房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建探討

元若檀

摘要：在內(nèi)部宏觀政治控制的影響下，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變化的影響，緊縮的金融政策以及金融風(fēng)險(xiǎn)的隱性風(fēng)險(xiǎn)已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展必須解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。建立適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性很重要。本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建進(jìn)行探究，基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀和影響因素的了解，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，確定體系的指標(biāo)和架構(gòu)，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系提出保障措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)預(yù)警

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，其發(fā)展直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和社會(huì)發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況的好壞，影響企業(yè)的生存和發(fā)展，為行業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系房地產(chǎn)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況。利用財(cái)務(wù)杠桿調(diào)整財(cái)務(wù)狀況可以預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效控制財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)已成為關(guān)注的焦點(diǎn)。一般而言，風(fēng)險(xiǎn)是事件的預(yù)期結(jié)果在特定時(shí)期內(nèi)偏離實(shí)際結(jié)果的概率。風(fēng)險(xiǎn)是可能的錯(cuò)誤，可能是事件的損失。在房地產(chǎn)領(lǐng)域總是受到各種風(fēng)險(xiǎn)的威脅，例如創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。考慮適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，可以了解實(shí)際情況，減少房地產(chǎn)財(cái)務(wù)損失的可能性。做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成是定期風(fēng)險(xiǎn)警告系統(tǒng)的逐步發(fā)展，該系統(tǒng)可以為公司提供有關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的信息，幫助公司消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并最終提高其競(jìng)爭(zhēng)力。其次，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范系統(tǒng)可以保護(hù)投資者。公司投資者在進(jìn)行投資和決策之前，需要對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和公司收益有完整的了解，預(yù)警系統(tǒng)不僅可以為投資者提供全面，詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)，以幫助他們做出決策，還可以減少投資者的損失，加強(qiáng)對(duì)投資者利益的保護(hù)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警構(gòu)建的必要性

（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)后，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)也在日益增加。因此，我國(guó)政府必須采取各種稅收，財(cái)政和財(cái)政措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)。政府財(cái)務(wù)政策和宏觀調(diào)控措施的每一次變化都會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)直接影響，只有建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，才能有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)的政策趨勢(shì)并為企業(yè)發(fā)展提供明確的指導(dǎo)方針。

（2）有必要改善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)公司在對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系中的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，仍沿用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系中，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集和存放存在很多問(wèn)題，數(shù)據(jù)不完整，計(jì)算錯(cuò)誤。大型企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及許多企業(yè)對(duì)金融危機(jī)的關(guān)注不足，以及預(yù)警領(lǐng)域的金融研究缺乏，也影響了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建立。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響因素

（一）自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜，周期長(zhǎng)，部門(mén)和關(guān)系眾多。從土地收購(gòu)、市場(chǎng)研究、投資決策、建筑和建設(shè)，到促銷(xiāo)、物業(yè)管理和其他開(kāi)發(fā)過(guò)程，它包括許多合作單位，并接管計(jì)劃、土地、建筑和環(huán)境保護(hù)等多個(gè)政府部門(mén)的監(jiān)督環(huán)境，從而使開(kāi)發(fā)人員控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，質(zhì)量和營(yíng)銷(xiāo)變得越來(lái)越困難。如果特定鏈接存在問(wèn)題，這將導(dǎo)致項(xiàng)目周期的持續(xù)時(shí)間增加，運(yùn)營(yíng)成本增加，收入顯著減少甚至造成損失。

（二）資金結(jié)構(gòu)

這主要是指企業(yè)所有資金來(lái)源中自有資金與借入資金的比率。開(kāi)發(fā)公司的資金包括自有資金、預(yù)售資金、銀行貸款和經(jīng)營(yíng)債務(wù)。在這些資金中，自有資金通常只占一小部分，債務(wù)資金通常只占公司融資來(lái)源總額的70%，甚至達(dá)到90%。一旦公司無(wú)法控制各種風(fēng)險(xiǎn)，則無(wú)法支付本金和利息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常高。

（三）財(cái)務(wù)管理水平

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)是由國(guó)有資本控制或由國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，國(guó)有企業(yè)反映出效率低、管理不善、內(nèi)部激勵(lì)和約束不足等缺陷。在企業(yè)與內(nèi)部部門(mén)之間，以及在企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理、使用、收益分配等方面，出現(xiàn)權(quán)力和職責(zé)不明確、管理混亂的現(xiàn)象，導(dǎo)致資金的使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無(wú)法保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警體系指標(biāo)的確立

預(yù)警指標(biāo)的選擇是財(cái)務(wù)預(yù)警的關(guān)鍵要素。指標(biāo)的選擇從影響房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)的各種因素開(kāi)始，分析每種因素的具體內(nèi)容，并根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)對(duì)選擇的指標(biāo)進(jìn)行分類(lèi)。在選擇指標(biāo)時(shí)，有必要盡可能考慮其覆蓋面的廣度，同時(shí)還要考慮對(duì)定性指標(biāo)的定量評(píng)估，以提高金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的效率。本文詳細(xì)討論了在以往的國(guó)內(nèi)外研究中對(duì)最終預(yù)測(cè)模型做出重大貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)變量，并提到了在實(shí)證研究中廣泛使用的金融和貨幣變量。根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況，我們最初確定了24個(gè)預(yù)測(cè)變量，這24個(gè)預(yù)測(cè)變量主要從四個(gè)方面反映了房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況：償債能力、經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力和發(fā)展能力。具體指標(biāo)如圖1所示。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的架構(gòu)

