公園鄰里式商業(yè)綜合體——“萬科派”

摘要：本文通過介紹萬科江燕路項目（即“萬科派”）公園鄰里式商業(yè)綜合體建筑設計，從建筑定位、道路交通設計、建筑設計等方面，試圖總結(jié)這種公園鄰里式的商業(yè)綜合體的一些特點及發(fā)展趨勢。

關鍵詞：萬科派；公園鄰里式商業(yè)模式；商業(yè)綜合體

1. 工程概況

廣州萬科江燕路項目（即“萬科派”），位于廣州市海珠區(qū)江燕路101號，由廣州云外倉儲有限公司建設，項目建筑面積約77247平方米，其中地上面積約41313.6平方米，地上建筑層數(shù)共二十一層，首至三層及四層北部為商業(yè)餐飲功能，四層南部及五層至二十一層為辦公功能，建筑高度約98米。地下面積約35933.4平方米，共四層，提供約487車位。建設用地面積約10559平方米，用地性質(zhì)商業(yè)和辦公。

1.1建筑定位

本項目位于老城區(qū)海珠區(qū)內(nèi)，居住人口較多，消費需求龐大。周邊原有南泰百貨批發(fā)中心市場。再有地鐵2號線與地鐵12號線上蓋，與江泰路站無縫連接，保證了一定的商業(yè)人流量。在地塊的南邊為規(guī)劃公共綠地。

用地北側(cè)為多層住宅群，西面隔江燕路與燕匯廣場相對，用地南側(cè)相隔城市規(guī)劃道路是高層住宅，用地東側(cè)為江南大道和地鐵江泰路站C出入口。用地西南端有8層保留宿舍樓。（圖1-1）

本項目將成為該區(qū)規(guī)模最大的公園鄰里式商業(yè)廣場，和以年輕買家為對象的高層辦公。

1.1.1商業(yè)定位——公園鄰里式商業(yè)模式

由于地塊位于老城區(qū)居住區(qū)內(nèi)，建筑密度大，并且為了滿足南泰百貨批發(fā)中心市場主、從業(yè)人員及周邊居民的日常生活需求，突出購物與餐飲等服務功能，商業(yè)定位公園鄰里式商業(yè)模式。結(jié)合用地南邊規(guī)劃的公共綠地景觀與商業(yè)完美融合，將帶給周邊居民及游客“賞心悅目”的公園式購物場所。

1.1.2辦公定位——LOFT公寓式辦公

為了滿足地塊內(nèi)小企業(yè)、周邊南泰百貨批發(fā)中心市場、青年白領的商用或居住的需求，突出辦公空間的多功能性，辦公定位為LOFT式的公寓式辦公。

多選擇小戶型4.5米層高，精裝公寓，每個獨立的單元都是方正實用，并且配有獨特的休閑陽臺，營造健康休閑的辦公氛圍。適合租賃辦公、倉儲、購買居住等多方需求。地理位置佳，交通方便，環(huán)境優(yōu)美。

1.2道路交通設計——人車分流

通過設計和組織完善的人行系統(tǒng)和人車分流的內(nèi)部交通體系，實現(xiàn)本地塊內(nèi)人流的快速疏散通達，區(qū)域內(nèi)南北，東西向的交通流線暢順，為商業(yè)區(qū)提供一個良好的人行交通環(huán)境。

車行系統(tǒng)：本地塊主要車行主入口設于地塊西北角上，與江燕路連接，出口設于南邊規(guī)劃路連接。此車道為5米寬單行車道，同時為建筑周邊提供環(huán)形消防車道。此車道連接地下商業(yè)及地下車庫，為商業(yè)后勤和物流運貨提供方便。

人行系統(tǒng)：地面人流通過東西兩端廣場人行系統(tǒng)、首層兩側(cè)店鋪挑廊以及商業(yè)廣場內(nèi)多條的人行天橋，將人流帶到商業(yè)的每一層。至于地鐵人流則通過地下層的人行系統(tǒng)，經(jīng)下沉廣場庭院及垂直交通系統(tǒng)連接地鐵到商業(yè)建筑主體的各個部分。

