第一章 宏觀環(huán)境分析

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7.7%，增速與2012年持平。其中，固定資產(chǎn)投資比上年名義增長(zhǎng)19.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.2%），社會(huì)消費(fèi)品零售總額比上年名義增長(zhǎng)13.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.5%），進(jìn)出口比上年增長(zhǎng)7.6%，出口增長(zhǎng)7.9%。2013年分季度看，國內(nèi)生產(chǎn)總值一季度同比增長(zhǎng)7.7%，二季度增長(zhǎng)7.5%，三季度增長(zhǎng)7.8%，四季度增長(zhǎng)7.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值56 957億元，增長(zhǎng)4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值24.968 4萬億元，增長(zhǎng)7.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值26.220 4萬億元，增長(zhǎng)8.3%（圖1）。

圖1 2013年國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)

“穩(wěn)、進(jìn)、好”的2013年

2014年1月20日，國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂在舉辦的2013年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上表示，2013年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的成績(jī)來之不易，國民經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)可以用“穩(wěn)、進(jìn)、好”3個(gè)字概括。但2013年的GDP數(shù)據(jù)仍是自1999年GDP同比增長(zhǎng)7.6%以來最低增速。

“穩(wěn)”字是為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。具體表現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)、物價(jià)平穩(wěn)、就業(yè)穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)穩(wěn)固。2013全年國內(nèi)生產(chǎn)總值568 845億元，比2012年增長(zhǎng)7.7%，增長(zhǎng)速度與上年持平；CPI全年上漲2.6%，完全達(dá)到調(diào)控目標(biāo)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)超過1 000萬，超額完成了全年目標(biāo)；糧食總產(chǎn)量更是突破12 000億斤大關(guān)。

“進(jìn)”字是為結(jié)構(gòu)調(diào)整取得積極進(jìn)展。馬建堂用4個(gè)主要指標(biāo)進(jìn)行說明：一是第三產(chǎn)業(yè)2013年占比提高到46.1%，首次超過第二產(chǎn)業(yè)；二是中西部地區(qū)GDP占比為44.4%，比2012年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；三是城鎮(zhèn)化率為53.73%，比上年提高1.16個(gè)百分點(diǎn)；四是2013年城鄉(xiāng)居民收入倍數(shù)為3.03。

“好”字是為效益回升、質(zhì)量好轉(zhuǎn)、民生改善。馬建堂用5組數(shù)據(jù)說明：2013年最終消費(fèi)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為50%；資本形成總額對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為54.4%；貨物和服務(wù)凈出口對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為-4.4%；全部就業(yè)人口生產(chǎn)的GDP比前年提高了7.3%；單位GDP能耗也下降了3.7%。這些數(shù)據(jù)表明我國勞動(dòng)生產(chǎn)率正在穩(wěn)步提高，經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)步向好。

另外，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”總體呈現(xiàn)出“兩降一穩(wěn)”的格局。2013年全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)19.6%，創(chuàng)下10年來的新低；而受收入增速放緩等因素影響，2013年我國消費(fèi)增速也明顯下降，同比僅增長(zhǎng)13.1%，增速較2012年的14.3%回落了1.2個(gè)百分點(diǎn)；此外，2013年全年出口增長(zhǎng)7.9%，增速與2012年持平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)低開高走

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86 013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%），其中住宅投資增長(zhǎng)19.4%。房屋新開工面積201 208萬m2，比上年增長(zhǎng)13.5%，其中住宅新開工面積增長(zhǎng)11.6%。全國商品房銷售面積130 551萬m2，比上年增長(zhǎng)17.3%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)17.5%。全國商品房銷售額81 428億元，增長(zhǎng)26.3%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)26.6%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38 814萬m2，比上年增長(zhǎng)8.8%。12月末，全國商品房待售面積49 295萬m2，同比增長(zhǎng)35.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122 122億元，比上年增長(zhǎng)26.5%。其中，國內(nèi)貸款增長(zhǎng)33.1%，自籌資金增長(zhǎng)21.3%，利用外資增長(zhǎng)32.8%。

正如我們?cè)?013年上半年總結(jié)提到的一樣，可以說本年度房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一冷四熱”的局面，“一冷”為：2013年初的“國五條”調(diào)控政策在出臺(tái)后全面遇冷；而“四熱”則為：行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。

政策方面，2013年2月，政府出臺(tái)“國五條”限購政策。2月，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。2013年“調(diào)控”字眼在公開場(chǎng)合消失，行業(yè)政策面趨于平緩。新一屆政府在2013年以來歷次重要會(huì)議中，均未提及“調(diào)控”二字。在三中全會(huì)最終公布的決定中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雖無明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制、“推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無懸念地將對(duì)未來行業(yè)發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用。反觀地方上，10月以來，在深圳、北京、上海相繼推出進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策相關(guān)措施后，作為一線城市中沒有頒布新政策的廣州，也于11月18日下午果斷地發(fā)布了“穗六條”。至此，北上廣深四個(gè)一線城市全部升級(jí)了房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)過快上漲態(tài)勢(shì)。從調(diào)控內(nèi)容上來看，“限購、限貸、限價(jià)”的思路依然明顯。限購上，上海與廣州增加了非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保的年限；限貸方面，上海、廣州、深圳3個(gè)城市均將二套房貸款首付比例提至7成。限價(jià)方面，北京則通過“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，加大自住型商品住房供應(yīng)力度，并提出將確保2年供應(yīng)7萬套，約占市場(chǎng)供應(yīng)量一半。

