淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系對(duì)房?jī)r(jià)的影響

●楊振芳

淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系對(duì)房?jī)r(jià)的影響

●楊振芳

一、我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系概述

在我國(guó)，目前與房地產(chǎn)稅收有關(guān)的稅種有11種，分別為耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、所得稅（企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅），這11種稅收構(gòu)成了我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系。

按照征稅環(huán)節(jié)可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、保有、交易的稅收。其中開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅收有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅；交易環(huán)節(jié)涉及的稅收有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅（或個(gè)人所得稅）；保有環(huán)節(jié)涉及的稅收有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

按照稅款繳納人與稅負(fù)實(shí)際承擔(dān)人是否一致劃分，可以分為房地產(chǎn)直接稅和間接稅。房地產(chǎn)直接稅是以歸屬于私人的房產(chǎn)所得為課稅對(duì)象，稅款繳納人就是稅負(fù)承擔(dān)人，納稅人不能將稅負(fù)再行轉(zhuǎn)嫁。房地產(chǎn)直接稅主要有：房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)間接稅，是指納稅義務(wù)人不是稅收的實(shí)際負(fù)擔(dān)人，納稅義務(wù)人通過(guò)提高房?jī)r(jià)把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給實(shí)際承擔(dān)人。屬于間接稅稅收的納稅人，雖然表面上負(fù)有納稅義務(wù)，但是實(shí)際上已將自己的稅款加于所銷售的價(jià)格中，最終承擔(dān)稅收的人實(shí)際為房屋擁有者。房地產(chǎn)間接稅主要有：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。

二、房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)征稅以開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)的間接性質(zhì)稅收（營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等）為主（開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅負(fù)較重）；保有環(huán)節(jié)的直接性質(zhì)稅收（房產(chǎn)稅）為輔（保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕）。因此，房地產(chǎn)稅收體系的設(shè)置，在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控能力有限。

（一）從征稅環(huán)節(jié)看“重開(kāi)發(fā)及交易、輕保有”的稅收體系未能有效抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)

從近15年房地產(chǎn)稅收政策變化來(lái)看：我國(guó)房地產(chǎn)稅收“重交易、輕保有”日趨明顯，以房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為主的保有稅收占房地產(chǎn)稅收比重逐年下降，沒(méi)有起到抑制房?jī)r(jià)的作用。具體來(lái)看，1999年房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占整個(gè)房地產(chǎn)稅收收入的比重接近70%，2008年降至50%以下，2013年比重已不足30%，與15年來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)呈明顯的反向關(guān)系。

（二）從稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁看“重間接稅、輕直接稅”的稅收政策增加了購(gòu)房者成本

理論上，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，房地產(chǎn)間接稅的變動(dòng)與房?jī)r(jià)變動(dòng)呈正向關(guān)系，即房地產(chǎn)銷售者會(huì)通過(guò)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將增加的稅收轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者，增加了房地產(chǎn)的價(jià)格或是提高購(gòu)房者的隱性負(fù)擔(dān)（即不包括在價(jià)格內(nèi)，但仍由購(gòu)買者負(fù)擔(dān)）。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度中，以營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅為主體的間接稅占房地產(chǎn)稅收比重達(dá)58%左右，以房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅等直接稅比重極低。因此，間接稅增加了購(gòu)房者成本，購(gòu)房者二次轉(zhuǎn)讓時(shí)，考慮成本彌補(bǔ)，勢(shì)必提高銷售價(jià)格，推高房地產(chǎn)交易價(jià)格。

（三）從稅收體系設(shè)計(jì)來(lái)看“窄稅基、多稅種”的特征刺激炒房動(dòng)機(jī)

從目前房地產(chǎn)稅收體系來(lái)看，房地產(chǎn)稅收涉及11種之多，征收范圍集中在交易環(huán)節(jié)。對(duì)于保有環(huán)節(jié)征收的稅種少，并且保有環(huán)節(jié)稅基窄。以房產(chǎn)稅為例，目前僅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地不屬于房產(chǎn)稅征收范圍。而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅的征收范圍還包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地；另外我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)為房屋的原值，西方大多數(shù)國(guó)家以房屋評(píng)估值為計(jì)稅基礎(chǔ)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅征收涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)及銷售環(huán)節(jié)稅負(fù)較重。一方面，對(duì)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅征收稅基窄；另一方面又對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅款在多個(gè)環(huán)節(jié)征稅；刺激了投資客的購(gòu)買和炒房動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。

三、美國(guó)、日本房地產(chǎn)稅制借鑒

（一）美國(guó)

美國(guó)是西方國(guó)家中房地產(chǎn)稅制最完善的國(guó)家之一，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控作用明顯。由于是聯(lián)邦國(guó)家，各州規(guī)定都不一樣，但大體分為：動(dòng)產(chǎn)稅、交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅、所得稅。

其中動(dòng)產(chǎn)稅占房地產(chǎn)稅收體系比重最大。動(dòng)產(chǎn)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅即對(duì)土地和房屋直接征稅，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例（各州規(guī)定不一，從20%到100%不等）。目前美國(guó)有50個(gè)州征收動(dòng)產(chǎn)稅，稅率在1%—3%之間。動(dòng)產(chǎn)稅是各州地方財(cái)政的主要來(lái)源，也是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，大約占地方財(cái)政收入的30%左右。

