河南縣域房地產(chǎn)開發(fā)存在問題及對策研究

張小富，張曉兵

（安陽師范學院 建筑工程學院，河南 安陽 455002）

0 引言

“十二五”期間，城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為我國擴大內(nèi)需的重要手段。據(jù)測算，一個城市居民的消費水平相當于三個農(nóng)民，城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，將帶動消費1 012億元、消費增加0.8個百分點。而城鎮(zhèn)化過程中首先是農(nóng)村人口向城市的遷移，之后才可能向更高級的城市遷移，因此縣級城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)至關(guān)重要。

近年來，河南省縣級城市在舊城改造、新區(qū)建設(shè)和工業(yè)區(qū)開發(fā)的建設(shè)過程中，為縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了空間。而當縣級城市房地產(chǎn)發(fā)展后，越來越多的村鎮(zhèn)居民開始在縣級城市買房入住，直接完成了從村民到城市居民的轉(zhuǎn)移。因此，縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)在城鎮(zhèn)化建設(shè)進程中起到大力推進的作用。然而，各個縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)的進程、程度、政策和市場不盡相同，房地產(chǎn)市場中消費需求、產(chǎn)品定位、成本控制、推廣銷售又出現(xiàn)一些普遍的矛盾。對這些主要矛盾進行分析和研究，將有助于房地產(chǎn)企業(yè)在縣級城市的持續(xù)開發(fā)，有利于縣級城市商品房市場的穩(wěn)定發(fā)展，有利于將來更多的村民購買商品房，從而加快縣級城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)進程。

1 縣域房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

1.1 政策影響

1.1.1 國家宏觀調(diào)控政策的影響

對于河南省縣域房地產(chǎn)開發(fā)來講，宏觀調(diào)控政策的影響相對較小，但有些政策影響卻十分明顯。例如：由于縣級城市房價并不高，大部分縣級城市商品房的購買者為本地人，購房目的自住者居多，因此，在2010年“限購”政策中，河南省大部分縣級城市并沒有受到限購的波及。但受綜合調(diào)控的影響，很多準備購買商品房的購房者，對樓市產(chǎn)生了觀望的心態(tài)，預期房價會有所下降，因此暫停購買計劃，這迫使有些房地產(chǎn)商不得不在當年年末進行降價處理，反而印證了購房者的房價下降預期，于是持續(xù)觀望，對縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了很大的資金壓力。

對河南縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)影響最大的是銀行個人購房按揭貸款的辦理。以中國工商銀行河南分行周口市支行為例，在2010年2月，全行用于貸款的規(guī)模僅為1 000萬元，其中分配為：消費貸款300萬元，商業(yè)貸款300萬元，住宅貸款400萬元，而全市當月需申報的按揭貸款遠遠高出此規(guī)模，導致很多正在開發(fā)過程中的樓盤無法回收資金。本來正常情況下銀行的按揭款一個月可以到房地產(chǎn)開發(fā)商的賬戶，現(xiàn)在等半年也難，而銀行的難處在于沒有房貸規(guī)模。這造成了縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)商的資金十分緊張。由于房地產(chǎn)開發(fā)商事先沒有準備這部分資金，而工程進度在不斷推進，需不斷支付工程款，按揭款遲遲不能到位，往往會導致房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈風險，并進一步威脅到正在開發(fā)的項目進度，也會影響到正常施工款的支付。某些正在銷售的商品房樓盤的不景氣，又會影響購買者的信心，反過來抑制了商品房的銷售，這種壓力給縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)帶來很大的投資風險。

