資本瞄上土地流轉(zhuǎn)炒農(nóng)地 加價(jià)倒賣(mài)跟過(guò)去炒房一樣

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十八屆三中全會(huì)閉幕之后的一個(gè)多月，在河北流轉(zhuǎn)了數(shù)千畝土地搞種植的商人老嚴(yán)發(fā)現(xiàn)，找他推銷(xiāo)土地的人忽然多了起來(lái)。

雖在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域闖了十多年，但一直老實(shí)種菜的老嚴(yán)很納悶，這些農(nóng)地介紹人不像往常接觸的農(nóng)民，而更像北京常見(jiàn)的房地產(chǎn)中介，操著模式化推銷(xiāo)語(yǔ)言，“老板，xx地靠近公路交通便利，地塊連片升值潛力大，現(xiàn)在要改革了，包您有得賺！”

“竟然還存在這么一個(gè)群體?！崩蠂?yán)最近在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，感嘆這些人的 “精明”，“跟過(guò)去炒房一樣，這些人自認(rèn)為看準(zhǔn)了政策，想說(shuō)服我們炒農(nóng)地，或者他們自己低價(jià)入手流轉(zhuǎn)土地，再高價(jià)轉(zhuǎn)給我們，賺個(gè)差價(jià)。”

“按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，只要取得原承包方也就是村民的同意，受讓方就可將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)，本意是為放活農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)?！币晃晦r(nóng)業(yè)部人士告訴記者，“但如果城市工商資本涌入承包地流轉(zhuǎn)進(jìn)行炒作，價(jià)格層層加碼，這會(huì)使農(nóng)民得實(shí)利的改革本意被扭曲，值得警惕?！?/p>

土地買(mǎi)手化身“合作社”

上述農(nóng)業(yè)部人士表示，“資本炒作農(nóng)地，不但擠占農(nóng)民的就業(yè)和發(fā)展空間，而且因其成本上升，容易加劇土地流轉(zhuǎn)的‘非糧化和‘非農(nóng)化傾向”。

農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)地是怎么變成資本炒作“釣餌”呢？通過(guò)老嚴(yán)的介紹，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者接觸到了其中一位 “賣(mài)地者”?！拔覀兊暮献魃缵s在三中全會(huì)之前批下來(lái)了！”電話里的“賣(mài)地者”耿燕來(lái)自北京，語(yǔ)調(diào)快速而干脆。耿燕之前和她的安徽男友回到家鄉(xiāng)阜陽(yáng)運(yùn)作，成功收集到5個(gè)同村鄉(xiāng)親的身份證，走過(guò)常規(guī)流程，拿到了合作社的批準(zhǔn)，在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)之前，建起了“自己的”合作社。

她表示建立合作社“越早越好”，并且強(qiáng)調(diào)這是她和男友“自己的”合作社。“成立這個(gè)合作社是我們創(chuàng)業(yè)的一部分，政府越來(lái)越重視農(nóng)業(yè)和土地?！彼湍杏褕?jiān)信抓住了所謂時(shí)代變革的脈動(dòng)，找到了致富捷徑。

實(shí)際上，耿燕和男友并不打算將青春真的投入這些土地。“我從沒(méi)在農(nóng)村呆過(guò)，我們都不懂種地，也不打算種地，先把地占了，以后肯定會(huì)越來(lái)越值錢(qián)的?！惫⒀嘞蛴浾咛寡裕⒑献魃绮⒉皇菫榱碎_(kāi)展種植或養(yǎng)殖，而是為了土地，“機(jī)不可失，現(xiàn)在越來(lái)越多人打土地的主意，再耽擱下去，農(nóng)民也許會(huì)漲價(jià)，賺的就少了！”她同時(shí)急迫地詢(xún)問(wèn)記者是否具備資源，是否可以幫其介紹企業(yè)去租種土地。

