最大建筑企業(yè)的難題 中國建筑再增長模式

朱雪塵

2013 年10 月17 日，中國建筑工程總公司（以下簡稱中國建筑）終于擊敗韓國知名承包商大宇，拿下韓國釜山海云臺LCT 城市綜合體項目，可以說是其眾多海外“攻城拔寨”的縮影。

在海外中標(biāo)超過百億的項目中國建筑并不少，像澳門米高梅娛樂城、阿爾及利亞大清真寺都是近年來在國際市場上叫得響的大項目。

外界看來已具國際范兒的中國建筑，其董事長易軍并不以為然。中國建筑有更為宏大的目標(biāo)，即“十三五”期間要把中國建筑辦成最具國際競爭力的建筑地產(chǎn)企業(yè)集團。如果把這個“最具國際競爭力”數(shù)字簡化為跨國指數(shù)，那就是“把海外總資產(chǎn)占比，海外營業(yè)收入占比，海外人員占比，這三個指標(biāo)加權(quán)，得到跨國指數(shù)，我們希望未來能達到或者接近30%的占比，這才算是真正意義上的跨國企業(yè)”，易軍這樣告訴《英才》記者。

然而，實現(xiàn)這個目標(biāo)并不容易。雖然歐美日等發(fā)達經(jīng)濟體繼續(xù)推行量化寬松政策，但歐債危機后續(xù)效應(yīng)仍未散去，美國“財政懸崖”也未得到根本解決，這在一定程度上抑制了發(fā)達經(jīng)濟體的內(nèi)部需求，導(dǎo)致其經(jīng)濟發(fā)展缺乏動力。

在這樣的背景下，看似跨國指數(shù)只有30%，但是對中國建筑2013 年將突破6000 億元的營業(yè)收入而言，龐大的基數(shù)無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。

國際化的挑戰(zhàn)雖然存在，但是對易軍和中國建筑來說，增長的壓力更多的來自國內(nèi)。

伴隨4 萬億刺激計劃和中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，中國建筑連續(xù)8 年實現(xiàn)了高速增長。2006 年，首次入選《財富》世界500 強，其營業(yè)收入也從1157 億元增至5715 億元，增長了近400%。從規(guī)模角度看，中國建筑已然穩(wěn)居全球建筑行業(yè)老大的位置。

不過從形勢上看，一切似乎充滿了變數(shù)。宏觀上，國內(nèi)經(jīng)濟通脹風(fēng)險猶存，政府不能再繼續(xù)出臺大規(guī)模刺激計劃。地方債務(wù)問題日益顯現(xiàn)，區(qū)域經(jīng)濟也面臨減速風(fēng)險。房地產(chǎn)調(diào)控長效機制如果出臺，對于房地產(chǎn)業(yè)來說也可能出現(xiàn)長期拐點。以上諸多因素，不僅為國內(nèi)經(jīng)濟的復(fù)蘇增添了諸多不確定性，也為中國建筑發(fā)展前景打上了問號。

“中國的增長是前所未有的，這是一種中國奇跡，中國奇跡背后也支撐了中國建筑的奇跡，這種奇跡是不可復(fù)制的，全球任何市場要復(fù)制中國模式根本不可能，所以中國建筑這種模式也很難復(fù)制?！睂τ谖磥淼奶魬?zhàn)，易軍有著充分的認(rèn)識。

面對種種不確定性，中國建筑未來憑什么能持續(xù)高速增長？作為最大的建筑企業(yè)，將怎樣應(yīng)對撲朔迷離的產(chǎn)業(yè)未來？被業(yè)界稱為城鎮(zhèn)化的最大受益者，會怎樣規(guī)避風(fēng)險布局產(chǎn)業(yè)鏈？全球經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，又如何能不斷提升跨國指數(shù)？

采訪中，易軍多次提及風(fēng)險和危機，浸潤湖湘風(fēng)骨的他很認(rèn)同同鄉(xiāng)曾國藩的做事準(zhǔn)則“未來不迎，既過不戀，當(dāng)時不雜”。

