宏苑馨居住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念初探

潘江華

(中煤科工集團(tuán)沈陽(yáng)設(shè)計(jì)研究院有限公司，遼寧沈陽(yáng) 110015)

0 引言

宏苑馨居住宅小區(qū)位于山西省陽(yáng)泉市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地面積2.65 ha，是集住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、地上、地下車(chē)庫(kù)為一體的智能化的商品房住宅小區(qū)。它涵蓋了前期策劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)等等多個(gè)方面，設(shè)計(jì)中引入跨行業(yè)、跨專(zhuān)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，打造出一個(gè)完美的住宅小區(qū)，受到了開(kāi)發(fā)商的好評(píng)，為業(yè)主創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，陽(yáng)泉電視臺(tái)已將該住宅小區(qū)制作成“逛陽(yáng)泉記實(shí)電視片”來(lái)宣傳。

小區(qū)規(guī)劃用地是開(kāi)發(fā)商以頂賬形式獲得的一塊住宅用地，規(guī)劃用地規(guī)整，呈長(zhǎng)方形，長(zhǎng)169 m，寬156 m，三面臨路，西側(cè)與洪橋路相鄰、北側(cè)與天津路相鄰、東側(cè)與香港路相鄰、南側(cè)為在建陽(yáng)泉市法院審判綜合樓;規(guī)劃用地為臺(tái)型，場(chǎng)區(qū)較平整，天津路側(cè)有2 m～5 m的高差，香港路側(cè)有5 m的高差。開(kāi)發(fā)商要求打造一個(gè)符合當(dāng)?shù)孛袂?，具有特色的高品位多層商品房住宅小區(qū)，注重經(jīng)濟(jì)效益。2003年6月7日接受設(shè)計(jì)任務(wù)，歷時(shí)一個(gè)多月。設(shè)計(jì)工作過(guò)程主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)方面。

1 調(diào)查分析

首先，收集當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了宏觀的經(jīng)濟(jì)分析，采用當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)做法，多層住宅小區(qū)容積率為1.2左右，用地為2.65萬(wàn)m2的土地，大約能開(kāi)發(fā)建筑面積為3.18萬(wàn)m2。土地獲得價(jià)為每畝30萬(wàn)元，綜合成本大約為800元/m2，當(dāng)時(shí)該地區(qū)市場(chǎng)售價(jià)為1 100元/m2，測(cè)算結(jié)果為銷(xiāo)售額1 100×3.18=3 498萬(wàn)元，成本30×39.7+3.18×800=3 737萬(wàn)元，測(cè)算結(jié)果為虧損。

調(diào)查分析，小區(qū)位于陽(yáng)泉市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是新開(kāi)發(fā)地區(qū)，洪橋路為規(guī)劃30 m寬路已形成，兩側(cè)有綠化規(guī)劃帶30 m寬暫未形成，環(huán)境比較好，市政配套設(shè)施齊全，有一定的升值空間，但是位置比較偏。陽(yáng)泉地區(qū)商品房開(kāi)發(fā)較少，大多為原分配福利住房，戶型較小。

2 設(shè)計(jì)中需解決主要問(wèn)題及處理方法

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員與開(kāi)發(fā)商及施工方進(jìn)行了詳細(xì)而全面的溝通、交流，總體而言設(shè)計(jì)方需要解決以及考慮的主要問(wèn)題包括:

1)采用什么設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)風(fēng)格;

2)開(kāi)發(fā)什么戶型住宅為主，不大地塊，如何提高小區(qū)檔次，小區(qū)配套什么設(shè)施;

3)香港路、天津路與規(guī)劃用地高差如何處理;

4)如何提高經(jīng)濟(jì)效益。

針對(duì)第2部分提出的主要問(wèn)題，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員經(jīng)過(guò)多方案比較及宏觀經(jīng)濟(jì)分析，提出如下解決方案:

1)設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)風(fēng)格。

考慮到陽(yáng)泉市地形地貌以山地為主，占75.5%，丘陵占14.1%，平原僅占10.4%，市區(qū)狹長(zhǎng)主要沿桃河兩側(cè)布局，小區(qū)用地面積不大，形不成規(guī)模效應(yīng)，本設(shè)計(jì)理念立意于“自然簡(jiǎn)潔、高起點(diǎn)、高品位、生活氣息濃郁”，最大限度滿足居住者安全感需求、歸屬感需求，營(yíng)造充滿自然情趣的層次豐富的小區(qū)景觀環(huán)境，創(chuàng)造安逸的居住環(huán)境。設(shè)計(jì)采用歐式建筑風(fēng)格，既能突出凹凸感，又要有優(yōu)美的弧線，使建筑產(chǎn)生豐富的層次感。

