物業(yè)服務(wù)定價(jià)市場化模式探討

溫嶺市發(fā)展和改革局課題組

物業(yè)服務(wù)定價(jià)市場化模式探討

溫嶺市發(fā)展和改革局課題組

溫嶺市物業(yè)管理起步較早，1995年1月成立了第一家國有物管企業(yè)——溫嶺市建設(shè)物業(yè)管理有限公司，1996年發(fā)布《溫嶺市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》。歷經(jīng)十幾年發(fā)展，逐步走上快速發(fā)展的良性軌道。物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，職業(yè)隊(duì)伍快速增加，社會(huì)認(rèn)知度大幅提升。截止到2013年底，全市物管業(yè)39家，一級資質(zhì)企業(yè)6家、二級資質(zhì)2家、三級資質(zhì)22家、臨時(shí)資質(zhì)9家，從業(yè)人員達(dá)2700多人。全市物業(yè)管理面積達(dá)874萬平方米，覆蓋率達(dá)90%。隨著物業(yè)服務(wù)市場較快發(fā)展，非市場化的競爭產(chǎn)生了許多的社會(huì)和管理問題。業(yè)主與物業(yè)公司主體利益沖突不斷，物業(yè)服務(wù)供求雙方的利益博弈更多暴露，價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量矛盾日漸突出?，F(xiàn)行的定價(jià)機(jī)制能否繼續(xù)有效引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)市場，這是值得管理部門積極面對和思考探討的課題。

價(jià)格形成機(jī)制演變過程

隨著溫嶺市一批住宅小區(qū)的竣工和交付使用，物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和模式，相繼出臺(tái)了不同時(shí)期的收費(fèi)管理形式和管理辦法。1995年11月制定了物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，居民住宅15元/戶·月，商業(yè)用房0．8元/m2·月，這是物業(yè)服務(wù)價(jià)格管理的起步階段，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行按戶繳納，為規(guī)范物業(yè)管理與服務(wù)收費(fèi)工作奠定了基礎(chǔ)。

1999年，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)入探索階段，區(qū)分不同物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)特點(diǎn)分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)三種管理形式，定價(jià)范圍涉及住宅小區(qū)、公寓、別墅、營業(yè)性商業(yè)用房等物業(yè)服務(wù)。

2001年，對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行分等級收費(fèi)管理，實(shí)行分等定級考評收費(fèi)，居民住宅分別為18元、20元（被評為臺(tái)州市級優(yōu)秀）、22元（被評為省級優(yōu)秀）月·戶；寫字樓、辦公樓每月每平方0．30-0．50元；營業(yè)用房40平方以下每月每平方0．60-0．80元。

2005年，按照“政府指導(dǎo)、業(yè)主自治、合同管理、企業(yè)實(shí)施”的思路，在管理的范圍、管理的形式等方面都進(jìn)行了調(diào)整，出臺(tái)了《溫嶺市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》，確定了政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)形式，定價(jià)范圍縮小為普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)，進(jìn)一步完善了價(jià)格管理模式，對促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了一定作用。

現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2013年9月調(diào)整的，實(shí)行分等級定價(jià)，以基準(zhǔn)價(jià)為基礎(chǔ)上下浮動(dòng)幅度20%，高層基準(zhǔn)價(jià)格：一級1．8元/m2·月、二級1．5元/m2·月、三級1．2元/m2·月、四級0．9元/m2·月；多層基準(zhǔn)價(jià)格：一級1元/m2·月、二級0．8/m2·月、三級0．6元/m2·月、四級0．35元/m2·月。

政府指導(dǎo)價(jià)管理有缺陷

長期以來，對普通住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。但隨著房地產(chǎn)市場步入正軌，買方市場的逐步形成，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的弊端也逐步顯露。

定價(jià)機(jī)制缺乏共識。商品和服務(wù)的定價(jià)是由市場競爭形成還是實(shí)行政府定價(jià)，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)的屬性，而物業(yè)服務(wù)就其商品屬性而言，不管是普通住宅，還是別墅、公寓、大廈都是一致的。普通住宅與其他物業(yè)類型的主要差別僅在于其大眾性和消費(fèi)性，而這些差別并不能作為實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的依據(jù)。《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！币馕吨飿I(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整應(yīng)經(jīng)法定比例業(yè)主同意方可執(zhí)行。而價(jià)格主管部門在制定政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)一般無法做到三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，這與《物權(quán)法》規(guī)定不相一致。

