論關(guān)聯(lián)合同制度在我國商品房買賣中的運用及完善

程勇躍

(華東政法大學(xué) 研究生教育院，上海 200042)

?

論關(guān)聯(lián)合同制度在我國商品房買賣中的運用及完善

程勇躍

(華東政法大學(xué) 研究生教育院，上海 200042)

關(guān)聯(lián)合同制度起源于德國法，對于信貸買賣中消費者權(quán)益的保護具有十分重要的意義。我國消費信貸起步較晚，現(xiàn)如今僅僅在商品房買賣領(lǐng)域通過司法解釋確立了關(guān)聯(lián)合同制度，其內(nèi)容集中規(guī)定在了司法解釋的第23、24、25條中。然而我國并沒有將關(guān)聯(lián)合同制度完全引入，僅僅是確立了其中的抗辯直索權(quán)。與此同時，已經(jīng)建立起來的也僅僅是一個基本的關(guān)聯(lián)合同制度的雛形，相關(guān)制度還有待進一步完善。

關(guān)聯(lián)合同；消費信貸；商品房買賣；抗辯直索

一、關(guān)聯(lián)合同制度概述

關(guān)聯(lián)合同制度是消費信貸發(fā)展的產(chǎn)物。在消費信貸的買賣方式中存在兩個合同：商品買賣合同與貸款合同。這兩個合同中商品買賣合同是貸款的目的，貸款合同是實現(xiàn)買賣合同的手段，二者密切聯(lián)系以至于其中一個合同的不訂立都將導(dǎo)致另一合同的不訂立或存在的無依據(jù)。[1]與此同時，消費者在兩個合同中作為共同的合同相對方的地位，也使得買賣合同經(jīng)營者與貸與人的利益進一步緊密地聯(lián)系在一起。基于這兩個合同在經(jīng)濟上的整體性，法律上也將二者視為一個整體，由此二者構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同。

在2002年德國債法改革過程中新的《德國民法典》將關(guān)聯(lián)合同的規(guī)定統(tǒng)合到一起，[2]規(guī)定于第358、359條當(dāng)中。依據(jù)其規(guī)定，關(guān)聯(lián)合同的構(gòu)成必須具備兩方面：貸款目的的關(guān)聯(lián)性與經(jīng)濟上的整體性。[3]目的的關(guān)聯(lián)性是指貸款合同的簽訂必須是為了支付買賣合同或提供其他給付的合同的價金。而經(jīng)濟上的整體性則是指兩個合同緊密相關(guān)，彼此的存在及履行都離不開另一合同的存在及履行。

關(guān)聯(lián)合同制度的目的在于對消費者加以保護，使其不至于因為分期付款買賣被區(qū)分為兩個不同的合同而承擔(dān)額外的風(fēng)險。首先，消費者可以以買賣合同的抗辯事由對抗銀行，即抗辯直索；其次，當(dāng)消費者按照法律規(guī)定撤回買賣合同或消費信貸合同時，其效力及于另一合同，即撤回直索。[4]

二、我國商品房買賣中的關(guān)聯(lián)合同制度現(xiàn)狀

由于我國消費信貸制度起步晚，發(fā)展尚不成熟，我國并沒有廣泛地建立關(guān)聯(lián)合同制度，僅僅是在消費信貸買賣方式較為普遍的商品房買賣領(lǐng)域建立了這一制度。

(一)關(guān)聯(lián)合同制度的法律規(guī)定

在我國商品房買賣市場中，買受人通常以“按揭”貸款的方式來購買商品房。*“按揭”是我國商品住房貸款的總稱，但其并不是一個法律名詞，而是規(guī)定在行政規(guī)范文件中。2006年5月國務(wù)院建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》第5條中規(guī)定：“……從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?！痹谶@個過程中，商品房買受人支付一定比例的首期購房款后，用所購商品住房作為償還銀行貸款的擔(dān)保，貸款銀行代其支付其余的購房款。[5]為了解決商品房買賣中的糾紛，我國最高人民法院在2003年頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱為“解釋”)，這一解釋第23、24、25條規(guī)定了關(guān)聯(lián)合同制度。

