我國保險(xiǎn)資金投資境外不動產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控探析

譚艷斌

我國保險(xiǎn)資金投資境外不動產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控探析

譚艷斌

2009年我國新修訂的《保險(xiǎn)法》中在保險(xiǎn)資金的投資渠道方面，增加了不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資。2012年10月中國保監(jiān)會公布了《保險(xiǎn)資金境外投資管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則》，詳細(xì)規(guī)定了保險(xiǎn)資金允許投資的國家和市場，可以選擇投資貨幣市場類、固定收益類、權(quán)益類、不動產(chǎn)等品種。2013年5月，中國平安出資24億元人民幣買下了英國倫敦地標(biāo)性建筑勞合社（全球著名的保險(xiǎn)交易市場）大樓，這是保險(xiǎn)投資新政放寬境外投資渠道后，保險(xiǎn)資金投資境外不動產(chǎn)的首例。

一、保險(xiǎn)資金投資境外不動產(chǎn)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)，投資金額大，周期長，通常情況下盈利性和安全性較有保障，符合壽險(xiǎn)保單的久期匹配和壽險(xiǎn)資金追求長期價(jià)值、穩(wěn)健投資的要求。近年來，國內(nèi)不動產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，國內(nèi)不動產(chǎn)投資成本陡增，而受前幾年金融危機(jī)影響，境外不動產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌，且發(fā)達(dá)國家成熟物業(yè)的收益穩(wěn)定，保險(xiǎn)資金投資境外不動產(chǎn)是一個(gè)不錯的選擇。國內(nèi)較多保險(xiǎn)公司已經(jīng)對境外多個(gè)國家和地區(qū)進(jìn)行了實(shí)地考察，都有了境外不動產(chǎn)投資的計(jì)劃。

然而，我國保險(xiǎn)業(yè)將保險(xiǎn)資金投資于不動產(chǎn)領(lǐng)域，在行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間并不長，自身經(jīng)驗(yàn)的積累并不是很多，而且，我國保險(xiǎn)企業(yè)在境外經(jīng)營不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，所有風(fēng)險(xiǎn)將由企業(yè)自身承擔(dān)。企業(yè)既要面對外來監(jiān)管的壓力，又必須加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)營等各方面的自我監(jiān)管。因此在考慮投資境外不動產(chǎn)時(shí)，無論是監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是保險(xiǎn)公司都應(yīng)該注意風(fēng)險(xiǎn)的防控。

二、保險(xiǎn)資金投資境外不動產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)資金投資于境外不動產(chǎn)，與保險(xiǎn)公司主營的保險(xiǎn)商品經(jīng)營差別巨大，可能還要面臨由于對別國投資環(huán)境不熟悉、認(rèn)識不全面及國際經(jīng)營環(huán)境和條件變化而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如以購入境外成熟物業(yè)的方式投資不動產(chǎn)，要了解項(xiàng)目的具體情況不如在國內(nèi)那么便利，信息不對稱更為嚴(yán)重，因此無論是標(biāo)的物的選擇、交易金額談判還是租賃客戶的確定，每個(gè)環(huán)節(jié)都涉及較強(qiáng)的專業(yè)知識，在項(xiàng)目經(jīng)營過程中也可能面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。如中國平安購入英國倫敦地標(biāo)性建筑勞合社大樓，按目前的租金水平計(jì)算投資回收期約為10年左右。那么，首先，需要承受長時(shí)間的資金壓力；其次，項(xiàng)目獲益方式是通過長期的租賃合同獲取較為固定的租金，租金的高低主要依據(jù)物業(yè)所在國的房產(chǎn)增量和存量來決定，且未來市場指向性和預(yù)測性不高，當(dāng)市場出現(xiàn)較大波動，房價(jià)大幅上漲，就會導(dǎo)致固定的租金損失。不動產(chǎn)投資具有資金密集的特點(diǎn)，一旦在實(shí)際經(jīng)營過程中出現(xiàn)操作失誤和偏差，保險(xiǎn)資金將遭受巨大損失，對保險(xiǎn)公司的穩(wěn)健經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響。

（二）市場風(fēng)險(xiǎn)

1．市場供求風(fēng)險(xiǎn)