城鎮(zhèn)化新模式

面對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力，2012 年12 月中央經(jīng)濟工作會議上明確提出的“城鎮(zhèn)化”，無疑給中國建筑注入了強心劑。而剛剛結(jié)束的2013 中央經(jīng)濟工作會議，強調(diào)走新型城鎮(zhèn)化的道路，這讓中國建筑吃了定心丸。

根據(jù)相關(guān)測算，到2020 年城鎮(zhèn)化將新增4 億城市人口，拉動相關(guān)投資高達40 萬億元。但是隨著地方財政壓力的顯現(xiàn)，未來地方政府勢必要引入社會資金，特別是有實力的大型企業(yè)共同參與城鎮(zhèn)化的建設(shè)，作為中央企業(yè)，中國建筑必將成為主要參與者。

在上海浦東新區(qū)，一片大型居住社區(qū)逐漸成型，這就是由中國建筑子公司中建八局承建的上?！笆濉币?guī)劃最大的保障房基地——中建申拓城，該項目占地6.04 平方公里，總建筑面積約595 萬平方米。

《英才》記者在上海的親身采訪中了解到，這個項目承擔(dān)了上海舊城改造的動遷任務(wù)，一期12 個地塊中，有8 個動遷房地塊，共7002 套動遷房。而整個社區(qū)規(guī)劃、投資、建設(shè)、運營均由中建八局操盤，這樣大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)在上海尚屬首次。

造城是不是城鎮(zhèn)化？或者說究竟什么是城鎮(zhèn)化？一直是社會爭議的焦點，不管怎樣，如果一個新興城鎮(zhèn)的興起，意味著一系列住宅、廠房、市政配套的建設(shè)，這就為中國建筑提供了持續(xù)跟進的機會。

“我們用城市綜合開發(fā)這個詞來描述我們正在做的，中國現(xiàn)在正在經(jīng)歷一個城鎮(zhèn)化的過程，而對于中國建筑來說，本身的四大業(yè)務(wù)板塊就與之相吻合，這是單純的投資商、地產(chǎn)商，或者建筑商所不具備的?！币总娙绱私忉屩袊ㄖ诔擎?zhèn)化領(lǐng)域的優(yōu)勢。

目前中國建筑的四大業(yè)務(wù)板塊為：規(guī)劃設(shè)計、投資開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑，而四位一體的全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)模式需要龐大的資金和人力支持，并非一般企業(yè)可以復(fù)制。

中建八局副總會計師儲小彬認(rèn)為：“中國建筑在城鎮(zhèn)化、大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的優(yōu)勢尤為明顯，比如申拓城總?cè)菁{人口16 萬人，其中包括十幾所學(xué)校、三四所醫(yī)院，總投資額在500 億元，這就對企業(yè)的投資規(guī)模、建設(shè)能力、規(guī)劃能力等，有著天然的門檻。另外，還有一些不可控因素，比如政府的回款周期，支付能力，都需要實力作為保障，目前申拓城我們投入了七八十億元，政府的回款才20 億元。如果是一般的公司，資金鏈壓力可想而知?！?/p>

對于與地方政府合作中的風(fēng)險，易軍有著充分的考量?！皩M入的城市，我們是有著戰(zhàn)略布局的。比如湖北，為什么選擇湖北？因為我們的三局在湖北是前三強，不管誰來當(dāng)省長或者書記，都會支持我們?nèi)值陌l(fā)展。所以我們的城鎮(zhèn)化布局是鎖定了中國建筑的工程局院所在地的一、二線城市，省會城市搞城鎮(zhèn)化，不會所有省市遍地開花，畢竟我們的資源、資金也是有限的，必須要做規(guī)避風(fēng)險的打算?！?/p>

在充分掌握地方人脈的基礎(chǔ)上，中國建筑進入一個城市還需要對地方政府的財政能力、誠信度進行評估，確保資金回籠的可靠。

據(jù)儲小彬介紹，曾經(jīng)有一位民營地產(chǎn)大佬邀請中國建筑去參與東北的一個項目，中國建筑發(fā)現(xiàn)該項目所在城市的人口已經(jīng)是負(fù)增長，未來的前景不容樂觀，而最后的事實也證明中國建筑的判斷是正確的。endprint

