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2014-02-07 08:17:56支點(diǎn)

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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)軌道交通智能化

《支點(diǎn)》記者 丁 杰

達(dá)實(shí)的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侨绾窝由斓?/p>

《支點(diǎn)》記者 丁 杰

從香港、深圳、長(zhǎng)沙的地鐵項(xiàng)目到武漢綠地中心、深圳京基100等城市地標(biāo)，達(dá)實(shí)智能正在把建筑節(jié)能業(yè)務(wù)從地下軌道交通延伸到地上商業(yè)地產(chǎn)。

當(dāng)你在地鐵站等車時(shí)，常常會(huì)把目光投向面前的屏幕，通過(guò)播放的新聞視頻打發(fā)時(shí)間，下一趟列車的到站時(shí)間也一目了然。

這得益于地鐵PIS系統(tǒng)。如果跟地鐵有銜接的商業(yè)綜合體也接入這個(gè)系統(tǒng)，那就能實(shí)時(shí)顯示列車動(dòng)態(tài)，同時(shí)為人們?nèi)ド虉?chǎng)購(gòu)物和乘地鐵出行提供便利。

實(shí)際上，地鐵沿線的商業(yè)綜合體、城市地標(biāo)、以及體育館、醫(yī)院等公用設(shè)施都需要建筑智能化。對(duì)于深圳達(dá)實(shí)智能有限公司（以下稱達(dá)實(shí)）董事長(zhǎng)劉磅來(lái)說(shuō)，當(dāng)前全國(guó)各地的軌道交通建設(shè)如火如荼，只要搭上城市軌道交通的“順風(fēng)車”，一路將“錢”景無(wú)限。

從地下到地上

今年5月，長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)線試運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著長(zhǎng)沙正式進(jìn)入地鐵時(shí)代。“這條地鐵線的智能化系統(tǒng)就是由我們提供的?！边_(dá)實(shí)智慧建筑事業(yè)部總經(jīng)理易鴻言談中帶著十分的自豪感。

兩年前，達(dá)實(shí)中標(biāo)長(zhǎng)沙市軌道交通2號(hào)線一期工程綜合監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備采購(gòu)及集成服務(wù)項(xiàng)目。外界對(duì)這家外來(lái)企業(yè)的勝出并未感到意外。實(shí)際上，達(dá)實(shí)是國(guó)內(nèi)最早參與地鐵項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)之一。從最初的深圳地鐵、香港地鐵開始，到如今向內(nèi)地的成都地鐵、長(zhǎng)沙地鐵延伸，達(dá)實(shí)簽的每條線合同金額都在2億元左右。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年到2012年，中國(guó)城市軌道交通智能化系統(tǒng)市場(chǎng)規(guī)模平均增長(zhǎng)率超過(guò)10%。依據(jù)目前的地鐵智能化系統(tǒng)工程投資占地鐵總投資的比重為5%-8%來(lái)看，未來(lái)城市軌道交通智能化發(fā)展空間巨大。

不過(guò)，由于城市軌道交通涉足AFC系統(tǒng)、ISCS系統(tǒng)、PSD系統(tǒng)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)，軌道交通行業(yè)里發(fā)展的企業(yè)差異化會(huì)越來(lái)越小，如何在細(xì)節(jié)中取勝就是企業(yè)成敗的關(guān)鍵。

最近半年多里，易鴻幾乎馬不停蹄地參加全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)論壇，萬(wàn)達(dá)、中海、華潤(rùn)、綠地這些活躍在論壇上的明星地產(chǎn)公司都與達(dá)實(shí)有業(yè)務(wù)合作。

“商業(yè)地產(chǎn)之所以能夠快速發(fā)展，跟這幾年高鐵、城際鐵路、地鐵等軌道交通的建設(shè)有很大關(guān)系?！币坐櫾诮邮苡浾卟稍L時(shí)表示，由于國(guó)家和地方對(duì)軌道交通的大力建設(shè)，消費(fèi)人群的時(shí)空距離被大大拉近。在這個(gè)基礎(chǔ)上，與地鐵相銜接的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)。

在智能化行業(yè)中，由于比普通建筑要求高很多，像達(dá)實(shí)這樣廣泛參與地鐵項(xiàng)目的公司并不多。在公共基礎(chǔ)建筑領(lǐng)域，達(dá)實(shí)做的地鐵節(jié)能排在全國(guó)前三位，比如深圳地鐵3、4、5號(hào)線。