不動產(chǎn)的價(jià)值受供求影響的幅度遠(yuǎn)比其他商品大得多，因此，不動產(chǎn)的投資者和經(jīng)營者所承擔(dān)的市場供求風(fēng)險(xiǎn)比其他市場要大。在東道國*經(jīng)濟(jì)上漲、房價(jià)上升時(shí)期，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的投資和需求均呈現(xiàn)出旺盛狀態(tài)，社會對不動產(chǎn)商品的需求量也相應(yīng)增大，而由于上漲預(yù)期的存在，整體市場風(fēng)險(xiǎn)不太明顯；經(jīng)濟(jì)疲軟或金融危機(jī)時(shí)期，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)場所而產(chǎn)生的需求會相應(yīng)減少，不動產(chǎn)租賃合同可能中止，不動產(chǎn)價(jià)格下跌或者出現(xiàn)下跌預(yù)期，且由于杠桿作用，風(fēng)險(xiǎn)被放大，不動產(chǎn)行業(yè)的參與者均可能遭受實(shí)際損失。因此，投資于不動產(chǎn)的保險(xiǎn)企業(yè)也將面臨資產(chǎn)減值、收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。2008年美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)中，具有百年歷史的日本大和生命保險(xiǎn)公司由于投資了大量美國次級房產(chǎn)債券，且忽視境外投資的市場風(fēng)險(xiǎn)，隨著金融危機(jī)的逐漸深入，終于在當(dāng)年10月10日宣布倒閉。保險(xiǎn)資金境外不動產(chǎn)投資，應(yīng)注意正確把握東道國不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，這樣才能保證資金的安全。

2．境外資產(chǎn)匯兌風(fēng)險(xiǎn)

匯率對境外投資不動產(chǎn)的影響至關(guān)重要，匯率的變動會引起投資收益的變化。在整個(gè)境外投資過程中有兩次貨幣兌換，首先要將本國貨幣兌換成東道國貨幣進(jìn)行投資；在獲得投資收益之后，需要將所得收益再兌換成本國貨幣。假設(shè)人民幣對東道國貨幣的匯率升值，獲取外幣投資收益之后只能兌換到更少的人民幣，境外投資收益因此受損。自2005年人民幣匯率機(jī)制改革以來，人民幣累計(jì)升值逾34%，保險(xiǎn)資金境外投資面臨的匯兌風(fēng)險(xiǎn)越來越突出。中國人壽在2008年進(jìn)行了境外股票投資，要不是采取了規(guī)避匯率風(fēng)險(xiǎn)的措施，短短6個(gè)月時(shí)間里，其投資收益可能因匯率變化貶值3．87%。再則，各國政府的貨幣政策、財(cái)政政策、匯率政策以及國際市場供求平衡等各種經(jīng)濟(jì)和政治因素都會影響到匯率的變動。因此，保險(xiǎn)公司在開展境外不動產(chǎn)投資以期提高投資收益率時(shí)，要高度關(guān)注和防范匯率變動所帶來的投資收益損失風(fēng)險(xiǎn)。

3．利率風(fēng)險(xiǎn)

保險(xiǎn)資金投資境外不動產(chǎn)過程中面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不動產(chǎn)的具體投資方式和資金來源的不同而有所不同。以物權(quán)方式投資的，保險(xiǎn)公司投入的資金若有部分是向東道國銀行或其他機(jī)構(gòu)借入的，市場利率上升則借款的利率也會上升，進(jìn)而直接影響到投資成本的增加；如果投入不動產(chǎn)的資金全部是自有資金，過后靠收取固定收益收回成本的，雖不涉及借款利率問題，但是國際貨幣市場的利率變動將影響到收益的再投資。如果保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)債券、股票以及其他與不動產(chǎn)相關(guān)的有價(jià)證券，當(dāng)國際貨幣市場利率上升，投資收益可能下降，長期資產(chǎn)將面臨縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）市場流動性風(fēng)險(xiǎn)