在采訪中《英才》記者了解到，目前，中國建筑的幾大城鎮(zhèn)化項目緊密圍繞北京、上海、天津、武漢、長沙等幾大城市展開。

實際上，在地價、房價越來越高的市場環(huán)境下，中國建筑進軍城鎮(zhèn)化領(lǐng)域也是一條相對安全的發(fā)展路徑。中建申拓公司總經(jīng)理高洪彥告訴《英才》記者：“一個申拓城我們原計劃干5 年，現(xiàn)在要看政府回款周期，也許要干更長時間，但是即使這樣，對建筑企業(yè)來說，拿到工程本身就不容易，現(xiàn)在一個大項目夠我們干很多年。雖然是保障房項目，但是我們能拿到從規(guī)劃到銷售產(chǎn)業(yè)鏈全部環(huán)節(jié)的利潤，這比我們以前只做建筑要好很多?！?同時，因為保障房和回遷安置房更低的售價，更為剛性的需求，也降低了中國建筑的風(fēng)險。

對于新型城鎮(zhèn)化，易軍認(rèn)為“城企合作”將是未來的一個重要商業(yè)模式，這種模式與傳統(tǒng)城區(qū)開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別有兩點：“一是怎樣開發(fā)主要由市場需求引導(dǎo)，企業(yè)有充分話語權(quán)，企業(yè)做規(guī)劃，政府批規(guī)劃；二是新的開發(fā)模式由產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟主導(dǎo)，既重經(jīng)濟效益，更重社會效益，構(gòu)筑什么樣的特色產(chǎn)業(yè)，如何促進城鎮(zhèn)化與工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同發(fā)展，怎樣保證環(huán)保、節(jié)能、稅收、就業(yè)，這些都將是城企合作推進新型城鎮(zhèn)化的主題?！?/p>

而上海的申拓城項目表面來看是一個保障房開發(fā)項目，但是實際上整個居住社區(qū)被上海迪斯尼樂園、臨港物流區(qū)，上海自貿(mào)區(qū)等輻射，成為這些經(jīng)濟區(qū)域重要的支撐。

目前，中建八局正在推進的杭州灣項目比申拓城項目還要大很多，總規(guī)劃面積40 平方公里，從一級開發(fā)到產(chǎn)業(yè)聯(lián)動全部由中建八局負(fù)責(zé)。中建八局董事長黃克斯告訴《英才》記者：“現(xiàn)在就涉及一個定位的改變，原來我們是建筑施工企業(yè)，未來我們將會成為城市運營商。比如萬達的王健林，他是資源集成商，我們也要像萬達那樣，成為一個價值提升者?！?/p>

對于城鎮(zhèn)化究竟是政府的意志還是市場的意志的爭論，易軍認(rèn)為這是社會發(fā)展的必然趨勢，“中國的高速增長還能維持多少年，誰也預(yù)測不準(zhǔn)，但是中國的城鎮(zhèn)化還有很長一段路要走，至少現(xiàn)階段還是一個上升通道，不管對建筑業(yè)也好，對地產(chǎn)也好，都存在剛性需求，這種剛性需求給中國建筑至少再帶來10 年的發(fā)展期。因為中國目前人口的城鎮(zhèn)化率只有50%，我們每年增長1 個點，達到70%，還需要20 年，每年1 個點的增長，將會有1300 萬人口進入城市，這又給建筑業(yè)帶來多少機會？同時，也會帶動基礎(chǔ)設(shè)施、地產(chǎn)等各種配套的需求，所以我看好未來10 年這個行業(yè)的發(fā)展?！?/p>

國際戰(zhàn)場漸成主角

近年來，全球經(jīng)濟增速放緩、市場競爭日趨激烈，中國建筑的海外業(yè)務(wù)卻實現(xiàn)“逆勢”增長：據(jù)統(tǒng)計，從2008—2012 年五年間，中國建筑海外承建業(yè)務(wù)累計完成合同額339 億美元，營業(yè)額214 億美元，兩項指標(biāo)年均增長5.26% 和9.91%。

