能夠承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，也沒有穩(wěn)定有序的市場(chǎng)環(huán)境，使房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)、金融風(fēng)險(xiǎn)集中在商業(yè)銀行身上。endprint

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略探究

（一）推動(dòng)融資渠道多元化、形式多樣化

大力培育房地產(chǎn)信托融資方式，建立專業(yè)的房地產(chǎn)信托投資結(jié)構(gòu)，解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題，通過提高資金的使用效率，降低企業(yè)的資金管理風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，政府和有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮監(jiān)督和管理的職能，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融行為的有效控制，減少房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融體系的完善和健全。綜合考慮房地產(chǎn)的行情，培育地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，推動(dòng)住房抵押貸款證券化，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新和改革，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，從而提高融資的效率，更好地適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）加強(qiáng)民間資金的積累

民間資本參與逐步滲透到房地產(chǎn)行業(yè)中，通過民間資金的積累，房地產(chǎn)投資的中心發(fā)生了改變，供給方取代需求方成為了投資中心，從而化解供求矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)民間資金的積累，不能再過多的依賴銀行的融資，通過轉(zhuǎn)變方式和思路，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、完善與升級(jí)。

（三）大力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

目前，在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)信托基金已日趨完善，其具有高收益、低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定性強(qiáng)的特征。通過對(duì)信托基金和民間資本的大力發(fā)展，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，解決企業(yè)的融資困難的問題，除此以外，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)融資成本的降低，財(cái)務(wù)費(fèi)用的節(jié)省發(fā)揮重要作用。除此之外，該基金具有相當(dāng)靈活的資金募集能力。由于我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行借貸門檻高，阻力大，且房地產(chǎn)開發(fā)的投融資資金項(xiàng)目規(guī)模宏大，難免出現(xiàn)資金短缺的情況，該基金能夠迎合房地產(chǎn)商的部分需求。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)展這一基金，能夠使融資環(huán)境不斷改善，填補(bǔ)資金缺口，從而降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)金融體系的完善

網(wǎng)絡(luò)的普及，使得國(guó)外房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)呈現(xiàn)在外面面前，通過對(duì)企業(yè)的分析和學(xué)習(xí)，提高自身的管理能力和水平，把市場(chǎng)調(diào)節(jié)與政府干預(yù)高效結(jié)合起來，形成層次豐富的房地產(chǎn)金融經(jīng)營(yíng)管理體系，從而推動(dòng)我國(guó)房地長(zhǎng)金融體系的不斷完善，提高商業(yè)銀行資金周轉(zhuǎn)、循環(huán)的效率，從而降低商業(yè)銀行所承擔(dān)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、開發(fā)者的融資行為，進(jìn)一步做好監(jiān)督審查工作，解決金融投資過程中的問題與矛盾。

四、結(jié)束語

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了許多前所未有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，這推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的投融資渠道走向理性。傳統(tǒng)的投融資格局已不適合產(chǎn)業(yè)調(diào)整、升級(jí)的需要，因此，房地產(chǎn)業(yè)必須要與時(shí)俱進(jìn)，推陳出新，不斷提高競(jìng)爭(zhēng)能力。

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