房?jī)r(jià)波動(dòng)與銀行信貸的關(guān)系初探

蔣浩

摘要：近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，房?jī)r(jià)與現(xiàn)代銀行信貸間長(zhǎng)期存在著內(nèi)在的因果關(guān)系，雖然短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)銀行信貸產(chǎn)生的影響不明顯，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角來(lái)看，其影響關(guān)系不可小覷。近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在很大程度上加大了銀行尤其是商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，急需采取有效的措施來(lái)規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和現(xiàn)代銀行資產(chǎn)運(yùn)行的安全可靠性。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)波動(dòng) 銀行信貸 關(guān)系 分析

實(shí)踐中可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)自身表現(xiàn)出一定的保值增值能力，同時(shí)投資回報(bào)率也比較高，因此成為當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域的重要投資點(diǎn)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)又表現(xiàn)出投資額巨大、投資周期長(zhǎng)以及價(jià)格變動(dòng)大和不能靈活變現(xiàn)等特點(diǎn)，因此投資風(fēng)險(xiǎn)也比較大。銀行房地產(chǎn)投資貸款實(shí)踐中，需對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排除、轉(zhuǎn)移，以有效保證房產(chǎn)投資的安全可靠性。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，片面追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)象非常的普遍，尤其是盲目投資現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，以致于房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)多數(shù)城市居高不下。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資現(xiàn)狀來(lái)看，因其資金來(lái)源較為單一，過(guò)分的依賴信貸，理論上來(lái)講房?jī)r(jià)波動(dòng)與銀行貸款之間必然存在相互影響、密切關(guān)系。銀行信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生較大的影響：同時(shí)，房?jī)r(jià)波動(dòng)也會(huì)在一定程度上對(duì)銀行信貸規(guī)模產(chǎn)生較大的影響。

一、銀行信貸規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響

據(jù)調(diào)查顯示，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者，供需雙方均依賴銀行信貸支持?；诖耍y行信貸規(guī)模之所以會(huì)對(duì)房地產(chǎn)、房?jī)r(jià)產(chǎn)生不同程度的影響，主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商一方的供給、以及購(gòu)房者自身的需求等方面。實(shí)踐中可以看到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷增加貸款，雖然可能會(huì)在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求的增加，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但消費(fèi)者的住房按揭會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生刺激作用，從而使居民的需求尤其是剛性需求促使消費(fèi)者具有支付能力，而這將大大促進(jìn)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升。然而，從實(shí)際供求彈性對(duì)照而言，房地產(chǎn)供求彈性本身缺乏有效的對(duì)稱性，比如供給彈性相對(duì)較大，而需求彈性相對(duì)較小，而且銀行信貸對(duì)商品房供給之影響會(huì)超過(guò)對(duì)需求之影響。在該種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)對(duì)銀行信貸變化產(chǎn)生更為激烈的反應(yīng)。

二、房?jī)r(jià)對(duì)銀行信貸產(chǎn)生的影響

對(duì)于房?jī)r(jià)而言，其對(duì)銀行信貸所產(chǎn)生的影響，主要表現(xiàn)在銀行信貸規(guī)模變化等方面，具體而言，主要體現(xiàn)在對(duì)銀行信貸的供給、需求方面?；趯?duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、居民對(duì)當(dāng)前銀行信貸需求影響的分析，首先，房?jī)r(jià)不斷上漲過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)大幅度的增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資開(kāi)發(fā)資金數(shù)量，這種由未來(lái)的盈利預(yù)期所導(dǎo)致的投資需求，可能會(huì)在很大程度上擴(kuò)大對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行信貸的客觀需求。其次，商品房?jī)r(jià)格不斷上漲過(guò)程中，對(duì)于有房者、經(jīng)按揭購(gòu)房者的財(cái)富總量隨其房產(chǎn)增值而增加。在該種情況下，消費(fèi)支出費(fèi)用就會(huì)增加，當(dāng)居民消費(fèi)采用信貸方式時(shí).會(huì)增加消費(fèi)信貸需求量，同時(shí)其房產(chǎn)增值也會(huì)影響到居民自身的信貸獲取能力，對(duì)借款計(jì)劃、信貸要求等，都產(chǎn)生了一定的影響；對(duì)于沒(méi)有房子的人而言，房?jī)r(jià)上漲必然會(huì)使其暫緩購(gòu)房數(shù)量，進(jìn)而導(dǎo)致“減少住房信貸，另一方面也為了要購(gòu)房會(huì)減少消費(fèi)，減少消費(fèi)信貸。總的來(lái)講，商品房?jī)r(jià)格對(duì)居民銀行信貸需求的影咆是不確定的，取決于對(duì)差異性居民影響之作用?；诜?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)銀行信貸供給影響的視角分析，對(duì)于銀行而言，無(wú)論其為商品房開(kāi)發(fā)商提供貸款，亦或是為購(gòu)房者提供貸款，均以房地產(chǎn)資產(chǎn)自身的價(jià)值作為抵押。在該種情況下，房?jī)r(jià)上漲時(shí)，必然會(huì)提升抵押貸款本身的價(jià)值，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)減小，此時(shí)銀行可能會(huì)放寬信貸條件和標(biāo)準(zhǔn)，信貸擴(kuò)張現(xiàn)象非常的明顯；如果在短期內(nèi)，房地產(chǎn)供給保持一種較為穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，而居民對(duì)商品房的剛性需求量不斷增加，必然會(huì)造成房?jī)r(jià)一路飆升。在此過(guò)程中需要注意的是商品房?jī)r(jià)上漲，在很大程度上會(huì)導(dǎo)致新一輪信貸擴(kuò)張現(xiàn)象的發(fā)生；隨著房?jī)r(jià)的不斷下跌，銀行會(huì)主動(dòng)的減少房貸的發(fā)放量，特別是當(dāng)房?jī)r(jià)下跌并導(dǎo)致不良貸款數(shù)量增加時(shí)，銀行資本金就會(huì)發(fā)生緊縮，全面信貸緊縮爆發(fā)。

三、結(jié)束語(yǔ)

基于以上對(duì)銀行信貸、房?jī)r(jià)之間的影響和關(guān)系分析，雖然二者之間存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系和影響，但是并非存在著主導(dǎo)性的影響機(jī)制。對(duì)于國(guó)內(nèi)是銀行信貸規(guī)模影響商品房?jī)r(jià)格，還是房?jī)r(jià)格影響銀行信貸規(guī)模問(wèn)題，需要深入的研究。實(shí)踐證明，銀行信貸在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展支持方面，發(fā)揮著非常重要的作用，從二者之間的關(guān)系來(lái)看，銀行信貸在很大程度上有效地決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的供給、需求?；诖?，從銀行信貸視角考慮，遏制當(dāng)前房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將商品房?jī)r(jià)格有效的維持在一個(gè)合理的水準(zhǔn)，成為當(dāng)前商品房市場(chǎng)有效調(diào)控的途徑和策略。主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：首先，應(yīng)當(dāng)全面提升內(nèi)源融資比重，最大限度的減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸比重，對(duì)商品房市場(chǎng)投機(jī)需求進(jìn)行有效的抑制；其次，應(yīng)當(dāng)立足實(shí)際，不斷增大對(duì)中、小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸扶持力度，進(jìn)而有效改善現(xiàn)代商品房市場(chǎng)供給格局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，最大限度的遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的合理化控制。

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