光鮮的數(shù)字背后，中國建筑的國際化之路也并非一帆風(fēng)順。在利比亞，2007 和2008 年，中國建筑與利比亞政府總共簽訂了2 萬套住宅項目。在一片荒蕪的土地上，中國建筑用三年時間就蓋起了排排住宅。但是，由于利比亞內(nèi)戰(zhàn)，中國建筑的萬名員工不得不緊急撤離。當(dāng)時負(fù)責(zé)利比亞項目的黃克斯第一時間強調(diào)：“人是第一位的，有人就有一切?！庇谑?，中國建筑進行了萬人大撤離，全部10227 名員工，其中包括1000 多人的越南和孟加拉籍員工，全部安全撤離利比亞。不僅如此，中國建筑還拿出10 億元勞務(wù)費，沒有拖欠一分錢工資，并統(tǒng)一包船和飛機將外籍員工送回本國。

回憶起此事，黃克斯告訴《英才》記者：“雖然利比亞項目遭受了一定的經(jīng)濟損失，但是換來國際上的聲譽，人們覺得中國建筑是一家負(fù)責(zé)任的中國公司，這是無法用金錢衡量的。”過硬的質(zhì)量和良好的聲譽，也使得中國建筑贏得了市場，韓國釜山海云臺項目就是業(yè)主主動找到中國建筑希望合作。

目前，中國建筑已形成較為合理的海外市場布局：以中海為主的港澳、以阿爾及利亞為核心的北非、以新加坡為核心的東南亞、以阿聯(lián)酋為核心的中東、以美國為核心的北美及加勒比海等7 個主要海外市場，并培育出港澳地區(qū)、阿爾及利亞公司、新加坡南洋公司、美國公司等年均營業(yè)收入上億甚至10 億美元的穩(wěn)定產(chǎn)出機構(gòu)。

在地中海畔的阿爾及利亞首都阿爾及爾，40 萬平方米的嘉瑪大清真寺項目正在緊張施工中。2011年10 月，中國建筑經(jīng)過與來自西班牙、意大利等歐洲多家承包商競標(biāo)，最終以技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)綜合評分第一名的成績，獲得這個未來非洲最大建筑、世界第三大清真寺的15億美元項目?！斑@么大的清真寺，是一個國家一個民族的象征，他要交給一個外國企業(yè)來干，絕對不能有任何的閃失，不管技術(shù)層面和經(jīng)濟層面，我們對這個項目的要求都很高?！币总娪X得中國建筑的國際競爭力是靠一點一滴的努力累積而成，每一個項目都是一種責(zé)任，都要全力以赴。

與歐美同行激烈競爭，不斷拓展海外市場，中國建筑現(xiàn)已逐步在世界規(guī)模最大、競爭最為激烈的美國主流建筑市場占據(jù)重要位置。雖然身處世界金融危機的漩渦中心，但中國建筑美國公司先后拿下紐約亞歷山大·漢密爾頓大橋改造、巴哈馬大型海島度假村、新澤西普拉斯基大橋改造等多個上億美元的項目。

2013 年美國《財富》雜志公布年度世界500 強企業(yè)排名，中國建筑（第80 位）不僅成為排名最前的中國建筑企業(yè)，規(guī)模也遠遠領(lǐng)先西班牙ACS 集團（第202 位）、法國萬喜集團（第203 位）、美國福陸公司（第422 位）等國際建筑業(yè)巨頭。

作為完全競爭性的公司、一名海外市場的“外來者”，中國建筑何以能在持續(xù)緊縮的“經(jīng)濟盤子”中“分得杯羹”并漸成主角？

在開拓海外市場過程中，中國建筑一方面積極推行“大市場、大業(yè)主、大項目”的“三大”營銷策略，對工程承包實施“底線管理”，嚴(yán)格要求“合同條款差的不接、業(yè)主資信差的不接、低于一定金額的不接”。另一方面，從2008 年開始，中國建筑將大項目合同額與個數(shù)占比納入對下屬企業(yè)的績效考核，進一步強化“三大”策略的執(zhí)行。近幾年，公司海外經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營質(zhì)量逐年提升，承接境外項目的平均合同額已由2007 年的2 億元人民幣提高到目前的8.16 億元人民幣，企業(yè)在海外的高端形象和良好口碑也逐漸樹立。endprint

