國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的思考

章軻

摘要：本文首先通過闡述房地產(chǎn)企業(yè)投資額大、周期長、內(nèi)外部環(huán)境復雜、風險高等特點，提出實施全面預算管理的必要性。然后在介紹全面預算的內(nèi)容基礎(chǔ)上，圍繞目前國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理現(xiàn)狀進行剖析，提出了在預算實施過程中產(chǎn)生的三個問題，以及因此產(chǎn)生的嚴重后果。最后，針對上述三個問題提出了在預算實施過程中的有效解決辦法。

關(guān)鍵詞：全面預算管理 戰(zhàn)略目標 房地產(chǎn)企業(yè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的必要性

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，成為我國新興的國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，其快速成長不但為房地產(chǎn)企業(yè)自身創(chuàng)造巨大利潤，還挖掘了周邊產(chǎn)業(yè)的潛在商機，拉動了以房地產(chǎn)交易為中心的相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，同時為國家稅收也做出了相當貢獻。隨著房地產(chǎn)行業(yè)地位的不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的大幅增加，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭也在不斷加劇，如何在這樣一個信息爆炸的時代和高速發(fā)展的行業(yè)中立足乃至領(lǐng)跑，我認為關(guān)鍵在于提高企業(yè)內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)涉及資金、成本、銷售、稅收等多個環(huán)節(jié)，內(nèi)外部環(huán)境復雜、體系龐大，單靠陳舊的經(jīng)驗來實施管理已難以維系企業(yè)生存，更難以適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)價值的提升和實現(xiàn)必須要以企業(yè)戰(zhàn)略目標為導向、企業(yè)經(jīng)營策略為抓手全面、系統(tǒng)地開展，而全面預算管理正是符合上述要求的現(xiàn)代化管理方式。

所謂全面預算管理是利用預算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標的管理方式。房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預算管理的必要性主要體現(xiàn)在四個方面：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)周期較長，項目開發(fā)周期一般需要3年以上，對一個中長期項目而言，沒有長遠、有序的規(guī)劃難以實現(xiàn)最終目標。全面預算管理正是站在長期規(guī)劃的角度綜合考慮，致力于謀求企業(yè)長期發(fā)展與短期利益的平衡。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)投資額大，往往需要巨額銀行貸款及其他金融機構(gòu)融資的大量資金支持，嚴重的資金斷裂將會威脅企業(yè)生存，巨額資金吞吐若不加以籌劃也將大大增加企業(yè)成本，減少企業(yè)利潤，降低企業(yè)價值。全面預算管理從企業(yè)整體角度進行資金規(guī)劃，能避免資金鏈斷裂、降低資金成本，保證資金安全和高效使用，有利于資金管理。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部是通過各個部門協(xié)調(diào)、全體員工合作而運作的，環(huán)環(huán)相扣，層層相依。全面預算在綜合考慮企業(yè)價值的前提下，明確了部門、員工職責，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理機制，不僅提高了整體工作效率，還促進了員工積極性，是企業(yè)長期發(fā)展的重要保證。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風險行業(yè)，企業(yè)風險識別和風險管控能力的強弱是影響生存的重要因素，全面預算管理從提高企業(yè)綜合管理水平和加強精細化管理角度，大大提高了風險預判能力，提升了風險應(yīng)對能力，為企業(yè)保駕護航。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的內(nèi)容一般包括業(yè)務(wù)預算、財務(wù)預算、專門預算三大部分。

（一）業(yè)務(wù)預算

業(yè)務(wù)預算是各項預算工作的基礎(chǔ)，主要由各業(yè)務(wù)部門進行編制，反映房地產(chǎn)企業(yè)在預算執(zhí)行期內(nèi)日常發(fā)生的各種具有實質(zhì)性的生產(chǎn)經(jīng)營活動的預算，包括主要業(yè)務(wù)預算、項目進度預算、銷售預算、庫存預算、成本預算、費用預算等方面。

（二）財務(wù)預算

財務(wù)預算是在預測和決策的基礎(chǔ)上，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標，對一定時期內(nèi)企業(yè)資金取得和投放、各項收入和支出、其經(jīng)營成果及其分配等資金運作所做的具體安排。一般由財務(wù)部門以業(yè)務(wù)預算為基礎(chǔ)，根據(jù)用款安排融資，并根據(jù)各項業(yè)務(wù)開展情況進行稅金預算，最后根據(jù)管理的需要以及各項預算編制財務(wù)和管理報表，包括融資預算、稅金預算、資金預算、財務(wù)報表和管理報表五部分。

（三）專門預算

專門預算是指房地產(chǎn)企業(yè)非正常經(jīng)營活動的預算，主要涉及長期投資，又稱資本預算，一般是不經(jīng)常發(fā)生的一次性預算，如固定資產(chǎn)購置預算、對外投資預算等。

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預算存在的問題分析

從目前國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的現(xiàn)狀來看并不樂觀，雖然企業(yè)普遍按國資委的要求進行編制預算并進行了上報，在一定程度上提高了國有房地產(chǎn)企業(yè)的預算水平，強化了預算意識。但從實際操作效果看，國有房地產(chǎn)企業(yè)從預算機構(gòu)的機構(gòu)設(shè)置到預算工作的推行、落實都存在一些不足，導致預算難以發(fā)揮其效用，主要表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）全面預算管理的組織機構(gòu)不完善

