高樓熱當(dāng)心陷入“魔咒”

本刊記者 張宏

2012年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值為23.16億元，相當(dāng)于美國(guó)當(dāng)年第三產(chǎn)業(yè)增加值的29%，而中國(guó)的摩天大樓總量已經(jīng)相當(dāng)于美國(guó)的88%，但產(chǎn)出率僅為美國(guó)的30%。

高樓熱，在中國(guó)已成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，上海陸家嘴就是一個(gè)典型縮影。2013年8月封頂?shù)纳虾Ｖ行拇髲B，以632米的高度取代環(huán)球金融中心，刷新上海的天際線輪廓，而環(huán)球金融中心超越上海金茂大廈成為全國(guó)第一高樓不過五年時(shí)間。與此同時(shí)，高660米的深圳平安國(guó)際金融中心已于2009年10月動(dòng)工，它不僅將輕松奪得“華南第一高”的桂冠，竣工時(shí)還將超越上海中心大廈，成為中國(guó)第一高樓。

據(jù)《2012年中國(guó)摩天城市報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，根據(jù)國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，高于500英尺即152米的大樓屬于摩天大樓。以此計(jì)算，中國(guó)摩天大樓數(shù)量總數(shù)已超470座，而全球在建的摩天大樓中有87%在中國(guó)，今后十年，中國(guó)平均每五天就有一座摩天大樓拔地而起。

有統(tǒng)計(jì)稱，目前國(guó)內(nèi)已建成、加上規(guī)劃中的摩天大樓總投資已達(dá)1.7萬億元。讓人疑問的是，如此大規(guī)模的高樓建設(shè)，是否有必要，社會(huì)經(jīng)濟(jì)能否承載得起，是什么力量支撐著“第一高樓”競(jìng)賽熱情不減？

泡沫化的“第一高樓”

“中國(guó)內(nèi)地摩天大樓數(shù)量已呈泡沫化。”報(bào)告明確表示，目前及未來中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模難以支撐起摩天大樓的高速發(fā)展。2012年，中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值為23.16 億元，相當(dāng)于美國(guó)當(dāng)年第三產(chǎn)業(yè)增加值的29%，而中國(guó)的摩天大樓總量已經(jīng)相當(dāng)于美國(guó)的88%。美國(guó)平均每座摩天大樓對(duì)應(yīng)的第三產(chǎn)業(yè)增加值近1500億元，而中國(guó)的這一數(shù)據(jù)還不足500億元，產(chǎn)出率僅為美國(guó)的30%。

“超高層建筑一般以寫字樓、酒店、購物中心的綜合體居多，服務(wù)對(duì)象通常是第三產(chǎn)業(yè)，特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。制造業(yè)廠房最多只需要三四層高，只有像銀行、保險(xiǎn)、咨詢、互聯(lián)網(wǎng)等第三產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)、城市土地資源又十分有限的地方，才需要集約型的高層建筑?！敝袊?guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師楊保軍認(rèn)為，像北京、上海這樣第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的一線城市，有必要適度發(fā)展超高層建筑。

但現(xiàn)在的問題是，不少三四線城市，第三產(chǎn)業(yè)僅百億元，卻要興建五六百米高的“第一高樓”。貴州貴陽已規(guī)劃建設(shè)的摩天大樓達(dá)17座，江蘇江陰將建650米高的華西龍大廈，廣西防城港也要建設(shè)高達(dá)528米的“亞洲國(guó)際金融中心”。

更多的摩天大樓在未建成就已破產(chǎn)，其中，深圳東門大廈爛尾近20年、珠海巨人大廈爛尾18年、天津雙塔天津中心爛尾8年、西安陜西信息大廈爛尾16年、重慶萬豪國(guó)際金融中心爛尾4年……

即使存在建設(shè)期的資金壓力、建成后的運(yùn)營(yíng)困難乃至長(zhǎng)期收益的不確定，地產(chǎn)商們依然樂此不疲?！耙恍┑胤降拈_發(fā)商明知無法收回成本，卻熱衷于蓋‘第一高樓’，背后往往是政府承諾將建設(shè)‘第一高樓’與其他土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)捆綁受讓，有些甚至可以零成本獲得開發(fā)區(qū)的大片土地?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員翟寶輝坦言。

