對(duì)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則“未投票視為有效同意”條款的檢討

薛 源

(對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院，北京100029)

建筑物區(qū)分所有權(quán)既包含業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物專有部分的所有權(quán)，又包含業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分的共有權(quán)。業(yè)主基于這種共有權(quán)對(duì)區(qū)分所有建筑物進(jìn)行共同管理。①《物權(quán)法》第70條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這種共同管理通常是通過設(shè)立業(yè)主大會(huì)——物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的自治管理組織實(shí)現(xiàn)的。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)進(jìn)行討論和表決是業(yè)主行使共同管理權(quán)的主要方式。根據(jù)中國《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議方法包括一般多數(shù)決和特別多數(shù)決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的一般決議須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的重要決議，包括籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。在中國業(yè)主人數(shù)較多的社區(qū)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議往往通過書面征求意見形式召開，并規(guī)定已送達(dá)的征求表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見，則視為同意。這種條款被稱為“未投票視為有效同意”條款。②見俞某與虹匯之苑業(yè)委會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛上訴案，上海市第一中級(jí)人民法院(2010)滬一中民二(民)終字第2697號(hào)民事判決書。該條款的法律效力是存在問題的，業(yè)主常常以業(yè)主大會(huì)依據(jù)“未投票視為有效同意”條款進(jìn)行表決違反法定程序?yàn)橛梢蟪蜂N業(yè)主大會(huì)決議。

“同意”從漢語語義上是指對(duì)他人的主張有相同意見，這暗含著需采取積極行為、表明態(tài)度的要求。根據(jù)民法的一般理論，同意作為一種意思表示需要借助積極的外部表示行為。如果行為人保持沉默，不用語言表示也不用積極行為表示，這種消極的不作為并不構(gòu)成表示行為，也即不存在意思表示。只有在法律有特別規(guī)定或行為人有約定的情況下，行為人的不作為才能被賦予一定的表示意義，才能構(gòu)成意思表示?！拔赐镀币暈橛行狻睏l款所描述的情形，即業(yè)主就已送達(dá)的征求表決票，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見就屬于典型的行為人保持沉默，這種沉默能否構(gòu)成同意的意思表示，就要看法律是否有特別規(guī)定或行為人之間是否有約定。中國物權(quán)法等相關(guān)法律中并沒有規(guī)定業(yè)主的消極不作為可構(gòu)成同意的意思表示，因此“未投票視為有效同意”條款只有基于行為人約定方可能有效。所謂行為人約定即行為人按照彼此的共同意愿自主設(shè)定了行為模式，自愿受到該行為模式的約束。法律賦予行為人約定相應(yīng)的法律效力，這是私法自治原則的體現(xiàn)。

一、“未投票視為有效同意”條款的效力

在實(shí)踐中，“未投票視為有效同意”條款的出現(xiàn)通常有兩種情況:一種是僅在表決票中列明，但未包含在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中;另一種是在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確加以規(guī)定。