1.1.2 限制性規(guī)定對市場的干擾

針對河南省縣級城市商品房購買者的實際需求，有些政策的制定與縣級城市的現(xiàn)實狀況差別太大，會使開發(fā)商處于兩難的境地。例如：住建部規(guī)定的“70/90”政策，這條規(guī)定對于大中城市有其一定合理性，但對于河南縣級城市來講，幾乎根本無法執(zhí)行?？h級城市當?shù)刭彿空邔τ?0 m2以下的需求很小，一個樓盤若建造的70%為兩房兩廳的戶型，銷售上基本無法解決。若房地產(chǎn)開發(fā)商不執(zhí)行則違反規(guī)定，若執(zhí)行了此規(guī)定則銷售無法進行。這一問題曾經(jīng)使縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā)商處于兩難境地。以開封市杞縣2009年為例，在某商品房住宅樓盤實際的客戶需求中，需求90 m2以下住宅戶型僅為10%，因為縣級城市的購房者其家庭結(jié)構(gòu)與大中城市的家庭不一樣，買房的需求也不一樣，而縣級城市的年輕人，能選擇結(jié)婚單獨買小戶型的更少。

1.1.3 地方政府短視行為的危害

在河南縣域房地產(chǎn)開發(fā)的初期階段，由于少有外地開發(fā)商進駐，房地產(chǎn)商品房開發(fā)多屬于“吃螃蟹”階段，當?shù)叵M者對商品房售價預期很低，房地產(chǎn)開發(fā)商也沒什么開發(fā)利潤。在這種情況下，很多縣級城市把當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)作為重要的“招商引資”工作對待，制訂許多有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策，以確保外地房地產(chǎn)開發(fā)商在縣級城市的開發(fā)收益。

當縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到一定階段，進駐到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商比較多，土地市場也繁榮起來，經(jīng)常出現(xiàn)彼此相互競爭的狀況。這時，當?shù)乜h政府往往處于主動地位，對引進的房地產(chǎn)開發(fā)商的管理也逐漸強硬，復雜多變的投資環(huán)境，強烈地打擊了開發(fā)商的投資熱情。有些縣級城市甚至開始干預房地產(chǎn)開發(fā)，通過“長官意志”變成了政府形象工程的一部分。如此一來，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的商品房產(chǎn)品與當?shù)氐氖袌鲂枨笸耆摴?jié)，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)也就很難進行下去了。

1.2 成本上漲與購買力有限的矛盾

1.2.1 許昌縣房地產(chǎn)項目成本變動案例

在許昌縣相似區(qū)域選取2006年的某多層住宅項目和2010年的某小高層住宅項目作對比 （表1）。

圖1 縣域住宅商品房開發(fā)成本構(gòu)成比較

由表1、圖1可見，2006年在許昌縣的多層住宅商品房開發(fā)成本構(gòu)成中，最主要的成本是土地和建安成本。雖然當時該項目的售價僅在1 300～1 600元/m，但土地成本仍是主要成本。而在2010年，同樣在許昌縣類似的區(qū)域，某房地產(chǎn)開發(fā)的小高層住宅商品房項目，其開發(fā)成本已經(jīng)大幅上揚。

1.2.2 成本上漲對銷售的影響

縣級城市房地產(chǎn)商品房住宅成本的升高，主要表現(xiàn)為土地成本的上升。雖然以上案例由于多層磚混結(jié)構(gòu)調(diào)整為小高層結(jié)構(gòu)后建安成本增加，但這是由于土地成本上升而做出的調(diào)整，否則在保持原來容積率做多層住宅的情況下，樓面地價將更高。但在縣級城市，主要的購買者是公務(wù)員、城區(qū)老居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民，他們的收入水平相比大城市來講都比較低，尤其是將來更多的購房者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民，其購買能力更有限，對商品房的銷售價格更敏感。隨著開發(fā)成本越來越高，一旦房價超出購房者的支付能力，老百姓無法承擔，將會導致房地產(chǎn)有價無市，銷售不動，造成嚴重后果。

