房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的精細(xì)化分析

王春輝

(中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，北京 100037)

為響應(yīng)中央新形勢下房地產(chǎn)調(diào)控的思路，各地區(qū)陸續(xù)加大保障性住房用地的供應(yīng)力度，對當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌霎a(chǎn)生較大沖擊，商品房銷售量和銷售價格出現(xiàn)松動，市場購房者的觀望情緒濃厚。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力倍增，部分地區(qū)的個別樓盤出現(xiàn)低價走量的態(tài)勢。部分新聞媒體及專家開始大肆宣傳報道中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入下跌渠道，拐點(diǎn)已經(jīng)到來，進(jìn)一步加深了購房者看空樓市的心態(tài)。但與此同時，中國的城市化進(jìn)程和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的開發(fā)將成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個新的支撐。從筆者多年來從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)來看，談?wù)摲康禺a(chǎn)市場進(jìn)入下行渠道為時尚早，現(xiàn)階段狀態(tài)應(yīng)為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過程中的必經(jīng)之路，中國房地產(chǎn)行業(yè)至少還有近10年的發(fā)展期。但此后的10年與之前30年的發(fā)展明顯不同，購房者追求個性化和高品質(zhì)住房，企業(yè)之間的競爭日益激烈，粗放式的發(fā)展模式導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)的成本增加、財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大、利潤空間縮小，已不能適應(yīng)下一階段房地產(chǎn)行業(yè)競爭的要求。在今后10年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，無論從市場格局變化提出的產(chǎn)品創(chuàng)新等外部環(huán)境，還是從向管理要利潤等內(nèi)部環(huán)境，都對此后的房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理提出要求，即房地產(chǎn)市場將進(jìn)入“管理拐點(diǎn)”——從“粗放式”向“精細(xì)化”模式轉(zhuǎn)變。

1 精細(xì)化管理的概念

精細(xì)化管理目的是減少項(xiàng)目成本支出，不斷提高運(yùn)營效率，通過標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、流程化等一系列規(guī)章制度的建立，梳理公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的漏洞，加強(qiáng)信息化和程序化管理，有效提高在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工作效率，嚴(yán)控成本，以保障在實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益價值最大化的最終目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)成本的最小化，從管理中創(chuàng)造效益。

2 精細(xì)化管理的特征

房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理主要有以下幾方面特征:

1)“三化”，即精化、細(xì)化、量化。所謂精化主要指質(zhì)量，產(chǎn)品質(zhì)量永遠(yuǎn)要放在首位，要保證工程質(zhì)量，做出精品。同時也要重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理，給業(yè)主呈現(xiàn)最好的服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的管理。所謂細(xì)化就是要把握項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，細(xì)化各項(xiàng)操作程序，在各項(xiàng)核心和易錯的操作環(huán)節(jié)制定科學(xué)、合理的工作流程，并通過管理制度對其實(shí)施進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。量化即要使用具體的數(shù)值，盡量量化各個項(xiàng)目管理中的各項(xiàng)工作，如項(xiàng)目成本預(yù)算、進(jìn)度安排、材料設(shè)備購置等。2)流程優(yōu)化，協(xié)同高效。將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中每一項(xiàng)工作，按照具體的工藝順序詳細(xì)分解，并對前后銜接的工作板塊進(jìn)行整體分析、簡化，促使整個流程高效、簡潔。同時，采用補(bǔ)位法、匹配法、短板改善法、流程再造法等手段使項(xiàng)目開發(fā)中的各部門、各崗位、各單元之間達(dá)成良好的銜接和配合，實(shí)現(xiàn)默契、統(tǒng)一。3)嚴(yán)格執(zhí)行、準(zhǔn)確判斷。通過制定嚴(yán)格的管理制度和管理流程，工作有章可循，加強(qiáng)監(jiān)督，并采取適當(dāng)?shù)莫剳痛胧?，保證規(guī)章制度存在的意義。準(zhǔn)確判斷指的是項(xiàng)目管理的決策層要做到對項(xiàng)目事態(tài)發(fā)展?fàn)顩r的準(zhǔn)確判斷，包括計劃準(zhǔn)確、指令準(zhǔn)確、執(zhí)行準(zhǔn)確等等。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理中存在的問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展尚不夠成熟，發(fā)展水平偏低。隨著政府調(diào)控政策的變化和市場不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲得持續(xù)的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無法實(shí)施工程質(zhì)量精細(xì)化管理，眾多的管理型問題一步步的顯露出來。

3.1 管控制度不先進(jìn)

受傳統(tǒng)體制的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制適應(yīng)不了當(dāng)今市場化變化多端的管理需求，如項(xiàng)目管理大多以“人治”為主，對承包商、供應(yīng)商合作缺乏組織管理，缺乏規(guī)范解決問題的能力，對員工管理、內(nèi)部分配等不能與市場接軌，影響員工積極性等。這一系列問題的存在影響了項(xiàng)目的建設(shè)成效，必須使用精細(xì)化管理來逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

3.2 成本控制不重視

在成本控制上，作為項(xiàng)目管理者，不能有效的從全局、系統(tǒng)著眼把控項(xiàng)目開發(fā)各環(huán)節(jié)中成本的管控。如在材料設(shè)備采購階段，不能全局的分析材料設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量性能，僅為了滿足工程需要而增加，或者為了節(jié)約成本購買一些性能較差的材料設(shè)備，造成資金的浪費(fèi);在有關(guān)合同的條款上不能很好地洞察、預(yù)見，出現(xiàn)后期承包商索賠等事項(xiàng);不注重設(shè)計，與可操作性失節(jié)，致使項(xiàng)目實(shí)際施工過程中出現(xiàn)大量的設(shè)計變更，對成本影響較大，更有甚者可能直接決定項(xiàng)目開發(fā)的成敗。