(一)僅在表決票中列明的效力

“未投票視為有效同意”條款僅包含在表決票中顯然是無效的。表決票并不是行為人約定的產(chǎn)物，該條款只是制作表決票一方的單方意向，并未得到其意圖約束的對(duì)象——業(yè)主的認(rèn)可。在缺乏行為人約定的情況下，業(yè)主的沉默不能構(gòu)成同意的意思表示，“未投票視為有效同意”條款沒有法律和合同依據(jù)。在司法實(shí)踐中，有法院認(rèn)為表決票所記載的“未投票視為有效同意”條款實(shí)為表決票的計(jì)票規(guī)則，屬小區(qū)業(yè)主自治范疇，相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)對(duì)此并無明文規(guī)定，從而認(rèn)為該條款未違反法律規(guī)定，認(rèn)定該條款有效。①例如，在俞某與虹匯之苑業(yè)委會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛上訴案中，上海徐匯區(qū)中虹匯之苑小區(qū)為表決《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、業(yè)主委員會(huì)成員等事宜，該小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組在2008年9月至10月期間向業(yè)主送達(dá)了《上海市徐匯區(qū)中虹匯之苑小區(qū)業(yè)主大會(huì)首次業(yè)主大會(huì)表決票》。該《表決票》對(duì)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》以及業(yè)委會(huì)成員提供了表決項(xiàng)，并注明“已送達(dá)的征求表決意見單，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、不同意、棄權(quán)意見的，視為同意”。表決通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第十條(業(yè)主大會(huì)表決形式)規(guī)定:“已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對(duì)、棄權(quán)意見的，視為同意。視為同意或者反對(duì)的，不適用于差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等情形?！庇崮骋员頉Q票中的上述條款違法為由主張撤銷由小區(qū)業(yè)主表決通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中的“未投票視為有效同意”之條款。一審法院認(rèn)為，在涉訟小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立之前，業(yè)主無法對(duì)如何表決以及表決的形式進(jìn)行討論并形成統(tǒng)一的意見。對(duì)此，業(yè)主大會(huì)籌備組首先采用了“未投票視為有效同意”的表決形式。這一表決形式，目前并無法律的禁止性規(guī)定，并且在《表決票》中也明示了這一條款，并未誤導(dǎo)、影響業(yè)主的表決意向。同時(shí)，這一表決形式客觀上也有利于促使業(yè)主積極行使投票的權(quán)利。二審法院認(rèn)為，涉案《表決票》上記載的“已送達(dá)的征求表決意見單，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、不同意、棄權(quán)意見的，視為同意”的條款，實(shí)為表決票的計(jì)票方法或規(guī)則，屬小區(qū)業(yè)主自治范疇，相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)對(duì)此并無明文規(guī)定，因此上訴人主張?jiān)摋l款違反法律規(guī)定，缺乏依據(jù)，維持了原判。這種觀點(diǎn)值得商榷，首先，業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決票的計(jì)票規(guī)則作為小區(qū)業(yè)主自治的內(nèi)容，需經(jīng)業(yè)主共同決定并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定，表決票所記載的內(nèi)容不是業(yè)主的共同意志，不能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生約束力;其次，“未投票視為有效同意”條款本身極其特殊，在行為人消極不作為的情況下，要認(rèn)定其構(gòu)成行為人同意的意思表示，并讓其承擔(dān)該意思表示的法律后果，這需要有法律對(duì)該條款的明確認(rèn)可或行為人對(duì)該條款的事先同意，否則該條款對(duì)行為人沒有效力。相關(guān)法律法規(guī)并未明確認(rèn)可“未投票視為有效同意”條款，僅包含在表決票中的“未投票視為有效同意”條款也未得到業(yè)主的事先同意，這樣“未投票視為有效同意”條款對(duì)業(yè)主而言并不具有法律效力。

在表決票由業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)制作的情況下，在表決票中放入“未投票視為有效同意”條款是否可以解釋為屬于業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的職權(quán)?業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決時(shí)，通常由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)計(jì)票。如將“未投票視為有效同意”條款視為計(jì)票規(guī)則，這樣的計(jì)票規(guī)則可否由業(yè)主委員會(huì)制定?計(jì)票規(guī)則對(duì)業(yè)主的表決權(quán)產(chǎn)生重大影響，而業(yè)主表決權(quán)屬于業(yè)主共同管理權(quán)的核心內(nèi)容，涉及業(yè)主的重大利益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議制定，業(yè)主委員會(huì)僅負(fù)責(zé)執(zhí)行。“未投票視為有效同意”條款又是極為特殊的計(jì)票規(guī)則，要將業(yè)主的消極不作為視為同意的意思表示，更需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中作出明確具體的規(guī)定，方可能約束業(yè)主。

