國泰天彤逾期交樓事件調(diào)查

沈光先

因為資金鏈斷裂，御景綠洲673戶業(yè)主時隔一年仍未能夠收樓。按照合同上萬分之五標(biāo)準(zhǔn)賠償，國泰天彤房地產(chǎn)公司需要支付673戶業(yè)主過億元的賠償金?？蓪Ρ揪托臒┑臉I(yè)主而言，這筆賠償金額或?qū)⒋蟠蛘劭邸?/p>

一年過去了，吳力仍沒拿到御景綠洲的房屋鑰匙。而按照合同規(guī)定，這個位于廣東從化的項目應(yīng)該早在2012年底就交付使用。可讓600多戶業(yè)主們煩心的是：到現(xiàn)在還不確定什么時候可以收樓。

事件的另一方，從化國泰天彤房地產(chǎn)有限公司則因“資金不到位”，將面臨超過億元人民幣的違約賠償。令人意外的是，國泰天彤一直在“依法向法院申請下調(diào)賠償標(biāo)準(zhǔn)”。對業(yè)主而言，這意味著合同約定的賠償金額也可能打了水漂。

逾期一年 673戶業(yè)主未收樓

“2013年12月13日我們到現(xiàn)場詢問的時候，開發(fā)商答復(fù)，90個工作日可以交樓，這樣算下來應(yīng)該在今年4、5月份之間可以收樓?！眳橇Ω嬖V《消費者報道》記者。

可是，對于這個交樓日期，吳力還是有些擔(dān)憂。“開發(fā)商每次都拖，說好給個具體的交樓時間和賠償金額卻一直沒給，每次去樓盤都是敷衍業(yè)主，說白了就是拖”。業(yè)主李盛也告訴記者，“每次都說過幾個月就交樓，可是我們一直等到現(xiàn)在也沒有個結(jié)果”。

吳力在2012年7月20日買的房子，合同上約定的交樓時間是2012年12月31日。因為沒有收樓，梅州人吳力得一直在外租房，對他而言這無形中“又多了一項開支”。

2013年3月份的時候吳力曾聯(lián)系開發(fā)商詢問交樓時間，開發(fā)商表示6月份可以交樓?？墒?，開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾。業(yè)主張理則告訴記者，“一直都有追問，但都沒給出一個交樓日期?！?/p>

算上這三個業(yè)主，整個小區(qū)一共有673個業(yè)主沒能收樓。雖然有的業(yè)主因為購買的時間稍晚，所以約定的交樓時間也相對較晚，但離約定的交樓時間也已過去數(shù)月。

2013年11月26日一百多位業(yè)主到項目現(xiàn)場，要求開發(fā)商以公告的形式說明具體的交樓時間和賠償辦法。開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示會在12月13號以公告形式答復(fù)業(yè)主。

可是，12月13日開發(fā)商方面的公告并沒有提到交樓時間和賠償辦法?！爸徽f了幾句，延遲交樓，請見諒。交樓要過九十個工作日，補償次次說的都不一樣”，吳力告訴《消費者報道》記者。

何時交樓是個問題

針對業(yè)主反映的問題，記者找到了開發(fā)商從化國泰天彤房地產(chǎn)有限公司。其售后服務(wù)部曾姓負(fù)責(zé)人告訴記者，“現(xiàn)在沒能交樓的原因是驗收還沒完成，最快今年3 月底可以有答復(fù)。我們所有的材料已在去年10月底遞交，現(xiàn)在就等政府驗收通過。根據(jù)政府答復(fù)，今年3月底可以拿到消防驗收報告，到時其他驗收也都能夠完成。驗收完成，我們就給業(yè)主發(fā)正式的收樓通知書?！?/p>

然而，對于交樓時間，業(yè)主還有其他擔(dān)憂，“現(xiàn)在已經(jīng)停工了，都不知道什么時候才能弄好”。前述曾姓負(fù)責(zé)人則告訴記者，“一期只剩掃尾工程，比如大門，1至3棟的電梯安裝之類。這些事情一個月內(nèi)就可以完成。因為知道驗收報告不會那么快下來，所以暫時停工，但在驗收完成前都會完工?！?/p>

