全裝修住宅質量通病分析及對策

摘要：本文對全裝修住宅項目進行了深入研究，簡要闡述了全裝修住宅的質量通病，詳細分析了質量通病的形成原因，提出了全裝修住宅在設計以及施工上的具體對策，并且結合工程實例驗證了相關對策的可操作性，以期供相關人員參考借鑒。

關鍵詞：全裝修住宅；質量通??；原因分析；對策

引言

全裝修住宅，顧名思義就是房地產開發(fā)商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業(yè)完成，套內水、電、衛(wèi)生間等日?；涮自O備部品完備，使入住消費者可入住的住宅，這種住宅為住戶提供了方便。然而，全裝修住宅“滲漏、開裂、空鼓、色斑、安裝缺陷”等質量通病不但裝飾效果受影響，更是使用功能受影響，有時甚至無法安全、正常地使用，使老百姓的利益受到了損失。為了保障老百姓的利益，社會呼吁全裝修住宅的質量通病得到解決。本文分析了質量通病的產生原因，并且提出了相應的對策，希望對相關項目有所幫助。

1 全裝修住宅存在問題分析

1.1 現(xiàn)狀

2002年7月18日，原來的國家建設部發(fā)布了《商品住宅一次裝修實施導則》及配套的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》后，住宅全裝修才在我國逐步正式開始推廣，至今也就短短的十年多歷史，當時推廣住宅全裝修主要是解決二次裝修破壞新建住房結構、重復施工浪費以及裝修施工擾民等問題，而對于相關的科技攻關，特別是全裝修住宅施工全面推廣，技術、材料、工藝、管理如何跟進，應該說還是研究不多，重視不夠，只是簡單地由原來住戶進戶后的單個裝修變成交付使用前，由建設單位統(tǒng)一委托和開展設計、材料采購、施工、監(jiān)理等，整個全裝修過程的粗放型管理和全裝修本身要求的精細化管理不相匹配，在全裝修過程中，首先看到的是大量建筑垃圾清運、墻上的開槽、樓板的打洞等等，結果，全裝修住宅的“滲漏、開裂、空鼓、色斑、安裝缺陷”等工程質量問題多發(fā)，由于這些質量問題的長期不能得到有效治理，成為全裝修住宅工程的頑癥和通病，不但裝飾效果受影響，更是使用功能受影響，有時甚至無法安全、正常地使用，所以，媒體曝光、業(yè)主投訴就不可避免，影響了投資效果，影響了社會和諧。

1.2 主要原因分析

1.2.1 設計階段

現(xiàn)在全裝修住宅的設計，普遍沒有和土建設計同步開展、也沒有和建筑材料的產業(yè)化生產很好銜接，裝修設計過多地注重裝飾設計的效果，裝飾材料的選擇多是基本材料，成品化、半成品化的材料應用不充分。所以，設計的專業(yè)化程度不高，導致了為了達到設計效果，或者為了使用功能的滿足，土建初裝修施工階段一些為了解決質量通病采取的措施被破壞了。

1.2.2 施工階段

全裝修前土建結構和功能性驗收不嚴格，裝修材料采購、施工工藝和施工管理的粗放型，都是與全裝修住宅的精細化管理不相符合的，會引起質量隱患，造成質量缺陷，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。

（1）土建質量存隱患：完成后的土建建筑尺寸偏差過大，功能驗收不全，如衛(wèi)生間盛水試驗、陽臺潑水試驗，坑管的通球試驗等等，土建施工的質量通病轉到裝修施工階段，特別是開裂、滲漏、管道堵塞等。

（2）材料采購把關不嚴，引發(fā)新的質量通?。涸俸玫氖┕?，首先要有合格的材料，不合格的材料設備，不可能經過施工，達到產品合格。在實際全裝修施工中，由于管理不嚴，或者為了降低成本，建設單位、施工單位有時采購低價、劣質、不合格的建筑材料和設備，所以，材料采購，對于全裝修住宅的施工質量和投入使用的合格安全至關重要。