除了直接參與地鐵項(xiàng)目，達(dá)實(shí)還在擴(kuò)展地鐵與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的模式。包括地鐵上蓋的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)綜合體與地鐵的銜接，這些都是達(dá)實(shí)的業(yè)務(wù)范疇。

“有許多做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，只能做智能化這一塊，而我們對(duì)地鐵的要求更清楚，這是我們特有的優(yōu)勢(shì)?！币坐櫛硎荆挥凶鲞^(guò)地鐵項(xiàng)目，同時(shí)也熟悉商業(yè)地產(chǎn)，把兩者結(jié)合起來(lái)，才能提供比較好的解決方案。

對(duì)于一座城市來(lái)說(shuō)，地鐵沿線通常是商業(yè)物業(yè)最搶手的地段。達(dá)實(shí)通過(guò)介入城市的軌道交通，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在城市的布局有所了解，不論是前期商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是后期參與該項(xiàng)目的建設(shè)，達(dá)實(shí)都占到了先機(jī)。

在并購(gòu)中延伸產(chǎn)業(yè)鏈

目前，達(dá)實(shí)超過(guò)一半的業(yè)務(wù)來(lái)自商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且主要是大型城市地標(biāo)，比如武漢綠地中心、深圳京基100。

顯然，達(dá)實(shí)把握住了從地下到地上延伸的商業(yè)脈絡(luò)。

易鴻表示，達(dá)實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的營(yíng)銷之道，就是對(duì)各類形態(tài)商業(yè)地產(chǎn)有自己的研究，比如酒店、商業(yè)綜合體、超高寫字樓、高端住宅等。

“盡管這些都與智能化相關(guān)，但它們的要求是不完全一樣的。”易鴻告訴記者，只有對(duì)每一個(gè)細(xì)分行業(yè)有著深入的研究，給客戶提供的解決方案才能夠做到最精、最細(xì)，繼而贏得客戶的信任，特別是與大型商業(yè)地產(chǎn)公司合作的機(jī)會(huì)。

“我們希望通過(guò)多個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的第一，實(shí)現(xiàn)成為中國(guó)建筑節(jié)能和智能領(lǐng)軍企業(yè)的目標(biāo)?！苯衲?月，達(dá)實(shí)被評(píng)為福布斯最具潛力企業(yè)。董事長(zhǎng)劉磅在接受媒體采訪時(shí)信心滿滿地說(shuō)，在建筑領(lǐng)域中，達(dá)實(shí)堅(jiān)持沿著幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)去拓展。一是住宅建筑，恒大建筑智能化在全國(guó)60%以上的項(xiàng)目是達(dá)實(shí)智能提供的；二是商業(yè)建筑，五星級(jí)酒店排在第一，深圳的京基、喜來(lái)登等等。

不能不說(shuō)的是，其上市后的多次并購(gòu)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。

2010年底，達(dá)實(shí)成功收購(gòu)深圳黎明網(wǎng)絡(luò)。黎明網(wǎng)絡(luò)在軌道交通領(lǐng)域的自動(dòng)售檢票系統(tǒng)（AFC）、地鐵公司核心業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)上的優(yōu)勢(shì)，能夠與公司現(xiàn)有在軌道交通領(lǐng)域的業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，收購(gòu)?fù)瓿珊?，拓展了公司建筑智能化主業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)對(duì)客戶的全面服務(wù)能力。

自2009年在中小板上市以來(lái)，達(dá)實(shí)保持著強(qiáng)勁的兼并擴(kuò)張勢(shì)頭。

“我們不是說(shuō)單純?yōu)槭召?gòu)而收購(gòu)，一定是收購(gòu)對(duì)業(yè)務(wù)是有促進(jìn)、相互吻合的企業(yè)。”易鴻介紹說(shuō)，2012前，達(dá)實(shí)收購(gòu)了北京啟迪德潤(rùn)。這家企業(yè)是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的綠色建筑評(píng)估與節(jié)能生態(tài)設(shè)計(jì)解決方案供應(yīng)商，通過(guò)收購(gòu)，達(dá)實(shí)一下子就把業(yè)務(wù)延伸到了產(chǎn)業(yè)鏈上游。

同一年，達(dá)實(shí)還完成了對(duì)上海聯(lián)欣科技發(fā)展有限公司的收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)領(lǐng)域從建筑智能化向綠色建筑供電系統(tǒng)優(yōu)化咨詢、工程及節(jié)能服務(wù)方向的延伸。

據(jù)易鴻透露，公司的下一步計(jì)劃是往智慧城市方向拓展?！霸诓①?gòu)方面，可能還會(huì)有一些新的動(dòng)作。”