該解釋第23條主要規(guī)定了在商品房買賣中，在非因雙方當(dāng)事人的事由下，商品房擔(dān)保貸款合同未訂立對商品房買賣合同所產(chǎn)生的影響。第24條則進一步規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款目的不能實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。綜合第23、24條的規(guī)定可以看出，該司法解釋承認了當(dāng)前一合同當(dāng)事人的違約，可以作為同時處于兩合同中的當(dāng)事人在另一合同的抗辯理由。這兩條實際上引入了德國關(guān)聯(lián)合同制度中的抗辯直索權(quán)，[6]在我國商品房買賣市場中確立了關(guān)聯(lián)合同制度。

(二)商品房買賣領(lǐng)域關(guān)聯(lián)合同構(gòu)成要件的界定

1．合同當(dāng)事人及合同類型的界定

在德國法中，其對于合同類型并沒有特殊的限制。在合同的當(dāng)事人方面，德國法對消費者限定為非為營業(yè)目的而接受信貸的自然人。[7]260在我國，由于僅僅在商品房買賣領(lǐng)域確立了關(guān)聯(lián)合同制度，因此合同類型被固定為商品房買賣合同。而依據(jù)解釋第1條的規(guī)定可知，商品房買賣合同中的出賣人僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由此可知，我國關(guān)聯(lián)合同制度中的消費者應(yīng)當(dāng)為單純?yōu)閭€人生活消費而購買房屋的自然人，另一方則為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2．貸款目的的關(guān)聯(lián)性

貸款目的的關(guān)聯(lián)性是指貸款為了支付買賣合同或其他服務(wù)合同的價金。[8]34依據(jù)德國學(xué)者的觀點，貸款目的關(guān)聯(lián)性的衡量采取的是一種客觀性的標(biāo)準(zhǔn)，此條件的滿足只需要具備事實上確定的目的就足已。[9]103只要貸款金額被客觀上用于償還買價或支付其他給付的價金，就滿足該構(gòu)成要件。

我國解釋中雖然沒有直接規(guī)定貸款的目的，但從第23條表述中可以看出貸款目的是為了購買商品房。另一方面，在我國商品房擔(dān)保貸款過程中，貸款辦理完成之后往往是直接支付給房地產(chǎn)開發(fā)商，在這個過程中貸款的用途早已被限定。綜合以上可以看出，貸款已支付商品房買賣合同的目的，是我國關(guān)聯(lián)合同構(gòu)成的應(yīng)有之意。

3．經(jīng)濟上的整體性

依據(jù)德國聯(lián)邦最高法院司法解釋的定義，經(jīng)濟整體性是指“兩個合同如果不訂立其中一個合同，則另外一個合同也不會被訂立，或者其中一個合同的存在以另外一個合同的存在為依據(jù)”[10]。對于這種整體性的衡量，德國法上采取的是一種客觀標(biāo)準(zhǔn)，亦即在具體情況下經(jīng)營者與貸與人以什么樣的方式向消費者展示二者之間的關(guān)系。這種展示的方式包括：金融機構(gòu)與經(jīng)營者簽訂框架協(xié)議；金融機構(gòu)直接將貸款向經(jīng)營者支付；經(jīng)營者同時又是貸與人等等。[10]我國的商品房買賣過程中的關(guān)聯(lián)合同正是通過銀行向房地產(chǎn)開發(fā)商支付價金，同時取得所購商品房所有權(quán)為償還銀行貸款的擔(dān)保這種方式來表明貸款合同與買賣合同間的經(jīng)濟上的整體性。與此同時，由于法律規(guī)定的關(guān)聯(lián)合同適用范圍的限制，我國關(guān)聯(lián)合同經(jīng)濟整體性的認定上并不存在應(yīng)當(dāng)采用何種標(biāo)準(zhǔn)的爭論。

(三)具體制度的設(shè)定——抗辯直索權(quán)的構(gòu)建

《解釋》第23、24、25條共同規(guī)定了抗辯直索權(quán)，并沒有涉及撤回直索權(quán)的內(nèi)容。因此可以說，在我國的商品房買賣中的關(guān)聯(lián)合同，其具體設(shè)定的制度就是抗辯直索權(quán)。抗辯直索是指買賣合同所產(chǎn)生之抗辯可以由于兩項合同的法律關(guān)聯(lián)而延及借款。[11]49