原來(lái)，耿燕與男友的策略是以最少的花費(fèi)建立合作社，以合作社名義到北京等大城市招徠租地者，估摸出租地面積和種養(yǎng)殖意向后，回到本村以低廉價(jià)格預(yù)先流轉(zhuǎn)土地或使村民以土地入股成為土地股份合作社，再加價(jià)轉(zhuǎn)手租出。耿燕說(shuō)，“方式很靈活，我們有合作社作門(mén)面”。合作社的招牌下，真實(shí)動(dòng)機(jī)難以察覺(jué)。

老練的老嚴(yán)分析表示，這完全是“空心社空手套白狼”。在某種意義上，耿燕的做法更可稱(chēng)之為“土地買(mǎi)手”。而這樣的買(mǎi)手并不止耿燕一人。

資本開(kāi)始“圈地運(yùn)動(dòng)”

截至2012年12月底，全國(guó)家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到2.7億畝，其中，流入工商企業(yè)的耕地面積為2800萬(wàn)畝，比2009年增加115%，占流轉(zhuǎn)總面積的10.3%。一位隨相關(guān)部委參與過(guò)地方調(diào)研的專(zhuān)家直言，“現(xiàn)在等著鉆政策空子的人很多，利用自身和農(nóng)民之間的信息不對(duì)稱(chēng)，認(rèn)為可以在改革中撈一筆，成立一個(gè)空殼合作社其實(shí)是掛羊頭賣(mài)狗肉，倒買(mǎi)倒賣(mài)囤地等漲價(jià)?！?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在河南了解到，有合作社流轉(zhuǎn)5000多畝土地后，其中半數(shù)用來(lái)進(jìn)行二次流轉(zhuǎn)，而二次流轉(zhuǎn)出的土地全部用來(lái)種植山藥、梨樹(shù)等經(jīng)濟(jì)作物，種糧者寥寥。

上述農(nóng)業(yè)部人士表示，“中央關(guān)于工商企業(yè)參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策是一貫的，針對(duì)工商企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間、大面積租賃農(nóng)戶(hù)承包地導(dǎo)致的‘非農(nóng)化和‘非糧化問(wèn)題，歷年的中央1號(hào)文件都提出了加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)、保障農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)主體地位等政策要求?！?/p>

十八屆三中全會(huì)賦予了農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保的權(quán)能，而這成為了“耿燕們”吸引流轉(zhuǎn)土地者的金字招牌。

一些資本開(kāi)始瞄準(zhǔn)了土地流轉(zhuǎn)這個(gè)市場(chǎng)。耿燕甚至教記者如何幫她招徠租地者，“你就這樣跟老板們說(shuō)，以后承包地可以抵押、擔(dān)保貸款了，將激活農(nóng)村土地的巨量資本，也就是說(shuō)農(nóng)村地更值錢(qián)了，趁現(xiàn)在農(nóng)民還不懂，地價(jià)還很便宜，你可以入手一批地，轉(zhuǎn)手就賺錢(qián)，或者先用我們合作社的名義自己搞種養(yǎng)殖?！?/p>

中介游走于灰色地帶

新土改浪潮也催生了土地中介人這一職業(yè)。

過(guò)去，大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)發(fā)生在相熟的村民或鄰村之間，或由村委、鎮(zhèn)政府牽線介紹，但也有部分人脈熟絡(luò)、頭腦靈活的人擔(dān)任了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介角色?，F(xiàn)在，隨著土地改革提速，這部分人也逐漸走向臺(tái)前，成為了“土地中介人”。

在相關(guān)搜索引擎中輸入“土地中介人”，這個(gè)群體的信息已經(jīng)出現(xiàn)在各貼吧、討論群、甚至縣級(jí)新聞中。在內(nèi)蒙古通遼市做了十多年農(nóng)村土地中介工作的于振海告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“現(xiàn)在越來(lái)越多企業(yè)到地方租地，我們熟悉本地情況可以大大節(jié)約企業(yè)時(shí)間和成本，避免出現(xiàn)村民與企業(yè)扯皮的情況。”

在一個(gè)專(zhuān)門(mén)介紹農(nóng)地流轉(zhuǎn)資源的網(wǎng)站上，記者與廣東韶關(guān)地區(qū)一位陳姓土地中介人取得了聯(lián)系。陳先生向記者證實(shí)，現(xiàn)在有企業(yè)看中了政府傾向農(nóng)村的政策和土地的增值潛力，搶先下鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)土地，等待土地升值轉(zhuǎn)手。