(二)包含在議事規(guī)則中的效力

“未投票視為有效同意”條款包含在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，其效力該如何認(rèn)定。首先需要探究業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的性質(zhì)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的內(nèi)容包括業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)組成和成員任期等。根據(jù)其他國家的立法例，這些內(nèi)容均在管理規(guī)約中規(guī)定，但在中國則將這些內(nèi)容規(guī)定在獨(dú)立于管理規(guī)約的文件——業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中。由此可見，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則與管理規(guī)約具有同樣的性質(zhì)，它們是區(qū)分所有建筑物社區(qū)的自治規(guī)則，共同組成區(qū)分所有建筑物社區(qū)的基礎(chǔ)管理文件。①關(guān)于管理規(guī)約的法律性質(zhì)，有不同的觀點(diǎn)，有人認(rèn)為管理規(guī)約為業(yè)主之間的契約，有人認(rèn)為管理規(guī)約為區(qū)分所有建筑物社區(qū)的自治規(guī)則。認(rèn)為管理規(guī)約為業(yè)主之間的契約，是因?yàn)楣芾硪?guī)約由業(yè)主共同訂立，反映了業(yè)主的合意。但與契約只約束契約當(dāng)事方不同，管理規(guī)約的效力不僅及于業(yè)主，還及于建筑物區(qū)分所有權(quán)繼受人和專有部分使用人。各國(地區(qū))有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律法規(guī)也對(duì)這一點(diǎn)予以確認(rèn)。例如，根據(jù)法國《住宅所有權(quán)法》的規(guī)定，管理規(guī)約是業(yè)主組織的“憲章”，其效力不受業(yè)主主體變化的影響，其效力不僅及于業(yè)主，而且及于業(yè)主的特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利繼受人(如受讓人、抵押權(quán)人等)。見尹田:《法國物權(quán)法》(第二版)，第326頁，法律出版社2009年版。日本《關(guān)于建筑物區(qū)分所有等之法律》第46條規(guī)定，管理規(guī)約對(duì)業(yè)主的特定繼受人也具有效力。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》規(guī)定，管理規(guī)約約束業(yè)主、建筑物區(qū)分所有權(quán)繼受人和專有部分使用人。見臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第3、24條。中國《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、專有部分使用人有約束力。見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17、48條。因此，將管理規(guī)約視為區(qū)分所有建筑物社區(qū)的自治規(guī)則更為準(zhǔn)確。出于對(duì)業(yè)主自治的尊重，法律充分肯定區(qū)分所有建筑物社區(qū)基礎(chǔ)管理文件的效力。②例如，根據(jù)臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》，對(duì)業(yè)主權(quán)利有重大影響的事項(xiàng)，如果在管理規(guī)約中載明，法律就承認(rèn)其效力。業(yè)主會(huì)議的法定人數(shù)和多數(shù)決要求都以管理規(guī)約的規(guī)定為準(zhǔn)，法律的規(guī)定只是作為補(bǔ)充。臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，下列各款事項(xiàng)，非經(jīng)載明于規(guī)約者，不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之范圍及使用主體。二、各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物共用部分及其基地之使用收益權(quán)及住戶對(duì)共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養(yǎng)動(dòng)物之特別約定。四、違反義務(wù)之處理方式。五、財(cái)務(wù)運(yùn)作之監(jiān)督規(guī)定。六、區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議有出席及同意之區(qū)分所有權(quán)人人數(shù)及其區(qū)分所有權(quán)比例之特別約定。七、糾紛之協(xié)調(diào)程序。第31條規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，除規(guī)約另有規(guī)定外，應(yīng)有區(qū)分所有權(quán)人三分之二以上及其區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)三分之二以上出席，以出席人數(shù)四分之三以上及其區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)區(qū)分所有權(quán)四分之三以上之同意行之?；A(chǔ)管理文件的效力受到質(zhì)疑時(shí)，法律推定基礎(chǔ)管理文件有效，僅在違反法律、公共政策的情況下，基礎(chǔ)管理文件才歸于無效。③例如，美國加利福尼亞州最高法院在Nahrstedt v.Lakeside Village Condominium Association，Inc.(8 Cal.4th361)一案中認(rèn)為，管理規(guī)約規(guī)范區(qū)分所有建筑物使用的條款被推定有效，應(yīng)該得到強(qiáng)制執(zhí)行，除非該條款是武斷的、違反基本公共政策或?qū)κ芷溆绊懲恋氐氖褂迷斐傻呢?fù)擔(dān)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其帶來的好處。中國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。嚴(yán)格限制對(duì)基礎(chǔ)管理文件效力的質(zhì)疑，首先是為了維護(hù)基礎(chǔ)管理文件確定的區(qū)分所有建筑物穩(wěn)定有序的法律框架，防止個(gè)別業(yè)主試圖通過規(guī)避基礎(chǔ)管理文件隨意破壞這一法律框架。基礎(chǔ)管理文件通過規(guī)范區(qū)分所有建筑物的使用和業(yè)主之間的關(guān)系，確立了穩(wěn)定有序的法律框架，其所維護(hù)的區(qū)分所有建筑物的軟環(huán)境也是業(yè)主合理預(yù)期的一部分。業(yè)主購買區(qū)分所有建筑物是基于對(duì)基礎(chǔ)管理文件中承諾的信賴，肯定基礎(chǔ)管理文件的效力保護(hù)了業(yè)主的合理期望。其次，作出這樣的規(guī)定是為了減少質(zhì)疑基礎(chǔ)管理文件效力的訴訟，業(yè)主大會(huì)為應(yīng)對(duì)相關(guān)訴訟需要支出費(fèi)用，這些費(fèi)用由業(yè)主分?jǐn)?，訴訟費(fèi)用增多就加重了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。質(zhì)疑基礎(chǔ)管理文件效力訴訟的增多也會(huì)增加業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行管理規(guī)約的風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主決議的產(chǎn)物。決議作為多方民事行為是多個(gè)行為人根據(jù)表決原則作出的決定。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主根據(jù)一般多數(shù)決的表決原則決議通過的。區(qū)分所有建筑物社區(qū)的全體業(yè)主都受到?jīng)Q議的約束，有義務(wù)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。“未投票視為有效同意”條款包含在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，其效力基礎(chǔ)是業(yè)主的共同意愿。該條款作為表決票的計(jì)票規(guī)則，其約束對(duì)象是全體業(yè)主，業(yè)主通過決議表明其自愿遵守這一計(jì)票規(guī)則，該條款雖沒有法律明確認(rèn)可，卻是基于行為人的約定。但私法自治原則也有其界限，如該條款違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益，仍會(huì)歸于無效。《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議多數(shù)決的決議方法?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式時(shí)，“未投票視為有效同意”條款是否符合前述法律要求不無疑問。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定人數(shù)為雙重多數(shù)，即物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主。業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見的形式也需滿足法定人數(shù)的要求，在這種情況下判斷是否達(dá)到法定人數(shù)就是看在征求表決票送達(dá)后，反饋意見的業(yè)主是否達(dá)到法定人數(shù)。而在“未投票視為有效同意”條款所描述的情形下，征求表決票送達(dá)后，業(yè)主并未進(jìn)行意見反饋，這些業(yè)主不能在計(jì)算法定人數(shù)時(shí)算入。“未投票視為有效同意”條款將反饋意見的業(yè)主和未反饋意見的業(yè)主均計(jì)入法定人數(shù)，這就使法定人數(shù)的要求失去了意義。實(shí)際的情況很可能是業(yè)主大會(huì)會(huì)議未達(dá)到真正的法定人數(shù)，而在業(yè)主大會(huì)會(huì)議未達(dá)到法定人數(shù)的情況下，通過的決議是無效的。

