淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

葉薇

摘 要：近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，由于高利潤，很多房地產(chǎn)公司只注重銷售收入，而輕視成本控制。但隨著政府調(diào)控越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，導(dǎo)致原材料成本上升，使得開發(fā)成本提高，房地產(chǎn)利潤越來越薄，因此如何有效控制房地產(chǎn)成本是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的當(dāng)務(wù)之急。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；開發(fā)成本；期間費(fèi)用

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的背景

高利潤的房產(chǎn)時代，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理的重視，也催生了“重營銷、輕成本”的短視觀念，導(dǎo)致房地產(chǎn)管理水平整體落后。

最近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，國家房地產(chǎn)政策的深入改革。地產(chǎn)微利時代的來臨，很大程度上促進(jìn)了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理的重視。在最近十幾年，管理思想和模式有了深刻演變：從2003年開始，形成以萬科為代表的核算型成本管理方法，到2006年后，形成以合約規(guī)劃為事前控制的目標(biāo)成本控制方法，再到2009年，形成以成本策劃和成本控制耦合的新理念。三大成本各有測重：成本核算階段重在核算，屬于事后型，強(qiáng)調(diào)算的準(zhǔn)確；成本控制階段強(qiáng)調(diào)對目標(biāo)成本的合理控制；成本策劃階段強(qiáng)調(diào)對前期成本設(shè)置 ，追求結(jié)構(gòu)最優(yōu)。由此可見，房地產(chǎn)成本理論一直在創(chuàng)新。

2 房地產(chǎn)成本的構(gòu)成

研究房地產(chǎn)成本控制問題，首先要明確房地產(chǎn)成本的構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)成本包括：土地出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償款、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)，開發(fā)期間稅費(fèi)、期間費(fèi)用及其他費(fèi)用。

1.土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。

2.土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政配套費(fèi)等。

3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括： 前期工程費(fèi)是指在取得土地開發(fā)權(quán)后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測繪和“三通一平"等前期費(fèi)用?！?/p>

4.建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、通訊、照明和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅外線兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司繳納的費(fèi)用。

6.公共配套設(shè)施費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)是指房產(chǎn)開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套支出。

7.開發(fā)期間稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。如：土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、耕地占用稅等。

8.期間費(fèi)用。期間費(fèi)用指企業(yè)本期發(fā)生的，不能直接或間接歸入營業(yè)成本，而是直接計入當(dāng)期損益的各項(xiàng)費(fèi)用。

3 影響房地產(chǎn)成本上升因素分析

3.1 土地出讓費(fèi)用增加

目前，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地主要是采用招投標(biāo)方式，由于土地儲備有限，競爭日益激烈，土地價格也逐步攀升。以金融街為例，2012年金融街以34.25億摘得北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項(xiàng)目地塊，該地塊面積為1.62萬平方米，其中建設(shè)用地為1.56萬平方米，最大建筑面積為11.26萬平方米，折合樓面價30429元/平方米，刷新了北京商業(yè)用地的記錄。土地出讓費(fèi)用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，一般情況下在開發(fā)成本中所占比重約為30%左右，不同地方、不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的土地出讓費(fèi)用不盡相同。

3.2 房地產(chǎn)建安成本普遍上升

就目前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀而言，在土地總體開發(fā)成本中，土地開發(fā)成本為最大的成本，約占40%-50%；其次是建安成本，約占30%左右。建安費(fèi)用，包括建筑施工和設(shè)備安裝兩項(xiàng)，是指在建筑安裝施工期間發(fā)生的支出。隨著工程材料，人工費(fèi)用的增長也導(dǎo)制了建安成本在近兩年急劇上升。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦較重

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目獲得的利潤多，上繳的稅金也多。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種比較多，在房地產(chǎn)購置環(huán)節(jié)涉及契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)；在房地產(chǎn)出售環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加等，在房地產(chǎn)持有期間，涉及房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等；在房地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)，涉及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。國家為了控制房價上漲和投資過熱，曾多次提高房地產(chǎn)稅金，特別是06年按超率累進(jìn)稅率征收土地增值稅后，房地產(chǎn)開發(fā)的成本不斷增加。為了維持高利潤，房地產(chǎn)商開始重視稅務(wù)籌劃，力求把稅收成本降至最低。