“你節(jié)能、我投資”

今年，達(dá)實(shí)有兩個(gè)新拓展的市場(chǎng)重點(diǎn)，都與智慧城市有關(guān)，即數(shù)據(jù)中心和醫(yī)院。

“全國(guó)各地都在展開醫(yī)院建設(shè)，同時(shí)醫(yī)院也是耗能大戶，這是公共建設(shè)中最熱門的細(xì)分市場(chǎng)。”劉磅在一次公開論壇中說(shuō)道。今年6月，達(dá)實(shí)與廣西欽州市中醫(yī)醫(yī)院簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其打造綠色醫(yī)院（又稱智慧醫(yī)院）。

由于在參與公共機(jī)構(gòu)的建筑節(jié)能項(xiàng)目中積累了技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)，達(dá)實(shí)在商業(yè)地產(chǎn)智能化領(lǐng)域如魚得水。

深圳是達(dá)實(shí)的總部所在地，也是達(dá)實(shí)的智能化項(xiàng)目“試驗(yàn)田”。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2013年，深圳市的單位GDP能耗下降至0.428噸標(biāo)準(zhǔn)煤/萬(wàn)元，在全國(guó)節(jié)能城市中僅次于北京。

近年來(lái)，深圳積極探索合同能源管理等新模式，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，引導(dǎo)推廣建筑能耗監(jiān)測(cè)與綜合節(jié)能，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

根據(jù)歐美國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，建筑物能耗比例中，空調(diào)設(shè)備占65%，生活熱水設(shè)備占15%，照明及電梯設(shè)備占8%，辦公及電視設(shè)備占6%，衛(wèi)生及廚房設(shè)備占6%。按此比例計(jì)算，建筑空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的能耗將占?xì)W美國(guó)家總能耗的19.5%。

“中國(guó)建筑能耗已經(jīng)從20世紀(jì)70年代的10%上升到35%?！敝袊?guó)智慧城市建設(shè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李林表示，這是一個(gè)相當(dāng)可觀的數(shù)字，實(shí)現(xiàn)建筑綜合能耗管理對(duì)于綠色低碳城市建設(shè)至關(guān)重要。

但是，建筑物實(shí)現(xiàn)節(jié)能，需要在建設(shè)、改造、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)投入大量資金，空調(diào)、照明系統(tǒng)等設(shè)備的直接投資，往往少則上百萬(wàn)元，多則上千萬(wàn)元，而體量較大、難度較高的項(xiàng)目甚至多達(dá)數(shù)億元。另外，公共機(jī)構(gòu)節(jié)能改造技術(shù)含量往往比較高、專業(yè)性強(qiáng)，如果由機(jī)構(gòu)本身自主改造，難以達(dá)到最佳節(jié)能效益。

節(jié)能服務(wù)公司通過(guò)與用戶簽訂能源管理合同、約定節(jié)能目標(biāo)，為用戶提供節(jié)能診斷、融資、改造等服務(wù)，并以節(jié)能效益分享方式回收投資和獲得合理利潤(rùn)，其實(shí)質(zhì)就是以減少的能源費(fèi)用來(lái)支付節(jié)能項(xiàng)目的全部成本。

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是你節(jié)能、我投資，在節(jié)能減排的同時(shí)，節(jié)省的錢大家共同分享?！眲跽f(shuō)。目前，達(dá)實(shí)已形成并完善了一套合同能源管理的商業(yè)模式，這種模式在深圳、安徽、廣西等地得以應(yīng)用，還實(shí)施應(yīng)用了買方信貸、融資租賃等金融模式創(chuàng)新。

劉磅稱，建筑節(jié)能有結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的節(jié)能，還有建筑材料的節(jié)能，但這兩塊不是我們的主戰(zhàn)場(chǎng)。公司的主戰(zhàn)場(chǎng)是建筑的機(jī)電設(shè)備的運(yùn)營(yíng)節(jié)能，目標(biāo)是讓建筑節(jié)能超過(guò)20%。

在深圳，地鐵華僑城的節(jié)能工程達(dá)到了30%以上，市民中心項(xiàng)目在2013年1月運(yùn)營(yíng)，每年節(jié)費(fèi)率也達(dá)26%以上。

據(jù)深圳市住房和建設(shè)局的一位官員介紹，深圳市民中心作為全國(guó)第一個(gè)市級(jí)以上政府辦公建筑合同能源管理項(xiàng)目，在不花政府一分錢的情況下，每年節(jié)省電費(fèi)超300萬(wàn)元。據(jù)悉，到今年年底，深圳全市60%的公共機(jī)構(gòu)將完成節(jié)能改造簽約。