表1 縣域住宅商品房開發(fā)成本構(gòu)成對比

1.3 過度開發(fā)對房地產(chǎn)發(fā)展的危害

在縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā)剛起步的階段，由于總體房地產(chǎn)商品房開發(fā)量不大，當?shù)氐馁徺I力不旺盛，商品房房價低，進入當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商也少，此時雖然發(fā)展慢，但總體上是良性的。以周口市鄲城縣為例，2004年剛開始房地產(chǎn)開發(fā)時，全縣僅有一個樓盤，多層住宅商品房售價僅為1 000元/m，開發(fā)緩慢。到了縣級城市房地產(chǎn)發(fā)展的中期階段，當?shù)刭彿啃枨蟊憩F(xiàn)旺盛，房地產(chǎn)開發(fā)商感到有利可圖，開始大規(guī)模拿地。由于不動產(chǎn)的特性，此時第一階段開發(fā)的商品房已售完，而購買需求增長速度大于商品房上市的供應(yīng)速度，所以會出現(xiàn)需求多而房源少。這就造成整體銷售的上升。房價越漲，有需求的購房者越會感到恐慌，引起更多的人開始購買商品房。此時，從商品房銷售上講反而成了賣方市場。等到第二波房地產(chǎn)開發(fā)的商品房大量上市后，可以滿足部分購買者需求。此時房地產(chǎn)是發(fā)展最快的時期，有些樓盤已經(jīng)形成按計劃分期開發(fā)，不斷建成產(chǎn)品投放市場。在一定時期內(nèi)購房需求與供應(yīng)量相吻合，但此時房價往往被抬高，更多的開發(fā)商以新的價格作為參考條件，認定明、后年房價應(yīng)該理所當然地再上升一定比例。更多以前非房地產(chǎn)行業(yè)的投資者，看到房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)暴利，就不惜重金進入房地產(chǎn)業(yè)。這容易造成潛在的供應(yīng)量遠遠大于購房者的需求，造成一定的房地產(chǎn)泡沫。以商丘市民權(quán)縣為例，該縣總?cè)丝?0余萬，其中縣區(qū)人口10萬，在2007，該縣級城市已有開發(fā)項目11個，共計開發(fā)面積120萬m2。而到2010年，該縣陸續(xù)有待建在建項目30多個，開發(fā)面積330萬m2，已經(jīng)造成供大于求的現(xiàn)象。

在某些縣級城市供大于求的情況下，其產(chǎn)品組成結(jié)構(gòu)也不合理。以安陽市湯陰縣為例，2011年底，在縣城區(qū)域開發(fā)的項目有28個，開發(fā)面積約280元/m2。這其中大約有30萬m2屬于當?shù)毓珓?wù)員小區(qū)，大多通過單位分配的方法解決。公務(wù)員代表著當?shù)刈钪饕馁徺I力。而其它樓盤的銷售對象，只能是原有居住在周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口。但在臨近的村鎮(zhèn)，已掀起新農(nóng)村建設(shè)的熱潮，相當多的村莊通過新農(nóng)村建設(shè)擁有自己的住宅，就不再關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的商品房。而鄉(xiāng)鎮(zhèn)的外出務(wù)工者，不具備購買能力，也得不到按揭貸款的幫助，那么這么大的開發(fā)量要誰來消化呢？湯陰縣很少有外來人口，居民的下一代需求商品房的時間還早。商品房的供應(yīng)和需求一定會出現(xiàn)矛盾。如果理性地看待縣級城市房地產(chǎn)的發(fā)展，當?shù)卣畱?yīng)該在土地供應(yīng)階段采取措施，控制開發(fā)土地供應(yīng)速度。但往往在縣級城市房地產(chǎn)發(fā)展起來后，當?shù)卣畷l(fā)現(xiàn)賣地所得到的出讓金、開發(fā)商繳納的稅費以及購買者產(chǎn)生的稅費等，都是當?shù)刎斦郧盁o法做到的，因此會迅速依賴于“賣地”財政。在河南省東南部的某些縣級城市，由于本身是農(nóng)業(yè)縣，在沒有房地產(chǎn)開發(fā)之前，全年縣財政收入尚不足一億元。而賣地開發(fā)房地產(chǎn)后，有時僅一年的出讓金就達2億元，加上開發(fā)商繳納大量的各種稅費，無疑會使政府從賣地上做文章，保證財政的收入和縣級城市其他建設(shè)的投資。這些舉措會造成縣級城市房地產(chǎn)的過度開發(fā)，也必然會在經(jīng)濟消退時出現(xiàn)一些爛尾工程。因此，縣級城市若不認真對待商品房供應(yīng)與需求的矛盾，將會沉重打擊縣級城市的房地產(chǎn)市場。更為嚴重的是，某些縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)過度時，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的實力和資金儲備不一，開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)理念不一，一旦商品房的銷售出現(xiàn)問題，開發(fā)商利用民間借高利貸的融資方式，就致使房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重的危機。例如2010年安陽市大規(guī)模爆發(fā)了民間借貸危機，大量民間借貸通過擔保公司等形式流入房地產(chǎn)市場。當時國家采取了嚴格的宏觀調(diào)控政策，實行限購和限第二套房的按揭。市場上已經(jīng)呈激烈競爭狀態(tài)，房地產(chǎn)商品房的銷售不能如期兌現(xiàn)，于是連鎖反應(yīng)就發(fā)生了。在安陽的某些縣級城市，有些房地產(chǎn)商只看利潤，不顧及風險和消費者的真實需求，本身也無實力和經(jīng)驗，連購買土地的錢都是民間借貸來的，開發(fā)過程中又讓施工方不斷墊資，一旦不能正常銷售，或因為供大于求而無法銷售，就會帶來嚴重的社會危害。

