房屋維修管理工作淺議

【摘 要】根據(jù)多年的房屋維修工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)其意義、特點(diǎn)和性質(zhì)的縝密分析，提出了房屋維修類(lèi)型的劃分辦法，并對(duì)房屋維修的工作內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，以期對(duì)房屋維修工作的科學(xué)、高效管理提供一定的參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】房屋；維修；管理；特點(diǎn)；內(nèi)容

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個(gè)重要行業(yè)，也是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。房產(chǎn)對(duì)于個(gè)人的重要性是不言而喻的，當(dāng)前人們談?wù)?、關(guān)注的話題，更多的是房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，而往往忽視了房屋固有的使用價(jià)值。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟，房屋維護(hù)、修繕的重要性，正浮出水面，成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)新的話題。如何通過(guò)對(duì)房屋的維護(hù)、修繕，減少房屋自然老化，確保房屋使用功能的長(zhǎng)期發(fā)揮，乃至進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房屋的功能性拓展，以延長(zhǎng)房屋的使用年限，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)保值，顯然同樣重要。本文依據(jù)房屋維修管理工作的意義、特點(diǎn)，結(jié)合作者多年從事房屋管理工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從房屋維修工作的性質(zhì)入手，詳細(xì)分析、討論了房屋維修工作的類(lèi)型和主要內(nèi)容，以期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的房屋維修管理工作有所裨益。

1 房屋維修管理的意義

房屋維修包括房屋公用設(shè)施維修和房屋本體維修。其中，房屋公用設(shè)施維修是指物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目。本文討論的主要是直接涉及房屋使用功能發(fā)揮的本體維修部分，其意義在于：

1）確保房屋使用功能。增強(qiáng)房屋住用的安全性能，延長(zhǎng)房屋的使用壽命、改善住用條件。

2）增加房屋經(jīng)濟(jì)價(jià)值。房屋維修保養(yǎng)及時(shí)，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國(guó)家?guī)?lái)直接經(jīng)濟(jì)效益。

3）提升單位信譽(yù)價(jià)值。房屋作為固定資產(chǎn)，對(duì)一個(gè)單位來(lái)講，維修與保養(yǎng)做得好，能夠建立企業(yè)良好信譽(yù)，提升企業(yè)良好經(jīng)營(yíng)形象，尤其對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，能夠?yàn)槠髽I(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

4）增加城市的社會(huì)價(jià)值。按照既定計(jì)劃對(duì)房屋的維修進(jìn)行有效管理，能夠美化城市環(huán)境、美化生活，人民安居樂(lè)業(yè)，增強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定。

2 房屋維修管理的特點(diǎn)

房屋維修是房地產(chǎn)管理的重要內(nèi)容，具有經(jīng)常性、復(fù)雜性和技術(shù)性的特點(diǎn)。

2.1 經(jīng)常性

隨著房屋使用年限的日益增長(zhǎng)，以及自然或人為情況的因素影響，導(dǎo)致房屋設(shè)施正常損壞或使用功能減弱，再加上房屋所處地理位置、環(huán)境、用途、使用人情況不同的差異，同樣結(jié)構(gòu)的房屋使用情況以及設(shè)施損壞的程度也是不均衡、不等同的。因此，房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性且不可或缺的重要工作。

2.2 復(fù)雜性

房屋維修管理量大面廣，它涵蓋了各個(gè)行業(yè)、千家萬(wàn)戶，涉及項(xiàng)目多且復(fù)雜。房屋的多樣性、個(gè)體性和維修的廣泛性、分散性決定了房屋維修管理的復(fù)雜性。由于每一幢房屋有它獨(dú)特的形式和結(jié)構(gòu)，因此房屋維修必須根據(jù)房屋不同結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、使用狀況制定不同的維修方案，組織進(jìn)行不同的維修施工。也就是說(shuō)房屋維修管理要針對(duì)不同情況分別進(jìn)行組織管理，實(shí)施不同的管理方法，呈現(xiàn)其較強(qiáng)的復(fù)雜性。

2.3 技術(shù)性

房屋維修管理本身具有特殊的技術(shù)規(guī)定性，以建筑工程專(zhuān)業(yè)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)為基礎(chǔ)，配有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)工人，要求專(zhuān)業(yè)人員具備較豐富的維修以及管理經(jīng)驗(yàn)，才能較好地完成維修任務(wù)。

3 房屋維修的類(lèi)型

房屋維修的類(lèi)型劃分依據(jù)有多種。但一般認(rèn)為，主要按照房屋維修的對(duì)象和完整性，來(lái)劃分不同的類(lèi)型。

3.1 按照維修對(duì)象的不同劃分。

按照維修對(duì)象的不同，房屋維修可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。其中，結(jié)構(gòu)性維修是指保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對(duì)破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及維修；非結(jié)構(gòu)性維修指保障房屋正常使用和改善居住條件，對(duì)房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋使用功能，增加房屋的使用年限。

3.2 按照維修房屋的完整程度劃分

按照維修房屋的完整程度不同，房屋維修可劃分為小修、中修、大修或翻修。小修稱(chēng)維護(hù)，對(duì)房屋日常、零星的維修維護(hù)；中修是對(duì)不符合建筑結(jié)構(gòu)要求的房屋，需進(jìn)行局部修理；大修是指房屋主要結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重，居住已不安全，需進(jìn)行全面修理；翻修是指房屋主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重?fù)p壞，喪失正常的使用功能，應(yīng)該進(jìn)行全部拆除，需要另行設(shè)計(jì)、重新原地進(jìn)行更新建造的過(guò)程。