至于交樓時間一拖再拖的原因，該負(fù)責(zé)人向《消費者報道》承認(rèn)，“原因主要有兩個，一是國家宏觀調(diào)控政策，特別是后來的銀行限貸導(dǎo)致資金不到位，所以影響了工程進度。雖然現(xiàn)在已經(jīng)走了出來，但浪費掉的時間卻補不回來了。另一個是因為特殊天氣情況，2013年夏天連續(xù)下了53天雨，耽誤了工期，過去幾十年都沒有出現(xiàn)過這種情況”。

賠償過億 開發(fā)商爽約合同標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第十四條規(guī)定，開發(fā)商如果未能按合同規(guī)定的日期交樓，應(yīng)每日按總房價款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主支付違約金。

然而，國泰天彤公司有關(guān)負(fù)責(zé)人接受《消費者報道》采訪時卻表示，“應(yīng)該根據(jù)實際情況來規(guī)定違約金的標(biāo)準(zhǔn)，萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)超出了業(yè)主因延遲收樓造成的損失。”

“在去年11月26日業(yè)主到小區(qū)現(xiàn)場維權(quán)的時候，開發(fā)商代表就表示過按萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)賠償?shù)南敕?。不過當(dāng)時現(xiàn)場的業(yè)主大多不同意，僅有少數(shù)人接受。”業(yè)主李盛告訴記者。

“早在去年8月20日第一批上訴業(yè)主開庭以前，我們就已經(jīng)依法向法院申請下調(diào)違約金賠償率了，不過還沒出結(jié)果?！眹┨焱?fù)責(zé)人則告訴記者。

事實上，按照合同上面萬分之五來賠償，國泰天彤房地產(chǎn)公司需要支付673戶業(yè)主過億元的賠償金。

既然覺得標(biāo)準(zhǔn)高，當(dāng)初又為何要寫進合同？對此，國泰天彤負(fù)責(zé)人對記者表示，“寫著萬分之五的合同文本是房管局拿來的，可當(dāng)時沒有考慮到要跟地方實際情況掛鉤，所以沒有改。后來的合同，我們已經(jīng)把違約金的賠償率調(diào)整到萬分之一了”。

然而，對開發(fā)商這種單方面調(diào)低賠償標(biāo)準(zhǔn)的企圖，業(yè)主并不買賬。業(yè)主李志就對記者表示，“如果最后不能按萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)賠償，我就退房”。

“既然約定了交樓時間，開發(fā)商就應(yīng)該承擔(dān)因延期造成的損失。雖然這次事件的金額比較大，但是開發(fā)商應(yīng)該按合同標(biāo)準(zhǔn)履行賠償?！焙细惠x煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌對記者說。

賠償標(biāo)準(zhǔn)誰說了算？

張理是很早就采取法律途徑的業(yè)主之一，“最初起訴時，我要求按房款萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)進行賠償。但律師舉了幾個案例，法院也從中協(xié)調(diào)，讓我打消了萬分之五的念頭。有花都的一個樓盤二審判決按萬分之三賠，天河的某項目則按金融機構(gòu)計收延期貸款利息（約萬分之二點一）賠償。”即使做了妥協(xié)，去年9月就已開庭的官司，卻至今沒有宣判。

“我們延期交樓，毫無疑問會對業(yè)主有個交代。但萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)在廣州合適，在從化這種衛(wèi)星城有些高了，也超出了業(yè)主因延遲收樓造成的損失，不過我們保證賠償金額一定比業(yè)主的損失高?！眹┨焱?fù)責(zé)人稱。

然而，在賠償金問題上，開發(fā)商是否可以不按合同約定標(biāo)準(zhǔn)賠償？

對此，廣東諾臣律師事務(wù)所石偉民律師告訴記者，按照《合同法》司法解釋是可以申請調(diào)低的。“一般情況下，逾期交房違約金先從約定，無約定按照法定。萬分之五的日利率意味著年化利率18%確實有些高，雙倍逾期貸款利率也才10%多。具體到從化個案，開發(fā)商請求調(diào)低賠率并舉證租金確實不高，法院酌情調(diào)低也并不出奇”。

但石偉民律師同時對記者表示，“綜合最高院、廣東省高院和市中院對逾期交樓違約金的審判指導(dǎo)意見，原則上不輕易調(diào)整違約金計算方式，每日違約金萬分之五也是可以支持的，關(guān)鍵在于法院的裁量。”

（文中業(yè)主為化名）