重慶市成品住宅發(fā)展規(guī)劃研究

宋開偉，李志坤，唐紹偉，張京街

（1重慶市建筑科學(xué)研究院，重慶 400020；2重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心，重慶 400015）

1 概述

成品住宅是指在房屋竣工驗(yàn)收前所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線、廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝到位，基本達(dá)到入住條件的新建住宅。發(fā)展成品住宅，不僅能夠節(jié)省建筑材料，減少建筑垃圾，減少環(huán)境污染，而且能夠提高住宅性能，保證房屋結(jié)構(gòu)，確保居住安全。同時(shí)，還有利于實(shí)現(xiàn)建筑部品規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化、工廠化，有利于新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備等“四新”成果的應(yīng)用普及，有利于將住宅產(chǎn)業(yè)引向集約化建設(shè)的軌道。發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐表明，成品住宅是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，也是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。

目前，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)仍然以粗放型發(fā)展的毛胚房建設(shè)為主，資源能源消耗嚴(yán)重，建筑能耗占社會(huì)總能耗的20%以上[1]；二次裝修產(chǎn)生大量建筑垃圾，造成大量浪費(fèi)，給自然環(huán)境造成巨大負(fù)擔(dān)；對(duì)主體結(jié)構(gòu)破壞嚴(yán)重，建筑工程質(zhì)量、安全隱患突出；住宅產(chǎn)業(yè)仍處于單純依靠資源能源投入增長(zhǎng)階段，缺乏可持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力。在當(dāng)前我國(guó)推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展背景下，住宅產(chǎn)業(yè)的根本出路就是推動(dòng)成品住宅發(fā)展，做好成品住宅發(fā)展規(guī)劃，通過科學(xué)規(guī)劃逐步解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，拓展住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，最終帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2 成品住宅發(fā)展規(guī)劃研究的意義

長(zhǎng)期以來，我國(guó)的毛胚房開發(fā)建設(shè)模式是為解決市民不斷增長(zhǎng)的住房需求與住宅開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投入大之間矛盾而產(chǎn)生的，導(dǎo)致成品住宅發(fā)展缺乏規(guī)劃，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)、布局以及環(huán)境污染、生態(tài)破壞、結(jié)構(gòu)安全等問題突出，而解決當(dāng)前問題的關(guān)鍵在于發(fā)展成品住宅，成品住宅發(fā)展的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因此做好成品住宅發(fā)展規(guī)劃尤其重要；通過制定成品住宅發(fā)展規(guī)劃，使工業(yè)化裝修與住宅結(jié)構(gòu)建設(shè)之間增強(qiáng)聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與空間布局不斷優(yōu)化，可促使成品住宅健康發(fā)展。

3 成品住宅發(fā)展規(guī)劃研究的理論基礎(chǔ)

制定科學(xué)合理的成品住宅發(fā)展規(guī)劃，需要相關(guān)規(guī)劃理論作為指導(dǎo)。長(zhǎng)期以來，拉比諾維茨、謝弗、利維、丘奇曼等眾多學(xué)者以及一些規(guī)劃行業(yè)協(xié)會(huì)和組織對(duì)規(guī)劃理論進(jìn)行了系統(tǒng)研究，對(duì)規(guī)劃形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí):規(guī)劃是人類認(rèn)識(shí)和改變自身狀況以及外部環(huán)境的重要手段，涵蓋從設(shè)定目標(biāo)到尋找實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方法和手段的整個(gè)過程[2]。而與成品住宅發(fā)展規(guī)劃有關(guān)的理論有成品住宅發(fā)展階段理論、比較優(yōu)勢(shì)理論、空間結(jié)構(gòu)理論、產(chǎn)業(yè)聚集理論等。

（1）成品住宅發(fā)展階段理論。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我國(guó)成品住宅發(fā)展具有明顯的階段性。從住宅產(chǎn)業(yè)工程技術(shù)發(fā)展過程看，分為1949年至1979年的住宅工業(yè)化及技術(shù)的創(chuàng)建期；1979年至1998年的住宅工業(yè)化及技術(shù)的探索期；1999年至今的住宅工業(yè)化及技術(shù)的轉(zhuǎn)變期，從技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)看，還將面臨新型工業(yè)化的轉(zhuǎn)型升級(jí)期。從對(duì)住宅產(chǎn)品的供求關(guān)系和增長(zhǎng)方式看，成品住宅發(fā)展可劃分為三個(gè)階段:一是以毛胚房建設(shè)為主，快速滿足消費(fèi)者住房基本需求的初始發(fā)展階段；二是供求基本平衡，注重住宅品質(zhì)和舒適性的平衡發(fā)展階段；三是供給極大豐富，以提高效率、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生活質(zhì)量為主，高資本集約、技術(shù)集約和信息集約的現(xiàn)代化成品住宅發(fā)展階段。

