中小房地產(chǎn)企業(yè)取地策略研究

黃勁裕

摘要：作為房地產(chǎn)企業(yè)，需要獲取的資源包括：土地資源、人力資源、資金資源、品牌資源等。而土地資源是未來最重要的資源，沒有土地資源，其它一切將是空談。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，首先任務(wù)就是設(shè)法獲取土地資源，有了土地資源，其它的資源問題都會得到解決。因此，如何獲得土地將是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展的一個戰(zhàn)略性問題。對此，筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗就中小房地產(chǎn)企業(yè)的拿地策略進行探討。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn) 企業(yè) 取地策略

土地資源的稀缺性和重要性，使得房地產(chǎn)企業(yè)爭奪土地資源的競爭日趨白熱化。土地拍賣的機制，使得房地產(chǎn)開發(fā)商要獲取土地資源首先要有資金。隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控越來越重，實際上每個企業(yè)對資金的運作要求也越來越高。如何有效運用資金，獲取更多好的資源，是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)，在資源獲取的困境之下，應(yīng)避免在高度關(guān)注的市場上與同行競爭，避免各種殘忍的搏殺場面出現(xiàn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必須努力尋找新的思路和發(fā)展模式。下面就中小房地產(chǎn)企業(yè)常用的幾種取地策略進行分析。

一、招標、拍賣、掛牌

政策的引導(dǎo)將土地推向市場，市場化的招拍掛已成為當今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地的主要方式。

（一）招標

是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個人（受讓人），以書面投標形式，競投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方進行評標決標，然后擇優(yōu)而取。這種方式適用于政府工程建筑項目、集中采購招標，裝飾裝修工程等。相對來說，招標形式可以控制地價飆升，進而在一定程度上抑制今后的房價。

（二）公開拍賣

是指在指定的時間和地點，由土地行政主管部門在公開場合對指定地塊的使用權(quán)主持拍賣，首先由拍賣主持人喊出底價，再由參加的各競投者開始輪番報價，最終出最高價者獲得所拍賣土地的使用權(quán)。在這種形式下，所有的開發(fā)商都處于同一起跑線上，相對比較公平。拍賣是一種完全市場競爭的行為，是一種透明化的市場運作行為。但是，土地拍賣中的非理性傾向?qū)叻績r。

（三）掛牌

它是介于招標與公開拍賣之間的一種彌補型方式，也可以說是一種調(diào)劑方式，是對各方關(guān)系的一種協(xié)調(diào)。這種方式下，土地的交易條件在一定時間內(nèi)由土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請。比如交通位置不是很理想、條件比較特殊、舊城改造、危房改造等成本比較高，只要有一個競投者就可以了，可以采取掛牌的交易方式。

二、投資參股

一般來說，投資參股有兩種方式：土地入股與資金入股。即一方有地沒錢，另一方有錢沒地，這樣就可以用投資參股的方式進行解決。對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，它可以用資金參與到這些開發(fā)項目中，或者使用資金和土地進行互換，進而各自形成股權(quán)。這種方式在開發(fā)商拿地策略中也非常普遍，特別是11號令的推出，各地大都要求原來協(xié)議出讓的土地出讓金必須要在規(guī)定的限期內(nèi)補齊，然而很多開發(fā)企業(yè)的土地儲備無法滿足這樣的資金需求，這樣也迫使它們?nèi)ふ覔碛匈Y金實力的企業(yè)去合作，中小房地產(chǎn)企業(yè)正好可以把握這一契機。

三、土地收購與置換

（一）收購有土地的公司

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮收購一些擁有土地項目的獨立公司，按照土地的價格對其股權(quán)進行收購，即以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資擴股的方式收購對方公司，進而獲得對方的土地。這種方式并不是對方直接轉(zhuǎn)讓土地給自己，而是通過收購對方公司的股權(quán)間接獲得的。按照我國財政部與稅務(wù)局的相關(guān)文件，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，國家不征收營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等，因為它只涉及到股權(quán)層面的變更，并未涉及到土地實際的物權(quán)變動。這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)在通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式收購擁有土地的公司時，可以免交相當于成交額3%契稅的。相對于直接的土地使用權(quán)以及在建工程的轉(zhuǎn)讓，中小房地產(chǎn)企業(yè)通過這種方式獲取土地資源所付出的的成本更低。因此，這也是近年來使用比較多的一種方式。

（二）對擁有大量土地的企業(yè)進行收購

有些企業(yè)并非是開發(fā)企業(yè)，但是它卻擁有大量的土地資源，而且其所持的土地資源日后可以通過某種方式改變其用途，甚至改變這些土地的性質(zhì)。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮購買或收購這些擁有土地的企業(yè)，這樣也就擁有了這些企業(yè)的土地，這也是房地產(chǎn)行業(yè)中拿地經(jīng)常采用的一種方式。比如某一工廠擁有大量的土地資源，中小房地產(chǎn)企業(yè)將其收購后，可以使用其中的一部分土地用來維持原有的生產(chǎn)，而將另一部分土地用于自己的項目開發(fā)等等。這種情況是允許的，因為在收購這些企業(yè)后，這些土地的使用權(quán)已經(jīng)歸收購方，也就是說中小房地產(chǎn)企業(yè)相當于是在開發(fā)自己的土地。