2)小區(qū)戶型及配套設(shè)施。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，小區(qū)開(kāi)房的客戶群體型定位為中高群體，開(kāi)發(fā)大戶型為主，戶型面積定位為100 m2～200 m2，為尋求小區(qū)的品位和良好的銷(xiāo)售理念，為小區(qū)設(shè)置了雙回路環(huán)網(wǎng)供電系統(tǒng)，水、電、氣遠(yuǎn)程計(jì)量系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，ASDL寬帶網(wǎng)，衛(wèi)星電視網(wǎng)，住宅智能安全防范系統(tǒng)，保安巡邏管理系統(tǒng)，純凈水供水及熱水供水系統(tǒng)，以提高物業(yè)管理水平為突破口，對(duì)小區(qū)進(jìn)行包裝銷(xiāo)售。在停車(chē)問(wèn)題上，對(duì)現(xiàn)狀進(jìn)行了反復(fù)分析，將小區(qū)宅前道路設(shè)為4 m，一側(cè)停車(chē)一側(cè)通行，可以解決部分地面室外停車(chē)，但對(duì)小區(qū)品味、環(huán)境及管理影響較大?？紤]綜合因素，將停車(chē)引入地下集中管理，利用地勢(shì)修建地面停車(chē)庫(kù)，將汽車(chē)出入口設(shè)置在小區(qū)外部次入口附近，駕車(chē)人行走出入口布置在小區(qū)內(nèi)兩樓間的綠地中，將小區(qū)宅前道路作為將來(lái)發(fā)展備用。地下車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)，為居民提供了良好的居住環(huán)境。小區(qū)物業(yè)結(jié)合老、中、青、少不同群體的需求，布置了多項(xiàng)活動(dòng)功能，讓居民得到充分的娛樂(lè)和休閑，主入口與城市綠地結(jié)合設(shè)計(jì)城市綠地作為小區(qū)前景，起到良好視覺(jué)效果和襯景作用。進(jìn)入小區(qū)，跌落的流水，連續(xù)水池，噴泉水池，由動(dòng)至靜形成入口處變化豐富又協(xié)調(diào)的景觀，中心綠地設(shè)計(jì)了廊、橋、石、樹(shù)、花組成的自然畫(huà)卷，營(yíng)造開(kāi)放、生動(dòng)、富于變化的中心綠地。將兒童設(shè)施及老人休息設(shè)施布置于林蔭路間，讓兒童和老人在綠樹(shù)花叢中，享受“自然”。

3)注重經(jīng)濟(jì)效益方面。

考慮到小區(qū)用地面積不大，香港路、天津路與規(guī)劃用地高差在2.5 m～5 m，如采用傳統(tǒng)設(shè)置擋土，對(duì)市容、小區(qū)環(huán)境影響較大，不美觀。在設(shè)計(jì)中，考慮增加商業(yè)用房建筑面積，把東、北側(cè)設(shè)計(jì)成商業(yè)建筑兼擋土墻，既增加經(jīng)濟(jì)利益，又對(duì)市容環(huán)境有大的改觀，同時(shí)滿足居民日常購(gòu)物，一舉兩得。特別是東側(cè)商業(yè)用房進(jìn)深，使之深入土內(nèi)增加商業(yè)用房面積，同時(shí)把2層商業(yè)用房屋面與小區(qū)內(nèi)地坪持平，將建筑物的3層設(shè)計(jì)成為小區(qū)內(nèi)停車(chē)庫(kù)及庫(kù)前道路，4層為小區(qū)物業(yè)用房，避免了擋土墻對(duì)城市環(huán)境的影響，又利用建筑物的高度遮擋噪聲。增加了商業(yè)用房面積，同時(shí)又為小區(qū)提供了29個(gè)地面停車(chē)庫(kù)及物業(yè)用房。此建議受到業(yè)主的好評(píng)。

4)應(yīng)用“讓利益相關(guān)者滿意”的項(xiàng)目管理理念。

在設(shè)計(jì)中，建議在小區(qū)南邊7號(hào)樓底層，利用雙方面場(chǎng)地的坪場(chǎng)高差開(kāi)發(fā)車(chē)庫(kù)，面向法院一側(cè)開(kāi)門(mén)，以車(chē)庫(kù)和規(guī)劃要求的建筑物到用地紅線的距離間場(chǎng)地，換取法院的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，放棄住宅樓前原規(guī)劃的車(chē)庫(kù)建設(shè)。此建議受到業(yè)主高度重視，與法院溝通，并達(dá)成了協(xié)議，同時(shí)應(yīng)法院要求，達(dá)成為其定向開(kāi)發(fā)一棟住宅樓的協(xié)議。這樣既為小區(qū)居民創(chuàng)造了良好的視覺(jué)空間及地下儲(chǔ)物空間，又為法院增加了后區(qū)場(chǎng)地空間，同時(shí)也解決了防火通道問(wèn)題，而減少的小區(qū)建筑物開(kāi)發(fā)面積;減少了小區(qū)圍墻的投入，也便于小區(qū)物業(yè)的管理，為小區(qū)增加了封閉空間及安全感。

3 結(jié)語(yǔ)

針對(duì)宏苑馨居住宅小區(qū)設(shè)計(jì)工作的復(fù)雜性，在設(shè)計(jì)工作中本文采取了如下創(chuàng)新之處:

1)采用橋梁計(jì)算，解決2號(hào)樓與4號(hào)樓間地下車(chē)庫(kù)屋面及10號(hào)樓建筑部分屋面行車(chē)問(wèn)題，采用橋梁變形縫，解決10號(hào)樓建筑屋面道路與道路連接的問(wèn)題;解決2號(hào)樓與4號(hào)樓間地下車(chē)庫(kù)屋面綠化排水問(wèn)題;

2)合理利用地勢(shì)，解決臺(tái)地周邊與道路景觀問(wèn)題，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn);

3)引進(jìn)屋頂花園設(shè)計(jì);

4)商業(yè)建筑兼擋土墻，在其上設(shè)計(jì)車(chē)庫(kù);

5)將現(xiàn)代項(xiàng)目管理理念融會(huì)在設(shè)計(jì)之中，“讓利益相關(guān)者滿意”的管理理念在設(shè)計(jì)中得到體現(xiàn)。

［1］甄慶華.廣州某超高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵性問(wèn)題研究［D］.廣州：華南理工大學(xué)，2012.

［2］陸海燕.基于遺傳算法和準(zhǔn)則法的高層建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)研究［D］.大連：大連理工大學(xué)，2009.

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