房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險管理及發(fā)展趨勢探索

許曉峰

摘要：當(dāng)前，我國的房價不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注，也吸引了很多人投身于房地產(chǎn)行業(yè)中。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，資金鏈的管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。當(dāng)前，在房地產(chǎn)資金鏈管理中存在著很大的風(fēng)險，這也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要風(fēng)險所在。在國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，充分認(rèn)識房地產(chǎn)的資金鏈管理中存在的風(fēng)險和問題，正確預(yù)見房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，對當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要意義。本文將主要分析當(dāng)前的房地產(chǎn)資金鏈中存在的問題，探究房地產(chǎn)資金鏈管理的措施，并根據(jù)市場環(huán)境預(yù)見房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：風(fēng)險管理 房地產(chǎn)資金鏈 發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會市場的穩(wěn)定有重要影響。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，資金是保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。目前，在宏觀政策的調(diào)控下，房價依然堅挺，并沒有合理回歸，表明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在較大風(fēng)險。資金鏈作為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵所在，資金管理的缺失，將導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。因此，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，減少風(fēng)險的存在，還需要各方共同努力，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀分析

分析房地產(chǎn)資金鏈的現(xiàn)狀，主要是從房地產(chǎn)資金的三個環(huán)節(jié)（籌措、使用、回籠）來進(jìn)行分析，探究在各個環(huán)節(jié)存在的問題。

（一）資金籌措

資金籌措作為房地產(chǎn)資金鏈的起始環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)資金鏈中占據(jù)著重要的地位，對整個房地產(chǎn)的資金鏈的正常運行有重要影響。第一，一個企業(yè)投身于房地產(chǎn)行業(yè)，必須要籌措資金，有雄厚的資金支持；第二，籌措資金是其他環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，若該環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，將直接影響后兩個環(huán)節(jié)的正常運轉(zhuǎn)。在資金籌措環(huán)節(jié)中，主要存在的問題表現(xiàn)在以下幾點。

1、銀行信貸比重大，依賴程度高

據(jù)調(diào)查資料顯示，當(dāng)前，我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源形式主要是分為貸款、定金、預(yù)收款、外資以及個人按揭貸款等，雖然形式看上去呈現(xiàn)多樣化，但是數(shù)據(jù)顯示，在這些資金來源中，外資籌資所占的比重很小，大部分主要集中在貸款，也就是說籌措資金的主要方式是銀行貸款，對銀行貸款的依賴程度比較高，這其中可能會存在風(fēng)險。

2、較高的資產(chǎn)負(fù)債率

在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，還普遍存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高的現(xiàn)象，有些房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過了國際常規(guī)水平，甚至有些企業(yè)超過了行業(yè)的警戒線。這都說明這些企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的經(jīng)營風(fēng)險，并且經(jīng)營利潤不能達(dá)到負(fù)債的水平，再加上企業(yè)的固定資產(chǎn)不能變現(xiàn)，這些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，面臨著相當(dāng)嚴(yán)重的財務(wù)危機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展受到影響。

3、較高的流動負(fù)債率

我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著較高的流動負(fù)債率，據(jù)多年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在很長的一段時間內(nèi)，流動負(fù)債率均高于70%，這也導(dǎo)致了我國的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈一直比較緊張，對房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展造成了一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)較高的流動負(fù)債率與房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點是分不開的，因為房地產(chǎn)企業(yè)普遍選擇流動負(fù)債來為企業(yè)的發(fā)展籌資。

（二）資金使用

這是資金鏈的第二個環(huán)節(jié)，是連接資金籌措和資金回籠的橋梁，合理使用資金是保證房地產(chǎn)資金鏈安全運行的關(guān)鍵所在，對保證企業(yè)的正常發(fā)展有重要作用。在資金使用過程中存在的問題有：

1、投資開發(fā)中的支出較多

在房地產(chǎn)企業(yè)中，投資開發(fā)費用主要包括設(shè)備、土建、配套等支出，據(jù)2012年數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資增長16.7%，依舊是房地產(chǎn)企業(yè)主要的費用支出。設(shè)備和土建的費用一般來說還比較固定，但是配套以及其他一些費用種類比較繁多，在市場中存在不一樣的收費情況，存在著很大的隨意性，這種不規(guī)則的變動給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。

2、不合理的土地購置

土地購置資金投入在房地產(chǎn)企業(yè)的各項支出中，占據(jù)著第二的位置，較高的土地購置資金投入也在一定程度上加劇了資金鏈的緊張情況。如果合理配置土地，那么將大大緩解資金鏈的緊張運行狀況。雖然政府出臺了相關(guān)的限制政策，土地購置不合理的現(xiàn)象有所減少，但并沒有消失，如北京的萬柳地塊的地王。不合理的土地購置會浪費大量的資金，加劇資金的緊張形勢，還會造成土地資源的閑置浪費。

