當(dāng)前我國住宅價(jià)格下降原因及趨勢(shì)分析

牛靜敏 牛海洋

【摘 要】從2014年4月開始，全國個(gè)別大中城市住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降現(xiàn)象，到8月份，全國70個(gè)大中城市97%城市住宅環(huán)比價(jià)格都呈下降趨勢(shì)。本文從政策、資金、市場(chǎng)預(yù)期和供給四個(gè)因素對(duì)當(dāng)前住宅價(jià)格下降進(jìn)行了分析，之后又從政策、供給和需求三個(gè)方面來對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析預(yù)測(cè)，認(rèn)為短期內(nèi)住宅價(jià)格還是整體走低，長期住宅價(jià)格變化不大。

【關(guān)鍵詞】住宅價(jià)格；下降原因；趨勢(shì)

2014年4月，全國70個(gè)大中城市住宅銷售環(huán)比價(jià)格呈上漲趨勢(shì)的城市是44個(gè)，持平城市數(shù)量是18個(gè)，下降的城市個(gè)數(shù)是8個(gè)；同比價(jià)格下降的城市只有溫州。到5月份，環(huán)比價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)是15個(gè)，與上個(gè)月價(jià)格持平的城市個(gè)數(shù)是20個(gè)，下降的城市個(gè)數(shù)達(dá)到35個(gè)；同比價(jià)格下降的仍是溫州。6月份，上漲的城市個(gè)數(shù)下降到8個(gè)，持平的城市個(gè)數(shù)為7個(gè)，下降的城市數(shù)量達(dá)到了55個(gè)；同比價(jià)格下降的仍是溫州。7月，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)只有大理和廈門，持平的城市個(gè)數(shù)為4個(gè)，64個(gè)城市環(huán)比價(jià)格呈下降趨勢(shì)；同比下降的城市是杭州、溫州和韶關(guān)。8月，環(huán)比價(jià)格下跌的城市達(dá)到68個(gè)，只有溫州持平，廈門稍微上漲；同比價(jià)格下跌的城市增加到19個(gè)，南昌、濟(jì)南、蚌埠持平，上漲的城市有48個(gè)。

分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，有以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，價(jià)格總體呈波動(dòng)向下的趨勢(shì)。這個(gè)從70個(gè)大中城市住宅銷售環(huán)比價(jià)格可以看出。第二，結(jié)構(gòu)呈兩極分化趨勢(shì)。一、二線城市的中心地帶，房價(jià)依然堅(jiān)挺，一、二線城市的郊區(qū)和三四線城市銷售價(jià)格下降。第三，價(jià)格總體變化不大。雖然70個(gè)大中城市最近兩個(gè)月總體呈下降趨勢(shì)，但是降價(jià)幅度不大，只有杭州和三亞環(huán)比為97.6%，其他下降的城市都在98%-99.8%之間。

當(dāng)前價(jià)格下降的原因，分析主要有以下四點(diǎn)：

第一，政策因素。限購政策持續(xù)多年的限購調(diào)控政策在一定程度上減少了居民投資需求。限購最早可以追溯到2010年，政策從最初執(zhí)行到顯現(xiàn)效果，有一定的時(shí)滯。新一屆中央政府對(duì)房價(jià)淡化的態(tài)度。李克強(qiáng)總理表示，需要根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。中央層面已經(jīng)感受到了目前全國樓市分化，主動(dòng)放棄一刀切，選擇雙向調(diào)控，將樓市調(diào)控主體下沉到地方。

第二，資金因素。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金面趨緊。1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79062億元，同比增長2.7%，增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自年初累計(jì)資金同比增長2013年全年都在26%以上，而到了2014年3月份到7月份都下降到了10%以下，2014年6月份，只有4.1%。從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源分類來看：其一，國際資本流入減少。外商直接投資房地產(chǎn)企業(yè)金額累計(jì)同比增長在2014年2月為-44.9%，后稍微好轉(zhuǎn)，但是到7月份，該數(shù)據(jù)仍是-6.9%，而2013年12月份為30.3%；2014年2月份到7月份房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的累計(jì)同比增長的數(shù)據(jù)平均為-25%，2013年全年平均為25%。這個(gè)主要是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)預(yù)期良好，第二季度GDP年化季率上修至4.2%，國際熱錢紛紛跑到美國投資。其二，2014年國內(nèi)貸款同比增長呈下降趨勢(shì)。2013年全年國內(nèi)貸款同比增長平均為29.4%，2014年2-7月份同比增長平均數(shù)為17.8%。銀行貸款同比增長在2013年為30%左右，到2014年降低為20%以下。非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款同比增長2013年平均為41.4%，2014年下降為25.8%。其三，房地產(chǎn)自有資金、自籌資金、其他資金來源以及定金和預(yù)收款均呈下降趨勢(shì)。其他資金來源同比增長率的變化最大，2013年最高為4月份55.9%，最低為12月份28.9%，2014年最大值為2月份6.3%，最小值為7月份-8.1%。

