房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題與對(duì)策探討

張亮

摘要：伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的重要支柱，然而房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期久、風(fēng)險(xiǎn)高、供應(yīng)鏈長(zhǎng)和地域性強(qiáng)的特點(diǎn)，這便需要房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用，對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)及收益進(jìn)行有效的管理。本文在論述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理作用的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議，以期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作提供有益的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)可以分為如下階段：項(xiàng)目拿地、項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建、項(xiàng)目開工建設(shè)、項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目竣工及交付、項(xiàng)目清算注銷，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理既是分布于這六個(gè)階段之中。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楝F(xiàn)行法律的規(guī)定，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段，均需在事前取得政府機(jī)構(gòu)的審批。而且，不同的階段對(duì)應(yīng)不同的業(yè)務(wù)往來對(duì)象。所以房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理具有兩個(gè)顯著特征，既計(jì)劃性強(qiáng)、復(fù)雜性大。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不可或缺的組成部分，擔(dān)負(fù)著企業(yè)財(cái)務(wù)計(jì)劃、決策和控制的重要職能。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、解決企業(yè)實(shí)際存在的財(cái)務(wù)問題與風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、周期久、風(fēng)險(xiǎn)高、供應(yīng)鏈長(zhǎng)和地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的作用如下：

首先，從長(zhǎng)期投資的角度來看，財(cái)務(wù)管理可以合理安排房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模、控制投資風(fēng)險(xiǎn)、提高投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目拿地時(shí)，需要結(jié)合項(xiàng)目土地所在區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)行情，對(duì)項(xiàng)目土地的開發(fā)方案進(jìn)行可行性研究與敏感性分析，通過評(píng)估不同方案及敏感條件下的現(xiàn)金流及盈利能力。從而，選出符合市場(chǎng)需求及企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略的投資方案，并且在日后的執(zhí)行中，結(jié)合政府宏觀政策、市場(chǎng)行情和企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)方案偏差進(jìn)行及時(shí)的修整。

其次，從長(zhǎng)期籌資的角度來看，財(cái)務(wù)管理可以合理安排籌資時(shí)間，規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)及股利分配政策。一是，房地產(chǎn)企業(yè)需要依據(jù)規(guī)劃報(bào)建時(shí)，立項(xiàng)申報(bào)的投資總額，來確定企業(yè)最終的注冊(cè)資本金及對(duì)外融資金額，以符合相關(guān)法律法規(guī)的要求。二是，通過對(duì)比不同籌資方案下資本成本對(duì)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流及凈利潤(rùn)的影響，從而選出符合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的籌資方案。

最后，從營(yíng)運(yùn)資本管理的角度來看，財(cái)務(wù)管理工作可以提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的營(yíng)運(yùn)效率。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)與銷售期內(nèi)發(fā)生的資金流量都是巨大的。企業(yè)從自身實(shí)際情況出發(fā)，通過建立全面預(yù)算體系并結(jié)合業(yè)績(jī)考評(píng)，來提高預(yù)算的準(zhǔn)確率。從而，確定合理的資金流向，以盡可能少的營(yíng)運(yùn)資本，來支持同樣的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流。

通過上述對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理作用的闡述，可以看出財(cái)務(wù)管理工作實(shí)質(zhì)內(nèi)容即是對(duì)企業(yè)資本的效益管理。所以房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠有效的開展財(cái)務(wù)管理工作，勢(shì)必為控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)起到積極的作用。但是現(xiàn)實(shí)中企業(yè)往往存在各種財(cái)務(wù)漏洞及風(fēng)險(xiǎn)，從而造成公司的經(jīng)營(yíng)損失，追其原因還是財(cái)務(wù)管理工作的缺失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題