1財(cái)務(wù)信息收集機(jī)制

對(duì)與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)因素的分析，無(wú)論是否有購(gòu)買(mǎi)限制、貸款限制政策或土地計(jì)劃信息等，都會(huì)導(dǎo)致這樣一個(gè)事實(shí)，即在房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)的大多數(shù)因素都是基于外部信息。一個(gè)好的財(cái)務(wù)預(yù)警分析系統(tǒng)應(yīng)該建立在對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析的基礎(chǔ)上。這些材料包括內(nèi)部財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和有關(guān)房地產(chǎn)公司的外部信息（例如政府政策、有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的相關(guān)信息等）、有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的信息和其他相關(guān)數(shù)據(jù)，并且形成數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)中的風(fēng)險(xiǎn)提示功能是非常必要和重要的，它主要基于收集信息的分析和處理來(lái)提醒與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，該功能旨在對(duì)系統(tǒng)收集的信息進(jìn)行分類(lèi)，并根據(jù)各種標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)對(duì)信息進(jìn)行分類(lèi)，另一方面，它對(duì)分類(lèi)后的信息進(jìn)行初步分析并提示可能的風(fēng)險(xiǎn)給利益相關(guān)者、企業(yè)管理者，可以幫助他們及時(shí)認(rèn)識(shí)到公司可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3財(cái)務(wù)危機(jī)處理機(jī)制

在對(duì)金融危機(jī)的分析變得清晰之后，有必要立即制定適當(dāng)?shù)念A(yù)防和變革措施以減少危機(jī)造成的損失。財(cái)務(wù)危機(jī)管理機(jī)制主要包括應(yīng)急措施，補(bǔ)救措施和改進(jìn)計(jì)劃。其中，應(yīng)急措施主要是為了克服金融危機(jī)，應(yīng)采取什么方法避免和控制情況，使情況進(jìn)一步惡化，主要是如何采取有效措施在一定范圍內(nèi)盡量減少損失和控制損失，如何改善計(jì)劃。業(yè)務(wù)管理關(guān)系可以防止并避免此類(lèi)金融危機(jī)的再次發(fā)生。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系保障措施

1加強(qiáng)組織保障，細(xì)化系統(tǒng)建設(shè)需求

建立房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必要的信息是多樣且復(fù)雜的。在建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的過(guò)程中，首先，需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)用于開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的管理組織，創(chuàng)建一組開(kāi)發(fā)人員，并確定管理組織和開(kāi)發(fā)組的相應(yīng)職能位置。同時(shí)，明確每個(gè)崗位的具體職責(zé)，履行職責(zé)，有序開(kāi)展工作。第二是改善系統(tǒng)開(kāi)發(fā)需求，要求市場(chǎng)人員、建筑人員、財(cái)務(wù)人員、早期項(xiàng)目人員和其他參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的人員，并找出可能與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)開(kāi)發(fā)需求相關(guān)的因素清單，將其內(nèi)置于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)，減少后期系統(tǒng)拓展工作量。

2應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)采集與分析

大數(shù)據(jù)技術(shù)是國(guó)內(nèi)外重要的信息技術(shù)，對(duì)數(shù)據(jù)的分析和應(yīng)用具有非常積極的作用，還為房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的建設(shè)提供了技術(shù)保障。首先，基于對(duì)影響因素和系統(tǒng)要求的研究，將需要輸入到金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)源用于搜索數(shù)據(jù)源并為大數(shù)據(jù)分析提供信息源。其次，對(duì)收到的大數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分類(lèi)和分析，應(yīng)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，提取有效的可訪問(wèn)信息，完善金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)中的風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)功能。

3建立系統(tǒng)評(píng)價(jià)機(jī)制，不斷完善系統(tǒng)功能

在房地產(chǎn)行業(yè)引入金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)時(shí)，有必要建立一種評(píng)估和改善機(jī)制，以使其適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境。首先，定期評(píng)估和評(píng)估金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的所有功能，從房地產(chǎn)公司發(fā)展的有效性角度分析其重要性，并找出存在的漏洞和不足。其次，在對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估的基礎(chǔ)上，根據(jù)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建立糾正和改善措施，并在有限的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行糾正，從而使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系在企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮實(shí)際作用，幫助公司應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展過(guò)程中會(huì)遇到很多可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的問(wèn)題，特別是在中國(guó)目前的金融體系不健全，房地產(chǎn)法律法規(guī)不完善的情況下，房地產(chǎn)公司應(yīng)始終在危機(jī)中保持警惕。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)在工作中的任何時(shí)候?qū)ζ湄?cái)務(wù)狀況進(jìn)行監(jiān)控，如果發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的跡象，則采用各種定量和定性分析的方法對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行全面檢查，以發(fā)現(xiàn)其處于惡化趨勢(shì)的項(xiàng)目和原因，及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)活動(dòng)，有效預(yù)防和抑制不利情況的發(fā)展，最大限度地減少企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)，以確保企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行。同時(shí)，建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)不僅是行業(yè)或部門(mén)的任務(wù)和責(zé)任，還需要政府部門(mén)的政治支持，社會(huì)各界的合作與實(shí)施，才能夠發(fā)揮其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)警提示作用，有效防止防范財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。因此，為了建立一套完整有效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，應(yīng)始終注意公共政策改革，經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)域的形勢(shì)和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，擴(kuò)大社會(huì)控制范圍，加強(qiáng)公司內(nèi)部控制制度和企業(yè)管理水平。

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