此外，在海外市場，中國建筑推行“本土化”合作共贏，“產(chǎn)業(yè)鏈”構(gòu)建同盟。中國建筑美國公司雇員近600 人，其中95% 以上是當(dāng)?shù)貑T工，內(nèi)派員工只有不到5%。2012 年開工的紐約斯坦頓島高速公路項目，19 名項目管理人員中只有1 名內(nèi)派員工。同時，中國建筑美國公司還從產(chǎn)業(yè)鏈入手，與上下游企業(yè)構(gòu)建牢固戰(zhàn)略同盟，通過物料器械采購“本土化”、勞務(wù)輸出“本土化”，實現(xiàn)與美國分包商共贏、與美國材料商共贏、與美籍員工共贏，從而有效規(guī)避國際間貿(mào)易保護壁壘、反傾銷調(diào)查和政治因素等不良影響。

在海外業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，中國建筑還不斷創(chuàng)新商業(yè)運營模式。下屬的中海集團與國際標(biāo)桿企業(yè)聯(lián)合承包模式、南洋公司項目總代表（內(nèi)派）+ 項目經(jīng)理（屬地外聘）模式、越南公司依托技術(shù)優(yōu)勢實施差異化競爭模式等一系列探索，都使得中國建筑海外業(yè)務(wù)實現(xiàn)戰(zhàn)略突破、打開新的局面。2012 年，中國建筑美國公司與進出口銀行合作，開創(chuàng)了中國建筑企業(yè)在北美融投資帶動工程總承包的先河，通過7.5% 的投資占比獲得總承包額超過19 億美元的巴哈馬大型海島度假村項目。

談及如何看待海外市場的競爭，易軍告訴《英才》記者：“現(xiàn)在中國建筑已經(jīng)足夠大了，大的背后雖然也有強的因素，但人家心里是不是真服，你還未必知道，當(dāng)著你的面都會去夸獎你，但是要學(xué)會辯證地聽這個東西。大的背后人家內(nèi)心深處也許會認(rèn)為你是一個暴發(fā)戶，所以我們中國企業(yè)一定不要做土豪，企業(yè)家也好，經(jīng)理人也好，要存良知，懂分寸。”

專業(yè)化削藩

在拓展海內(nèi)外市場的同時，中國建筑對內(nèi)進行了專業(yè)化整合，在易軍的推動下，先后成立了9 家專業(yè)化公司。據(jù)招商證券報告統(tǒng)計，專業(yè)化公司貢獻了中國建筑整體收入的20% 左右，貢獻了建筑業(yè)務(wù)19% 的訂單、30% 的收入、40% 的毛利和54%的營業(yè)利潤。占據(jù)了中國建筑旗下建筑業(yè)務(wù)的半壁江山。專業(yè)板塊的盈利能力優(yōu)于房建，毛利率和營業(yè)利潤率分別高出3 個和2.2 個百分點。

在對中國建筑的采訪中，《英才》記者走訪了專業(yè)化公司之一的中建鋼構(gòu)公司。仔細研究中建鋼構(gòu)的發(fā)展歷史便很容易發(fā)現(xiàn)，這家正式掛牌成立不足五年的企業(yè)，卻創(chuàng)造了諸多之最。中建鋼構(gòu)創(chuàng)造了國內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)“最早”（承建我國第一座超高層鋼結(jié)構(gòu)建筑——深圳發(fā)展中心大廈）、“最高”（承建中國已建成最高樓——上海環(huán)球金融中心、中國在建最高樓——深圳平安金融中心）、“最大”（全球最大的鋼結(jié)構(gòu)辦公樓——中央電視臺新址）、“最快”（在廣州西塔施工中創(chuàng)造了“兩天一層”的世界高層建筑施工新紀(jì)錄）的業(yè)績。

自正式掛牌成立近五年來，中建鋼構(gòu)企業(yè)規(guī)模和綜合實力不斷增長，合同額、營業(yè)額、利潤總額三項指標(biāo)分別以年均44%、45%、57% 的速度快速增長。

談及快速增長，中建鋼構(gòu)董事長王宏告訴《英才》記者，這得益于中國建筑推進的專業(yè)化戰(zhàn)略。

最初，中建鋼構(gòu)由中建三局原鋼結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)組成，并按現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立了相對健全的公司治理結(jié)構(gòu)并有效運轉(zhuǎn)，隨后中國建筑其他工程局也拿出鋼構(gòu)業(yè)務(wù)先后進入鋼構(gòu)公司，組成股份制企業(yè)。

