房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“精耕細(xì)作”時(shí)代

本刊記者 張巖

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“精耕細(xì)作”時(shí)代

本刊記者 張巖

房地產(chǎn)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，意味著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)和新時(shí)代的起始。在這個(gè)堅(jiān)挺行業(yè)相對(duì)“脆弱”的時(shí)期，變化與波動(dòng)是意料之中的，也是在所難免的。房地產(chǎn)業(yè)在這一期間，將更加回歸產(chǎn)品本身，對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行重新定位。

“房地產(chǎn)投資增速放緩是趨勢(shì)，高增長(zhǎng)時(shí)代將終結(jié)，中低速的均衡增長(zhǎng)將來(lái)臨?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)這樣評(píng)價(jià)樓市的現(xiàn)狀。進(jìn)入2014年以來(lái)，樓市出現(xiàn)的動(dòng)蕩和搖擺，其實(shí)是這個(gè)行業(yè)真正步入轉(zhuǎn)型周期的標(biāo)志。由此開(kāi)始的下一個(gè)十年，將是決定中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的關(guān)鍵十年。同時(shí)，也是與之相關(guān)的一系列行業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的重要階段。

粗放型發(fā)展止步之后

前幾年，多數(shù)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式均為粗放型，資源、能源消耗大，中長(zhǎng)期的制度建設(shè)也相對(duì)滯后。所以，歷經(jīng)多次激烈的調(diào)控和變革，樓市的總體價(jià)格依然出現(xiàn)了不可控制的漲勢(shì)。如今，市場(chǎng)的信號(hào)已經(jīng)明確表明，房地產(chǎn)粗放增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，單一的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法再適應(yīng)當(dāng)前的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，樓市在步入轉(zhuǎn)型周期的同時(shí)，也受到了前所未有的挑戰(zhàn)。

“在當(dāng)前的配建模式下，北京已很難拿到一塊純住宅用地，這種市場(chǎng)變化當(dāng)然會(huì)對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)造成一定影響，所以一開(kāi)始很多開(kāi)發(fā)商都難以適應(yīng)。”據(jù)北京瑞元豐祥置業(yè)有限公司一名管理人員介紹，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)必須承擔(dān)一定比例保障性住房的配建，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新變化。隨著北京自住型商品房的不斷上市，企業(yè)也開(kāi)始重新進(jìn)行利益的權(quán)衡?！霸谕瓿晒嫘皂?xiàng)目的規(guī)定動(dòng)作的同時(shí)，注重住房產(chǎn)品的綜合性配套，提升產(chǎn)品價(jià)值和客戶吸引力，多借助商住項(xiàng)目盈利，這是目前房企的主流想法。”他說(shuō)。

與過(guò)去相比，房地產(chǎn)在未來(lái)的轉(zhuǎn)型周期，行政性的調(diào)控手段會(huì)明顯減少，而市場(chǎng)的作用會(huì)被更多地強(qiáng)調(diào)。“當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)波動(dòng)或者調(diào)整，主要還是市場(chǎng)自身的因素，也就是市場(chǎng)供求關(guān)系因素，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，可以稱之為市場(chǎng)的內(nèi)生力量在發(fā)生作用?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)，“在十八屆三中全會(huì)后明確了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的市場(chǎng)化趨向。所以當(dāng)前我們看到一些城市，或者部分項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整等，最主要的還是市場(chǎng)的最基本因素或者要素影響了市場(chǎng)的變化?！?/p>

向城市價(jià)值“押注”

3月底，在京津冀一體化的大背景下，河北省在一份關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的意見(jiàn)中，將保定市定位為承接首都行政事業(yè)等功能的“副中心”。消息一經(jīng)傳出，一夜之間保定多個(gè)樓盤的售價(jià)陡然上漲了1000元以上。相對(duì)于這些每平方米均價(jià)在6000元左右的樓盤，如此高的漲幅無(wú)疑是個(gè)奇跡。盡管幾天后噱頭不再，房?jī)r(jià)又降回了常態(tài)，而由“副中心”帶來(lái)的短期效應(yīng)，卻給當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)以深深的思考。