4 房屋維修管理的內(nèi)容

房屋維修管理的主要內(nèi)容包括：制訂房屋維修計(jì)劃、維修施工管理、維修費(fèi)用管理等方面。

4.1 制訂維修計(jì)劃

房屋維修與房屋保養(yǎng)往往是交叉進(jìn)行的，實(shí)際操作中，維修在一定程度上影響著保養(yǎng)，因此在制訂維修計(jì)劃的同時(shí)，充分結(jié)合房屋保養(yǎng)等各方面實(shí)際，科學(xué)制訂房屋維修管理計(jì)劃。一般情況房屋維修管理計(jì)劃分為短、中、長(zhǎng)期計(jì)劃。

4.1.1 短期計(jì)劃

短期計(jì)劃是指結(jié)合房屋竣工年限，對(duì)平時(shí)積累登記的簡(jiǎn)單維修問(wèn)題進(jìn)行預(yù)計(jì)安排。一般是指日常性的維修、應(yīng)急性的維修、設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維護(hù)。屬于小、中修的范疇，確保維修房屋的正常使用。

4.1.2 中期計(jì)劃

中期計(jì)劃是指需要解決的包括使用中正常的小的損壞造成的非應(yīng)急性的維修。維修計(jì)劃的設(shè)置前提是不影響房屋的正常使用，及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)。一般來(lái)講，把需要進(jìn)行房屋大修的內(nèi)容列入中期計(jì)劃中。

4.1.3 長(zhǎng)期計(jì)劃

長(zhǎng)期計(jì)劃是指針對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備的老化程度的相關(guān)情況做出的比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的維修規(guī)劃，且涉及的維修業(yè)務(wù)確保短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生，需要將房屋進(jìn)行較大資金投入且工程量大的維修內(nèi)容列入長(zhǎng)期計(jì)劃。

4.2 維修施工管理

房屋維修施工一般包括現(xiàn)場(chǎng)勘查落實(shí)、選擇維修施工的人員隊(duì)伍、維修施工的組織準(zhǔn)備、調(diào)度現(xiàn)場(chǎng)及安排處理、資料交接等環(huán)節(jié)。

4.2.1 現(xiàn)場(chǎng)勘查落實(shí)

負(fù)責(zé)維修和從事施工的人員現(xiàn)場(chǎng)勘查這一環(huán)節(jié)是必不可少的?，F(xiàn)場(chǎng)勘查落實(shí)要求技術(shù)過(guò)硬、熟悉房屋構(gòu)造的專(zhuān)業(yè)人員去做，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄整理，為制訂維修計(jì)劃、具體施工提供詳實(shí)的基礎(chǔ)資料。

4.2.2 維修施工的組織

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查的具體情況，選擇施工隊(duì)伍、部署維修施工的進(jìn)行步驟，做好相關(guān)組織準(zhǔn)備，安排好工期、施工人員、材料等事宜，做好落實(shí)維修任務(wù)、編制維修計(jì)劃、設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì)。

4.2.3 維修工作及后續(xù)管理

維修工作進(jìn)行過(guò)程中，負(fù)責(zé)人員總調(diào)度維修進(jìn)度，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的問(wèn)題跟進(jìn)處理，以確保工期的完成。工期完成后，管理人員負(fù)責(zé)將相關(guān)資料按照所屬職能部門(mén)進(jìn)行有序交接，確保資料完整存檔。

4.3 維修費(fèi)用管理

維修費(fèi)用主要考慮人工、材料、設(shè)備使用、物業(yè)管理等基礎(chǔ)性費(fèi)用。另外，專(zhuān)項(xiàng)維修基金的管理和使用，也是管理者必須考慮的重點(diǎn)問(wèn)題。

4.3.1 維修基礎(chǔ)性費(fèi)用管理

維修費(fèi)用涉及材料、人工、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理等多個(gè)方面。在工程開(kāi)始前管理人員須做好維修費(fèi)用預(yù)算，對(duì)多個(gè)涉及方面進(jìn)行充分預(yù)計(jì)，同時(shí)考慮部分可能出現(xiàn)的額外費(fèi)用，制訂經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

4.3.2 按照政策規(guī)定用好共用部位專(zhuān)項(xiàng)維修基金

專(zhuān)項(xiàng)維修基金作為只有房屋共用部位維修可以正常使用的資金，存在其特殊的一面。管理者應(yīng)協(xié)助單位做好這部分資金的使用。專(zhuān)項(xiàng)維修基金作為專(zhuān)項(xiàng)使用的款項(xiàng)，雖然審批較為嚴(yán)格，但賬戶獨(dú)立，管理者根據(jù)實(shí)際情況可以靈活掌握具體使用，掌握好專(zhuān)項(xiàng)基金的調(diào)度使用，可以較好地緩解房屋維修費(fèi)用緊張的壓力。

5 結(jié)語(yǔ)

房屋是有較高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的有形資產(chǎn)，是能夠長(zhǎng)期供人們居住、生活、學(xué)習(xí)、工作的不動(dòng)產(chǎn)的總稱(chēng)。房屋維修管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)的復(fù)雜工程，具有極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，及時(shí)、良好的房屋維修與養(yǎng)護(hù)，有利于逐步改善生活條件，不斷滿足社會(huì)需求和人們居住生活的需要；有利于房屋價(jià)值追加，延續(xù)物業(yè)的自然損耗，提高物業(yè)的使用價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的良性循環(huán)。因此，通過(guò)科學(xué)地認(rèn)知房屋維修的性質(zhì)，正確劃分房屋維修類(lèi)型，不斷加強(qiáng)對(duì)房屋維修工作的綜合管理，做好房屋維修的計(jì)劃制定、施工管理和費(fèi)用管理間的平衡，就一定能實(shí)現(xiàn)房屋管理工作走向更加科學(xué)、高效。

[責(zé)任編輯：楊玉潔]