價(jià)格形成不盡合理。由于物管業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、政府之間信息不對稱，加之物業(yè)服務(wù)成本的軟約束，政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往難以做到對每個(gè)小區(qū)準(zhǔn)確到位。核價(jià)時(shí)只注重了物管企業(yè)的服務(wù)成本、物業(yè)類型、物業(yè)檔次和提供的服務(wù)內(nèi)容，對于眾多的服務(wù)對象所需的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容政府很難做到完全匹配，因而無法及時(shí)準(zhǔn)確地反映市場變化和業(yè)主的選擇性。也有房地產(chǎn)企業(yè)出于自身促銷商品房考慮，對一些高品質(zhì)小區(qū)采取前期物業(yè)費(fèi)予以短期補(bǔ)貼物業(yè)公司的做法來吸引客戶惠顧，造成前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際物業(yè)公司收費(fèi)存在明暗差距。而當(dāng)開發(fā)商樓盤銷售完畢移交物業(yè)公司接管后，開發(fā)商取消各種前期暗中補(bǔ)貼，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛，也容易造成物業(yè)管理企業(yè)后勁不足，服務(wù)質(zhì)量降低，影響物管業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

質(zhì)價(jià)不符成為焦點(diǎn)。在政府指導(dǎo)價(jià)模式下，無法充分體現(xiàn)業(yè)主的選擇權(quán)和企業(yè)的自主定價(jià)權(quán)。作為業(yè)主來說，由于物業(yè)服務(wù)非福利、非壟斷性公共物品，它完全是由業(yè)主自主進(jìn)行支付和消費(fèi)的，因而當(dāng)業(yè)主不能確定物有所值或者物超所值時(shí)，便會(huì)對政府確定的物業(yè)服務(wù)價(jià)格產(chǎn)生懷疑和抵觸。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，由于政府指導(dǎo)價(jià)測算時(shí)所遵循的保本微利原則，使得具有勞動(dòng)密集型等特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本居高不下，難以獲取預(yù)期的利潤，一些物管業(yè)無法按照政府制定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。企業(yè)在提高服務(wù)質(zhì)量，完善自身管理體系方面仍然缺乏必要的激勵(lì)，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

收費(fèi)執(zhí)行相對滯后。由于物管業(yè)的特殊性，物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在招標(biāo)前就確定。目前溫嶺市5萬平方米以上的物業(yè)全部實(shí)行招投標(biāo)，招標(biāo)時(shí)間一般安排在投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的階段，與商品房交房時(shí)間相隔一年甚至二三年，在此期間，在物業(yè)服務(wù)成本占很大比例的勞動(dòng)力價(jià)格卻不斷上升。因此招標(biāo)時(shí)制定的價(jià)格往往顯得滯后，無法真實(shí)反映市場變化，不利于企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，滿足業(yè)主多種需求。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不僅限制了知名物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)內(nèi)容，抑制了提升物業(yè)管理質(zhì)量的原動(dòng)力，同時(shí)也會(huì)損害業(yè)主的利益。以營利為目的的企業(yè)，在滿足高消費(fèi)業(yè)主的高品質(zhì)服務(wù)需求的同時(shí)，要受到政府指導(dǎo)價(jià)格的限制，勢必只滿足業(yè)主的顯性需求如綠化、保安、清潔、免費(fèi)服務(wù)等，而減少隱形的管理服務(wù)如設(shè)備定期保養(yǎng)、維護(hù)與年檢等，這與實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的初衷是相悖的。

不利競爭機(jī)制形成。目前的物業(yè)管理服務(wù)大多采用“整體承包”的方式，由一家公司負(fù)責(zé)業(yè)主的所有托管事務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)之間界限模糊，無法評價(jià)與衡量各項(xiàng)活動(dòng)的成本和績效，這是業(yè)主評價(jià)與選擇物管企業(yè)的一個(gè)障礙。由于服務(wù)價(jià)格事先確定而且由一家企業(yè)壟斷經(jīng)營，缺少競爭機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)漸漸地在提供服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量上打折扣，從而導(dǎo)致價(jià)高質(zhì)次結(jié)果。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，只是在物業(yè)管理市場化體制尚未建立或完善前提下對市場行為的一種矯正機(jī)制，在價(jià)格形成過程中市場的影響力較小，不足以對物管企業(yè)形成競爭壓力。

堅(jiān)定推進(jìn)定價(jià)市場化

現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理形式已不適應(yīng)日益競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)環(huán)境，要轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定價(jià)機(jī)制，充分發(fā)揮市場主體之間的制衡作用，將定價(jià)權(quán)完全賦予市場，同時(shí)完善市場化過程中所需要的各種配套條件。