當(dāng)然，除了地方政府的角色錯(cuò)位外，包括投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、設(shè)計(jì)師事務(wù)所在內(nèi)，摩天大樓復(fù)雜的生產(chǎn)流程中所有的環(huán)節(jié)都存在利益通道的單向鎖定問題，參與方都必須認(rèn)同項(xiàng)目最終可行，才能從中分一杯羹。“利益通道的單向鎖定，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)的失靈，市場(chǎng)免疫能力下降。即使建設(shè)高度再高、投資規(guī)模再大、回收周期再長(zhǎng)的摩天項(xiàng)目，都可以在復(fù)雜的生產(chǎn)流程中獲得‘集體通過’。”摩天城市網(wǎng)的這份報(bào)告分析道，而這最終將加劇摩天大樓在高度和規(guī)模上的泡沫膨脹。

“勞倫斯魔咒”的警示

各地不斷被突破的天際線，摩天大樓數(shù)量的不斷膨脹，這將會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？外資機(jī)構(gòu)巴克萊資本的研究表明，過去140年來，摩天大樓熱是標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)崩潰即將來臨的一個(gè)可靠指標(biāo)。紐約的克萊斯勒和帝國(guó)大廈騰空而起的建筑熱，與1929年紐約股市崩盤和大蕭條發(fā)生的時(shí)間恰好吻合。最近的例證是，2010年完工的迪拜塔新晉成為世界第一高樓，這恰好與全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的時(shí)間一致。

“建筑熱是信貸過剩的一個(gè)信號(hào)?！卑涂巳R資本房地產(chǎn)調(diào)查主任安德魯·勞倫斯說，歷史上，摩天大樓的建造與信貸寬松、土地價(jià)格飆升和過分的樂觀緊密相關(guān)，但當(dāng)建筑完工之時(shí)，經(jīng)濟(jì)卻進(jìn)入緊縮衰退的“嚴(yán)冬”。這就是著名的摩天大樓指數(shù)，亦被稱為“勞倫斯魔咒”。

“摩天城市”的研究者進(jìn)一步表示，GDP崇拜、政績(jī)工程、長(zhǎng)官意志、企業(yè)沖動(dòng)等因素，均有可能刺激單座摩天大樓拔地而起，卻無法主導(dǎo)全國(guó)性摩天大樓同時(shí)出現(xiàn)過熱開發(fā)。摩天大樓的數(shù)量以及高度同時(shí)出現(xiàn)密集的異常增長(zhǎng)，原因是經(jīng)濟(jì)資源配置本身已經(jīng)出現(xiàn)失衡，“也就是經(jīng)濟(jì)環(huán)境本身已經(jīng)惡化，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性震蕩，市場(chǎng)自信心過度膨脹才導(dǎo)致了摩天大樓的泡沫累積”，報(bào)告如是分析稱。

當(dāng)然，“勞倫斯魔咒”屬于現(xiàn)象分析，在中國(guó)是否會(huì)發(fā)生還未知，摩天城市網(wǎng)的報(bào)告也未對(duì)我國(guó)的摩天大樓熱潮做具體預(yù)測(cè)。但對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)目前的狀況與上世紀(jì)70年代的美國(guó)十分相似，美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)是，一次突然性的經(jīng)濟(jì)調(diào)整可以讓一座摩天大樓的價(jià)值下降30%。

有專家認(rèn)為，大規(guī)模地修建摩天大樓導(dǎo)致的是資源和財(cái)富的雙重浪費(fèi)，是市場(chǎng)資源配置出現(xiàn)混亂的重要表現(xiàn)，解決摩天大樓泡沫危機(jī)的根本方法，在于恢復(fù)市場(chǎng)資源的合理配置，重建經(jīng)濟(jì)內(nèi)在活力，而非透過限制或刺激摩天大樓方案本身。