房地產(chǎn)市場分類調(diào)控怎么調(diào)

顧云昌

房地產(chǎn)市場分類調(diào)控怎么調(diào)

顧云昌

近年來，廣西柳州加大公租房供應(yīng)力度，保障群眾基本住房需求。圖為20132013年年底，環(huán)衛(wèi)工人肖紹連分到一套50平方50米的公租房，從之前由雜物間改成的“蝸居”（上圖）里搬入新居（下圖）。

今年的政府工作報告中提出了“分類調(diào)控”這一新提法，李克強(qiáng)總理將其解讀為“根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策”。

分類調(diào)控，是根據(jù)房地產(chǎn)市場特點采取的調(diào)控措施。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，與各地供求關(guān)系密切相關(guān)。這不像其他可移動的商品，全國基本統(tǒng)一售價。目前，全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化，一線城市仍然供不應(yīng)求，中小城市已經(jīng)出現(xiàn)過剩，像溫州等地甚至出現(xiàn)“崩盤”跡象，因此調(diào)控必須根據(jù)各地實際情況，分類采取調(diào)控措施，一城一策。

針對像北京、上海這類供不應(yīng)求的大城市，我們要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，采取多種手段堅決遏制投資投機(jī)性需求不動搖。但解決供需矛盾，光從需求一方著手遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還要從加大供給方面想辦法。過去是單向調(diào)控比較多，在遏制需求上做文章，但供給又沒有跟上，造成剛需被誤殺。住建部提出的雙向調(diào)控思路，就是要在供不應(yīng)求的大城市，在限購的同時增加住房供應(yīng)量，特別是加大中小套型、共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，而在已經(jīng)供過于求的城市則以消化存量為主，一方面鼓勵購房，另一方面控制土地供應(yīng)節(jié)奏，避免“崩盤”。

現(xiàn)在社會上有一種不好的傾向，就是始終把目光放在房價上。今年政府工作報告中不提房價調(diào)控目標(biāo)這一轉(zhuǎn)變十分明智且重要。同一城市的不同區(qū)域、同一區(qū)域的不同樓盤、同一樓盤的不同戶型，房價都不盡相同，籠統(tǒng)談?wù)摲績r無益于解決住房問題。調(diào)控不是為了人為壓低房價，而是要逐漸建立起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。可以說，分類調(diào)控與雙向調(diào)控相結(jié)合就是朝著這個方向努力。

政府在調(diào)控中的重要職責(zé)是建立和完善住房保障供應(yīng)體系，把商品房交給市場的同時，全面負(fù)責(zé)保障性住房供應(yīng)。目前，我們已逐漸將之前繁雜的保障性住房體系規(guī)整為兩大類，即公租房和共有產(chǎn)權(quán)住房，將廉租房并入公租房體系，經(jīng)適房并入共有產(chǎn)權(quán)住房體系。其中，對集中連片的棚戶區(qū)進(jìn)行改造是保障性住房的重要來源。改造后的棚戶區(qū)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩俊⒐夥?、共有產(chǎn)權(quán)住房。新增公租房解決低收入住房困難家庭需求；新增共有產(chǎn)權(quán)住房重點滿足中低收入“夾心層”家庭的住房需求；新增中小套型的普通商品房滿足有一定經(jīng)濟(jì)實力的普通家庭自住需求，也在一定程度上緩解了政府的資金壓力。今年棚戶區(qū)改造的目標(biāo)是至少再改造470萬套以上，能解決上千萬人的住房困難。

“錢從哪兒來”是保障性住房供應(yīng)中的關(guān)鍵問題。一是要繼續(xù)增加財政投入。二是要建立政策性住房金融體系，盤活住房公積金等基金。三是完善房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收體系囊括了房屋、土地交易過程中的各項稅收，將成為財政收入的重要來源。今年，全國人大常委會已經(jīng)準(zhǔn)備相關(guān)立法工作。

（作者為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長）