3.4 財務(wù)費(fèi)用增加，貸款利率居高不下

改革開放以來，我國直接融資市場有了迅猛發(fā)展，但在短期仍難以改變以間接融資為主的格局，房地產(chǎn)業(yè)在很大程度上依賴銀行的信貸支持。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，融資結(jié)構(gòu)單一、間接融資比重較大。尤其是近幾年，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，房地產(chǎn)商的資金缺口、資金壓力越來越大，有的上市公司每年支付銀行貸款利息費(fèi)用就達(dá)到上億，融資成本非常高。通過以上原因分析，不難看出，對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須加強(qiáng)財務(wù)費(fèi)用控制，降低資金占用費(fèi)，才能提高企業(yè)利潤。

4 控制房地產(chǎn)成本措施

4.1 從全成本視角做好成本控制

成本管理者需要具備全成本視角，不能只強(qiáng)調(diào)某一項(xiàng)成本最低，更要關(guān)注后期的其他成本。比如，在房企項(xiàng)目分期時就要考慮后期財務(wù)和稅務(wù)問題，這才是全成本視角下的最優(yōu)，即開發(fā)成本、財務(wù)成本、稅收成本最優(yōu)。

4.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

1）土地成本控制

開發(fā)用地是房地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵，地塊位置合適，地價便宜，項(xiàng)目的成功率就過半，否則就會失敗。近兩年，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，房價滯漲，而開發(fā)商的拿地成本也越來越高，導(dǎo)致其利潤率下降。因此如何有效預(yù)測土地價格，在不損失企業(yè)利益的前提下取得土地，是控制土地成本的當(dāng)務(wù)之急。

控制這項(xiàng)成本，最關(guān)鍵的是選址決策。選擇建筑物的地址時一定要慎重，必須符合城市總體規(guī)劃，還要重點(diǎn)考慮地理位置、交通狀況，而且地上不能有太多的建筑物和未收獲的莊稼，土地的使用權(quán)不涉及糾紛或抵押等相關(guān)的程序，毗鄰不能有異議。

2）材料成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過批量采購的方式，降低材料成本。實(shí)行集中批量采購，使企業(yè)內(nèi)部與流通環(huán)節(jié)接觸的人減少，便于管理。同時，大批量采購主要是與規(guī)模相當(dāng)、信譽(yù)可靠的企業(yè)往來，減少采購風(fēng)險。采購批量大，便于合理安排生產(chǎn)，降低單位生產(chǎn)成本。

4.1.2 財務(wù)成本控制

1）實(shí)行滾動開發(fā)，減輕資金壓力

可以具體分為： （1）大型項(xiàng)目分期分批開發(fā)，形成一個項(xiàng)目多期滾動開發(fā)。（2）多項(xiàng)目統(tǒng)籌調(diào)度，滾動開發(fā)。對于前一種情況，通過分期開發(fā)，可以降低資金總量，盡早達(dá)到銷售條件，早日收回資金，且通過分期分批開發(fā)將前一批次收入款項(xiàng)投入到下一批次開發(fā)中，實(shí)現(xiàn)滾動開發(fā)。對于后一種情況，可合理調(diào)度多個項(xiàng)目資金，組織企業(yè)內(nèi)部閑置資金的橫向融通，使資金在各項(xiàng)目之間進(jìn)行靈活調(diào)度。在保持資金鏈安全前提下，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目動開發(fā)，減輕企業(yè)財務(wù)費(fèi)用壓力。

2）提高與金融機(jī)構(gòu)談判技巧，降低銀行利率

融資人員要具有良好的專業(yè)知識和豐富的融資經(jīng)驗(yàn)，同時要具有很好的談判能力。他要了解不同的融資方式、融資特點(diǎn)，要判斷以什么方式融資，選擇什么樣的融資機(jī)構(gòu)等等，通過權(quán)衡選擇對企業(yè)來說最有利的融資方式，只有這樣才能有效降低企業(yè)融資成本。例如：當(dāng)利率較低時，企業(yè)可以傾向于獲得更多的借款，最好是固定資產(chǎn)借款，以此提高公司的資金杠桿作用，舉借長期貸款而非短期貸款，在企業(yè)的能力范圍內(nèi)，還清利率較高的貸款，并較低的方式舉借新的貸款；當(dāng)利率較高時，企業(yè)一般減少其債務(wù)融資的金額，并替代為權(quán)益融資，比如留存收益，如果預(yù)計利率近期可能下降，則企業(yè)可能通過籌集短期貸款而非長期貸款來融資。