不動產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營具有前期資金投入大、后期投資回收期長的特點(diǎn)，這就降低了投資資金的變現(xiàn)能力，以物權(quán)方式投資不動產(chǎn)的保險(xiǎn)公司面臨較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)。倘若保險(xiǎn)公司在短期內(nèi)面臨大規(guī)模資金需求，可能需要將短時(shí)間內(nèi)難以變現(xiàn)的不動產(chǎn)投資折價(jià)變現(xiàn)，保險(xiǎn)企業(yè)將遭受較大的投資損失。保險(xiǎn)資金投資于境外不動產(chǎn)，流動性的風(fēng)險(xiǎn)會比在國內(nèi)更嚴(yán)重。在國外，不動產(chǎn)變現(xiàn)的渠道、交易對手的尋找、信息搜集等均不如在國內(nèi)那么便利。當(dāng)面對突發(fā)事件或意外事故時(shí)，應(yīng)對起來難度都會比在國內(nèi)大很多。如2008年美國發(fā)生次貸危機(jī)，在樓市泡沫破滅、房價(jià)大幅下跌的極端情況下，保險(xiǎn)資金很容易被套，巨大的流動性風(fēng)險(xiǎn)直接影響到保險(xiǎn)公司的穩(wěn)健經(jīng)營。以不動產(chǎn)債券或股票等有價(jià)證券方式投資不動產(chǎn)的，其流動性風(fēng)險(xiǎn)比上述方式小，具體風(fēng)險(xiǎn)大小與東道國相關(guān)證券市場的供求力量對比、交易量和市場成熟度等息息相關(guān)。

（四）通脹風(fēng)險(xiǎn)

在正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的，只不過通脹程度視東道國宏觀經(jīng)濟(jì)的總體環(huán)境而不同。投資物權(quán)不動產(chǎn)的回報(bào)可以分為租金收入、公允價(jià)值變動和處置收入。投資不動產(chǎn)項(xiàng)目需要在前期投入大量的資金，產(chǎn)生沉沒成本，而項(xiàng)目收回成本并獲利則需要很長一段時(shí)間。如果在整個(gè)投資周期中，東道國經(jīng)濟(jì)的周期性變化影響到物價(jià)的波動，對資金的投資計(jì)劃將會產(chǎn)生難以預(yù)測的影響，若投資收益率不能抵消物價(jià)的上漲率，則會造成投資負(fù)效益的風(fēng)險(xiǎn)。如果保險(xiǎn)資金以開發(fā)樓盤的形式投資不動產(chǎn)，當(dāng)東道國通貨膨脹率大幅度上升，建筑材料成本以及勞動力和管理費(fèi)用也將隨之上升，這無疑將增加房產(chǎn)的開發(fā)成本。在境外投資不動產(chǎn)，保險(xiǎn)企業(yè)對境外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的把握較國內(nèi)難，如果控制不當(dāng)，通脹因素在很多情況下還會導(dǎo)致嚴(yán)重的后果?？傊ㄘ浥蛎泴Σ粍赢a(chǎn)市場的沖擊是很大的。

諸暨市“大調(diào)解”體系建設(shè)的鮮明特點(diǎn)，在于政府能夠從法治建設(shè)與社會治理的大格局、大視野出發(fā)，準(zhǔn)確把握政府自身的角色、職能與定位，在全力推動調(diào)解組織建設(shè)、大力推動“多調(diào)聯(lián)動”、有力規(guī)范和服務(wù)調(diào)解同時(shí)，避免政府過度介入而容易引發(fā)的副作用，著力維護(hù)人民調(diào)解的自治性、社會性，促進(jìn)調(diào)解工作中“自治、法治、德治”的“三治融合”，并推動調(diào)解工作向?qū)I(yè)化和智能化方向發(fā)展。

（五）國家政策風(fēng)險(xiǎn)

1．政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

在境外投資不動產(chǎn)，東道國的國際地位與主權(quán)行為的不確定性可能會給保險(xiǎn)企業(yè)的投資帶來政治風(fēng)險(xiǎn)。由于政治風(fēng)險(xiǎn)往往與國家主權(quán)行為相關(guān)，如東道國實(shí)行資產(chǎn)國有化、政府領(lǐng)導(dǎo)層不穩(wěn)定、社會各階層利益沖突、民族糾紛等，風(fēng)險(xiǎn)一旦觸發(fā)，非個(gè)人和企業(yè)自身的力量所能控制，損失將不可避免。例如海灣戰(zhàn)爭中，美國和伊拉克兩國政府分別宣布凍結(jié)對方在本國的資產(chǎn)，使雙方的不動產(chǎn)投資者遭受損失。