抗辯直索具有單向性及輔助性。單向性是指消費者在行使該抗辯權(quán)時只能基于對買賣合同的抗辯權(quán)來對抗銀行，而當(dāng)行使基于消費信貸的抗辯權(quán)時則不能以此對抗經(jīng)營者?！督忉尅返?4條規(guī)定：“因商品買賣合同……致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！睂υ摋l進行文義解釋可以看出，我國商品房買賣中的抗辯直索權(quán)僅適用于以買賣合同的事由來對抗擔(dān)保貸款合同。由此可見這一抗辯權(quán)在我國也是一種單向性的權(quán)利。

輔助性則是指消費者可以要求繼續(xù)履行的，只有在繼續(xù)履行已告失敗之時，消費者才能拒絕償還消費借貸。[12]68《解釋》第24條中對抗辯直索權(quán)的規(guī)定也是以商品房買賣合同的無效、撤銷、解除為適用條件的，當(dāng)買賣合同不足以被解除與撤銷時，當(dāng)事人自然也無法以基于買賣合同而解除商品房擔(dān)保貸款合同，這一規(guī)定正體現(xiàn)了輔助性原則。

三、我國商品房買賣關(guān)聯(lián)合同制度中存在的問題

我國司法解釋出于保護消費者的利益而確立了關(guān)聯(lián)合同制度，但這些規(guī)定僅僅是為關(guān)聯(lián)合同制度確定了一個雛形。其對消費者利益的保護也是不系統(tǒng)、不完整的，與德國法中有限保護消費者的做法相去甚遠。[13]

(一)不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由界定上的模糊性

《解釋》第23條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方原因”、“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，可以請求解除合同。此條款雖然規(guī)定了當(dāng)事人雙方的解除權(quán)，但由于在商品房買賣中主要是由買方承擔(dān)辦理貸款的義務(wù)，因此該條款主要是賦予買房者合同解除權(quán)。但這一條款并沒有對“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”以及買方的過錯進行界定，致使實踐中難以操作。

(二)消費者撤回直索權(quán)制度的缺失

撤回直索是指在關(guān)聯(lián)合同中，如果消費者有效地撤回了自己的意思表示，那么消費者也不再受到自己旨在訂立與該相關(guān)聯(lián)的消費信貸合同的意思表示的約束。[14]283撤回直索是消費者撤回權(quán)在關(guān)聯(lián)合同中的應(yīng)用，是關(guān)聯(lián)合同制度中的另外一項重要內(nèi)容。其目的在于賦予消費者于合同簽訂后一定期限內(nèi)的單方解除合同的權(quán)利，確保消費者的自由決定權(quán)，從而加強對消費者的保護。《解釋》在確立關(guān)聯(lián)合同制度時僅僅規(guī)定了抗辯直索制度，并沒有將撤回直索引入其中。

(三)抗辯直索權(quán)適用范圍的過分限縮

抗辯直索的適用需要消費者享有一個已經(jīng)存在尚未消失的抗辯權(quán)。依據(jù)《德國民法典》的規(guī)定，只要買賣合同的履行存在障礙，消費者就有權(quán)拒絕向貸款人償還貸款。消費者所享有的抗辯權(quán)不僅僅包括合同解除的請求權(quán)，還包括物的瑕疵擔(dān)保請求權(quán)、降價請求權(quán)等等。《解釋》規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除”時，當(dāng)事人可以請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。這一規(guī)定將消費者抗辯直索的適用限制在了買賣合同無效或者被撤銷的情形，實際上縮小了抗辯直索的適用范圍。

四、制度的完善

(一)對不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由進一步明確界定

我國司法解釋應(yīng)當(dāng)進一步明確“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”的含義及其范圍，在對其進行界定的過程中應(yīng)當(dāng)盡量使其明晰化。從目前我國商品房買賣過程中出現(xiàn)的問題出發(fā)，不可歸責(zé)的事由可以包括國家政策的變更、銀行貸款利率的調(diào)整。與此同時，從保護買房者利益的角度出發(fā)，貸款人不符合銀行貸款條件也應(yīng)當(dāng)作為不可歸責(zé)事由之一，只有這樣才能進一步保護消費者的權(quán)益。

(二)建立撤回直索權(quán)制度

出于保護處于弱勢地位的買房者合法權(quán)益的需要，我國應(yīng)當(dāng)建立撤回直索制度。隨著消費信貸制度的發(fā)展，對消費者提供特殊的保護已經(jīng)成為各國消費信貸立法的指導(dǎo)思想。[15]尤其是當(dāng)消費者面對處于強勢地位的商家和金融機構(gòu)以及現(xiàn)代經(jīng)濟社會無孔不入的銷售技巧，消費者更需要撤回直索這一特殊保護。在這里，我國可以借鑒德國法上的立法經(jīng)驗，在相關(guān)司法解釋中直接對撤回直索權(quán)進行規(guī)定。

