“以房養(yǎng)老”的難度

穆光宗

2013年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。 據(jù)報(bào)道，9月24日，由民政部牽頭，保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部委就“以房養(yǎng)老”問題舉行了閉門研討會(huì)，對(duì)“以房養(yǎng)老”具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則進(jìn)行討論，試點(diǎn)方案按計(jì)劃或?qū)⒃?014年一季度出臺(tái)。

通常所說的“以房養(yǎng)老”即為“住房逆抵押貸款”或“倒按揭”，是指老年人將自己名下的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)過評(píng)估后獲得一筆款項(xiàng)，由金融機(jī)構(gòu)按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。

老人為何擔(dān)心

“以房養(yǎng)老”打通了不同性質(zhì)養(yǎng)老資源轉(zhuǎn)換的一座橋梁，這就是房屋資源和現(xiàn)金資源可提前置換。通過以房養(yǎng)老，“養(yǎng)老金”的籌集渠道可望拓寬。以房養(yǎng)老作為一種市場(chǎng)化運(yùn)作的養(yǎng)老方式，給有產(chǎn)權(quán)房并有開發(fā)房子商業(yè)價(jià)值意愿的老年人多了一個(gè)商業(yè)保險(xiǎn)養(yǎng)老的選擇項(xiàng)目。國(guó)務(wù)院《意見》借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，提出開展這方面的試點(diǎn)，其目的是探索符合國(guó)情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。長(zhǎng)壽時(shí)代的養(yǎng)老壓力急需多樣化的養(yǎng)老模式來化解，養(yǎng)老無疑是政府的責(zé)任和義務(wù)，但客觀事實(shí)是“未富先老”極大地制約了政府的養(yǎng)老能力。政府不可能大包大攬，這個(gè)責(zé)任目前只是個(gè)兜底的“低水平、廣覆蓋”的社保責(zé)任。以后蛋糕做大了，“邊富邊老”才可能增加對(duì)老年人的福利保障。

但我們也發(fā)現(xiàn)，關(guān)乎未來的選擇總是充滿變數(shù)?！耙苑筐B(yǎng)老”的概念2003年從國(guó)外引入，但10年過去了，國(guó)內(nèi)卻幾乎沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，乏善可陳。2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養(yǎng)老”，但均因效果不理想而擱淺。中信銀行也于2011年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。這到底是“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目本身難以操作還是中國(guó)缺乏“以房養(yǎng)老”的政策環(huán)境？以國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，“以房養(yǎng)老”有個(gè)天然的好處就是合理避稅，在“留房給子女但交大筆稅金”情勢(shì)的擠壓下，人們對(duì)“以房養(yǎng)老”有了明確的需求。 此外，一些發(fā)達(dá)國(guó)家之所以能推行“以房養(yǎng)老”，與其貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)。

“以房養(yǎng)老”到底是什么性質(zhì)的養(yǎng)老方式？筆者認(rèn)為這是商業(yè)化兼?zhèn)€性化的“提前套現(xiàn)、作用加補(bǔ)”的小眾養(yǎng)老方式（簡(jiǎn)稱“商業(yè)化套現(xiàn)加補(bǔ)式養(yǎng)老方式”），因?yàn)椤耙苑筐B(yǎng)老”可以使房子提前變現(xiàn)，一方面對(duì)于有很好經(jīng)濟(jì)保障的老人來說，“以房養(yǎng)老”可以讓這部分老人過上“錦上添花”的好日子，這就是“加”的作用。另一方面，對(duì)于經(jīng)濟(jì)保障不好的老人來說，“以房養(yǎng)老”可以補(bǔ)充養(yǎng)老金不足甚至“雪中送炭”，這就是“補(bǔ)”的作用。對(duì)于未富先老的中國(guó)來說，“錦上添花”是極少數(shù)的情形，而且對(duì)老人來說，面對(duì)種種的不確定和風(fēng)險(xiǎn)，是不是“以房養(yǎng)老”也是無所謂的事情。對(duì)于“雪中送炭”的情形，老人的確有需求，但必須規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

以房養(yǎng)老的需求市場(chǎng)到底有多大，情況不明朗。2010年中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)擁有自主產(chǎn)權(quán)住房的城市老年人為79.2%，表明看來有大量城市老年人將是“以房養(yǎng)老”模式受益主體。但問題在于，對(duì)房屋有自主產(chǎn)權(quán)的老人并非有絕對(duì)的處置權(quán)。大多數(shù)有子女的老人即使有以房養(yǎng)老的想法，也會(huì)考慮到子女的房子繼承權(quán)而有忌憚，不會(huì)輕易提出這種想法，否則可能傷害子女的感情，影響親子關(guān)系、代際關(guān)系的和諧。說得直白一些，在中國(guó)以親子關(guān)系為軸心的倫理和文化中，老年人雖然有房屋產(chǎn)權(quán)，但很可能是“名義擁有者”，兒女才是“實(shí)際擁有者”。但存方寸地，留與子孫耕，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，多數(shù)人是過不了“觀念坎”。 文化的力量常常要大于法律，這些都是心照不宣的人文國(guó)情。上海民政部門調(diào)查則顯示，高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10% 。從可行性來看，子女在國(guó)外定居、子女放棄房子繼承權(quán)、無子女或者失獨(dú)老人是推行“以房養(yǎng)老”比較適合的人群。

