基于不同方面分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算規(guī)范措施

劉芳

摘要：房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，也聚焦了一些社會(huì)供需矛盾，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)業(yè)降低成本追求利潤(rùn)是關(guān)鍵。本文在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本因素基礎(chǔ)上，提出現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)如何控制開(kāi)發(fā)成本和進(jìn)行成本核算的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 開(kāi)發(fā)成本 成本核算

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如何加強(qiáng)對(duì)建筑工程的成本核算管理，是建筑企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要前提條件。近些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題已經(jīng)引發(fā)了一些列的社會(huì)矛盾，國(guó)家在宏觀政策方面積極的進(jìn)行了調(diào)控，同時(shí)，由于市場(chǎng)原材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本的不斷上漲，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，成本核算問(wèn)題意義重大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是指在一定時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)銷售的房地產(chǎn)的產(chǎn)品所付出的代價(jià)即全部的費(fèi)用支出。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本一般由三部分構(gòu)成：土地、土建以及設(shè)備費(fèi)用，配套費(fèi)用于其他費(fèi)用支出，管理費(fèi)用與籌資成本。土地、土建與設(shè)備費(fèi)用是與社會(huì)同期土地價(jià)格、人工成本以及設(shè)備輸出相關(guān)聯(lián)的，其變化因素受人為控制性較小。而配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、籌資成本及其他費(fèi)用支出是成本控制中變化大、人為控制性的成本因素，這包括項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)優(yōu)化、水電煤氣與市政設(shè)施等配套設(shè)計(jì)、建設(shè)周期管理、投資風(fēng)險(xiǎn)控制等成本，其中，配套及其他費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中受外界影響最大的成本因素。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的影響因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本的影響因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案不完善

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案不完善，容易導(dǎo)致在編制過(guò)程中因施工條件差異出現(xiàn)借用定額的現(xiàn)象，特別是對(duì)于跨區(qū)施工的核算定額管理存在偏差大，要針對(duì)跨區(qū)域施工的定額和不同的施工條件來(lái)區(qū)別對(duì)工程核算標(biāo)準(zhǔn)。

（二）綜合管理的意識(shí)不強(qiáng)

目前，我國(guó)由于設(shè)計(jì)部門、建設(shè)單位和施工單位相互之間缺乏有效的溝通，工程監(jiān)理部門很少參與到?jīng)Q策分析與投資管理中。因此，大多數(shù)的工程核算管理只是處于階段性的子項(xiàng)目管理上，對(duì)建筑工程的全過(guò)程很難進(jìn)行有效的綜合管理。

（三）核算管理制度不完善

在核算周期、核算項(xiàng)目管理、成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn)、核算對(duì)象的明確、竣工項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面的制度不明確，尚未形成規(guī)范的統(tǒng)一管理體制。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算及規(guī)范措施

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算一般要從三個(gè)方面考慮，確認(rèn)成本核算的對(duì)象，費(fèi)用的歸集及分配方法，計(jì)算成本周期。由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期的差異，要根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)工藝及特點(diǎn)來(lái)選擇。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算，需要規(guī)范以下措施的落實(shí)：

（一）明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，要根據(jù)不同情況加以確定

現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求多樣化，使得成本核算對(duì)象復(fù)雜化，往往造成概念不清，無(wú)法明確核算的對(duì)象。這就需要成本核算時(shí)要根據(jù)工程的用途、地點(diǎn)、施工條件、施工隊(duì)伍的差異等因素分別處理。對(duì)于獨(dú)立編制預(yù)算的項(xiàng)目設(shè)計(jì)以及獨(dú)立施工的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程、結(jié)構(gòu)類型與開(kāi)發(fā)地點(diǎn)以及施工進(jìn)度相近的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以作為一個(gè)獨(dú)立的成本核算對(duì)象。而對(duì)于大型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于工期較長(zhǎng)、規(guī)模較大，并且在施工過(guò)程中由于需要分批安排進(jìn)度。在核算時(shí)必須對(duì)竣工項(xiàng)目及時(shí)的進(jìn)行核算，這就要求將這類的大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目劃分多個(gè)核算單元，確定不同核算對(duì)象。

（二）確定開(kāi)發(fā)成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)核算

一般來(lái)說(shuō)，一些直接費(fèi)用可以直接計(jì)入，開(kāi)發(fā)成本中，比如建安工程費(fèi)發(fā)生時(shí)可以直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本中。有一些間接費(fèi)用屬于多種產(chǎn)品共同負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)將其行歸集后采用合理的方法再分配到產(chǎn)品的成本中。像配套設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用分配就是需要按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定進(jìn)行分配后計(jì)入成本中。如：按規(guī)劃建設(shè)面積為標(biāo)準(zhǔn)分配的前期發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施費(fèi)以及工程費(fèi)等，具體的操作是發(fā)生時(shí)記入開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)下的二級(jí)科目的前期工程或者費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)等賬戶中，等項(xiàng)目竣工后，再按項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)面積重新分配，分別計(jì)入有成本中。

（三）成本核算項(xiàng)目的合理設(shè)立

對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、前期工程費(fèi)等等費(fèi)用，本著便于分析研究、便于管理結(jié)算的原則，合理的劃分核算項(xiàng)目，不能羅列太多盡量合并。對(duì)于不同進(jìn)度的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還要根據(jù)工作進(jìn)度和付款情況，按合同進(jìn)行明細(xì)核算。

（四）要明確成本核算周期，重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因而按生產(chǎn)周期核算趨于合理。為了計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和結(jié)清稅款，需要計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和可銷售面積的單位開(kāi)發(fā)成本。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模小的，地塊較少的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)的周期較短，可按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期單獨(dú)核算。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，周期較長(zhǎng)的，可采用完工進(jìn)度百分比法或按照開(kāi)發(fā)物業(yè)類型分門別類的進(jìn)行核算。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算需要規(guī)范的核算項(xiàng)目確定、明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象、落實(shí)核算制度、確定開(kāi)發(fā)成本的歸集分配與轉(zhuǎn)結(jié)核算、明確成本核算周期。

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