二、“未投票視為有效同意”條款折射的制度缺陷及其完善

“未投票視為有效同意”條款從客觀上極易造成侵害業(yè)主表決權(quán)的后果。在現(xiàn)有情況下，征求表決票的發(fā)放和收回缺乏第三方監(jiān)督，無法保證征求表決票確實(shí)送達(dá)給業(yè)主，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未反饋意見有可能是并未收到征求表決票、負(fù)責(zé)收回征求表決票一方未及時(shí)收回、在收回過程中將征求表決票丟失等各種情況，極端的情況甚至如私自銷毀征求表決票。實(shí)踐中有些小區(qū)公開計(jì)票過程，并請(qǐng)居委會(huì)或相關(guān)政府部門監(jiān)督計(jì)票過程，但由于前端表決票產(chǎn)生的過程缺乏監(jiān)督，無法保證業(yè)主投票表決真實(shí)有效，從而不能確保業(yè)主表決權(quán)的行使和業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議真實(shí)反映業(yè)主意志。這樣“未投票視為有效同意”條款就為少數(shù)內(nèi)部人——業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩者勾結(jié)——操縱業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議提供了便利。內(nèi)部人可能利用該條款剝奪業(yè)主的表決權(quán)。將少數(shù)人的意志強(qiáng)加給全體業(yè)主，從而使該條款淪為掩蓋少數(shù)決的工具。

“未投票視為有效同意”條款也不利于業(yè)主自治的發(fā)展。該條款實(shí)質(zhì)將業(yè)主行使表決權(quán)和不行使表決權(quán)等同，淡化了業(yè)主的表決權(quán)，這也使發(fā)放和回收征求表決票方缺乏督促業(yè)主反饋意見、切實(shí)行使表決權(quán)的激勵(lì)，從而導(dǎo)致業(yè)主行使表決權(quán)的意識(shí)進(jìn)一步弱化，業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過決議將更依賴于“未投票視為有效同意”條款，由此產(chǎn)生惡性循環(huán)，業(yè)主自治環(huán)境不斷惡化。