3.3 組織管理不明確

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，剛剛處于起步階段，對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學(xué)規(guī)劃施工現(xiàn)場，對于承包商缺乏完善的協(xié)調(diào)管理機(jī)制;材料和設(shè)備從釆購、進(jìn)場、保管混亂，造成不必要的浪費(fèi);資金撥付沒有既定流程和整體規(guī)劃，致使資金利用率偏低。這種只重結(jié)果的粗放式管理必然會造成項(xiàng)目的建設(shè)成本增加，吞噬房地產(chǎn)開發(fā)利潤。

3.4 標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行不靈活

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變的過程中，勢必將建立各項(xiàng)規(guī)章制度來規(guī)范各項(xiàng)工作的開展。這些規(guī)章制度精細(xì)化的管理模式中往往會被擺在非常重要的位置。然而在具體的實(shí)施過程中，很難保證所有事情都如預(yù)想般順利發(fā)展，容易出現(xiàn)一些極端的情況，這時企業(yè)的制度和規(guī)范反而限制了企業(yè)的發(fā)展，它很大程度地限制了人在企業(yè)中的主觀能動性。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理精細(xì)化的實(shí)施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括投資決策、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等多道程序，精細(xì)化管理作為一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，其具體實(shí)施關(guān)系到開發(fā)過程的方方面面。

4.1 投資決策的精細(xì)化管理實(shí)施

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策在項(xiàng)目前期過程中地位尤為重要。投資決策的精細(xì)化管理的重點(diǎn)在于明確項(xiàng)目初步定位，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，分析競爭結(jié)構(gòu)等，這幾項(xiàng)內(nèi)容在前期決策中起到相輔相成的作用，需要制定明確、高效的決策制度和流程，使決策程序進(jìn)行得科學(xué)規(guī)范。

同時，在具體工作中，要利用SWOT分析法進(jìn)行深入分析，關(guān)注項(xiàng)目競爭風(fēng)險以及項(xiàng)目綜合影響因素。競爭風(fēng)險主要包括落實(shí)企業(yè)間競爭、潛在競爭對手的入侵等，這將直接影響市場定位。綜合因素包括國家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境、地理位置、自然環(huán)境、設(shè)計單位、施工單位、供應(yīng)單位、分包商等等，這些均為后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)行過程中需重點(diǎn)關(guān)注的精細(xì)化管理。

4.2 策劃定位的精細(xì)化管理實(shí)施

社會文化環(huán)境、地段位置、行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的樓盤策劃定位的精細(xì)化管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，對目標(biāo)客群需求進(jìn)行準(zhǔn)確分析，對購買力進(jìn)行精準(zhǔn)判斷，并依據(jù)市場情況和目標(biāo)客群響應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。

依托精細(xì)化運(yùn)作思路，綜合分析地理因素、社會因素、心理因素和人口因素，進(jìn)行目標(biāo)客群細(xì)分，分析目標(biāo)客群價值定位變量，如目標(biāo)客群響應(yīng)率、目標(biāo)客群銷售收入、推薦成交量等等，從中選擇出具有較高價值的客群目標(biāo)，并提煉共同需求，以較高價值的客群目標(biāo)的需求為導(dǎo)向優(yōu)化營銷方案。

4.3 規(guī)劃設(shè)計的精細(xì)化管理實(shí)施

房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理中的設(shè)計階段有著關(guān)鍵性的作用，此階段對整個工程成本的影響可以達(dá)到75%以上。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的精細(xì)化管理需要開發(fā)企業(yè)深入研究地塊規(guī)劃指標(biāo)，周邊配套的自然環(huán)境和人文環(huán)境，結(jié)合策劃階段的項(xiàng)目定位，明確產(chǎn)品設(shè)計的整體格調(diào)、風(fēng)格以及戶型配比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化。

同時，在設(shè)計過程中需要考慮施工的難易度，既能節(jié)省施工成本，又能使施工過程順利進(jìn)行。開展限額設(shè)計，不斷細(xì)化設(shè)計的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，最大限度減少后續(xù)設(shè)計變更等環(huán)節(jié)，切實(shí)控制成本支出。

4.4 施工建設(shè)的精細(xì)化管理實(shí)施

施工建設(shè)的精細(xì)化管理主要內(nèi)容就是成本精細(xì)化管理。在行業(yè)集聚度不斷提升的形勢下，房企的成本管控能力在企業(yè)提升競爭力的過程中顯得尤為重要，具有較強(qiáng)的成本管控能力將取得比競爭對手更高的利潤與投資回報?？刂祈?xiàng)目成本實(shí)際上就是在保證工程質(zhì)量的前提下，通過各種手段降低項(xiàng)目施工成本，使其在可行范圍內(nèi)達(dá)到最小化。房地產(chǎn)企業(yè)一般的成本管理體系應(yīng)該包括目標(biāo)成本體系、動態(tài)成本控制體系、后評價體系、成本責(zé)任和考核體系這四個方面。具體措施可包括對技術(shù)方案進(jìn)行專業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證，力爭采用新技術(shù)、新工藝等，降低工程成本;組建合理的組織結(jié)構(gòu)，控制人工管理費(fèi)用開支;對容易出現(xiàn)問題的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行合理優(yōu)化，做到細(xì)化管理;建立長期有效的獎懲機(jī)制，最大限度的調(diào)動員工工作積極性等等。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必由之路，也是市場進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的主要手段。房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷地加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的精細(xì)化管理，才能促進(jìn)項(xiàng)目付出最小代價，獲得最大的收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，激發(fā)企業(yè)活力，增強(qiáng)自身行業(yè)競爭力。

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