“這些名不見(jiàn)經(jīng)傳的城市樓盤，在人們投機(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭(zhēng)購(gòu)，從而造成房?jī)r(jià)大幅度異常上升是非常值得警惕的現(xiàn)象。尤其是當(dāng)其市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值時(shí)，便會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，京津冀一體化之所以令環(huán)首都地區(qū)的樓市增溫，是因?yàn)橘?gòu)房者都是滿懷憧憬而來(lái)，是在“向未來(lái)投資”，是在向一座城市的發(fā)展價(jià)值“押注”?！八灾挥泻颖备鞒鞘姓嬲P(guān)注提升城市的自我價(jià)值，在居業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城一體，優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等公共資源配置上做足文章，人們才會(huì)自然地選擇在河北居住就業(yè)?！?/p>

如今，以城市綜合價(jià)值為投資和發(fā)展取向，這是無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都認(rèn)可的法則。從這個(gè)角度看，一線中心城市自身有著穩(wěn)定的城市價(jià)值，由于其聚集著優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通等公共資源，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展前景，更高的收入水平，對(duì)人口吸引的磁力作用很強(qiáng)，導(dǎo)致人口依然在不斷增加，也就意味著剛需購(gòu)房者還在不斷在增加，市場(chǎng)需求仍舊旺盛，多數(shù)消費(fèi)者依然抱有良好的市場(chǎng)預(yù)期。

“而在二、三線城市中，房地產(chǎn)冷熱分化現(xiàn)象就開(kāi)始逐漸呈現(xiàn)出來(lái)?！鄙蜿?yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)趙昱表示，過(guò)去大部分中小城市的開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的大背景下，都爭(zhēng)相進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，追逐利潤(rùn)。而如今，泡沫漸漸破碎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更多地回歸價(jià)值本身。面對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，盲目投資拿地的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，不同城市的“后勁”也各不相同。“這是一個(gè)研究建筑本身的市場(chǎng)、研究需求本身的市場(chǎng)、研究如何引領(lǐng)居住生活的市場(chǎng)，而不是一個(gè)消極抱怨房?jī)r(jià)、敏感于市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)本身的浮躁市場(chǎng)。高品質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能提升城市的價(jià)值，而城市的價(jià)值又為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了保證?！?/p>

下一個(gè)賣點(diǎn)在哪里

未來(lái)十年，進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整周期的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)將不再是急切地?fù)尩厣w房，而是更好地規(guī)劃小區(qū)的功能，加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)，改善提升居住環(huán)境等“軟實(shí)力”。

“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)的‘黃金十年’后，發(fā)展速度開(kāi)始趨于平緩，或許接下來(lái)可以算作是房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘白銀十年’。對(duì)于大多數(shù)城市而言，也將會(huì)處于一個(gè)比較平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。因此，在拼‘硬件’已成慣例的市場(chǎng)大環(huán)境下，拼“軟實(shí)力”或許能成為房地產(chǎn)企業(yè)新的制勝法寶?！眹?guó)家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部主任張占斌表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，抓住“以人為本”這個(gè)核心，緊跟消費(fèi)觀念、市場(chǎng)變化，在“蓋樓”之外實(shí)現(xiàn)更多健康、內(nèi)涵、文化的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在當(dāng)下顯得尤為重要。

北京大地陽(yáng)光集團(tuán)董事長(zhǎng)劉偉對(duì)此也持有同樣的看法：“房地產(chǎn)未來(lái)不能光靠開(kāi)發(fā)和交易，還要真正地讓核心客戶過(guò)上好日子。我們真正需要打造的，是一個(gè)全方位為社區(qū)居民提高生活水平和生活品質(zhì)的綜合性服務(wù)?！?/p>

或許，在未來(lái)如火如荼的城鎮(zhèn)化建設(shè)和區(qū)域一體化中，房地產(chǎn)業(yè)所扮演的角色也將不斷轉(zhuǎn)型：從單純的蓋樓建區(qū)，延伸到參與一座城市綜合建設(shè)的方方面面，甚至參與共同塑造城市的文化與性格。

責(zé)編:張巖