1.3建筑設計

建筑布局分成南北兩塊，通過人行天橋和商業(yè)外廊聯(lián)系各層商業(yè)，各層利用露臺、外廊與首層的公園式購物街相呼應。下沉廣場的設置使得地下一層商業(yè)地面化，提高商業(yè)價值。這種公園鄰里式商業(yè)模式打破了傳統(tǒng)的封閉式構造，形成“內(nèi)街”式購物中心。由于退日照間距的問題高層辦公塔樓位于用地南邊，正好為裙樓之間的商業(yè)廣場提供天然遮陽屏障。首層局部架空使得用地內(nèi)的商業(yè)下沉廣場、公園式廣場與南邊的公共綠地廣場相互連通，豐富了商業(yè)購物環(huán)境。（圖1-2）

地下二層與地鐵出口直接相連，地下一層和地下二層主要業(yè)態(tài)為潮流服飾，精品飾品主力店，休閑餐飲，超市等，吸引人流。

首層為對外開放的商業(yè)街式的店鋪形式，結(jié)合廣州傳統(tǒng)典型騎樓，二層周邊懸挑，即可遮陽又可擋雨的功能，體現(xiàn)建筑設計的他、地域特色。主要業(yè)態(tài)為各類專賣店、精品店、休閑餐飲等

二層通過天橋連接南北邊兩棟商業(yè)裙樓。主要業(yè)態(tài)為品牌主力店，美容美發(fā)，兒童游樂，休閑餐飲等，

三層及四層為中型餐飲，中餐廳及西餐廳。

二層和三層的連廊、平臺貫通交通系統(tǒng)，將各商業(yè)模塊聯(lián)系為一個整體，形成了豐富、整體、連續(xù)的商業(yè)空間，與此同時，通過一些懸挑的露臺、外廊等，使每一個景觀，都有與周邊環(huán)境相融的業(yè)態(tài)和商業(yè)氛圍。（圖1-3、1-4）

2. 公園式商業(yè)綜合體的特點

商業(yè)模式在經(jīng)歷了個體商業(yè)街、名店商業(yè)中心、大型倉儲超市、SHOPPING MALL等四個階段之后，一種更具生命力的商業(yè)形態(tài)——第五代商業(yè)模式公園式購物廣場應運而生。

公園式購物廣場為多業(yè)態(tài)集合體，吸收SHOPPING MALL融合購物、餐飲、娛樂等豐富業(yè)態(tài)的基礎之上，通過特色的建筑裝飾風格、精美的景觀環(huán)境打造、商家形象店體驗店營造出公園式的商業(yè)形態(tài)，消費者既能享受到被一線品牌、特色商業(yè)所簇擁的購物快感，又可體驗到在公園里購物的怡景、閑適。

公園式購物廣場將游憩、公園景觀、房地產(chǎn)、主題商業(yè)有機結(jié)合起來，突破了單一的開發(fā)概念，具有傳統(tǒng)商業(yè)無法比擬的優(yōu)美景觀視野及開放的體驗消費環(huán)境，在發(fā)揮了商業(yè)服務主體功能的同時，兼而成為擁有公園功能的城市公共生活空間。

這種公寓式的購物廣場與公寓式辦公結(jié)和的綜合體，在一些老城區(qū)中可以作為其發(fā)展的主要方向，既可以滿足周邊居住區(qū)的對商業(yè)的需求，有滿足不同人群的居住需求，提高了用地的價值。

3.結(jié)束語

綜上所述，公園式綜合體是未來商業(yè)多元化發(fā)展由點、線、面發(fā)展的新趨勢，豐富的購物空間把商業(yè)購物環(huán)境結(jié)合室外環(huán)境，既豐富了購物環(huán)境有改善了以往封閉商業(yè)形式，也為辦公空間提供更好景觀環(huán)境，提高辦公的商業(yè)價值。