第三，市場(chǎng)預(yù)期因素。進(jìn)入2014年，無論是消費(fèi)者還是開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期都不太樂觀。首先，我國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。第一季度，我國GDP增速為7.36%，與2013年第四季度相比，明顯呈下降趨勢(shì)。第二季度GDP增速為7.42%，雖然比第一季度有所好轉(zhuǎn)，但上升不大。我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入換擋期，結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，經(jīng)濟(jì)增長率下滑是既成事實(shí)，在這個(gè)大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)難一枝獨(dú)秀。房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)從2013年12月到2014年8月，一直呈下降趨勢(shì)。1-8月份，商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)的積極性下降。2014年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)商拿地積極性下降，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20787萬平方米，同比下降3.2%，最后，新開工面積減少。2014年1-8月份，全國房屋新開工面積累計(jì)114382萬平方米，2013年1-7月份，全國商品房新開工面積累計(jì)127840萬平方米，累計(jì)減少10%。

第四，供給因素。房屋供給增加是促進(jìn)房價(jià)下跌的一個(gè)最重要的原因。一方面存量房數(shù)量較大，市場(chǎng)消耗需要時(shí)間。取2013年新開工面積與銷售面積之差粗略估計(jì)住房存量，得到2013年2-12月份，存量房數(shù)量持續(xù)上升，12月份達(dá)到10億平方米。2014年7月達(dá)到5億平方米。另一方面，保障性住房供給的增加，使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供給量增加。2008年，我國實(shí)行4萬億的刺激政策來救市，其中保障房是一個(gè)很大的比重，但是住房從開始規(guī)劃到完全建好，需要一個(gè)周期?，F(xiàn)在，6年時(shí)間過去了，經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造都成型。2014年7月，保障房已開工590萬套，基本建成340萬套，分別達(dá)到年度目標(biāo)任務(wù)的84%和70%，完成投資8500億元。這都促進(jìn)了房價(jià)的下行。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將如何波動(dòng)，從以下來繼續(xù)分析。

第一，政策方面。從6月20日呼和浩特取消限購后，各大城市紛紛取消限購政策，僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個(gè)城市未取消限購。但是政策有一定的時(shí)滯，現(xiàn)在來看，效果還不明顯，再過幾個(gè)月就可以顯現(xiàn)出來。當(dāng)前，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變，已經(jīng)逐步將房地產(chǎn)調(diào)控思路的階段性重點(diǎn)置于“供需關(guān)系調(diào)整”方面，而不再將房價(jià)本身作為房地產(chǎn)調(diào)控的直接指標(biāo)。這將淡化市場(chǎng)對(duì)房價(jià)的漲跌的敏感性，由表面潛入深處，以后的調(diào)控將是釜底抽薪，而不再是揚(yáng)湯止沸。媒體稱，未來樓市調(diào)控的長期思路可能轉(zhuǎn)變?yōu)椋菏狗績r(jià)增長速度慢于居民收入的平均增速。如果是這樣，那么長期房價(jià)將處于緩慢上升態(tài)勢(shì)。

第二，需求方面。2014年國務(wù)院發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，明確到2020年要努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶的目標(biāo)。有1億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，就伴隨著住房需求。到2020年，進(jìn)入婚姻階段的人口仍是以80后、90后的出生于人口高峰期的群體。有部分省市已開始鼓勵(lì)居民購買首套房，在貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。資金上的支持，將刺激短期內(nèi)的需求。

第三，供給方面。2012年1月-2012年10月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資10800億元。2013年11月，全國新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程666萬套，基本建成544萬套。完成投資11200億元。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出住宅的銷售增速。2013年末全國商品房待售面積49295萬平方米。

基于以上的分析，在2014年未來幾個(gè)月份，住宅價(jià)格還是整體走低，但是并不會(huì)下降太多。將時(shí)間鏈條拉長，則住房價(jià)格還是處于波動(dòng)不大的狀態(tài)。

（本文數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)年鑒，中宏網(wǎng)數(shù)據(jù)庫）

作者簡(jiǎn)介：

牛靜敏（1981-），女，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)博士，美國史蒂文斯理工大學(xué)訪問學(xué)生，中共鄭州市委黨校講師，研究方向：投資學(xué)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)等；牛海洋（1979-），男，河北大學(xué)訴訟法學(xué)碩士，國家紅旗渠經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)工作人員，經(jīng)濟(jì)師，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等。