華高萊斯公衍奎 房地產(chǎn)發(fā)展模式將根本改變

李靖

2014年將有兩件事情可能從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式，成為新一波行業(yè)趨勢的起點(diǎn)。

農(nóng)地流轉(zhuǎn)將削弱土地財(cái)政基礎(chǔ)

首先，新型城鎮(zhèn)化。這里最關(guān)鍵的變化在于農(nóng)地流轉(zhuǎn)，尤其是農(nóng)村建設(shè)用地可以流轉(zhuǎn)的趨勢，即農(nóng)民資產(chǎn)被逐步承認(rèn)，以及農(nóng)村資產(chǎn)金融化的趨勢。

這一趨勢將逐漸改變土地一級開發(fā)市場的生態(tài)，甚至?xí)蚱频胤秸畬ν恋亻_發(fā)的壟斷，削弱“土地財(cái)政”的基礎(chǔ)。承認(rèn)農(nóng)民的土地權(quán)益是大勢所趨，當(dāng)然也不能指望2014年就一步到位。

其次，金融環(huán)境。無論被動（外匯盈余）還是主動（四萬億）的金融寬松，都是推動最近15年房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的核心動力。2014年金融環(huán)境看來會有變化了，歐美經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、美國QE減量等，已經(jīng)在改變金融預(yù)期，也會實(shí)質(zhì)性改變世界金融環(huán)境。中國隨著外貿(mào)增長趨緩，“被動寬松”動力將減弱。還款壓力上升也會刺激金融體系的主動緊縮。房地產(chǎn)一直是個高杠桿行業(yè)，金融寬松帶來繁榮，金融緊縮帶來調(diào)整，這是逃不掉的規(guī)律。

在2014年，隨著金融環(huán)境變化，資金成本上升是大概率事件，這就需要企業(yè)適當(dāng)縮短杠桿，更多關(guān)注能夠產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流的項(xiàng)目。未來，房地產(chǎn)行業(yè)也會回歸平均利潤，同樣的資源能夠創(chuàng)造更高價值，永遠(yuǎn)是企業(yè)競爭力所在。

“泛資源整合”能力考驗(yàn)房企

“夏蟲不可以語冰。”很多企業(yè)都是在繁榮時期進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)并發(fā)展起來的，所以很多人認(rèn)為房價持續(xù)高漲理所當(dāng)然，也會把漲潮的推力誤認(rèn)為自己的能力。但落潮的時候，就更需要企業(yè)真正創(chuàng)造價值的能力了。在2014年，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提升兩方面能力：

1.“泛資源整合”能力。掌握特殊資源，并能夠把資源轉(zhuǎn)化為消費(fèi)者愿意買單的商品是企業(yè)競爭力所在。以后對于開發(fā)企業(yè)，資源不再僅僅是土地、資金，還會包括旅游資源、文化資源、特殊產(chǎn)業(yè)資源，甚至原有的客戶資源等。

2.資產(chǎn)管理運(yùn)營能力。很多企業(yè)被動或主動進(jìn)入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)老、新城鎮(zhèn)等房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但投資行為正由短期變?yōu)橹虚L期，需要長期持有運(yùn)營的資產(chǎn)會增加，運(yùn)營管理資產(chǎn)、產(chǎn)生更多現(xiàn)金流的能力就極其重要了。房地產(chǎn)企業(yè)不能只會“搭舞臺”（蓋房子），也需要會“唱戲”（經(jīng)營），甚至還得會賣衍生商品。

2014管理風(fēng)向標(biāo)

Q：新一年里，您對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有怎樣的忠告？

A：首先，在2014年，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該開始考慮整合未整合過的資源、涉足未接觸過的領(lǐng)域了，這包括城鎮(zhèn)化建設(shè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)、健康養(yǎng)老等。其次，企業(yè)要縮短金融杠桿，側(cè)重產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目。管理

（受訪者系華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司董事副總經(jīng)理）

責(zé)任編輯：董金鵬