前不久，作為“土地中介人”的陳先生遭遇了 “土地買(mǎi)手”，“雖然現(xiàn)在真心租地搞種植的企業(yè)還是多數(shù)，但那些來(lái)了先詢(xún)問(wèn)承包地能不能抵押、租賃，大范圍廣區(qū)域?qū)Ρ纫炎赓U土地情況以估計(jì)升值可能的人也多起來(lái)了”。

這樣的“土地中介人”也處于政策灰色地帶。山西財(cái)經(jīng)大學(xué)教授吳世斌告訴記者，這類(lèi)“土地中介人”與上述土地買(mǎi)手之間，存在隨時(shí)互換身份的可能，“一念之差的區(qū)別，在利益的驅(qū)使下完全可能做出同樣損害農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的事情，比如來(lái)回倒地”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以尋地者身份向河南南陽(yáng)李姓土地中介人咨詢(xún)信息，李先生建議，“可以投資林地試試，目前林地價(jià)位低，有10元左右一畝的，高的在100元左右一畝的，還有升值空間，出錢(qián)一次性買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)權(quán)，有林權(quán)證可以過(guò)戶(hù)?！睂?duì)于農(nóng)地，李先生則表示，“現(xiàn)在南陽(yáng)這邊的價(jià)格已經(jīng)漲得較高，如果做投資，每畝轉(zhuǎn)手再租保守賺100元左右差價(jià)吧”。

吳世斌認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣梢钥紤]通過(guò)扶持設(shè)立有資質(zhì)有準(zhǔn)入的農(nóng)地推介機(jī)構(gòu)，利用政府行為賦予民間的土地中介相應(yīng)身份，也許可將其規(guī)范為確保農(nóng)民利益的機(jī)構(gòu)。

土改須維護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)

逐漸逼近核心領(lǐng)域的土地改革正拉開(kāi)大幕，農(nóng)村土地使用制度改革方向先行明確。

2013年12月30日，在公布第二次全國(guó)土地調(diào)查主要成果時(shí)，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任王世元明確表示，農(nóng)村土地使用制度改革必須嚴(yán)守耕地紅線，確?，F(xiàn)有耕地基本穩(wěn)定。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須在最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度下流轉(zhuǎn)；集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須符合規(guī)劃和用途管制；城鎮(zhèn)化用地必須走節(jié)約集約之路。

王世元強(qiáng)調(diào)，所有改革都必須以維護(hù)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利為核心。

2014年1月5日，新華社援引國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉守英觀點(diǎn)指出，當(dāng)前土地問(wèn)題十分復(fù)雜，牽涉利益相關(guān)方太多，土地管理制度改革理論準(zhǔn)備不夠充分，需要考慮現(xiàn)實(shí)、政策與法律的平衡，所以只能由中央統(tǒng)一部署，進(jìn)行周密的政策設(shè)計(jì)。

關(guān)于堵漏資本炒作農(nóng)地流轉(zhuǎn)，2013年中央1號(hào)文件下發(fā)后不久，農(nóng)業(yè)部經(jīng)管司便已發(fā)聲，“不支持、不鼓勵(lì)工商企業(yè)大面積租種農(nóng)戶(hù)承包耕地，與農(nóng)民爭(zhēng)奪耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)”，而是引導(dǎo)工商資本重點(diǎn)從事種養(yǎng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)后服務(wù)、設(shè)施農(nóng)業(yè)、規(guī)?；B(yǎng)殖和“四荒”資源開(kāi)發(fā)等適合企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)。

吳世斌認(rèn)為，宏觀改革之下還應(yīng)更新基層監(jiān)管細(xì)則，以堵傷民漏洞。劉守英認(rèn)為，要在堅(jiān)持土地公有制、堅(jiān)持以耕地保護(hù)為核心的用途管制制度前提下，借助市場(chǎng)在土地配置中的決定性作用，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，完善征地制度，實(shí)現(xiàn)我國(guó)土地治理體系和治理能力的現(xiàn)代化。