2．宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

不動產(chǎn)行業(yè)往往與一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，其發(fā)展容易受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。如東道國與該行業(yè)有關(guān)的金融政策的改變（如外匯管制、稅率變動）、對外資的控制、對土地使用的控制、對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對投資規(guī)模、方向及金融的控制等等都可能給保險(xiǎn)公司的境外不動產(chǎn)投資帶來成本和收益變化的不確定性。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，宏觀政策偏向?qū)捤桑诓粍赢a(chǎn)行業(yè)的繁榮，不動產(chǎn)的價(jià)格看漲。一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)過熱，政府將出臺緊縮政策，抑制經(jīng)濟(jì)過熱，不動產(chǎn)行業(yè)很快受到影響，保險(xiǎn)企業(yè)的投資將遭受損失。此外，東道國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也不容忽視，如東道國要優(yōu)先發(fā)展房地產(chǎn)，則會給投資者帶來益處；如果限制甚至收縮房地產(chǎn)發(fā)展，則會給投資者帶來損失。

除了上述風(fēng)險(xiǎn)外，保險(xiǎn)公司投資境外不動產(chǎn)，還面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)人才不足的風(fēng)險(xiǎn)，這是由不動產(chǎn)投資的專業(yè)性決定的。保險(xiǎn)公司倘若未能儲備既熟悉保險(xiǎn)資金投資運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)控制、又熟悉不動產(chǎn)業(yè)務(wù)和相關(guān)法律知識的高級管理人才，那么保險(xiǎn)資金境外投資將要面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、保險(xiǎn)資金境外投資不動產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范

隨著保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)資金的境外投資渠道進(jìn)一步拓寬，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債匹配和管理的要求，保險(xiǎn)資金境外投資的規(guī)模在未來將會逐年增加，政府部門和監(jiān)管部門應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)管和指導(dǎo)的職能。

1．制訂相關(guān)規(guī)定，推動境外不動產(chǎn)投資循序漸進(jìn)地發(fā)展。在保監(jiān)會規(guī)定的境外不動產(chǎn)的投資范圍方面，對于直接投資的不動產(chǎn)，僅限于《細(xì)則》附件所列“發(fā)達(dá)市場主要城市的核心地段，且是具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動產(chǎn)和辦公不動產(chǎn)”。我國對保險(xiǎn)資金境外投資范圍的規(guī)定還是相當(dāng)嚴(yán)格的，這符合我國保險(xiǎn)企業(yè)剛剛涉及境外不動產(chǎn)投資、經(jīng)驗(yàn)尚淺的客觀情況。在投資比例方面，保監(jiān)會只是籠統(tǒng)規(guī)定了“投資余額不超過上年末總資產(chǎn)的15%，投資新興市場余額不超過上年末總資產(chǎn)的10%”。具體到境外不動產(chǎn)投資比例，保監(jiān)會未作具體規(guī)定，只是提及單項(xiàng)投資可參照國內(nèi)投資品種的相關(guān)規(guī)定，“投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計(jì)不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%”。筆者認(rèn)為，境外投資不動產(chǎn)比在國內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)大，在起步階段盡量以“從低”原則設(shè)定比例，待保險(xiǎn)公司積累了境外投資經(jīng)驗(yàn)之后，再逐漸放寬比例限制，從而為保險(xiǎn)資金的配置提供足夠的發(fā)揮空間。在投資境外不動產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻方面，應(yīng)該作更為嚴(yán)格的資質(zhì)要求規(guī)定，不符合條件的不允許進(jìn)行境外不動產(chǎn)投資。

2．建立投資風(fēng)險(xiǎn)管控和投資績效監(jiān)測體系。監(jiān)管部門應(yīng)以償付能力為核心，加強(qiáng)對開展境外投資的保險(xiǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)督，并建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)以實(shí)行動態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)管。在監(jiān)管過程中，注意對境外投資的保險(xiǎn)企業(yè)投資資金的安全監(jiān)控、審計(jì)與績效評價(jià)，尤其加強(qiáng)對境外不動產(chǎn)投資資金的財(cái)務(wù)審查。只有這樣，才可以防范不動產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)，避免美國AIG危機(jī)事件在國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)重演。

