城市建筑進化論

張智涵

從住房1.0時代走到3.0時代，時代變遷。

昆明人有聊不完的話題，回憶不盡的故事，我們的城市逐走向繁榮、多元、易居。

1.0時代

遮風(fēng)避雨便是家

80年代90年代初有得住便是件美事，住房美不美那不是事。一家?guī)状司幼≡谟謹D又破的舊房子里，房子里沒有廁所，上個廁所要跑到每個樓層的樓梯口，每棟樓一樓都有一個蓄糞池，遇上暴雨天難免出行要“糞泳前進”。那個年代的人們幻想著能住進新房，只要家里有廁所和廚房，就這么簡單質(zhì)樸的愿望，便是時代人心聲。

當時建的小區(qū)，基本是多層建筑，由于小區(qū)規(guī)模較大，規(guī)劃布局、配套建設(shè)都比當時零星建設(shè)的單位宿舍要好得多。但是以現(xiàn)在的眼光來看，那時小區(qū)建設(shè)主要是增量型發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)更多帶著城市建設(shè)、滿足居住的目的而展開，住宅的規(guī)劃設(shè)計偏于粗放，使用功能不全，建筑造型比較呆板單調(diào)，每棟樓都長得差不多。

據(jù)統(tǒng)計，1981年至1987年期間，這12家開發(fā)公司每年開工面積達到80萬平方米，是原先單獨由房管局開發(fā)的10倍，占了全昆明市住宅建設(shè)的60%。也就是在這個時間內(nèi)，昆明市住宅建設(shè)從小規(guī)模零星分建發(fā)展到大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)建設(shè)；從獨家開發(fā)、獨家經(jīng)營向多家開發(fā)、多家經(jīng)營發(fā)展。

1981年到1986年這幾年間，昆明房地產(chǎn)的開發(fā)仍然帶著濃重的政府色彩。政府批地，企業(yè)出錢，用國家規(guī)定留存的職工福利基金“參建”、“聯(lián)建”，造好房子自己分。改革開放之后的人民住房建設(shè)，就這樣邁出了第一步。

經(jīng)歷過那個時代的人，對于房子的理解很簡單，有個遮風(fēng)避雨的地方就成。更多的，如綠化、交通、配套設(shè)施……這些概念尚未形成。充其量，期盼在分房中能有點好運氣，抽到個好樓層。那時最高不過7層，但沒電梯，住高層的人們每天都能得到充足的腿部鍛煉，昆明這個有充足陽光的城市，太陽能熱水器也在那個時候傳播開來，但熱水器的技術(shù)并不算完善，熱水優(yōu)先照顧高層住戶，用到一樓住戶時，熱水所剩無幾，常常澡洗到一半，風(fēng)云突變，刺骨寒的冷水直插肌膚，晶晶亮透心涼。更多人寧愿去品嘗爬樓的艱辛，也不愿體驗冷水澡的煎熬。

防盜籠，屬于那個時代的產(chǎn)物，一樓安裝了防盜籠，方便了小偷攀爬到二樓入室盜竊，于是二樓也裝了，三樓無可奈何，就這樣連鎖反應(yīng)，野火燎原般遍及昆明各大小區(qū)。防盜籠成了一個別樣的天地，種花養(yǎng)草，養(yǎng)小動物，假期被家長反鎖在家的小朋友爬到防盜籠里玩耍，外面的世界看得見卻摸不著，那滋味酸酸的，刻意弄出大的聲響，希望能吸引樓下玩耍小朋友的注意力，卻誰都不會在意一個被關(guān)在籠子里的人，他沒任何讓人值得去羨慕的點，孤獨就是一無是處。防盜籠也象征著住房1.0到2.0的過度，人與人之間的距離，人心與人心之間的距離，隔著一層防盜籠。

2.0時代

購房新思潮

1998年，房地產(chǎn)被確定為“支柱產(chǎn)業(yè)”，中國在城市化過程中迅速釋放出的居住需求，保證了我國經(jīng)濟平穩(wěn)增長，成功實現(xiàn)了“軟著陸”，成為“內(nèi)需驅(qū)動”的重要發(fā)動機。同年，隨著福利分房的結(jié)束，人們對于房子的訴求更加清晰，置業(yè)觀逐漸形成、消費觀逐漸改變。

就在同一年，昆明市房地產(chǎn)業(yè)進入到了住宅建設(shè)市場化和住房消費貨幣化的新一輪改革浪潮中。當時，由官房集團以超前意識率先在我省規(guī)劃開發(fā)的“金康園”小區(qū)，作為一個完整的市場化運作的項目，開啟了全省小康住宅建設(shè)的先河，均價3200元/平方米的房價也創(chuàng)下了當時的房價之最。項目吸引了第一批以改善住房為換房目的的置業(yè)者，全市場化運作，中央景觀區(qū)的打造，加上小康住宅建設(shè)的開發(fā)理念讓該項目一時名噪全國。產(chǎn)品的差異化開發(fā)標志著城市1.0向2.0時代完成了轉(zhuǎn)型。

