城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素研究

王舒雯 李 瑩

城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素研究

王舒雯 李 瑩

我國(guó)城市房屋征收制度較西方國(guó)家起步晚，相關(guān)法律規(guī)范不夠完善，盡管我國(guó)于2011年頒布并實(shí)施了新的房屋征收與補(bǔ)償條例和評(píng)估辦法，房屋征收糾紛依然層出不窮。本文從我國(guó)城市房屋征收現(xiàn)狀入手，通過(guò)分析現(xiàn)有房屋糾紛案件在評(píng)估價(jià)格層面上的矛盾點(diǎn)，從而構(gòu)建城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素體系，旨在使征收補(bǔ)償價(jià)格更加合理公正，緩和征收人與被征收人之間的利益紛爭(zhēng)，減少房屋征收糾紛等惡性事件的發(fā)生。

城市房屋；補(bǔ)償價(jià)格；征收；影響因素

一、城市房屋征收現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)可查到的近10年城市建設(shè)情況數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)2004年的城市建成區(qū)面積為30406.19平方公里，征用土地面積為1612.56平方公里，城市人口密度為865人/平方公里；2012年的城市建成面積為45565.76平方公里，征用土地面積為2161.48平方公里，城市人口密度為2307人/平方公里。由此可知，2012年相比2004年城市建成面積擴(kuò)大49.86%，征用土地面積擴(kuò)大34.04%，城市人口密度增長(zhǎng)4.33倍。

圖1 2004～2012年我國(guó)征用土地面積和城市建成面積圖

上圖數(shù)據(jù)直觀地展現(xiàn)了近10年我國(guó)城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展。征用土地面積在近6年間以約10%的平均速度增長(zhǎng)，高于而年均征用土地面積僅占到年均城市建成區(qū)面積的4%～5%，這說(shuō)明城市房屋征收在城市整改重建的進(jìn)程中扮演了極為重要的角色。城市化發(fā)展的同時(shí)，就會(huì)伴隨著城市布局改變、基礎(chǔ)化設(shè)施的興建等問(wèn)題，與此同時(shí)，城市房屋征收的比例也在逐年提高。

由于城市房屋征收工作涉及范圍廣、相關(guān)利益者眾多且征收過(guò)程復(fù)雜等特殊性質(zhì)，城市房屋征收工作一直受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。無(wú)論是征收人、被征收人還是第三方利益相關(guān)人，在房屋征收這一過(guò)程中，關(guān)注的焦點(diǎn)就是房屋征收補(bǔ)償價(jià)格。房屋征收補(bǔ)償價(jià)格確定的過(guò)程，就是征收方與被征收方及第三方利益相關(guān)人之間利益博弈的過(guò)程。如果各方?jīng)]有就最終博弈結(jié)果即房屋征收價(jià)格達(dá)成一致，那么很容易轉(zhuǎn)化為城市房屋征收糾紛案件。

從目前已有的案例來(lái)看，房屋糾紛案件很容易惡化成為非死即傷的刑事案件，而這樣的糾紛案件往往耗時(shí)較長(zhǎng)。在一年、兩年甚至六年的時(shí)間里，利益各方由于種種原因僵持不下，任何一方都不愿降低要求或降低的數(shù)額仍不能被另一方所接受，最終，只能通過(guò)強(qiáng)拆的辦法解決。一旦使用了強(qiáng)拆手段，不論對(duì)被征收人、征收人還是政府乃至全社會(huì)，都會(huì)造成無(wú)法挽回的負(fù)面影響。

城市化進(jìn)程要繼續(xù)，房屋征收問(wèn)題就不可避免。為了使房屋征收工作順利開(kāi)展，構(gòu)建和諧、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)，2011年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地房屋與征收補(bǔ)償條例》并正式實(shí)施。新條例的頒布，表明我國(guó)房屋征收行為的法律規(guī)范更加健全，部分房屋征收糾紛問(wèn)題得到解決，我國(guó)城市化進(jìn)程更加順利。