3．定期發(fā)布具有指導(dǎo)性的投資信息或建立境外投資咨詢機(jī)構(gòu)。政府或監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)建立和完善境外投資信息系統(tǒng)，為境外投資的保險(xiǎn)公司提供世界各國的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會等相關(guān)信息；同時(shí)還可以通過對信息的分類統(tǒng)計(jì)，全面掌握保險(xiǎn)企業(yè)境外投資的規(guī)模大小和區(qū)域分布情況，由此對投資區(qū)域、投資形式和投資方式進(jìn)行政策性指導(dǎo)，并制定相關(guān)操作指引，優(yōu)化投資決策，減少投資的盲目性。此外，也可考慮由掌握著大量信息資源的商務(wù)部等境外投資管理部門，在政府指導(dǎo)和支持下，建立一個(gè)市場化的境外投資風(fēng)險(xiǎn)評估和咨詢機(jī)構(gòu)，為保險(xiǎn)公司進(jìn)行境外投資提供信息、法律、財(cái)務(wù)等方面的服務(wù)，降低保險(xiǎn)公司境外投資面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)。

（二）保險(xiǎn)公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管控

1．完善公司治理結(jié)構(gòu)。形成完善的公司治理結(jié)構(gòu)是保險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)對境外經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的前提條件之一。首先，保險(xiǎn)公司可以引進(jìn)外資或者民間資本，甚至引進(jìn)在不動產(chǎn)開發(fā)方面具有豐富經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀企業(yè)資本，完善公司的組織結(jié)構(gòu)。這樣既可以增加公司資本金，提高償付能力，又可以引進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)的管理模式和不動產(chǎn)專業(yè)人才，有助于提高保險(xiǎn)公司投資境外不動產(chǎn)行業(yè)的能力。其次，企業(yè)根據(jù)自身財(cái)力物力情況，成立不動產(chǎn)投資小組，專門負(fù)責(zé)從事國內(nèi)和國外的不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，利用專業(yè)化的投資隊(duì)伍盡可能確保不動產(chǎn)投資的安全性。最后，在公司的組織架構(gòu)上對不動產(chǎn)投資進(jìn)行有效的監(jiān)督。保險(xiǎn)公司應(yīng)在投資決策、投資執(zhí)行、投資監(jiān)督三個(gè)環(huán)節(jié)形成獨(dú)立的組織構(gòu)架，通過這三項(xiàng)權(quán)利的交叉制衡，明確各自的權(quán)責(zé)，加強(qiáng)境外投資風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力，預(yù)防投資失誤和失控。

2．慎重選擇投資項(xiàng)目，建立投資風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。為了應(yīng)對投資風(fēng)險(xiǎn)，要嚴(yán)格謹(jǐn)慎地選擇投資對象。投資前，針對一些國家或地區(qū)的投資環(huán)境，要進(jìn)行充分的調(diào)查和研究，選擇最適合投資的國家或地區(qū)，選定投資目的地之后，在科學(xué)求實(shí)的基礎(chǔ)上做好投資項(xiàng)目的可行性研究和評估工作，加強(qiáng)對經(jīng)營環(huán)境的研究。事前必須對投資項(xiàng)目所在國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會文化、政治法律、不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等對不動產(chǎn)投資可能產(chǎn)生影響的各種因素進(jìn)行充分的調(diào)查研究，盡可能獲取詳盡的信息，以判斷擬投資不動產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否合理，財(cái)務(wù)上是否盈利，分析利弊得失，選擇最佳投資方案，實(shí)現(xiàn)境外投資決策全過程的程序化和規(guī)范化。在具體投資過程中，保險(xiǎn)公司要對自身風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識別、評估、監(jiān)測和控制，建立多層次的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的日常管理體系，制定境外不動產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)控制策略，定期對已投資的不動產(chǎn)的收益和資金回收、支出情況進(jìn)行分析與預(yù)測，及時(shí)掌握企業(yè)內(nèi)部及外部環(huán)境的變化，使境外不動產(chǎn)的經(jīng)營與內(nèi)外部環(huán)境的動態(tài)變化有機(jī)結(jié)合。這些均有助于保險(xiǎn)公司從公司內(nèi)部防范和化解投資風(fēng)險(xiǎn)，增加保險(xiǎn)資金境外不動產(chǎn)投資的安全性。