“未投票視為有效同意”條款產(chǎn)生的背景與中國小區(qū)治理的現(xiàn)狀是有一定關(guān)系的。在中國業(yè)主人數(shù)較多的區(qū)分所有建筑物社區(qū)，業(yè)主由于種種原因未能積極參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議行使表決權(quán)，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)會(huì)議因無法達(dá)到法定人數(shù)和決議生效票數(shù)而無法決議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議是對(duì)涉及區(qū)分所有建筑物管理的重大事項(xiàng)作出決策，無法決議嚴(yán)重影響業(yè)主大會(huì)發(fā)揮管理職能，最終威脅區(qū)分所有建筑物安全健康的生活秩序。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)無奈之下，將“未投票視為有效同意”條款作為權(quán)宜之計(jì)，以期達(dá)到法律對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議法定人數(shù)和決議生效票數(shù)的要求，使對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理正常運(yùn)轉(zhuǎn)。實(shí)踐中更有些區(qū)分所有建筑物社區(qū)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，已送達(dá)的征求表決票，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不反饋意見，視為同意回收表決票中的多數(shù)業(yè)主意見。①例如，見薛某某等與上海市虹口區(qū)香港麗園業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛上訴案，上海市第二中級(jí)人民法院(2013)滬二中民二(民)終字第781號(hào)民事判決書;施某某、李某某、張某某與上海閔行區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案，上海市第一中級(jí)人民法院(2011)滬一中民二(民)終字第2267號(hào)民事判決書。這樣的規(guī)定完全是為了表面上符合法律的要求。

盡管如前所述，“未投票視為有效同意”條款不論其包含在表決票中，還是包含在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中，其效力都存在種種問題，但法院卻無一例外的支持這種條款的效力，這是基于中國區(qū)分所有建筑物社區(qū)業(yè)主不積極行使表決權(quán)現(xiàn)狀的被迫選擇。這一問題的癥結(jié)在于中國法律對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議規(guī)則的規(guī)定不盡完善，未提供業(yè)主大會(huì)會(huì)議無法決議的解決辦法。參考其他國家和地區(qū)的立法例，一般都規(guī)定了在業(yè)主大會(huì)會(huì)議由于無法達(dá)到法定人數(shù)和決議生效票數(shù)而無法決議的情況下，可以就同一議案召開第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法定人數(shù)和決議生效票數(shù)都有所降低，以促成業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開和決議。①例如，瑞士法規(guī)定業(yè)主會(huì)議法定出席人數(shù)為擁有區(qū)分所有建筑物專有部分半數(shù)且人數(shù)達(dá)到全部業(yè)主半數(shù)，但出席人數(shù)不得少于兩名，出現(xiàn)不夠法定出席人數(shù)的情況時(shí)應(yīng)召開第二次會(huì)議，但與第一次會(huì)議間隔應(yīng)超過10日，第二次會(huì)議只要全體業(yè)主的三分之一就可決議，但出席人數(shù)不得少于兩人。見《瑞士民法典》第712條。意大利法規(guī)定，業(yè)主會(huì)議決議由至少代表區(qū)分所有建筑物半數(shù)價(jià)值的建筑物區(qū)分所有權(quán)和半數(shù)以上業(yè)主通過生效，如果業(yè)主會(huì)議因未達(dá)到需要的票數(shù)而未能作出決議，則召開第二次會(huì)議，第二次會(huì)議決議經(jīng)代表區(qū)分所有建筑物1/3價(jià)值的建筑物區(qū)分所有權(quán)和1/3以上業(yè)主通過生效。見《意大利民法典》第1136條。中國臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定業(yè)主會(huì)議應(yīng)有業(yè)主三分之二以上及其建筑物區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)三分之二以上出席，決議由出席人數(shù)四分之三以上及其建筑物區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)建筑物區(qū)分所有權(quán)四分之三以上之通過生效。業(yè)主會(huì)議依前數(shù)規(guī)定未獲致決議、出席業(yè)主之人數(shù)或其建筑物區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)未達(dá)前述定額者，召集人得就同一議案重新召集會(huì)議，應(yīng)有業(yè)主三人并五分之一以上及其建筑物區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)五分之一以上出席，以出席人數(shù)過半數(shù)及其建筑物區(qū)分所有權(quán)比例占出席人數(shù)建筑物區(qū)分所有權(quán)合計(jì)過半數(shù)之同意作成決議。該決議之會(huì)議紀(jì)錄送達(dá)各業(yè)主后，各業(yè)主得于七日內(nèi)以書面表示反對(duì)意見。書面反對(duì)意見未超過全體業(yè)主及其建筑物區(qū)分所有權(quán)比例合計(jì)半數(shù)時(shí)，該決議視為成立。見中國臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第31、32條。聯(lián)合國歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)《轉(zhuǎn)型國家住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)指南》建議業(yè)主會(huì)議出席人數(shù)如未達(dá)到50%的業(yè)主，則應(yīng)召開新的業(yè)主會(huì)議，新的會(huì)議不論出席人數(shù)多少均有權(quán)通過決議。見U－nited Nations.Economic Commission for Europe，Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition.at 58，U.N.Doc.ECE/HBP/123(2003)。中國的區(qū)分所有建筑物社區(qū)人口密集，業(yè)主眾多，業(yè)主大會(huì)會(huì)議要求的法定人數(shù)為專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主，一般決議須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，很容易出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)會(huì)議由于無法達(dá)到法定人數(shù)和決議生效票數(shù)而無法決議的情況，因此在相關(guān)法律中規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議無法決議的解決辦法非常必要。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議由于無法達(dá)到法定人數(shù)和決議生效票數(shù)而無法決議，需召開第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況下，可以考慮將決議生效票數(shù)降為專有部分占建筑物總面積超過三分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過三分之一的業(yè)主。結(jié)合中國實(shí)際，在業(yè)主總?cè)藬?shù)超過一千人的區(qū)分所有建筑物社區(qū)，可以考慮將決議生效票數(shù)降為專有部分占建筑物總面積超過五分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過五分之一的業(yè)主。為了切實(shí)保障業(yè)主共同管理權(quán)的行使，還可考慮給予業(yè)主就相關(guān)決議提出反對(duì)意見的機(jī)會(huì)，相關(guān)決議通過后暫不生效，在該決議會(huì)議紀(jì)錄送達(dá)業(yè)主后，及時(shí)提出書面反對(duì)意見的業(yè)主未超過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且未超過占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主時(shí)，決議生效。這一規(guī)定，結(jié)合委托投票制度，即允許業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行投票，可以在很大程度上改善業(yè)主大會(huì)會(huì)議無法決議的狀況。②為防止委托投票的受委托人濫用投票權(quán)，通常會(huì)對(duì)委托投票的受托人受托行使投票權(quán)的上限作出規(guī)定。例如，臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定，委托投票的受托人于受托之建筑物區(qū)分所有權(quán)占全部建筑物區(qū)分所有權(quán)五分之一以上者，或以單一建筑物區(qū)分所有權(quán)計(jì)算之人數(shù)超過業(yè)主數(shù)五分之一者，其超過部分不予計(jì)算。見臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》第27條。中國某些省市的地方法規(guī)中已作出相應(yīng)規(guī)定，如上海市《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》(示范文本)第15條要求對(duì)委托投票的受托人受托行使投票權(quán)的最高額作出約定。