2 縣域房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的應(yīng)對措施

2.1 縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整

對于已經(jīng)在縣級城市進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，在以上各種因素的作用下，應(yīng)該準確判斷市場前景，積極應(yīng)對市場變化。

2.1.1 SWOT分析（表2）

2.1.2 應(yīng)對策略

在縣域房地產(chǎn)新的發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡快進行本身商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，從以往單純的靠賣房盈利，轉(zhuǎn)變?yōu)闉榭h級城市居住持續(xù)提供服務(wù)的商業(yè)模式。通過對縣級城市將來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析，商品房的開發(fā)成本會逐漸提高，而開發(fā)商獲得的土地成本也居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)的純開發(fā)利潤會不斷降低。以往，通過買地、賣房，獲得房地產(chǎn)的利潤，而今縣級城市消費者需要的是物美價廉的產(chǎn)品，商品房的高品質(zhì)要求成本不能太低，但售價不可太高，因此，單純從商品房追求暴利的時代已經(jīng)過去。

表2 縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)SWOT分析表

在縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā)同樣充滿競爭。將來大量的社區(qū)、大規(guī)模的集中開發(fā)會逐漸占據(jù)市場。縣級城市的商業(yè)發(fā)展還有更多的機會，居民的社區(qū)服務(wù)需求還會有更大的提升空間。從城鎮(zhèn)化的角度來講，當鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用裰?，他們的消費需求會有數(shù)倍的提升。這時要求開發(fā)商從傳統(tǒng)的售房盈利模式，向基于社區(qū)服務(wù)、居民消費需求上轉(zhuǎn)變；從單純的商品房開發(fā)建造，到打造小區(qū)居民居住配套的消費、服務(wù)的全系統(tǒng)的價值鏈，方能使企業(yè)持久發(fā)展。

2.2 理性儲備土地

以前縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)所需土地，主要由國土資源管理部門對原縣級城市區(qū)土地進行收儲，并利用新的縣級城市區(qū)、新的開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)規(guī)劃配套的商住用地所得。在新農(nóng)村建設(shè)廣泛開展的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過村民安置房的建設(shè)置換開發(fā)用地。因此在下一階段，各個縣級城市的開發(fā)用地供給應(yīng)該充足。隨著縣級城市新區(qū)和有些開發(fā)區(qū)的建設(shè)已近尾聲，新農(nóng)村建設(shè)供應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)用地模式將成為主流，甚至在某一階段內(nèi)，會出現(xiàn)較大的土地供應(yīng)量。