（三）土地置換

土地置換通常有三種方式。第一是用地換地，比如說某塊地不能用來開發(fā)，只能用于某些特殊行業(yè)，那么中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以尋找這類特殊行業(yè)，假如說這塊地只能蓋醫(yī)院，那么中小房地產(chǎn)企業(yè)就可以通過置換的方式，將原來建設(shè)醫(yī)院的用地用來開發(fā)，因為在規(guī)劃當中原來醫(yī)院的用地是可以開發(fā)的。像這種以地置地的方式，還是普遍存在的。第二是轉(zhuǎn)換，即以好換壞，以小換大等。比如用城外一塊很大的地換取城里很小的一塊土地等，這種情況也是普遍存在的。第三是資產(chǎn)置換，比如說中小房地產(chǎn)企業(yè)自身留有部分房產(chǎn)，那么它可以考慮用它的商業(yè)用房，與那些擁有土地的資產(chǎn)進行交換。

四、與擁有土地資源的企業(yè)、項目合作

（一）與擁有土地資源的企業(yè)合作

在合作建設(shè)的工程方面，國務(wù)院18號文做出了一些特殊規(guī)定。比如說對某些廠礦所擁有的的建設(shè)用地，可以將其中一部分用于經(jīng)營。而另一部分用來解決自己員工的住房問題。這樣，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與這類的企業(yè)進行合作，而且這種合作在某種程度上來說屬于強強聯(lián)合，而且也是占有土地資源的一種方式。目前這種方式在我國現(xiàn)行的法律是允許的。例如北京首旅與華遠就通過這種方式組成了一個開發(fā)體。

（二）與擁有開發(fā)土地的公司合作endprint

當前，幾乎各級政府都擁有土地一級開發(fā)公司或土地儲備中心，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與其進行項目合作，這樣也可以獲取大量的土地資源。

（三）與擁有土地資源的項目合作

這些項目有許多，例如中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮與輕軌項目合作，或者與地鐵項目合作，與公路項目合作等。

五、圈地策略

（一）利用公益事業(yè)圈地

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過開展各類的福利、慈善事業(yè)以及教育等活動，以此為名目來啟動開發(fā)土地項目。各地政府為吸引投資商，通常會以這些公益事業(yè)為名目進行立項，進行圈地。中小房地產(chǎn)企業(yè)正好可以借此名目進行投資，而且會受到地方的一定支持，在獲取土地資源后可以再考慮改頭換面，或者在完成部分計劃的公益事業(yè)后再改投其他項目等，進而達到其獲取土地資源的目的。

（二）利用市政工程圈地

在考慮入駐某個地區(qū)時，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以先主動投資該地區(qū)的一些市政工程，比如道路、公園、廣場等。投資這些市政項目雖然看似并不盈利，但是卻可以獲得該地政府的信賴，這樣中小房地產(chǎn)企業(yè)日后再要獲取該地某塊區(qū)域或者臨近區(qū)域的土地開發(fā)權(quán)時，無論是協(xié)議的或是市場的土地出讓方式，它都會比其他企業(yè)具有更多的優(yōu)勢和優(yōu)先權(quán)，因為其之前在該地市政項目上進行的投資，已經(jīng)贏得了該地政府的信任，至少地方政府已經(jīng)對本企業(yè)有所了解。

（三）通過品牌連鎖圈地

如果中小房地產(chǎn)企業(yè)的某一品牌或者成功模式在非常具有影響力，那么企業(yè)可以考慮將這一品牌或模式拓展到它打算投資的地區(qū)，憑借其品牌或模式的影響力去為其爭取土地資源，這樣企業(yè)取得土地的成功率會遠遠大于那種硬碰硬的在市場上掙地。

（四）憑借規(guī)劃方案圈地

一般而言，各地規(guī)劃都是由當?shù)卣畞碇贫▽嵤┑?，雖然各地規(guī)劃本身都是主觀的，但是規(guī)劃方案在經(jīng)過各級部門審批后，規(guī)劃方案中土地資源的性質(zhì)或許就變了，包括土地的原有用途，甚至所有者都會發(fā)生改變。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮投資地方政府的規(guī)劃，借此將一些具有開發(fā)潛力卻不在原規(guī)劃方案的土地資源納入政府規(guī)劃中，再通過各種吸引人的理念將這些規(guī)劃外的土地進行包裝上市，進而獲取土地資源并實現(xiàn)土地資源的升值。

六、結(jié)束語

土地是一個重要的資本，如何獲得土地對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，是影響其長期發(fā)展的一個戰(zhàn)略性問題。中小房地產(chǎn)企業(yè)在取地前必須要做好充分準備，考慮好多方面的因素，如國家宏觀政策以及土地所在地段等等，在充分做好前期準備工作后，再結(jié)合自身實力以及在項目開發(fā)商的優(yōu)劣選擇一種適合自己的取地策略。

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