（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者缺乏對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)還停留在日常報(bào)銷、付款、記賬、編制財(cái)務(wù)報(bào)表等會(huì)計(jì)核算的事后管理工作，未能讓財(cái)務(wù)人員更多的參于到企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)中去。例如：企業(yè)在制定項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃時(shí)，如果財(cái)務(wù)人員缺位，則無法有效測(cè)算項(xiàng)目的籌資時(shí)間點(diǎn)、期限與金額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的對(duì)外籌資金額一般在投資總額的50%-70%，存有較大的工作難度，且籌資時(shí)間長(zhǎng)。而且這部分資金的使用將貫穿于企業(yè)的整個(gè)開發(fā)建設(shè)與部分銷售階段。等到企業(yè)管理者事后提出資金需求時(shí)再進(jìn)行籌資安排，這勢(shì)必將影響項(xiàng)目的開發(fā)與銷售。如此，則原定的一級(jí)開發(fā)計(jì)劃也就失去了存在的意義。這個(gè)現(xiàn)象在中小民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)尤為嚴(yán)重，其本質(zhì)原因還是所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分，無法在內(nèi)部對(duì)管理者形成有效的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，

（二）各職能部門對(duì)于財(cái)務(wù)管理工作的忽視

從房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門的外部角度來看，其時(shí)常存在財(cái)務(wù)管理即是財(cái)務(wù)人員的工作與我們無關(guān)的觀點(diǎn)。這使財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作時(shí)得不到外部的有效配合，很多財(cái)務(wù)管理工作所必需的外部數(shù)據(jù)存在時(shí)效性與準(zhǔn)確性差的情況。例如：在編制每月的資金計(jì)劃時(shí)，需要各職能部門上報(bào)次月的資金使用額度，但是為了工作方便，職能部門往往會(huì)多上報(bào)資金計(jì)劃或是照抄上月的計(jì)劃。這樣的做法缺乏對(duì)各類合同付款節(jié)點(diǎn)的監(jiān)管，會(huì)使得上報(bào)的資金計(jì)劃缺乏準(zhǔn)確性與時(shí)效性。然而，財(cái)務(wù)部又需要使用這些數(shù)據(jù)計(jì)算次月的資金余額，從而安排相應(yīng)的資金額度。當(dāng)大家無法在同一體系下達(dá)成共識(shí)時(shí)，便會(huì)使資金計(jì)劃與實(shí)際產(chǎn)生重大的偏差，其直接后果就是增加了企業(yè)的資本成本。

（三）財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理工作缺乏科學(xué)性和規(guī)范性

從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部角度來看，其在從事財(cái)務(wù)管理工作時(shí)多憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)與直覺進(jìn)行財(cái)務(wù)決策，這使企業(yè)的長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期籌資和營(yíng)運(yùn)資本管理得不到有效的規(guī)劃與控制，出現(xiàn)了極大的隨意性。從而無法有效的在企業(yè)中，發(fā)揮財(cái)務(wù)計(jì)劃、財(cái)務(wù)決策與財(cái)務(wù)控制的管理職能，這忽視了財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性、整體性及重要性。

尤其是在項(xiàng)目投資前，對(duì)多個(gè)互斥方案進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，如果忽視了財(cái)務(wù)管理工作的內(nèi)容，普遍會(huì)出現(xiàn)單以項(xiàng)目的銷售凈利率、成本收益率等指標(biāo)進(jìn)行盈利分析，從而做出不利于企業(yè)發(fā)展的決策。例如：預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期9年、資本成本率5%、總收入9.5億、總投資額（含稅金）7億、凈利潤(rùn)2.5億。因設(shè)計(jì)、施工方案不同，將會(huì)影響項(xiàng)目的預(yù)售時(shí)間，所以有A、B兩套現(xiàn)金流的評(píng)估方案，見下表（單位：人民幣億元）：