對于縣域房地產(chǎn)開發(fā)商來講，一方面必須擁有足夠的土地儲備。因為這次新農(nóng)村建設(shè)之后，縣級城市能夠提供的可開發(fā)用地剩余不多，只能依靠原來舊城改造，或工廠搬遷等方式，所以房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該在此時增加土地儲備；另一方面，開發(fā)商必須以商品房市場的需求為本，根據(jù)一個縣級城市總體人口、城區(qū)人口，消費者購買水平，縣級城市經(jīng)濟增長狀況，消費者進城購房增長進度等做出判斷，認真決策儲備的土地規(guī)模，做出理性的系統(tǒng)方案。此時房地產(chǎn)開發(fā)商絕不可大包大攬，在沒有認清市場需求時盲目擴大土地儲備，以防陷入供大于求，有價無市的泡沫陷阱。

2.3 改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營理念

縣級城市原有的商品房購房者對居住的需求會升級，最初購買便宜、功能簡單的商品住宅的客戶，會逐漸感覺原有住宅的不足，對比縣級城市新開發(fā)的商品房住宅小區(qū)，原來住宅的標準已經(jīng)不符合要求。很多人會產(chǎn)生改善住房條件的需求，同時“二手房”市場也將逐漸旺盛，不少人愿意賣掉以前的老商品房，轉(zhuǎn)而購買新的商品房。在原有縣級城市居民改善住房的需求下，一部分人選擇當?shù)仄焚|(zhì)較好、生活設(shè)施配套完善的小區(qū)重新購買住宅，另一部分人在具備條件時，直接選擇在臨近城市的市區(qū)購買商品房。此時，縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)的商品房，除了建筑質(zhì)量、戶型、配套、物業(yè)管理之外，是否能在軟環(huán)境方面給予居住者更多的認同，將是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。

縣級城市房地產(chǎn)市場中的較低端商品房，將主要表現(xiàn)為部分政府提供的保障房，新農(nóng)村建設(shè)中流轉(zhuǎn)出來的安置房，以及早前房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)一般的二手商品房。此部分產(chǎn)品，仍然有足夠的需求，成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民初次在縣級城市置業(yè)的商品房，特別是部分農(nóng)村人口在購買力不足、又有進城購房需求時購買；有的也成為新的購買者的過渡型需求，在縣級城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到有力的推動作用。而縣級城市新的房地產(chǎn)商品房產(chǎn)品，應(yīng)適當提高檔次。從規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)施等，應(yīng)有一個較大的提高。因為將來新的購房者需求已經(jīng)不再僅僅滿足有房住這個層次，還要住得更舒適，更有生活價值。在諸多購房需求的動機中，教育和醫(yī)療的配套將是最重要的因素。住宅小區(qū)是否具備優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學和便利的醫(yī)療場所尤為重要。

無論縣級城市房地產(chǎn)開發(fā)的商品房產(chǎn)品如何升級，其開發(fā)成本與售價仍是房地產(chǎn)商控制的關(guān)鍵。必須保證其土地成本不能太高，以確保將來開發(fā)的商品房售價在大部分購房者的購買力之內(nèi)，并且在三、五年內(nèi)不要設(shè)定有較大的價格上漲，方能保證有更多的購房者購買。小區(qū)的配套設(shè)施必須有的放矢，不可照搬城市的商品房產(chǎn)品，盲目追求高消費。從規(guī)模上，以后縣級城市的房地產(chǎn)開發(fā)適合較集中、較大規(guī)模的開發(fā)，零敲碎打的小地塊越來越不能適應(yīng)下一代購買者的需求，也不適應(yīng)新的競爭局勢。

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