（3）材料采購半成品、成品化程度不高：如淋浴房、中央空調風管等未采用一體化生產的成套產品，而是現(xiàn)場制作或拼裝，容易產生滲漏、接口不密封等問題；廚房間水池落水管未采用成套的落水裝置，洗滌垃圾直接排入下水管引起廚房落水堵塞等。

（4）施工工藝未創(chuàng)新改革，不適應全裝修施工精細專業(yè)化管理要求：現(xiàn)在的全裝修工地，水泥黃沙還是不可缺少的基本建材，施工現(xiàn)場的濕作業(yè)工藝和管理未能有根本的改觀。

（5）監(jiān)理不嚴格，審查不認真：全裝修階段施工，由于是全面鋪開，同步進行，對監(jiān)理要求全面實施工程的動態(tài)監(jiān)理和隱蔽驗收的及時跟進，基本無望。所以，嚴格監(jiān)理，應該是在監(jiān)理單位能力許可范圍內，認真開展，嚴格把關，對監(jiān)理工作成果負責。

（6）驗收：重竣工階段驗收，過程驗收沒有受到充分重視。在實際的施工中，過程驗收的嚴肅性，決定了產品最后的質量水平。

（7）政府監(jiān)督管理未到位：政府質量監(jiān)督部門的監(jiān)管重點和要求是現(xiàn)場質量管理、產業(yè)發(fā)展的導向，也是督促現(xiàn)場各方主體責任落實的強有力保障。

2 對策

2.1 設計階段

（1）裝飾設計要早期介入：全裝修設計由于是最終產品的最后工序設計，所以，必須和土建主體設計要統(tǒng)籌考慮，全裝修設計團隊要針對性地提高對全裝修全過程材料使用采樣、先進工藝推廣的統(tǒng)籌使用能力，要充分重視質量通病在設計階段的治理，通過使用新的技術、新的施工工藝來消除傳統(tǒng)施工可能產生的質量問題，有利于更好地提高施工質量。

（2）設計專業(yè)化程度提升：全面推行全裝修設計的模數(shù)化、標準化、定型化設計，設施設備和建筑成品、半成品在裝飾設計中的充分應用。全力推行模數(shù)化、標準化、定型化設計，兼顧建筑材料產業(yè)化帶來的巨大便利。

（3）設計深化和細化，全面滿足裝飾施工的材料定制、采購和施工工藝的對接：全裝修設計要兼顧施工、材料采購的需要，全面深化和細化設計。

（4）加強過程中的指導和檢查，幫助施工現(xiàn)場全面貫徹和落實設計要求，保證施工質量。

2.2 施工階段

（1）加強施工前的驗收檢查工作：事先的驗收檢查，不但能提早發(fā)現(xiàn)問題，還可以更好解決問題，消除隱患。全裝修施工接收前的驗收，不但重要，而且對很多質量通病的治理極其關鍵?！岸隆B、漏”大部分可以通過檢查驗收被發(fā)現(xiàn)，通過認真整治被消除，或者結合裝修被彌補。

（2）按照設計，細化施工方案：全裝修設計在施工階段的落實，就是通過施工前的施工方案針對性編制，在編制過程中，技術人員通過讀圖，可以發(fā)現(xiàn)實際施工可能會碰到的問題，既可以聯(lián)系設計師設計優(yōu)化，也可能需要預先的施工方案細化，來明確針對問題的解決措施，指導施工，保證質量。

（3）優(yōu)化材料采購：大力推廣使用構件化、標準化、系列化的材料設備，統(tǒng)一專業(yè)安裝，充分運用建筑材料產業(yè)化的優(yōu)越性來輔助提升施工質量，通過建筑材料專業(yè)化和安裝配套專業(yè)化來改進施工工藝，消除質量通病。