首先，新條例中明確規(guī)定了房屋征收必須是出于保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的公共利益的需要，并且將公共利益的范圍進(jìn)行了詳細(xì)界定，明確規(guī)定政府是公共利益征收唯一補(bǔ)償主體；其次，新條例廢除了強(qiáng)制拆遷的行為，規(guī)定房屋征收糾紛案件只能通過(guò)司法程序、通過(guò)法律途徑加以解決，強(qiáng)制拆遷的行為將依法追究其刑事責(zé)任。最后，新條例還對(duì)評(píng)估公司提出了規(guī)定。評(píng)估公司作為獨(dú)立的第三方，應(yīng)采用合理的評(píng)估方法對(duì)被評(píng)估對(duì)象做出公正的評(píng)估，不受征收人或被征收任何一方的利益誘惑，違反規(guī)定的將追究其法律責(zé)任。

雖然新條例較之前有了很多實(shí)質(zhì)性變化，部分糾紛案件得以解決，但是，房屋征收糾紛并沒(méi)有全部得到解決，究其根本原因，本文認(rèn)為是征收補(bǔ)償價(jià)格的確定無(wú)明確的標(biāo)準(zhǔn)，以至于征收雙方無(wú)法就征收補(bǔ)償價(jià)格達(dá)成共識(shí)。

二、征收糾紛案件產(chǎn)生原因分析

在我國(guó)房屋征收進(jìn)程中，發(fā)生過(guò)的眾多的房屋征收糾紛案件，甚至有很多民事糾紛案件最后演變成了刑事案件。追根溯源來(lái)說(shuō)，這類案件的發(fā)生是利益相關(guān)方在利益的驅(qū)使下進(jìn)行博弈的結(jié)果。因此下文擬通過(guò)對(duì)諸多征收糾紛案件的產(chǎn)生原因進(jìn)行深入分析，找出相關(guān)利益多方在評(píng)估價(jià)格層面上的矛盾點(diǎn)，從而為城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素體系的構(gòu)建奠定基礎(chǔ)。

（一）公益征收與非公益征收混同

導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因之一就是政府將原本由于公共利益目的征收的土地及地上附著物轉(zhuǎn)手賣給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商利用土地進(jìn)行商業(yè)目的的開(kāi)發(fā)。公共利益的征收與非公共利益的征收標(biāo)準(zhǔn)有所不同，給出的征收補(bǔ)償費(fèi)用自然相差甚多。如果以公共利益為目的的征收轉(zhuǎn)而用作非公共利益的開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)商和政府可以從中獲取巨額差價(jià)，而受到損害的卻是處于被動(dòng)地位的被征收人。當(dāng)被征收不甘于接受現(xiàn)狀，奮起反抗，那么糾紛案件便由此產(chǎn)生。

政府和開(kāi)發(fā)商企圖通過(guò)利用公益征收之名進(jìn)行非公益征收是極為不明智的行為。看似政府可以從中獲取土地差價(jià)，開(kāi)發(fā)商可以獲取巨額利潤(rùn)，但當(dāng)被征收人拿起法律的武器捍衛(wèi)自身權(quán)益時(shí)，整個(gè)征收過(guò)程無(wú)疑會(huì)被迫暫停。那么由此產(chǎn)生的損失、帶來(lái)的社會(huì)負(fù)面影響則是不可預(yù)估的。

（二）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低

按照規(guī)定，被征收的房屋應(yīng)由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估的結(jié)果將作為征收補(bǔ)償費(fèi)用的依據(jù)。評(píng)估方法的不同，會(huì)使得評(píng)估結(jié)果有所不同。利用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值相對(duì)要高于利用成本法進(jìn)行的評(píng)估。