在這樣的市場背景下，當時建設(shè)部要求戶型設(shè)計要“三大一小一長一多”，即：“大客廳、大衛(wèi)生間、大廚房、小臥室、長陽臺、多儲藏”，這種戶型設(shè)計在昆明乃至全國都非常流行。小區(qū)里的配套也開始各有特色：網(wǎng)球場、婦女兒童活動中心、中小學(xué)、幼兒同等，房價在當時達到了1500元/平方米的均價。

這時的樓盤開始有了綠化，聽到最多的是樓盤名流行帶“花園”二字，是否有廁所不再是住房的主要話題。人們住房水平拉開，有人住躍層，有人住別墅，有人住幾十平米的平層，攀比的心潛移默化中滋生，大伙相互寒暄時也不再僅僅會問起對方住房的區(qū)位，更會問：“那個樓盤？那個開發(fā)商？多少錢一平？有電梯否？公攤多少？物管費多少？”

城市改造運動、城市化運動和制度性消費能量的釋放，加上對人民幣升值的預(yù)期，造就了城市1.0向2.0時代的跨越和超常規(guī)發(fā)展。樓市推高的預(yù)期值不斷被刷新，從而極大地刺激了樓市的供給，樓市供應(yīng)和價格雙雙走高，博弈在高預(yù)期的推演下向著多頭、快速推進。

進入城市2.0時代，房地產(chǎn)市場已形成許多各具特色的板塊。板塊優(yōu)勢成就的品牌效應(yīng)，既給了消費者更多的選擇機會，也滿足了房產(chǎn)開發(fā)商的營銷需求。同時，更引發(fā)了城市的快速擴張和繁榮，對總體市政條件的形成和統(tǒng)一規(guī)劃，產(chǎn)生了規(guī)模效應(yīng)。城市化運動大行其道，催生了南市區(qū)、北市區(qū)等新生代中心，有了“新歡”昆明人不再緊密圍繞在南屏街、小花園、小西門四周。樓盤如雨后春筍，城市在進一步的拓展和繁榮。

后2.0時代

百花繚亂

住房原本具有生活必需品和投資產(chǎn)品的雙重屬性。從2009年4月份起，大量的投資性、投機性購房者涌入，導(dǎo)致昆明房價反彈較快，居住性剛性需求者被擠出市場。房屋明顯偏向了投資的一邊。房地產(chǎn)業(yè)的問題已經(jīng)不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展自身的好壞問題，這時已逐漸上升到社會和諧與否的大問題。

很多人把樓市看成短期投資的對象，“買漲不買跌”，住宅投資的熱浪逼人。無論哪個樓盤推售，都會有一大批購房者在等著購買，許多樓盤輕而易舉地就售罄了，而且房價也大多創(chuàng)下區(qū)域新高。眼見房價上漲的勢頭正勁，一些開發(fā)商開始在暗地里囤積房源，以獲得更大利益；而昆明獨特的地理位置以及得天獨厚的氣候優(yōu)勢，也吸引了一些境外的游資。

后2.0時代，小學(xué)生都在談?wù)摌潜P區(qū)位和價格，回望自己的小學(xué)時代，談?wù)摰牟煌馄酵婢?、動漫、小零食。如今的小學(xué)生這般早熟也不為怪，每天家長的談?wù)摰脑掝}離不開房地產(chǎn)，耳濡目染。在這個時代里我們的認知里多了一個洋氣字母組合，CBD。在CBD里居住、在CBD里工作、在CBD里散步、在CBD里戀愛。