3、速動比率較低

受行業(yè)特征和經(jīng)營模式影響，企業(yè)的流動資產(chǎn)所占的比重較大，但在存貨中比重較大的是開發(fā)成本，原材料所占比重較小，速動比率較低，低于安全值，造成企業(yè)的營運資金持有量處于一個較低的水平，企業(yè)面臨的還貸壓力較大。

（三）資金回籠

1、銷售市場遇冷

在房地產(chǎn)企業(yè)中，回籠的資金主要來源是銷售收入，而當(dāng)前受宏觀調(diào)控政策以及消費者消費觀念的影響，銷售市場并不完全向好，也會存在銷售遇冷的淡季。銷售市場遇冷，大量的房子無法轉(zhuǎn)化成資金，回籠資金的周期變長，拉大了資金鏈，一定程度上也造成了資金鏈的緊張局面。

2、現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)增長

前面也提到房地產(chǎn)的資金投入絕大部分放在了投資開發(fā)上，由于房地產(chǎn)項目的周期較長，很容易導(dǎo)致資金出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難問題，從而影響資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，資金鏈處于緊張情況下，現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)更加困難。以浙江廣廈集團(tuán)為例，在08年至11年，存貨占流動資產(chǎn)的80%，而開發(fā)成本占到了存貨的80%。

二、資金鏈的風(fēng)險管理

（一）拓寬籌資渠道

針對房地產(chǎn)企業(yè)的籌資過度依賴銀行貸款，容易引發(fā)并存的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資時可以拓寬籌資渠道，適當(dāng)將間接融資方式轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y。在間接融資中，存在好多中間環(huán)節(jié)，成本較高，收益較低，穩(wěn)定性較差，因此，可以通過發(fā)行股票、債券等方式進(jìn)行融資。

（二）應(yīng)用財務(wù)杠桿

針對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高的現(xiàn)象，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施降低負(fù)債所占的比重，應(yīng)用財務(wù)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，在資金使用上，提高資金的使用率，融資時優(yōu)先考慮內(nèi)部融資。endprint

（三）負(fù)債率的制定要科學(xué)、合理

針對房地產(chǎn)項目開發(fā)周期時間長，資金被長期占用的情況，可以選擇使用權(quán)益資金進(jìn)行替代；同時，在負(fù)債上，企業(yè)可以減少流動負(fù)債率，增加非流動負(fù)債率，以此來增加償債能力。例如：在土地的出讓金上，可以考慮把短期貸款改成長期貸款，這樣就可以減少短期付貸的壓力。

（四）合理使用土地資源

企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的發(fā)展規(guī)劃，合理購置和使用土地資源，避免過量購置土地資源，造成土地資源的閑置浪費；同時還可以避免資金的過度支出，減少資金的緊張局面。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還必須加強(qiáng)成本預(yù)算，使各項工程支標(biāo)準(zhǔn)化出，提高資金的利用率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢

（一）房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

單一的產(chǎn)品開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前的市場發(fā)展中越來越處于不利的境地，必須加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，綜合發(fā)展多種類型的產(chǎn)品，以滿足不同層次的需求。就像房地產(chǎn)大亨易小迪所說的那樣，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)呈現(xiàn)了多元化的發(fā)展局面，因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以轉(zhuǎn)向城中村市場等，拓寬市場發(fā)展的潛力。

（二）土地購置回歸理性

在遭遇資金鏈緊張的形勢下，不少企業(yè)紛紛加強(qiáng)土地資源購置的管理，盡量避免不合理的土地購置，以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金。據(jù)資料顯示，2012年，用于房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積下降19.5%，這也反映出土地購置回歸理性，資金鏈的運轉(zhuǎn)的緊張局面可以得到緩解。

（三）不斷增強(qiáng)房企的核心競爭力

在未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，不斷增強(qiáng)核心競爭力成為房企發(fā)展的重要趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)將會不斷加大科技投入，加強(qiáng)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如：環(huán)保型產(chǎn)品的研發(fā)，不斷淘汰落后產(chǎn)品，大力推動建筑材料的集約化生產(chǎn)，提高科技水平和科技含量，以適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭。

四、結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展中，資金鏈?zhǔn)亲顬殛P(guān)鍵的部分，是保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。但是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈中存在的問題和面臨的風(fēng)險使得資金鏈的安全性和可靠性受到很大影響。因此，必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目資金鏈的風(fēng)險管理，從資金鏈的三個環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，確保資金鏈的穩(wěn)定。同時，為了適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇，積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型，提高核心競爭力。

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