通過計(jì)算可以得出，A方案內(nèi)含報(bào)酬率8.95%、凈現(xiàn)值0.9億；B方案內(nèi)含報(bào)酬率10.51%，凈現(xiàn)值1.07億。對(duì)上述兩個(gè)方案進(jìn)行評(píng)估可以發(fā)現(xiàn)，兩套方案的凈現(xiàn)金流、凈利潤(rùn)率均相同，但是因?yàn)楦髌诘膬衄F(xiàn)金流發(fā)生不一，造成了兩者內(nèi)含報(bào)酬率與凈現(xiàn)值的差異。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期長(zhǎng)，在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，容易對(duì)企業(yè)的實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生錯(cuò)誤的估計(jì)，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)決策產(chǎn)生不利的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問題的對(duì)策分析

（一）樹立企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中具有計(jì)劃性強(qiáng)與復(fù)雜性大的特點(diǎn)，需要財(cái)務(wù)人員在經(jīng)營(yíng)管理中充分發(fā)揮其財(cái)務(wù)管理的職能，通過對(duì)企業(yè)資本的效益管理，來實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和收益的管控，所以樹立企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)是首當(dāng)其沖。

首先，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者要確立財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)管理中的核心地位，以身作則增加財(cái)務(wù)人員在企業(yè)內(nèi)部的話語權(quán)。其次，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該積極參加各類財(cái)務(wù)管理的培訓(xùn)，增加自身財(cái)務(wù)知識(shí)的積累、提高管理水平。最后，財(cái)務(wù)人員要定期在企業(yè)內(nèi)部開展各類財(cái)務(wù)知識(shí)與業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)，并定期回訪各職能部門了解其對(duì)于培訓(xùn)內(nèi)容的訴求，有真對(duì)性的制定培訓(xùn)計(jì)劃。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過上述工作內(nèi)容的開展，增加企業(yè)內(nèi)部的交流，增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的了解，從而達(dá)到提高企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理意識(shí)的目標(biāo)。

（二）建立完善的財(cái)務(wù)管理體系

因?yàn)樨?cái)務(wù)管理工作其本質(zhì)是對(duì)資本的效益管理，其目標(biāo)是通過對(duì)資本的管控從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，這就需要其與企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)緊密結(jié)合方能起到作用。然而房地產(chǎn)又是典型的資金密集型行業(yè)，其投資大、周期久，這又需要房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行更為嚴(yán)苛的資本管理，以防范各類經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以企業(yè)內(nèi)部各職能部門與財(cái)務(wù)人員對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的忽視，是對(duì)企業(yè)生存的致命威脅。這迫切的需要房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部建立一個(gè)完善的財(cái)務(wù)管理體系，對(duì)企業(yè)資本進(jìn)行管控。

一個(gè)完善的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：

（1）投融資決策體系，這一體系是房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地及項(xiàng)目開發(fā)前的資本管理，在這一體系中應(yīng)按照公司戰(zhàn)略管理目標(biāo)，制定相應(yīng)的投融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)、股利分配政策、利潤(rùn)及現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)等。通過對(duì)這些指標(biāo)數(shù)據(jù)來分析評(píng)價(jià)不同地塊的投資價(jià)值，從而做出最符合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況的決策；

（2）預(yù)算管理體系，這一體系是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后的資本管理，是在一個(gè)假設(shè)周期內(nèi)（一年或整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期），對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行預(yù)計(jì)，并編制出預(yù)算金額，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者設(shè)定目標(biāo)值。

（3）業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系，這一體系是上述兩個(gè)體系的保障，他的主要作用就是比較上述兩個(gè)體系設(shè)定的目標(biāo)與實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的差異。通過分析找出差異的原因所在，一是對(duì)原目標(biāo)進(jìn)行修正、二是對(duì)相關(guān)的執(zhí)行人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所具有的計(jì)劃、指引及總結(jié)等特點(diǎn)，是企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)效益。所以在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)直面財(cái)務(wù)管理中存在的各種問題，深入分析其形成的原因及對(duì)策，通過科學(xué)合理的方法將其解決，從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

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