3．選擇合適的投資方式。按照保監(jiān)會關(guān)于境外投資不動產(chǎn)的規(guī)定，投資境外不動產(chǎn)的方式主要有：第一，間接投資方式，即指定國家或地區(qū)的與不動產(chǎn)相關(guān)固定收益類的公司債券和可轉(zhuǎn)換債券、股票和存托憑證，在指定國家或地區(qū)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。第二，直接投資方式，即發(fā)達(dá)市場主要城市的核心地段，且具有穩(wěn)定收益的成熟商業(yè)不動產(chǎn)和辦公不動產(chǎn)。通常而言，直接投資方式獲得的收益最大，但是風(fēng)險(xiǎn)也相對較大。保險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行投資方式的選擇，結(jié)合投資國的實(shí)際情況，包括本身的經(jīng)營能力和技術(shù)等，在上述兩種投資方式中的多個(gè)品種里，進(jìn)行綜合評價(jià)和對比，找出最適合的一種。此外，在保監(jiān)會公布的細(xì)則中，沒有對是否允許與國內(nèi)外企業(yè)合資進(jìn)行境外投資作規(guī)定。筆者認(rèn)為，為了降低和控制風(fēng)險(xiǎn)，一方面，保險(xiǎn)企業(yè)可以與國內(nèi)的不動產(chǎn)企業(yè)共同出資投資境外不動產(chǎn)，這樣可以直接得到合作企業(yè)在不動產(chǎn)行業(yè)方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，避免走彎路。另一方面，可以采取境外投資的本土化策略，如保險(xiǎn)公司可考慮與境外的投資公司合作進(jìn)行境外不動產(chǎn)投資，與東道國的企業(yè)共同出資。境外企業(yè)對當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境更為熟悉，還可以獲得東道國企業(yè)的待遇。境外優(yōu)秀投資公司在人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)方面的優(yōu)勢將增強(qiáng)保險(xiǎn)企業(yè)境外投資的實(shí)力，提高投資收益。

4．加快境外投資管理人才的培養(yǎng)。隨著保險(xiǎn)資金境外投資的開閘，保險(xiǎn)公司的境外投資規(guī)模將會逐年增大。境外不動產(chǎn)投資的管理人員，不僅需要具備國內(nèi)企業(yè)人員的基本素質(zhì)，而且要精通外語，具備不動產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識和過硬的國際金融實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，還要能把握世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。當(dāng)前，保險(xiǎn)企業(yè)合格的境外不動產(chǎn)投資專業(yè)人才嚴(yán)重匱乏，因此保險(xiǎn)公司可以適當(dāng)引進(jìn)不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資管理人才，并注重對其進(jìn)行保險(xiǎn)行業(yè)知識的后期培訓(xùn)，多提供一些出國進(jìn)修的機(jī)會，選派一些投資人才到國外知名的投資公司進(jìn)行培訓(xùn)和實(shí)踐，提高他們投資的實(shí)際操作能力，努力打造一支房地產(chǎn)行業(yè)方面的投資風(fēng)險(xiǎn)管理復(fù)合型人才隊(duì)伍。

（三）借助國際中介服務(wù)，積極防范國家政策風(fēng)險(xiǎn)

由于投資所在國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和法律環(huán)境不受保險(xiǎn)企業(yè)控制，因此投資決策前，應(yīng)當(dāng)對上述因素進(jìn)行全面評估。防范的途徑有兩種，一方面可以由保險(xiǎn)公司派遣專人或海外招聘人員及時(shí)提供投資地各種政策動態(tài)信息，還可以依據(jù)商務(wù)部定期發(fā)布的對外投資合作國別指南中提供的最新法律法規(guī)、政策和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)等官方信息進(jìn)行分析和判斷；另一方面，可以委托大型的國際投資咨詢服務(wù)中介進(jìn)行實(shí)地考察和環(huán)境評估，為保險(xiǎn)公司提供國外市場信息的咨詢服務(wù)和必要的技術(shù)幫助。上述的境外投資本土化策略也是防范國家政策風(fēng)險(xiǎn)不錯的選擇。

（作者單位：廣西師范大學(xué)）