強(qiáng)化物管長遠(yuǎn)設(shè)計(jì)。一是可以將前期物業(yè)管理階段改為物業(yè)管理的試運(yùn)行期。試運(yùn)行期自項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收合格開始，至業(yè)主住滿一年為止。在試運(yùn)行期內(nèi)，為了方便解決業(yè)主可能會(huì)面臨的房屋質(zhì)量問題，設(shè)施配套問題以及協(xié)調(diào)有關(guān)的保修事宜等，落實(shí)物業(yè)服務(wù)前期介入制度，物業(yè)承接查驗(yàn)制度等，明確開發(fā)建設(shè)單位有責(zé)任協(xié)助物業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理。二是開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該提供試運(yùn)行期管理資金的支持以及運(yùn)行維修的保障。對于開發(fā)企業(yè)來講，試運(yùn)行期的運(yùn)行效果直接關(guān)系到企業(yè)的品牌形象，為已入住的項(xiàng)目提供短期的管理資金應(yīng)該是一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)三方共贏的策略。同時(shí)可以糾正開發(fā)商短期暗補(bǔ)物業(yè)管理企業(yè)的行為，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)避免三方糾紛滋生，規(guī)范試運(yùn)行期間的收費(fèi)定價(jià)方式。

嚴(yán)格招標(biāo)投標(biāo)制度。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)或協(xié)議方式確定，并以物業(yè)服務(wù)合同形式形成明確。在物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)中引入市場機(jī)制的作用，采取投標(biāo)方式來確定服務(wù)價(jià)格是改善價(jià)格形成機(jī)制的重要舉措。由業(yè)主委員會(huì)發(fā)布信息或出面邀請相關(guān)企業(yè)參與競價(jià)投標(biāo)，對于沒有達(dá)到合同約定的服務(wù)質(zhì)量的物管企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)可依合同約定扣減報(bào)酬，或者直接辭退。投標(biāo)制度將市場中參與投標(biāo)的企業(yè)置于博弈狀態(tài)中，迫使所有參與投標(biāo)的企業(yè)將自己所能承受的合理價(jià)格表達(dá)出來，對于業(yè)主一方來說既可以節(jié)約交易成本，又可以減少管理費(fèi)用。

推行標(biāo)準(zhǔn)化管理。新的定價(jià)模式應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)兩方面的基本要求：一是引入市場機(jī)制形成價(jià)格，強(qiáng)化市場競爭來解決物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的“價(jià)高質(zhì)次”現(xiàn)象；二是新的定價(jià)模式應(yīng)當(dāng)保障供求雙方的平等地位，即實(shí)現(xiàn)公平交易以改變目前業(yè)主被動(dòng)接受價(jià)格和服務(wù)的格局。將物業(yè)管理服務(wù)“標(biāo)準(zhǔn)化”、“專業(yè)化”，制定規(guī)范化的服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，推行服務(wù)價(jià)格菜單制，便于業(yè)主選購服務(wù)。從衡量服務(wù)質(zhì)量角度看，將服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化是減少服務(wù)爭端的一個(gè)基本途徑。物管企業(yè)根據(jù)業(yè)主選擇的級別來提供相應(yīng)的服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)的費(fèi)用。服務(wù)價(jià)格菜單制能保障業(yè)主的選擇權(quán)和知情權(quán)，打破壟斷經(jīng)營的局面，且各物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、等級、價(jià)格都很明確，透明度高，交易雙方的地位趨于平等，促使業(yè)主繳費(fèi)自律。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化之后，物管企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)專業(yè)化分工，這種改變增加了提供各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)數(shù)量，從而增強(qiáng)競爭，有利于價(jià)格降低和服務(wù)質(zhì)量提高。

發(fā)揮行業(yè)自律作用。物業(yè)管理服務(wù)的根本原則是“業(yè)主自治”，成立業(yè)主委員會(huì)，建立有效的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督主體，架起業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通的橋梁是解決物業(yè)服務(wù)糾紛的根本途徑。因此，亟需為業(yè)主組織的設(shè)立、運(yùn)行提供指導(dǎo)和支持，這種支持需要有公共財(cái)政資源的配置，可以通過在社區(qū)中設(shè)置居民委員會(huì)專門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織的相關(guān)工作，將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)納入社區(qū)組織監(jiān)督指導(dǎo)中，并按照小區(qū)規(guī)模提供相應(yīng)的資金支持。落實(shí)物業(yè)監(jiān)管體制，加快推進(jìn)業(yè)主自治體系建設(shè)，推行居委會(huì)人員和業(yè)主委員會(huì)組成人員交叉任職。探索對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量評定制度，對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核監(jiān)督，促使物業(yè)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

課題組成員：陳宗明 李美英 邵曉敏 陳巧玲