根本解決“未投票視為有效同意”條款所折射出的業(yè)主自治意識(shí)淡薄問題，則需要良好的制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)業(yè)主行使共同管理權(quán)。在業(yè)主人數(shù)較多的區(qū)分所有建筑物社區(qū)，切實(shí)可行的制度設(shè)計(jì)包括兩種。其一，以幢、單元、樓層等為單位將業(yè)主分為若干業(yè)主小組，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)，首先由業(yè)主在業(yè)主小組會(huì)議上集體討論。然后再由業(yè)主小組推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意見。各業(yè)主小組業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上充分交換意見，最終形成決議。通過業(yè)主小組會(huì)議和業(yè)主代表會(huì)議的雙重結(jié)構(gòu)，在實(shí)際可行的范圍內(nèi)最大限度的促進(jìn)和保障業(yè)主共同管理權(quán)的行使。③業(yè)主小組的設(shè)計(jì)出自某些省市的相關(guān)規(guī)定，如《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》。其二，由業(yè)主選舉業(yè)主代表建立業(yè)主代表大會(huì)機(jī)制，業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主代表大會(huì)對(duì)有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng)進(jìn)行決策，形成決議。④雷弢:《社區(qū)業(yè)主代表大會(huì)模式的制度創(chuàng)新——以北京市海淀區(qū)上地西里小區(qū)為例》，載《北京社會(huì)科學(xué)》2010年第6期。這兩種設(shè)計(jì)的核心都在于業(yè)主代表，第一種設(shè)計(jì)下，業(yè)主代表可能不固定，而第二種設(shè)計(jì)下業(yè)主代表在其任期內(nèi)是固定的。業(yè)主代表需要社區(qū)中關(guān)心業(yè)主共同利益，積極行使共同管理權(quán)，并具備一定管理能力的業(yè)主擔(dān)任。