中建鋼構(gòu)成立以后，對內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行了梳理，在“十二五”期間，打造了“5+1”的區(qū)域格局?！?”是指以北京為中心的京津唐地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)、以廣東為中心的珠三角地區(qū)、以武漢為中心的中部地區(qū)、以重慶為中心的西南地區(qū)五個區(qū)域，“1”是指海外市場。同時，國內(nèi)每個區(qū)域配備一個制造基地，以滿足本區(qū)域所用鋼材。

易軍將中建鋼構(gòu)的成立形象地比喻為將“小劃子”組成“航母群”的過程?！爱?dāng)時，易總說了一句話，你們都搞小劃子。中國建筑過去有20 幾個鋼結(jié)構(gòu)公司，沒有航母，沒有編隊，這形不成戰(zhàn)斗力?，F(xiàn)在把它重組以后，就形成了鋼構(gòu)的航母編隊，有旗艦、有補給艦，這樣才能出去打仗?！蓖鹾昊貞浾f。

在增強了內(nèi)部管理，降低內(nèi)部競爭損耗同時，中建鋼構(gòu)開始組織化、規(guī)模化的開拓海外，雖歷盡艱辛，但終有收獲。中建鋼構(gòu)在海外將近三年的堅守，終于迎來了突破發(fā)展的曙光，在2012 年承接了世界第三大清真寺——阿爾及利亞嘉瑪大清真寺項目、中東最大機場——阿布扎比國際機場航站樓中央大廳鋼結(jié)構(gòu)工程以及科威特國民銀行新總部大樓鋼結(jié)構(gòu)工程，迎來了海外業(yè)務(wù)發(fā)展的曙光。

未來，中建鋼構(gòu)將繼續(xù)積極推進國內(nèi)外一體化運營戰(zhàn)略，針對發(fā)達國家、新興國家、資源主導(dǎo)型國家、非洲及其他國家市場不同的需求特點，推進“以中東為主戰(zhàn)場、擇機進軍北美”的目標(biāo)和戰(zhàn)略。到2015 年，海外業(yè)務(wù)營業(yè)收入力爭達到10 億元，占公司營業(yè)收入的5.6% ；到2020 年，營業(yè)收入達到50 億元，占公司營業(yè)收入的10%，海外長期員工總數(shù)將達到400 人，其中屬地化員工比例不低于30%。

由中建鋼構(gòu)的案例可以看出，專業(yè)化戰(zhàn)略使中國建筑內(nèi)部更加市場化，優(yōu)化內(nèi)部激勵約束機制，提高了板塊競爭力和盈利能力。通過專業(yè)化戰(zhàn)略明確發(fā)展路徑，提升競爭力，推向市場。例如中建裝飾2011年收入141 億，全國市場規(guī)模接近2.35 萬億，市場份額約0.6% ；中建園林2011 年收入9 億，全國市場規(guī)模約2230 億元，市場份額0.4%，遠不及中國建筑在房屋領(lǐng)域5.9% 的份額，未來仍有較大成長空間。

專業(yè)化整合中如何平衡利益？易軍告訴《英才》記者：“整合傷害了很多既得利益，對過去傳統(tǒng)意義上的工程局肯定有利益的犧牲，但對整個上市公司是好的，局部利益一定要服從全局利益，我們必須要回答資本市場?！辈稍L中，易軍并不否認(rèn)將來專業(yè)板塊分拆上市的可能，這或?qū)⒊浞轴尫胖袊ㄖa(chǎn)業(yè)鏈競爭能力和企業(yè)的市場價值。

地產(chǎn)雙雄整合

在整個中國建筑的板塊構(gòu)成中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以說是中國建筑利潤的主要來源。根據(jù)招商證券報告顯示：中國建筑地產(chǎn)與房建占收入85%（其中地產(chǎn)10%，房建75%），占營業(yè)利潤的85%（其中地產(chǎn)50%，房建35%），地產(chǎn)盈利和凈資產(chǎn)占比均超50%，住宅產(chǎn)業(yè)鏈景氣持續(xù)，且房地產(chǎn)市場向大企業(yè)集中，中國建筑充分受益。endprint