（2）比較優(yōu)勢(shì)理論。大衛(wèi)·李嘉圖提出的比較優(yōu)勢(shì)理論認(rèn)為，國(guó)際貿(mào)易的基礎(chǔ)是生產(chǎn)技術(shù)的相對(duì)差別，而非絕對(duì)差別，以及由此產(chǎn)生的相對(duì)成本差別。每個(gè)國(guó)家都應(yīng)根據(jù)“兩利相權(quán)取其重，兩弊相權(quán)取其輕”的原則，集中生產(chǎn)并出口其具有“比較優(yōu)勢(shì)”的產(chǎn)品，進(jìn)口其具有“比較劣勢(shì)”的產(chǎn)品[3]。根據(jù)相對(duì)優(yōu)勢(shì)理論，成品住宅發(fā)展規(guī)劃不僅要考慮自然資源因素，更要結(jié)合市場(chǎng)條件、技術(shù)、資金等生產(chǎn)要素的特點(diǎn)來進(jìn)行布局調(diào)整。

（3）空間結(jié)構(gòu)理論?？臻g結(jié)構(gòu)理論是一定區(qū)域范圍內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)各組成部分及其組合類型的空間相互作用和空間位置關(guān)系，以及反映這種關(guān)系的空間集聚規(guī)模和集聚程度的學(xué)說。根據(jù)空間結(jié)構(gòu)理論，成品住宅發(fā)展規(guī)劃應(yīng)結(jié)合成品住宅的不同發(fā)展階段，根據(jù)不同特點(diǎn)的空間結(jié)構(gòu)，探索成品住宅建設(shè)的優(yōu)化布局和組合形式，逐步形成與區(qū)域自然基礎(chǔ)相適應(yīng)的空間結(jié)構(gòu)，合理集聚與最佳規(guī)模，在促進(jìn)成品住宅發(fā)展的同時(shí)，達(dá)到區(qū)域整體最優(yōu)發(fā)展。

（4）產(chǎn)業(yè)集聚理論。 住宅產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，跨越投資、生產(chǎn)、制造、流通、消費(fèi)等諸多領(lǐng)域，涉及房地產(chǎn)、建筑、建材、輕工、電子、機(jī)械等行業(yè)。制定成品住宅發(fā)展規(guī)劃，有必要以產(chǎn)業(yè)集聚理論為指導(dǎo)，建立若干建筑產(chǎn)業(yè)化工業(yè)園區(qū)，建立起在地理上集中的相互聯(lián)系、相互支撐的產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)形成既競(jìng)爭(zhēng)又合作的關(guān)系，使得技術(shù)、信息、人才、政策以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要素等資源得到充分共享，降低運(yùn)營(yíng)成本，滿足消費(fèi)者個(gè)性化需求[4]。

4 重慶市成品住宅發(fā)展規(guī)劃建議

4.1 重慶市成品住宅發(fā)展規(guī)劃的指導(dǎo)思想

以鄧小平理論、“三個(gè)代表”重要思想、科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)黨的十八大精神，按照“五位一體”總布局，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，依靠體制機(jī)制創(chuàng)新，統(tǒng)籌推進(jìn)成品住宅發(fā)展，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化；加強(qiáng)成品住宅建設(shè)管理，強(qiáng)化資源能源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，建立健全成品住宅可持續(xù)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、分類指導(dǎo)，提升住宅質(zhì)量，走出一條符合重慶地方特色的住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路。

4.2 重慶市成品住宅發(fā)展規(guī)劃的基本原則

一是分類指導(dǎo)，特色發(fā)展。根據(jù)重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和可持續(xù)發(fā)展能力，對(duì)不同區(qū)域進(jìn)行科學(xué)分類，按照五大功能區(qū)定位和主要任務(wù)，探索各功能區(qū)各具特色的成品住宅發(fā)展模式。二是有序開發(fā)，協(xié)調(diào)發(fā)展。牢固樹立生態(tài)文明理念，加強(qiáng)成品住宅發(fā)展規(guī)劃和工程建設(shè)管理，嚴(yán)格工程監(jiān)管，引導(dǎo)資源規(guī)模化、集約化開發(fā)，提高資源節(jié)約和綜合利用水平，強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)，推進(jìn)綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展、低碳發(fā)展。三是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，協(xié)同發(fā)展。堅(jiān)持把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)作為加快成品住宅可持續(xù)發(fā)展的主攻方向，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，改造提升住宅產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)由粗放型發(fā)展方式向集約型發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

4.3 重慶市成品住宅發(fā)展的總體目標(biāo)

全面建立成品住宅建造體系和技術(shù)保障體系，形成技術(shù)先進(jìn)、門類齊全的住宅部品體系，打造一批以優(yōu)勢(shì)企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群，積極有序推進(jìn)成品住宅開發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取通過5年的努力，全市新建商品住房中成品住宅開發(fā)建設(shè)比例達(dá)到60%以上。