其他有關(guān)的稅種主要是根據(jù)房地產(chǎn)交易、所得、繼承與贈(zèng)，分別為交易稅、所得稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。其中交易稅是在房地產(chǎn)買賣時(shí)繳納，稅率約為2%；個(gè)人所得稅適用于個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)出租，稅率按超額累進(jìn)稅率（最低稅率為15%，最高稅率為39.9%）；資本利得稅是房地產(chǎn)公司出售房屋的凈利潤(rùn)進(jìn)行征收，資本利得稅稅率實(shí)行超額累進(jìn)稅（分15%、25%、34%、35%四檔）；房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈(zèng)與時(shí)，收取遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，規(guī)定超過(guò)價(jià)值60萬(wàn)美元的遺產(chǎn)和每次贈(zèng)送價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元的物品征稅。

（二）日本

從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，日本針對(duì)房地產(chǎn)泡沫逐步形成了一套涵蓋房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的全過(guò)程成熟的房地產(chǎn)稅收制度。其稅收制度不僅為各級(jí)政府提供了稅收來(lái)源，同時(shí)為兼顧社會(huì)公平，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種稅收按納稅主體的情況采取差別稅率。大體分為：保有稅、住房稅、空房稅、個(gè)人收益稅和居民稅等。日本房地產(chǎn)稅主要體現(xiàn)在：對(duì)保有房產(chǎn)者征收房地產(chǎn)保有稅，保有稅收入占稅收總和的30%左右；為避免業(yè)主空置，對(duì)空置房者征收特別土地保有稅、住房稅、空房稅；為避免投機(jī)交易活動(dòng)，抑制投機(jī)行為，對(duì)出售2、3套以上住房者分別征收50%——60%的個(gè)人收益稅和居民稅。同時(shí)嚴(yán)格區(qū)分正常房產(chǎn)需求與投機(jī)性房地產(chǎn)需求，稅收政策上實(shí)行差別對(duì)待，保護(hù)合理需求。

美國(guó)和日本的房地產(chǎn)稅制具有共同的特征：稅制體系完整，以房地產(chǎn)保有稅類為主；稅基較寬，稅率形式靈活、稅率水平合理；直接稅比重較高，房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)明確。因此，從2005年至今，日本房?jī)r(jià)逐步維持相對(duì)穩(wěn)定水平；而美國(guó)的房?jī)r(jià)水平由于稅收體系完善則一直相對(duì)穩(wěn)定。

四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系的建議

（一）調(diào)整房地產(chǎn)稅收內(nèi)部結(jié)構(gòu)，廣泛開(kāi)展房產(chǎn)稅

為了有效抑制房?jī)r(jià)上漲，可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，加大保有環(huán)節(jié)的稅收，即加大房產(chǎn)稅征收力度，并將房產(chǎn)稅作為地方政府的主要收入稅種。我國(guó)傳統(tǒng)的安家立業(yè)思想，使得中國(guó)城市年輕人首次買房年齡均小于其他國(guó)家，出現(xiàn)城市居民家庭的提前購(gòu)買行為非常明顯。目前，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅只在上海、重慶試行，其他城市并未開(kāi)展征收。在全國(guó)范圍內(nèi)，可以從發(fā)達(dá)的東部開(kāi)始，逐步向西部延展，分階段對(duì)保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅。這樣一方面可以增加保有環(huán)節(jié)的成本，推遲年輕人購(gòu)買住房的時(shí)間，在短期內(nèi)減少住房購(gòu)買需求。另一方面解決地方財(cái)政過(guò)度依賴于土地收入的局面。逐步調(diào)整目前房地產(chǎn)稅“重銷售開(kāi)發(fā)、輕保有環(huán)節(jié)”的不良結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)“重保有、輕銷售”的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)目標(biāo)，穩(wěn)定地方政府財(cái)政收入來(lái)源。

（二）抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的囤積空置，開(kāi)征空房稅，實(shí)行差別稅率

近年來(lái)，隨著人民生活水平的不斷提高，投資型購(gòu)房者不斷增加，房屋閑置現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多地出現(xiàn)“空城”、“鬼城”，對(duì)房地產(chǎn)資源造成閑置浪費(fèi)的同時(shí)，由于持有成本過(guò)低，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)囤積、空置。鑒于以上現(xiàn)象，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以借鑒日本的稅收調(diào)控方法，對(duì)于空置房除征收高額特別土地保有稅，購(gòu)房者還需支付住房稅、空房稅。對(duì)出售第二、三套房產(chǎn)的賣主分別征收高額的個(gè)人所得稅等，抑制投機(jī)行為。

（三）完善房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)制，擴(kuò)大房產(chǎn)稅稅基、合并相關(guān)的稅費(fèi)

對(duì)房地產(chǎn)住房進(jìn)行全面、細(xì)致的登記和評(píng)估，建立全國(guó)性住房信息系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)制。將現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅以及與房地產(chǎn)相關(guān)的行政事業(yè)性并入房產(chǎn)稅的征收范圍，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的稅基，取消不合理的行政收費(fèi)，減輕納稅人（開(kāi)發(fā)商）的納稅負(fù)擔(dān)，變費(fèi)為稅，簡(jiǎn)化稅種，降低征管難度，保證稅收足額征收。

房地產(chǎn)稅收作為地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，只有通過(guò)優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)、降間接稅、增直接稅；調(diào)整房地產(chǎn)稅收占財(cái)政收入比重、將開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)的行政收費(fèi)轉(zhuǎn)換成保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅稅基；對(duì)空置房實(shí)行差別稅率，調(diào)節(jié)貧富差距，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅負(fù)公平，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

武漢市住宅開(kāi)發(fā)公司）

(本欄目責(zé)任編輯：鄭潔)