高的評(píng)估結(jié)果可以使被征收人得到相對(duì)更高的補(bǔ)償費(fèi)用，但如果評(píng)估結(jié)果過(guò)低，就會(huì)導(dǎo)致被征收人拿到的補(bǔ)償將費(fèi)用不足以在房地產(chǎn)市場(chǎng)中買到相同大小的房屋，從而造成安置困難。2003年南京拆遷戶翁彪自焚事件、安徽農(nóng)民朱正亮因拆遷糾紛點(diǎn)火自焚事件，皆是由于評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果過(guò)低所致。這些住在舊城區(qū)的居民，往往自身經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較弱，本身沒(méi)有多少存款，如果他們接受了評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估結(jié)果，那么就意味著他們將要失去最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，并且不可能拿著過(guò)低補(bǔ)償金在市場(chǎng)上買到相同面積的房屋。那么這些被征收人自然是不能接受這樣的結(jié)果的，必然會(huì)與征收人進(jìn)行談判，由此便可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。

（三）被征收人企圖謀取私利

靠舊房子被國(guó)家征收，一下子發(fā)了財(cái)，買了新房，過(guò)上了富裕生活的先例也有很多。攀比心理使一部分家住舊城區(qū)，生活條件亟待改善的人也盼著自己的房子可以被政府征收，好得到可觀的房屋補(bǔ)償費(fèi)用，住上寬敞明亮的新房子。比如在北京東城區(qū)的拆遷戶開(kāi)出每平方米20萬(wàn)元的天價(jià)補(bǔ)償要求、貴陽(yáng)“11·27事件”中拆遷戶對(duì)自有的87平方米的住房開(kāi)出400萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償要求。正是有了這樣的想法，視房屋征收為改變生活的機(jī)會(huì)，漫天要價(jià)，認(rèn)為大鬧多給，小鬧小給，不鬧不給，才擾亂了房屋征收的進(jìn)程，給政府和開(kāi)發(fā)商及其他等待還遷的居民造成損失。由于被征收人自己的心里價(jià)位與開(kāi)發(fā)商給出的報(bào)價(jià)嚴(yán)重不符，造成了巨大心里落差，又不肯放棄，才走上了成為釘子戶的道路。最終不但沒(méi)有得到期望的補(bǔ)償費(fèi)用，還忍受著常人無(wú)法忍受的惡略居住環(huán)境，甚至給自己及家人的安危帶來(lái)威脅，損失最重的還是自己。

（四）其他特殊原因

房屋征收工作由于其特殊性，涉及的被征收對(duì)象數(shù)量也很多，每一個(gè)被征收對(duì)象的房屋及其家庭情況都千差萬(wàn)別。但房屋征收的標(biāo)準(zhǔn)卻是統(tǒng)一的，用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去適應(yīng)千差萬(wàn)別的被征收對(duì)象，難免會(huì)引起無(wú)法解決的個(gè)性問(wèn)題。因此，房屋征收政策只能解決普遍性問(wèn)題，對(duì)于個(gè)性問(wèn)題還應(yīng)就事論事，單獨(dú)分析，盡量化解個(gè)性問(wèn)題，減少糾紛。

三、城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素體系構(gòu)建

條例中規(guī)定：房屋征收補(bǔ)償價(jià)格=被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償+因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償+因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償+（補(bǔ)助與獎(jiǎng)勵(lì)）。

但本文認(rèn)為確定房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的過(guò)程是復(fù)雜的，除了被征收房屋價(jià)值、臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償之外，還有很多其他因素。房屋征收工作是改變被征收生活現(xiàn)狀的大事，房屋地理位置的改變可能會(huì)影響到被征收人的工作、被征收人子女的上學(xué)以及被征收人家庭使用基礎(chǔ)公共設(shè)施等方方面面。所以，本文認(rèn)為，對(duì)于征收補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)充分考慮被征收人的生活權(quán)，將城市生活標(biāo)準(zhǔn)與安置補(bǔ)償結(jié)合起來(lái)進(jìn)行考慮。當(dāng)然，由于房屋征收的特殊性，被征收人的情況千差萬(wàn)別，不可能將因房屋征收工作而影響到的被征收人目前正常生活的所有因素都考慮進(jìn)來(lái)。本文只能選取對(duì)被征收人來(lái)說(shuō)影響重大的，有普遍意義的生活權(quán)影響因素加以考慮。因此，本文選取了精神損害補(bǔ)償、被征收人子女上學(xué)補(bǔ)償以及被征收人家庭使用基礎(chǔ)性城市設(shè)施補(bǔ)償?shù)纫蛩丶右苑治觥?/p>