4.4 重慶市成品住宅發(fā)展重點(diǎn)規(guī)劃

重慶市是我國(guó)人口最多、面積最大的直轄市，具有中等省的規(guī)模，區(qū)域間、城鄉(xiāng)間自然條件、資源稟賦、發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿Φ炔町惡艽蟆?013年，市委四屆三次全會(huì)在綜合考慮人口、資源、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等因素和“一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，將全市劃分為都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)、渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)、渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)等五個(gè)功能區(qū)域。重慶市成品住宅發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)充分考慮區(qū)縣功能定位，促進(jìn)各區(qū)域發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，做到全市一盤棋，實(shí)現(xiàn)全市一體化、資源利用最優(yōu)化和整體功能最大化，增強(qiáng)成品住宅發(fā)展分類指導(dǎo)的科學(xué)性、針對(duì)性和有效性。

（1）都市功能核心區(qū)。都市功能核心區(qū)范圍主要是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的中心城區(qū)，根據(jù)都市功能核心區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和功能定位，該區(qū)域是全市成品住宅發(fā)展的重點(diǎn)。發(fā)展目標(biāo)是:提升住宅功能，打造高端成品住宅，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達(dá)40%以上，2020年，達(dá)80%以上，提升現(xiàn)代都市形象，精細(xì)化成品住宅建設(shè)管理，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。實(shí)施路徑是:將成品住宅納入土地出讓條件，全面推動(dòng)成品住宅的開發(fā)建設(shè)，完善成品住宅技術(shù)體系和服務(wù)體系，建立工程招投標(biāo)和建設(shè)監(jiān)管模式，集聚成品住宅建設(shè)高端要素，發(fā)揮輻射作用。

（2）都市功能拓展區(qū)。都市功能拓展區(qū)的范圍是主城9區(qū)除都市功能核心區(qū)外的區(qū)域，是成品住宅產(chǎn)業(yè)配套的核心區(qū)域，也是成品住宅開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。其發(fā)展目標(biāo)是:推廣成品住宅開發(fā)建設(shè)，完善住宅部品產(chǎn)業(yè)配套和生產(chǎn)建設(shè)鏈條，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達(dá)30%以上，2020年，達(dá)50%以上。實(shí)施路徑是:通過技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，對(duì)傳統(tǒng)住宅部品生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造，為成品住宅發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)支撐；建設(shè)3～5個(gè)住宅部品交易中心和物流中心，發(fā)揮綜合樞紐作用，為周邊區(qū)域提供物流服務(wù)。

（3）城市發(fā)展新區(qū)。城市發(fā)展新區(qū)的范圍包括涪陵區(qū)、長(zhǎng)壽區(qū)、江津區(qū)、合川區(qū)、永川區(qū)、綦江區(qū)、南川區(qū)、大足區(qū)、銅梁縣、潼南縣、榮昌縣、璧山縣及萬盛、雙橋經(jīng)開區(qū)，是全市住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)。其成品住宅發(fā)展目標(biāo)是:通過打造現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)化基地，完善住宅部品產(chǎn)業(yè)配套，打造貫通上下游產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)建設(shè)鏈條，形成一批以優(yōu)勢(shì)企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)集群，控制好新建住宅毛胚房的建設(shè)比例，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達(dá)30%以上，2020年，達(dá)50%以上。實(shí)施路徑是:建設(shè)3～5個(gè)現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化工業(yè)園區(qū)，通過外引內(nèi)育，發(fā)展一批高新技術(shù)住宅部品生產(chǎn)企業(yè)，為成品住宅發(fā)展提供產(chǎn)業(yè)支撐。

（4）渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)。渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)范圍包括萬州區(qū)、梁平縣、城口縣、豐都縣、墊江縣、忠縣、開縣、云陽縣、奉節(jié)縣、巫山縣、巫溪縣11區(qū)縣，是全市生態(tài)文明建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域，必須高度重視成品住宅發(fā)展。其成品住宅發(fā)展目標(biāo)是:控制好住宅建設(shè)的資源能源浪費(fèi)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達(dá)30%以上，2020年，達(dá)70%以上。實(shí)施路徑是:將成品住宅納入土地出讓條件，提高資源能源浪費(fèi)和環(huán)境污染成本，加強(qiáng)成品住宅建設(shè)規(guī)劃，促進(jìn)配套產(chǎn)業(yè)的合理布局，以降低環(huán)境污染。

（5）渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)。渝東南生態(tài)保護(hù)發(fā)展區(qū)包括黔江區(qū)、石柱縣、秀山縣、酉陽縣、武隆縣、彭水縣6區(qū)縣（自治縣），與渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)在成品住宅發(fā)展目標(biāo)、任務(wù)及實(shí)施路徑等方面基本一致。其成品住宅發(fā)展目標(biāo)是:控制好住宅建設(shè)的資源能源浪費(fèi)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，至2015年，成品住宅占新建商品房比例達(dá)30%以上，2020年，達(dá)70%以上。實(shí)施路徑是:將成品住宅納入土地出讓條件，提高資源能源浪費(fèi)和環(huán)境污染成本，加強(qiáng)成品住宅建設(shè)規(guī)劃，促進(jìn)配套產(chǎn)業(yè)的合理布局，以降低環(huán)境污染。

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