部分開發(fā)商已經(jīng)認識到延伸產(chǎn)業(yè)鏈，挖掘附加值，提高含金量，如教育、文化、生態(tài)、醫(yī)療、交通、休閑、環(huán)保等。于是在開發(fā)過程中，這部分開發(fā)商走上了大盤路線。而大盤“大”在其囊括了包括醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等在內(nèi)的所有城市配套。一個大盤，就仿佛是一座小型城市，吃、穿、住、醫(yī)、學(xué)、娛，沒有缺失。大盤全面的配套，讓“1小時生活圈”概念產(chǎn)生，打的是“生活便捷”牌。為彌補單一力量不足，樓市的激烈競爭使一部分開發(fā)商意識到了聯(lián)合造勢、聯(lián)合眾家品牌之長，成就大品牌遠大意義的所在。業(yè)內(nèi)人士分析說，越來越多的地產(chǎn)公司有了打造精品住宅的意識，原因是隨著地產(chǎn)業(yè)高速增長，購房者對居住條件高品位的追求與住宅建筑質(zhì)量低、管理落后的不相協(xié)調(diào)，從而促使地產(chǎn)商不斷推陳出新，去迎合和滿足購房者的需求。一些地產(chǎn)商萌發(fā)了精品意識并付諸行動。大朝地產(chǎn)推出了“財智心景”項目，大廈商務(wù)配套完善，并提供特色化、個性化的商務(wù)服務(wù)，是昆明主城區(qū)二環(huán)路內(nèi)的首個創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)集群商務(wù)大廈，是全方位、專業(yè)化服務(wù)于創(chuàng)意型中小企業(yè)的精致商務(wù)空間。隨著社會的發(fā)展，家庭的結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，開發(fā)商一方面還在思考如何在開放的社區(qū)做組團，構(gòu)建新的空間模式，讓交流、溝通帶來新型鄰里關(guān)系，居民既可以保有隱私又可以實現(xiàn)親密交往。

商業(yè)中心、CBD（中央商務(wù)區(qū)）等概念也在城中村規(guī)劃中成為主角。南亞風(fēng)情第壹城建成了代表現(xiàn)代城市最高商業(yè)水準的圍際化大型商業(yè)商務(wù)中心；鳳凰新村上SOHO俊園已經(jīng)拔地而起。開發(fā)改造給老城帶來了居住、商業(yè)、環(huán)境、衛(wèi)生等方面的綜合改變，使老城得以優(yōu)化和重組。

3.0時代

人居時代

進入城市3.0時代，無論是政府還是開發(fā)商在推進“城市化”進程的同時，都談到了“宜居化”，即城市宜居建設(shè)的重要性。城市發(fā)展的目的就是要讓生活在這座城市的人們幸福指數(shù)能夠和發(fā)展水平同步提升，讓生活變得更加美好。如何打造城市的“品質(zhì)幸?！?，成了終極課題。城市發(fā)展，社會進步，最高境界就是人民安居樂業(yè)、和諧共融。就城市進化而言，生態(tài)和諧家園的建設(shè)、幸福人居的建設(shè)是一切奮斗的終極目標。就高水準建設(shè)的新昆明而言，如何推進我市現(xiàn)代宜居化進程是城市進化的又一重大命題。

樓市的變革顯示著現(xiàn)代城市人居進化的演變，單一的住宅已在樓市競賽中逐漸淘汰，隨之而上的是“綜合體”項目。一般而言，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因而被稱為“城中之城”。隨著樓市變革的加速，一種新興的城市人居理念正悄然升起，那便是一“生活體”人居理念。

也許很多人都有過這樣的感覺，總覺得中國的城市住起來沒有國外城市方便舒適。其實并不是國外的建筑設(shè)計有多好，而是中國只關(guān)注建筑設(shè)計，而建筑之間的這些細節(jié)少有人重視導(dǎo)致的。比如一間寫字樓建筑設(shè)計得很完美，但周闈就是找不到停車位；而北京T3機場，里面有號稱全世界最大的購物中心，檢票口卻設(shè)計得那么窄小，大家經(jīng)常會排很長的隊。世界級的景觀大師陳躍中說：在一塊場地上如何整合解決交通流、停車、景觀、標識，以及美觀問題。這里面蘊含著許多與生活息息相關(guān)的設(shè)計范疇，打造舒適人居的“生活體”是人們生活環(huán)境最重要的一環(huán)。

引領(lǐng)城市人居新理念，開發(fā)商力求打造一個代表城市高度，復(fù)合居住、購物、文化娛樂、社交、餐飲等各種城市功能的都市生活體，通過建筑形態(tài)、空間組合、商業(yè)特色等方面的創(chuàng)新，創(chuàng)造出空間豐富的舒適的都市時尚居住環(huán)境與生活體驗式購物中心，打造成為區(qū)域乃至城市的標志性項目。

城市與人心

城市1.0時代，左鄰右里、茶余飯后、互通有無，不一定家家戶戶都有廁所，卻每家的院子都是一個小會所，我家菜做多了，送點去你家，誰家包餃子，樓上樓下的送幾碗。那時別說手機，座機電話都不普及，心與心的距離沒因此受到任何影響。后來有了防盜籠，人心之間不知不覺中被割開。2.0時代，大部分防盜籠已被拆除完畢，但人心的距離并未回到原點，建筑更為堅實，人心的反而不牢靠。后2.0時代，人們講究速度，忘卻人與人相處的深度，一切以自身為出發(fā)點，利益是終點，過程五花八門。3.0時代，我們要讓人更適宜居住，或許易居的關(guān)鍵點便是打破那道2.0延續(xù)至今的孤獨感，拉近疏離已久的人心會是今后人居時代的核心話題。