全面預算是為了實現(xiàn)企業(yè)長期目標實施的管理活動，它的組織機構(gòu)設(shè)置要求相關(guān)人員對公司長期戰(zhàn)略有較高的認知度，具備良好的全局觀，以及對公司各部門之間的有良好協(xié)同能力。目前，國有房地產(chǎn)企業(yè)的預算編制部門通常是財務(wù)部，編制過程則是由該部門牽頭何組織、其他各個部門配合來完成。在這樣的架構(gòu)下，通常會出現(xiàn)部門之間預算分工不明、協(xié)調(diào)不順，預算反復調(diào)整，缺乏嚴肅性。這樣的結(jié)果與全面預算的預期要求顯然有差距，原因是財務(wù)部在管理層次和管理幅度、以及信息容量上存在一定限制，沒有充足的資源來支持和保證全面預算管理工作的實施和推行，不具備預算管理機構(gòu)的職能，而且還會帶來預算僅僅是部分財務(wù)工作的誤解，不能達到全面預算的作用。同時，這也反映出大多數(shù)國有房地產(chǎn)企業(yè)對預算工作的認識和重視程度不足的情況。

（二）全面預算管理執(zhí)行形同虛設(shè)

全面預算管理是一項長期而細致的工作，它深入到每個部門甚至每個員工，完成每一步都是更接近企業(yè)目標的上升階梯。目前，許多國有房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算則停留在紙面上，盡管預算指標已經(jīng)細致地分解到每季甚至每月，預算執(zhí)行情況的對比分析也在定期上報，但對于預算與實際的較大差異沒有采取具體有效的干預和管理，并存在重視年底預算執(zhí)行輕日常預算執(zhí)行的情況，導致預算執(zhí)行力度較弱，形式上的執(zhí)行并沒有起到實質(zhì)性的作用，預算沒有達到預期實時監(jiān)控作用。

（三）預算調(diào)整滯后，缺乏靈活性endprint

全面預算既有剛性的一面，也有柔性的一面，由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策、市場環(huán)境影響較大，預算編制的假設(shè)及適用條件也常會發(fā)生脫節(jié)。在外部市場發(fā)生重大變化時，預算也應(yīng)及時有步驟地更新。在實際工作中，國有房地產(chǎn)企業(yè)通常每年有固定的預算調(diào)整期，但調(diào)整期固定也有弊病，就是會與實際變化不符，導致預算調(diào)整滯后，缺乏時效；很多企業(yè)在實際工作中，由于對預算重視程度不夠，即使外部環(huán)境變化也不做預算調(diào)整，最后導致實際完成情況與預算偏離較大，使預算失去意義。

四、加強國有房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的對策建議

針對上述國有房地產(chǎn)企業(yè)在預算制定和執(zhí)行中所呈現(xiàn)的問題，可以從以下三個方面著手解決：

（一）提高對預算重要性的認識，完善預算組織管理機構(gòu)

無論哪一個部門都難以代行預算組織管理機構(gòu)的職能，應(yīng)在董事會下設(shè)直屬機構(gòu)——預算管理機構(gòu)對全面預算進行管理。在該機構(gòu)的統(tǒng)一組織和管理下，明確業(yè)務(wù)部門預算職責范圍，共同參與銷售、成本、費用等預算的編制、說明和執(zhí)行，財務(wù)部則參與資金、稅收等預算的編制，并對歸集數(shù)據(jù)的處理和報表編制，各部門分工明確、各行其是，從而也避免形成預算只是一部分財務(wù)工作的錯誤觀點。

（二）定期檢查預算執(zhí)行情況，并將預算與業(yè)績考核掛鉤

解決預算執(zhí)行流于形式的一個有效方式，就是由預算管理機構(gòu)明確執(zhí)行過程中各責任部門和責任人的權(quán)、責、利，對預算執(zhí)行中產(chǎn)生的偏差進行定量、定性分析，對人為和非人為的因素加以明晰，并將預算執(zhí)行情況融入績效考核內(nèi)容里，責任到人，獎懲分明，提升全員參與預算的積極性，加強全員執(zhí)行預算的力度，提高預算的執(zhí)行效果。同時，還要將平時的預算執(zhí)行和年度預算相結(jié)合進行考核，建立常態(tài)有效的預算管理制度。

（三）深化市場觀念，提高預算靈活性，制定預算調(diào)整機制

針對房地產(chǎn)企業(yè)涉及政策面廣、環(huán)境影響強烈的情況，對銷售、資金等受外部環(huán)境影響較大的因素，相關(guān)執(zhí)行部門和人員應(yīng)提高市場敏感度，通過市場分析做出專業(yè)判斷，在嚴格執(zhí)行預算的前提下，對預算假設(shè)偏離較大的應(yīng)及時履行預算調(diào)整程序，經(jīng)過董事會同意后調(diào)整為新的預算，而不是要等到固定的調(diào)整期才進行預算的更新，這樣一方面提高預算的時效性、可行性和靈活性，另一方面也提高房地產(chǎn)企業(yè)的風險應(yīng)對能力。

五、結(jié)束語

國有房地產(chǎn)企業(yè)通過科學、完善的全面預算管理工具，能有計劃、有步驟地將企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略與短期策略相結(jié)合，實現(xiàn)企業(yè)各項資源合理配置，加強內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理，提高對外風險防范能力，全面預算管理是國有房地產(chǎn)企業(yè)在市場中立于不敗之地的保障體系。

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