智慧城市標(biāo)準(zhǔn)化難題

未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，作為國(guó)家信息化工程的智慧城市建設(shè)，發(fā)展空間不可限量，而誰(shuí)能分到最大的“蛋糕”，要看在這一輪經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中誰(shuí)更有“智慧”。

前不久，易鴻剛剛參加了綠地集團(tuán)在西安舉行的智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略論壇，給他最深的感觸是，以高端商業(yè)綜合體為代表的商業(yè)項(xiàng)目，在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)慢慢趨于飽和，但在中西部仍然欠缺?？梢灶A(yù)見(jiàn)，地產(chǎn)巨頭在中西部的投入會(huì)逐漸加大。

“我們也是跟著市場(chǎng)在走。以城市綜合體為例，成都的市場(chǎng)相對(duì)飽和了，但是像長(zhǎng)沙、武漢、西安，還是有發(fā)展?jié)摿Φ?。”易鴻表示。不過(guò)，在智慧城市建設(shè)中也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，比如：缺乏頂層規(guī)劃和底層設(shè)計(jì)、不斷重復(fù)建設(shè)等。

李林同時(shí)擔(dān)任國(guó)內(nèi)四五個(gè)智慧城市的頂層規(guī)劃、底層設(shè)計(jì)和系統(tǒng)工程實(shí)施的咨詢顧問(wèn)，他發(fā)現(xiàn)，重復(fù)開發(fā)建設(shè)相同業(yè)務(wù)內(nèi)容和功能的應(yīng)用平臺(tái)及系統(tǒng)，這種現(xiàn)象非常普遍。

“比如醫(yī)院，每一個(gè)智慧醫(yī)院開發(fā)一套醫(yī)院信息平臺(tái)（HIS）或者功能相同的應(yīng)用系統(tǒng)，這是巨大的浪費(fèi)。”李林分析說(shuō)，盡管每一家醫(yī)院都有個(gè)性化的需求，但業(yè)務(wù)內(nèi)容和基本功能是相同的。而且，公司之間也存在水平高低的問(wèn)題，由不同的公司開發(fā)，容易導(dǎo)致智慧城市在建設(shè)方面的參差不齊，不利于平臺(tái)及系統(tǒng)間的信息互聯(lián)互通和數(shù)據(jù)共享交換。

作為參與新加坡智慧城市的規(guī)劃專家之一，李林介紹說(shuō)，新加坡正大力推廣智慧醫(yī)院，首先由國(guó)家衛(wèi)生部統(tǒng)一組織應(yīng)用平臺(tái)及系統(tǒng)的開發(fā)和系統(tǒng)工程項(xiàng)目實(shí)施，在智慧醫(yī)療統(tǒng)一應(yīng)用平臺(tái)及系統(tǒng)開發(fā)完成后，先在個(gè)別醫(yī)院進(jìn)行試用和完善改進(jìn)，一旦平臺(tái)運(yùn)行成熟以后，則統(tǒng)一下發(fā)給各級(jí)衛(wèi)生管理部門、公私醫(yī)院和居民社區(qū)安裝使用。

易鴻表示，很多項(xiàng)目不能夠大面積鋪開做，一個(gè)重要的原因是，不管是國(guó)內(nèi)，還是國(guó)際，標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有完全統(tǒng)一。

但是，達(dá)實(shí)的智慧城市布局并沒(méi)有因此停下腳步。

5月20日，達(dá)實(shí)發(fā)布公告，內(nèi)容包括與遵義市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、遵義市新區(qū)建投集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議，由達(dá)實(shí)承接遵義市城市規(guī)劃科技館布展及綠色建筑公用工程（綠色節(jié)能）BT建設(shè)項(xiàng)目。

公告稱，項(xiàng)目直接投資上限為1.5億元。易鴻表示，該項(xiàng)目的實(shí)施，將有助于達(dá)實(shí)向智慧城市整體解決方案服務(wù)商轉(zhuǎn)型，有助于推動(dòng)公司“智慧城市低碳發(fā)展”戰(zhàn)略的實(shí)施。

無(wú)論是廣西欽州市中醫(yī)醫(yī)院的綠色醫(yī)院，還是遵義市城市規(guī)劃科技館項(xiàng)目，達(dá)實(shí)的每一個(gè)動(dòng)作都契合了智慧城市的發(fā)展脈絡(luò)。

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