作為中國建筑房地產(chǎn)板塊的主要力量，中海地產(chǎn)2013 年的銷售額屢屢沖破預(yù)計，連創(chuàng)新高。在2013 年初中海確定的銷售目標(biāo)是實現(xiàn)合約銷售額1000 億港元，在上半年的合約銷售額即超過800 億港元。隨后，中海將全年銷售目標(biāo)調(diào)升至1200 億港元。截至10 月底，已實現(xiàn)合約銷售額1216.4 億港元，再次實現(xiàn)調(diào)升后的銷售目標(biāo)。

俗話說“無地產(chǎn)不富”，對于中國建筑來說，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是近年來中國建筑迅速做強做大的主要推動力。

但是即使如此，中國建筑的地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。中海地產(chǎn)方面，近年來銷售額在被同業(yè)趕超的同時，與萬科的差距較以往進一步擴大，企業(yè)的利潤水平也受到競爭對手的強烈挑戰(zhàn)。中建地產(chǎn)方面，組建時間較短，品牌溢價能力還較弱，盡管規(guī)模增長較快，但在運營能力、盈利能力方面，較中海地產(chǎn)仍有差距。中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在資源利用未能最大化、子品牌定位不清晰，事業(yè)部角色沖突、定位不明等問題。因此，中國建筑將中海地產(chǎn)與集團直營地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行整合，以“中國海外發(fā)展”為實施載體，主打“中海地產(chǎn)”品牌，代表中國建筑在中高端市場拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時保留局、院地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在投資部的協(xié)調(diào)管理下，以“中建地產(chǎn)”為品牌，在劃定項目類型、避免與“中海地產(chǎn)”構(gòu)成同業(yè)競爭的基礎(chǔ)上進行屬地化運營。

對于地產(chǎn)板塊的整合，易軍希望通過資源整合，達到三個目的：第一，借助中海地產(chǎn)成熟的運營模式和品牌優(yōu)勢，加大資源配置效率，提升集團整體地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資本回報率；第二，將優(yōu)質(zhì)項目及土地資源注入中海地產(chǎn)，完善中海地產(chǎn)的業(yè)務(wù)覆蓋，擴大經(jīng)營規(guī)模，全力支持中海地產(chǎn)提升市場份額和影響力；第三，進一步明確股份公司總部的定位，盡快從日常經(jīng)營性活動中脫離出來，專注于對集團內(nèi)整體業(yè)務(wù)的引領(lǐng)、服務(wù)和監(jiān)督。

對于未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《英才》記者采訪時認(rèn)為，在未來較長一段時期，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將處于高速增長期。伴隨著中國城鎮(zhèn)化率的提升，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增速仍將高于GDP 的增速，繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長。十八屆三中全會公報中提出“使市場在資源配置中起決定性作用”，中海地產(chǎn)相信，地價、樓價如何調(diào)整，市場說了算。同時，公報中提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場”，這一重大戰(zhàn)略決策及相關(guān)配套政策措施的推進，將會深刻影響未來的地價、樓價。

對于房地產(chǎn)稅對房價的影響，中海地產(chǎn)認(rèn)為：十八屆三中全會的決定中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，明確了房地產(chǎn)稅的推進方向。從政府財政的角度來看，房產(chǎn)稅將會對政府的財稅收入結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響，尤其是對地方政府。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，房產(chǎn)稅將加大購房者在持有環(huán)節(jié)的成本。自住宅商品化改革以來，房地產(chǎn)的投資屬性被市場發(fā)現(xiàn)，投資性購房日益增多，實施房產(chǎn)稅，投資者將會考慮因此而增加的成本，進而對投資購房行為產(chǎn)生影響。

在易軍看來，“如果增大了稅負(fù)，實際上能調(diào)節(jié)投資者的投機心理，只有把投資者的投機心理給平抑下來，你才能穩(wěn)定這個市場?，F(xiàn)在為什么不怕持有多個房產(chǎn)，因為不需要繳太多的賦稅，如果向多持有者大量地用稅賦控制，他肯定會‘吐出來”。endprint