3）加強(qiáng)市場營銷，促進(jìn)銷售回款

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)廣告投放，采取營銷手段力爭早日完成銷售任務(wù)，取得銷售收入。比如，企業(yè)可以采取一次性付款獎勵的措施鼓勵客商支付全款，隨時督促客戶付款； 加強(qiáng)與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項(xiàng)回籠。待開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，開發(fā)資金實(shí)現(xiàn)回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業(yè)負(fù)債，減少財務(wù)費(fèi)用。

4.1.3稅務(wù)成本控制

1）選擇房地產(chǎn)開發(fā)模式

從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的模式來看一般有企業(yè)自建、代建和合作共建三種形式。 采用自建方式就要以實(shí)際銷售收入計算營業(yè)稅、扣除相應(yīng)的費(fèi)用與營業(yè)稅及附加提取企業(yè)所得稅，還要按照不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。對于代建項(xiàng)目，計稅金額為代建費(fèi)用，只占銷售收入的一部分，由于不涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不需要繳納土地增值稅和契稅。因此，代建比自建節(jié)省稅收成本。如果采用合作建房，按照相關(guān)稅法規(guī)定，雙方作為以投資方式進(jìn)行投資和利潤分配，則出資方不必繳納營業(yè)稅，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本。

2）對清算時間的控制

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售時預(yù)繳所得稅是按預(yù)售毛利率計算的。企業(yè)可以適當(dāng)推遲清算時間，減少對資金的占用，降低稅收成本。

3）聘用高素質(zhì)的稅收人才

作為稅務(wù)人員，應(yīng)精通業(yè)務(wù)，能夠?qū)Χ惙跋嚓P(guān)法律有效的理解、掌握和運(yùn)用，盡可能為企業(yè)合理的進(jìn)行稅收籌劃。

4）利用企業(yè)的優(yōu)惠政策，進(jìn)行稅收籌劃

稅法中有很多稅收優(yōu)惠政策，稅務(wù)籌劃人員，可以根據(jù)稅法優(yōu)惠政策，適當(dāng)?shù)慕档投愂粘杀?。例如：《土地增值稅暫行條例》第八條第（一）項(xiàng)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅。在企業(yè)出售個人住宅前，可以根據(jù)上述優(yōu)惠，進(jìn)行測算，設(shè)定合理的價格，盡量使增值額20%以內(nèi)，這樣就可以達(dá)到稅收籌劃、降低稅收成本的效果了。

4.2 管理前置實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化

將業(yè)務(wù)和管理前置是風(fēng)險管理和進(jìn)度控制的有效對策，在某種程度上，前置、前置、再前置已經(jīng)成為未來成本管理和優(yōu)化的必然趨勢。

眾所周知，設(shè)計階段決定了項(xiàng)目成本70%甚至更多，但卻沒有多少房企真正對這一階段，進(jìn)行規(guī)范和精細(xì)的成本控制。但我們也看到一些標(biāo)桿企業(yè)，已經(jīng)開始推行設(shè)計階段的前置管理。具體而言，在設(shè)計階段的成本管控主要通過產(chǎn)品組合方案、路網(wǎng)布置方案、停車布置方案和場地標(biāo)高方案的管控審批落地；在方案階段，則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)基于指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計，具體有建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案等。這種在設(shè)計階段的成本管理前置，有效實(shí)現(xiàn)了成本管理更高層次的控制。

4.3 供應(yīng)鏈競爭影響成本管理

未來房企的競爭就是供應(yīng)鏈的競爭，而不僅僅是房企自身的競爭，企業(yè)有什么樣的供應(yīng)商，供應(yīng)商的結(jié)構(gòu)如何，供應(yīng)商的整體競爭力以及信用如何，將直接決定企業(yè)成本管理的好壞。目前，大多數(shù)房企都缺乏對供應(yīng)鏈的關(guān)注和投入，但是標(biāo)桿企業(yè)已經(jīng)行動，他們在構(gòu)建成本控制平臺和管理規(guī)范后，整個成本管理開始向上下游延伸，打造基于項(xiàng)目全價值鏈的供應(yīng)鏈成本。

面向未來，房企供應(yīng)鏈成本管理，需要打破甲乙方思維，將供應(yīng)商和開發(fā)商視為項(xiàng)目價值鏈上的不同部門，彼此合作由短期合作向長期合作方向邁進(jìn)，最終建立和供應(yīng)商的信任，實(shí)現(xiàn)雙贏。

5 結(jié)論

總之，在現(xiàn)在越來越激烈的房地產(chǎn)市場中，我們不僅要關(guān)注銷售收入，還需要關(guān)注成本控制，減少不必要的費(fèi)用支出，只有這樣才能提高企業(yè)利潤，增強(qiáng)競爭力。

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