土地供應(yīng)方面，2013年以來，隨著樓市成交走勢(shì)的不斷上揚(yáng)，全國土地市場(chǎng)也迎來了成交高峰。數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38 814萬m2，比上年增長(zhǎng)8.8%；土地成交價(jià)款9 918億元，增長(zhǎng)33.9%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。2013年房企的融資環(huán)境相對(duì)寬松，銷售業(yè)績(jī)大幅提升、現(xiàn)金充裕，因而高總價(jià)地塊成交不斷，總價(jià)和單價(jià)“地王”的門檻也被抬升。此外，重點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)逐年提升，土地價(jià)值隨時(shí)間推移而不斷增長(zhǎng)，加之2013年北京、上海等城市的核心區(qū)域地塊供應(yīng)較多，也使單價(jià)門檻節(jié)節(jié)攀升。

住宅市場(chǎng)方面，2013年，“日光盤”、“地王”等現(xiàn)象屢見不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房?jī)r(jià)猶如股市般慘跌。因此，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫照是：一邊是一線城市連續(xù)20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續(xù)26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無人問津。

商業(yè)地產(chǎn)方面，2013年全國商品房銷售面積130 551萬m2，比上年增長(zhǎng)17.3%，比2012年提高15.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)27.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.1%。商品房銷售額81 428億元，增長(zhǎng)26.3%，比2012年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，辦公樓銷售額增長(zhǎng)35.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)18.3%。2013年商業(yè)用房開發(fā)投資的年增速有望連續(xù)第5年超過住宅開發(fā)投資。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年年底，全國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量已達(dá)到6 461萬m2，預(yù)計(jì)在2014年，20城市總體新增供應(yīng)還將增加1 500萬m2。尤其是在沈陽、天津、成都等二線城市，購物中心、商業(yè)綜合體等的商業(yè)項(xiàng)目入市規(guī)模有1 000萬m2以上。

節(jié)能環(huán)保政策頻出，促使行業(yè)加快節(jié)能步伐

雖然國家倡導(dǎo)綠色、低碳已經(jīng)多年，但對(duì)空氣治理的效果并不顯著。尤其是2013年，霧霾天氣越來越頻繁，而且出現(xiàn)霧霾的區(qū)域也越來越多。2013年，中央和地方政府相繼出臺(tái)了眾多的節(jié)能環(huán)保扶持政策和相關(guān)措施。

1月，國務(wù)院以國辦發(fā)[2013]1號(hào)文件轉(zhuǎn)發(fā)了國家發(fā)改委、住建部《綠色建筑行動(dòng)方案》，提出“十二五”期間，城鎮(zhèn)新建建筑嚴(yán)格落實(shí)強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，新建綠色建筑10億m2，2015年城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑的比例達(dá)到20%。2月，商用制冷設(shè)備環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施。該標(biāo)準(zhǔn)適用于蒸汽壓縮循環(huán)冷水（熱泵）機(jī)組、溴化鋰吸收式冷（溫）水機(jī)組、空氣源熱泵熱水機(jī)、水源熱泵機(jī)組、單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)、風(fēng)管送風(fēng)式空調(diào)（熱泵）機(jī)組、多聯(lián)式空調(diào)（熱泵）機(jī)組、屋頂式空氣調(diào)節(jié)機(jī)。3月，國家發(fā)改委網(wǎng)站公布了《低碳產(chǎn)品認(rèn)證管理暫行辦法》，明確建立我國低碳產(chǎn)品的認(rèn)證體系的主要內(nèi)容。4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布批準(zhǔn)的《通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)清洗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施，該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)清洗服務(wù)范圍、服務(wù)要求、服務(wù)實(shí)施步驟、服務(wù)質(zhì)量驗(yàn)收等內(nèi)容。5月，新的制冷劑標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，新版加入可燃性制冷劑在標(biāo)識(shí)、運(yùn)輸、安裝、儲(chǔ)存、充注等環(huán)節(jié)的安全操作與使用,增加可燃制冷劑器具的安裝和維修要求。在《蒙特利爾議定書》中R22被限定2020年淘汰，R123被限定2030年，發(fā)展中國家可以推遲10年。6月，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《空調(diào)器的綠色環(huán)保要求》正式實(shí)施。

不僅如此，地方政府也相繼出臺(tái)政策。如福建省住建廳會(huì)同省發(fā)改委、省經(jīng)貿(mào)委等部門起草了《福建省綠色建筑行動(dòng)實(shí)施方案（征求意見稿）》，并向省直有關(guān)單位和地市征求意見?！兑庖姼濉诽岢觯瑪M拆除大型公共建筑，要按有關(guān)程序提前向社會(huì)公示征求意見；從2014年起，“福廈泉”的保障性住房將全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。山東省財(cái)政廳則會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳研究制定了綠色建筑發(fā)展財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策，對(duì)星級(jí)以上綠色建筑給予獎(jiǎng)勵(lì)。