(三)抗辯直索權(quán)適用范圍的適當(dāng)擴張

我國關(guān)聯(lián)合同制度應(yīng)當(dāng)對抗辯直索權(quán)的適用范圍進行擴張，當(dāng)商品房僅僅存在瑕疵但不足以解除合同時，消費者也應(yīng)當(dāng)可以行使抗辯權(quán)向銀行拒絕支付貸款。當(dāng)然，對于此種所謂的瑕疵應(yīng)當(dāng)控制在何種地步，這個則需要法官在實踐中進行價值衡量和判斷。對抗辯直索權(quán)適用范圍的擴張是與其設(shè)立目的相契合的，只有這樣才能更好地保護消費者的利益。

[1] 遲穎．關(guān)聯(lián)合同中產(chǎn)生于買賣合同的抗辯權(quán)對貸款合同的適用性問題[J]．法學(xué)論壇，2007(5)：58-59．

[2] 盧諶，杜景林．德國民法典債法總則評注[M]．北京：中國方正出版社，2007:151．

[3] KNOLL M.Uebersicht:Verbundene Vertrage §§358,359 BGB[J]．Juristisches Repetitorium Hemmer,2009(3):1.

[4] 劉怡．論德國關(guān)聯(lián)合同制度及其借鑒意義[J]．法學(xué)論壇，2012(9)：36-37．

[5] 唐英烈．商品住房擔(dān)保貸款制度的法律建構(gòu):對按揭與抵押的重新審視[J]．現(xiàn)代法學(xué)，2007(2):55．

[6] 徐靜．對突破合同相對性原則的再認識[J]．法學(xué)論壇，2012(1):23．

[7] 〔德〕萊茵哈德 齊默曼．德國新債法：歷史與比較的視角[M]．韓光明，譯．北京：法律出版社，2012．260．

[8] Friedrich von Westphalen,Volker Emmerich,Frank von Rottenburg.Verbraucherkreditgesetz Kommentar[M], K?ln：Verlag Dr. Otto Schmidt, 1996：34.

[9] ARTZ B.Handbuch Verbraucherprivatrecht[M].Mueller, 2005：103.

[10] 遲穎．德國消費信貸法規(guī)中的關(guān)聯(lián)合同制度：兼論《德國民法典》第358條[J]．比較法研究，2006(3):80．

[11] 〔德〕迪特爾 梅迪庫斯．請求權(quán)基礎(chǔ)[M]．陳衛(wèi)佐,田士永,王洪亮，等，譯．北京：法律出版社，2012：49．

[12] 邵建東，孟翰，牛文怡．德國債法現(xiàn)代化法[M]．北京：中國政法大學(xué)出版社，2002：68．

[13] 徐以祥．消費信貸中的關(guān)聯(lián)合同與消費者利益保護[J]．金融法苑，2011(65)：43．

[14] 杜景林，盧諶．德國新債法研究[M]．北京：中國政法大學(xué)出版社，2004：283．

[15] 周顯至，張燕江．試論商品房消費信貸合同效力關(guān)聯(lián)性的認定和處理[J]．南方經(jīng)濟，2005(1)：65-67．

[責(zé)任編輯 葉甲生]

TheApplicationandImprovementoftheRelationalContractSystemintheCommercialHousingBuyingandSellinginOurCountry

CHENG Yong-yue

(Postgraduate Educating Academy, East China University of Political Science and Law, Shanghai 200042,China)

The system of relational contract which originates from German Law is important to protect the consumers' rights in business activities. The consumption credit starts late in our country, and the relational contract system has only been established in the domain of commercial housing business by the judicial explanations: the provisions 23, 24 and 25. However, this system has not been introduced completely except the defense right of direct claim, and the established system is only a fundamental prototype, which still has a large room to be improved.

relational contract; consumption credit; commercial housing buying and selling; the defense right of direct claim

2014-10-10

程勇躍(1992-)，男，安徽亳州人，法學(xué)碩士研究生。

D923.6

：A

：1008-6021(2014)03-0022-03