算筆賬，租房好還是買房好？

李鵬煒

毫無疑問，買房對于大多數(shù)消費者而言依舊是一個最重要的經(jīng)濟決策。在美國，這同樣是一個值得討論的話題。美國人Roth通過計算，教給了消費者一個能夠理解、便于操作的衡量模型。

在房價畸高的大背景下，買房還是租房向來都是一個讓人爭論不休的問題。這從各種社交平臺上，誕生了不少經(jīng)典算法和段子就可見一斑。

在“租房派”心里的一個經(jīng)典算法是：300萬不買房，一半理財一半存銀行，平均一月利息一萬多，租房、旅行、閱讀，逍遙自在。不過，在“買房派”口中常提的一個經(jīng)典段子則是：一個北京人1993年賣房去美國，掙了100萬美金回來發(fā)現(xiàn)，他當年的房子已經(jīng)漲到860萬元。

其實，這在美國同樣是個問題。一個住在西海岸的美國人J.D. Roth，就在《時代》周刊上用消費者能夠聽得懂的方式回答了這個問題——

盡管已經(jīng)買房接近20年，可我還是經(jīng)歷了一段10個月的租房生活。就像買房一樣，租房既有優(yōu)點又有缺點，讓我又愛又恨。對我來說，租房最大的缺點莫過于跟鄰居們的“親密接觸”——特別是住在樓上的那個家伙，他跺起腳來就像一只800磅的大猩猩把腳踩在地板上。

起初，我認為買房無論如何也算一個明智的投資決策。不過隨著了解的越多，我就越發(fā)現(xiàn)“買房就能致富”這個概念僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)玩的一個營銷把戲。

毫無疑問，買房子對許多人來說很重要。你既能夠不必看房東的臉色，又可以在自己的地盤上為所欲為，但它似乎跟財富沒什么關系。事實上，房價就像黃金的價格一樣，通常跟不上通貨膨脹的腳步。

以我所在的西海岸地區(qū)為例，每年為擁有一套房產(chǎn)而產(chǎn)生的費用包括：房產(chǎn)稅、利息、保險、維修費和管理費。這些費用加起來，通常要比租房的開銷還要大，有時候甚至多得離譜。

當然，假設你純粹是為了經(jīng)濟原因來判斷該買房還是租房，那該如何做出決定呢？以下方法可以讓你保持相對客觀的態(tài)度。

租售比

第一個判斷該買房還是租房的方法是租售比。這個數(shù)據(jù)可以幫助你做一個粗略的判斷，你所在的地區(qū)房價是否合理。而且粗略地計算一下租售比其實并不麻煩，你只需要：

一、找到兩套相似的房子，一套待售、一套待租；

二、用那套待售房子的賣價除以待租房子的年租價，所得結果就是租售比了。

比如說，你在一個片區(qū)找到一套售價20萬美元的房子，并在附近找到一套環(huán)境差不多，月租金為1000美元、年租金為1.2萬美元的房子。然后用20萬美元除以年租金1.2萬美元，你就得到了這個地區(qū)的租售比為16.7。（譯者注：通常情況下，我國的租售比算法為房款除以月租金而非年租金，即把我國的租售比值除以12個月就與美國租售比數(shù)量級相當。）

那么，這一數(shù)字代表什么？大衛(wèi)·萊昂哈特曾在《紐約時報》上提出“租售比值如果大于20就表示買房的每月開銷將大于租房”。這似乎有些難懂，其實他想表達的就是：租售比值一旦大于20，買房就顯得不劃算。

在美國房地產(chǎn)泡沫時期，全美平均租售比曾接近20，而具體到部分城市比值則更高。這也就意味著，你每月用1000甚至800美元就可以租到一套價值二十萬美元的房子。很明顯，泡沫時期租房更劃得來。而在90年代，美國房地產(chǎn)泡沫之前，美國租售比一度穩(wěn)定在14到15之間。不過現(xiàn)在，美國平均租售比在10到14之間浮動，這意味著每月要用一千二百到一千六百美元才能租到一套價值二十萬美元的房子。

國際貨幣基金組織在2013年底的一份二三季度報告中，則對全球房地產(chǎn)市場進行了分析。報告顯示，在國際貨幣基金組織所采集的51個發(fā)達國家和新興市場經(jīng)濟體中，有32個是上漲的，這比2009年第二季度房產(chǎn)危機勢頭正猛時增加了9個。然而對于許多國家來說，典型的房價估值方法——房屋租售比仍高于歷史平均水平，為房價的調(diào)整回落留下了空間。比如加拿大的平均租售比已經(jīng)高出平均水平的85%以上。

不過需要提醒大家的是，租售比也不是什么萬靈丹藥。如果你長期觀察，在網(wǎng)上就會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場在時時變化。大多數(shù)時候，它們對你而言深澀難懂。如果是那樣，你可能不得不聽聽地產(chǎn)經(jīng)理人的建議了。

家庭收入比

另一個權衡租房還是買房的方法，則是和你的家庭收入作比較。從1984年到2000年間，美國商品房總價中值大約是你年收入中值的2.8倍。也就是說，典型商品房總價大概是一個家庭年收入的3倍。早在70年代初期，美國商品房總價中值則大約是家庭年收入中值的2.3倍。而在房地產(chǎn)泡沫時期，這個比值躍升至4.2倍。（譯者注：即使如此，也遠遠低于我國的情況。）

這些數(shù)字本身并沒什么意義，但是它們能幫助判斷你所在片區(qū)的房價是否過高。此外，基于大多數(shù)美國家庭在買房花費和家庭年收入比例是2.5便可以輕松買到一套房子的先例，你可以更理性地做出自己的決定。所以，如果你的家庭年收入達到8萬美元，那么理論上，你就可以負擔一套價值20萬美元的房子。

與此同時，《紐約時報》上還有一個很好的判斷該買房還是租房的計算公式，它可以一定程度上幫你決定哪種方式更適合你。只用把你的情況轉換成數(shù)字代入公式，它就可以顯示出你得花多長時間才能買到一套房子，抑或買房后多久破產(chǎn)。

當然，買不買房這個問題還是應該基于實際情況進行討論。買房并不是萬能的賺錢之道，更不會只漲不跌。你可能會花掉和租房一樣多的甚至更多的錢去買房，也可能為租房帶來的隨意靈活而選擇租房。如果你想買房，就下手吧。但是，絕對不能輕信別人所謂租房是浪費錢的勸說。

至于我自己，還是打算在幾個月后買一套屬于自己的房子。雖然我知道從經(jīng)濟角度來說，這或許不是一個好的投資決定。但是如果我將來足夠小心謹慎，還是能夠完成一筆跟租房一樣劃算的交易。因為這樣做的最大好處是，再就也不用忍受樓上鄰居咚咚咚的腳步聲了。