“以房養(yǎng)老”是否可行的基本前提是，“以房養(yǎng)老”不僅可以給老人帶來令人滿意的收入，而且可以給金融機(jī)構(gòu)帶來預(yù)期的收益，也就是雙贏的結(jié)局，否則就不完美甚至難持續(xù)。以房養(yǎng)老的難度在于，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測(cè)。這對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言都是巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。

如何規(guī)避和防控風(fēng)險(xiǎn)

“以房養(yǎng)老”是否可行的核心話題是規(guī)避和防控風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)動(dòng)雙方的積極性和提高信心指數(shù)。一句話，老人“擔(dān)心”，機(jī)構(gòu)“畏難” ，雙方積極性不足，以房養(yǎng)老舉步維艱。

一方面，老人最擔(dān)心的房子能否物有所值的“評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)”，怕吃虧。上海從2007年就醞釀“以房養(yǎng)老”，沒有推開的重要原因就是“居民普遍預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將上漲，老人會(huì)吃虧”。由于現(xiàn)在和未來之間、老年人和金融機(jī)構(gòu)之間存在著明顯的雙重“信息不對(duì)稱”問題，房?jī)r(jià)的評(píng)估具有很大的不確定性，所以老年人對(duì)房屋價(jià)格的評(píng)估難以產(chǎn)生由衷的信任，所以大多觀望而不會(huì)涉足。加上缺乏法律保護(hù)，老年人作為弱勢(shì)方總有不安全的感覺，他們怕吃虧上當(dāng)。一旦簽訂協(xié)議，即失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，“心里不踏實(shí)”是養(yǎng)老不安全的一種心理注解。辛苦一輩子的老人很少會(huì)有人樂意拿自己的“老本”和銀行交易，“借錢”過日子。對(duì)交易雙方來說，房?jī)r(jià)的不確定性都是一個(gè)無法面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)是，國(guó)內(nèi)城市房?jī)r(jià)陰晴難測(cè)，房?jī)r(jià)漲太高“以房養(yǎng)老”者吃虧，房?jī)r(jià)持續(xù)下行金融機(jī)構(gòu)也不愿做虧本買賣。

另一方面，金融機(jī)構(gòu)面臨著“金融風(fēng)險(xiǎn)”，包括房子折舊、房?jī)r(jià)下跌的“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”和老人長(zhǎng)壽每月支付現(xiàn)金所帶來金融壓力這種“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”——老人活得越長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的“以房養(yǎng)老”所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果不是在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的地區(qū)和時(shí)期，金融機(jī)構(gòu)必然擔(dān)心“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”，他們?cè)谏萄陨蹋非罄麧?rùn)，如果房?jī)r(jià)不穩(wěn)定甚至下跌，他們就會(huì)拒絕這種交易。如果是房?jī)r(jià)上行期，保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售，都可以獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，“以房養(yǎng)老”問題不大；但在房?jī)r(jià)泡沫破滅的時(shí)候，租不出去或賣不出高價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。總之，房子很難估價(jià)。所以，試點(diǎn)選擇在房?jī)r(jià)較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市地區(qū)開始比較現(xiàn)實(shí)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，一般由中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估，既能照顧到老人的利益，也能保障金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng)，還有一種由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制也是關(guān)鍵。另一風(fēng)險(xiǎn)是“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”，老人越長(zhǎng)壽，金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)就越大。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，“倒按揭”時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。由此，需要建立長(zhǎng)壽保戶的政府補(bǔ)貼機(jī)制以化解金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”。

破除政策障礙

商品房70年產(chǎn)權(quán)是“以房養(yǎng)老”面臨的最大政策障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境的最大差別。對(duì)于抵押房產(chǎn)的老人來說，可能會(huì)面臨著產(chǎn)權(quán)到期，人活著“錢”花光了的問題。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行，保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險(xiǎn)也較大。金融機(jī)構(gòu)也承擔(dān)著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養(yǎng)老金的風(fēng)險(xiǎn)。土地證到期了怎么辦？如果發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人，那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。雖然2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但“自動(dòng)”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。所以，國(guó)家需要早日明確70年產(chǎn)權(quán)到期后的處置辦法。

（作者為北京大學(xué)人口研究所教授）