本文選取精神損害因素對(duì)征收補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行調(diào)整是出于對(duì)被征收心理的考慮。被征收人作為房屋征收項(xiàng)目中的被動(dòng)接受方，相對(duì)征收人處于弱勢(shì)地位，為了社會(huì)廣大利益犧牲自身利益，除了財(cái)產(chǎn)、金錢上的損失外，還有一種用金錢無(wú)法替代的情感因素在其中，即心理上的缺失感和被剝奪感。由于被征收的房屋大多是位于舊城區(qū)的老房子，很多房子都是老一輩的人傳承下來(lái)的，被征收房屋對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)不止是一個(gè)房子，而是過(guò)往生活的載體與記錄者。被征收房屋的拆毀、改建，意味著切斷了被征收人的情感寄托。雖然金錢的補(bǔ)償并不能完全彌補(bǔ)被征收人因房屋征收而產(chǎn)生的心理影響，但一定程度的精神損害補(bǔ)償多少會(huì)對(duì)被征收人負(fù)面心理影響起到平衡作用。

政府決定對(duì)房屋進(jìn)行征收很大一部分原因是看中了被征收房屋的地理位置。這類房屋大多古老破舊卻位于城市繁華地段或交通要道，政府為了改變市容、修建基礎(chǔ)性城市設(shè)施，對(duì)位于該區(qū)域的房屋做出征收決定。由于地理位置優(yōu)越，這類房屋所在周邊的學(xué)校、圖書館、銀行、超市、菜市場(chǎng)、公交車等設(shè)施也較為齊全，居民生活便利。房屋被征收了，勢(shì)必要改變被征收人的居住環(huán)境、生活方式與習(xí)慣等，且被征收房屋一般面積較小，即使拿著現(xiàn)行市場(chǎng)條件下被征收房屋周邊新建商品房的補(bǔ)償金額，想要在該區(qū)域內(nèi)重新買房也需要自行加錢。如果被征收人的經(jīng)濟(jì)情況不允許，那么只能搬到相對(duì)偏遠(yuǎn)的地方重新購(gòu)房。所以，本文考慮對(duì)被征收人家庭使用基礎(chǔ)性城市設(shè)施進(jìn)行補(bǔ)償。

此外，被征收人搬離被征收的房屋，有可能會(huì)對(duì)被征收人子女上學(xué)產(chǎn)生影響。孩子上學(xué)對(duì)一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)是頭等大事，在征收房屋過(guò)程中，政府應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房屋的征收是否會(huì)對(duì)被征收人子女上學(xué)造成影響，應(yīng)積極落實(shí)被征收人子女上學(xué)的問(wèn)題。故本文認(rèn)為應(yīng)考慮對(duì)被征收人子女上學(xué)這一因素進(jìn)行補(bǔ)償。

圖2 城市房屋征收補(bǔ)償價(jià)格影響因素體系圖

課題項(xiàng)目：

本文為湖州職業(yè)技術(shù)學(xué)院2014年校級(jí)課題研究成果（項(xiàng)目編號(hào)：2014JC08）。

[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)庫(kù)：http://data.stats.gov.cn/workspace/index?m=hgnd.

[2]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三章第十七條.

（作者單位：湖州職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中國(guó)移動(dòng)天津公司濱海分公司）