上游鏈普遍處于下行階段

制冷劑方面， 2013年對(duì)制冷劑行業(yè)來說并不是一個(gè)輕松的年份。我國制冷劑主要以R22、R134a為主。2013年，R22供求關(guān)系趨緊，價(jià)位波動(dòng)不大，原因在于國內(nèi)受環(huán)保壓力與實(shí)行HCFC配額生產(chǎn)影響；R134a市場(chǎng)則受產(chǎn)能嚴(yán)重過剩和需求持續(xù)低迷影響，價(jià)格從年初25 200元/t，高位一路下滑至歲末17 600元/t，全年跌幅達(dá)30%左右。

銅價(jià)方面，2013年全球銅市場(chǎng)呈現(xiàn)出上半年大幅下跌，下半年為見底反彈后震蕩走勢(shì)，根據(jù)滬銅指數(shù)總體走勢(shì)，2013年最高點(diǎn)為2月初的60 112點(diǎn)，最低點(diǎn)為6月28日的47 680點(diǎn)。2013年整體走勢(shì)為2011年以來全球銅市場(chǎng)見頂回調(diào)走勢(shì)中的一個(gè)插曲，2011年2月28日，76 638點(diǎn)是最近3年的最高位，從此開始了漫長(zhǎng)的回調(diào)走勢(shì)。2013年滬銅繼續(xù)下行表明銅價(jià)還有進(jìn)一步下跌的動(dòng)能和下行的空間。從2013年全年來看，中國經(jīng)濟(jì)等金磚國家經(jīng)濟(jì)放緩、全球銅去庫存化、美國開始退出持續(xù)四輪的QE政策和歐洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還漫長(zhǎng)是銅價(jià)再下一個(gè)臺(tái)階的主要成因。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年2—12月底，滬銅累計(jì)跌幅約為12%，2013年上半年累計(jì)跌幅16.5%；下半年累計(jì)漲幅4.5%。

稀土方面：繼2011年稀土價(jià)格暴漲暴跌后，稀土價(jià)格的跌勢(shì)延續(xù)了2年，在2013年愈加嚴(yán)重，自從2012年稀土收儲(chǔ)結(jié)束以后，稀土價(jià)格便開始其漫長(zhǎng)的下行之旅。第一季度稀土價(jià)格整體比較平穩(wěn)，雖然中間經(jīng)歷了春節(jié)等假期，但是稀土市場(chǎng)變化不大，春節(jié)前下游應(yīng)用廠商業(yè)沒有出現(xiàn)大量備貨的情況。隨著春節(jié)假期的遠(yuǎn)去，各個(gè)廠家又開始了新一輪的生產(chǎn)，在3月中上旬稀土價(jià)格出現(xiàn)了一波小幅的上漲行情。第二季度稀土價(jià)格開始下跌，到了6月中旬，稀土價(jià)格跌至自2011年7月開始下跌后的最低點(diǎn)。8月工信部、國土資源部、公安部等8部委聯(lián)合下發(fā)通知為落實(shí)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志批示精神，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)稀土行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)[2011]12號(hào)）“地方政府對(duì)本地區(qū)稀土行業(yè)管理負(fù)總責(zé)”的要求，自2013年8月15日—11月15日開展打擊稀土開采、生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為專項(xiàng)行動(dòng)。受此次打擊打黑專項(xiàng)行動(dòng)的影響，稀土價(jià)格進(jìn)一步穩(wěn)定，8—9月，稀土市場(chǎng)主要以穩(wěn)為主。10月份，稀土價(jià)格基本保持穩(wěn)定，并逐漸出現(xiàn)下行的趨勢(shì)。11月初，包鋼稀土、五礦稀土、廣晟有色、中鋁稀土等國內(nèi)稀土大企業(yè)紛紛公開掛牌部分稀土氧化物的價(jià)格，經(jīng)過幾次調(diào)整后最終定格在氧化鐠釹40萬元/t、氧化釹38萬元/t、氧化鐠65萬元/t、氧化鋱4 500元/kg、氧化銪5 500元/kg、氧化鏑2 200元/kg、氧化釔8萬元/t、氧化镥10 000元/kg、氧化鉺450元/kg、氧化镥10 000元/kg。至12月中下旬，稀土市場(chǎng)呈現(xiàn)弱勢(shì)持穩(wěn)的走勢(shì)，下游需求沒有明顯的改善，采購補(bǔ)庫的意愿不強(qiáng)，同時(shí)年底迫于資金的壓力，一些公司有低價(jià)拋貨變現(xiàn)的需求，所以稀土市場(chǎng)下行的壓力比較大。但由于稀土原礦的價(jià)格一直保持穩(wěn)定，處于相對(duì)高位沒有下滑，所以預(yù)計(jì)即使稀土價(jià)格下跌，其下跌空間也不會(huì)太大。