（4）施工工藝創(chuàng)新、施工順序合理化，堅決杜絕重復施工、不合理的交叉施工以及施工過程中的互相破壞，嚴格成品管理和完成施工面的保護，保證施工質量。

2.3 實行全過程驗收：重視隱蔽驗收，加強竣工驗收

（1）加強裝飾施工交接前的驗收，不把土建階段的質量隱患遺留到全裝修階段，確保裝修施工前的基礎符合要求。

（2）加強過程的階段驗收和功能試驗，合格的階段施工面才能轉到下一階段的施工，以過程的合格來保證整體裝修施工的合格，以過程的質量保證來實現(xiàn)整體施工的質量。

（3）嚴格完工測試和竣工驗收。完工階段的全面測試調試是施工階段最后質量隱患和問題發(fā)現(xiàn)機會，所以，必須高度重視，認真開展，要以使用者的角度，發(fā)現(xiàn)問題并整改，確保經過驗收的全裝修住宅產品質量達到設計要求和驗收標準，滿足使用功能。

2.4 政府強化監(jiān)管

既然政府監(jiān)管資源有限，就集中把關鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)管工作、把監(jiān)管的重點工作做好。在全裝修施工的監(jiān)督中，要高度重視隱蔽環(huán)節(jié)的驗收，嚴格隱蔽驗收環(huán)節(jié)中的資料抽查、實體質量抽查以及比對工作，加強對關鍵性建筑材料和設備的質保資料抽查以及實物的比對、監(jiān)督抽測，通過實物實體問題的暴露，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場管理上的漏洞隱患，嚴格監(jiān)督執(zhí)法，確實把各方主體責任通過督促規(guī)范日常管理工作來落到實處，通過監(jiān)督工作使現(xiàn)場管理能有提升，質量管理體系的運行更加有效。

3 實際應用效果

3.1 項目概況

該項目占地面積16149m2，總建筑面積51627m2，由5幢8至18層高層住宅樓組成，其中1#、2#房為公租房，全裝修，總面積近10000m2。由于全裝修要求是在項目開展過程中明確的，事先的裝飾設計考慮無從開展，為此，對于該項目全裝修工作，參見各方和政府監(jiān)管及時跟進非常重要。

3.2 實際應用情況

針對其中1#、2#房是全裝修公租房，區(qū)建管署督促建設單位在土建施工過程中，就加強對裝修設計的管理，提前統(tǒng)籌設計、施工、材料和設備采購以及土建調整的工作，指定和組成專業(yè)小組開展建材采樣工作，及時對土建施工的建筑尺寸進行調查，并溝通設計單位完善和調整、細化裝飾設計，還針對社會各界對此項目較高的期望，對公租房全裝修可能產生的質量通病全面分析，由施工單位會同設計單位、監(jiān)理單位在建設單位的牽頭下，制定了全面防治質量通病的專項方案，并在施工過程中將專項方案的要求貫徹落實于項目裝修建設的全過程中。其中，裝修交接前的驗收和功能測試全覆蓋開展，發(fā)現(xiàn)問題隱患，嚴格整改，不完成整改不得進入下一步施工；對于可以成品化的建筑材料設備，在設計階段就充分考慮，提早采樣，提早訂購，施工工藝和施工管理全面實行精細化管理，“干、濕”分離，各項施工順序嚴格控制。

3.3 應用效果

目前，該項目已經開始全數(shù)的分戶驗收工作，未發(fā)現(xiàn)明顯的裂縫、滲漏、空鼓等質量通病，各項使用功能完備，設備運行正常。全裝修住宅的質量管理和質量通病治理在105#就近安置保障房建設項目1#、2#全裝修公租房實例應用很有效，達到了預期的防治效果。

4 結語

綜上所述，在施工中早期介入裝飾設計、提升設計專業(yè)化程度、深化和細化設計以及加強過程中的指導和檢查；同時加強施工前的驗收檢查工作、按照設計細化施工方案、優(yōu)化材料采購、改進施工工藝以及嚴格旁站監(jiān)理和同步監(jiān)理；并且在全過程施工重視隱蔽驗收，加強竣工驗收以及政府監(jiān)督部門強化監(jiān)管等對策可以保證全裝修住宅的質量通病得到一定的解決，住戶的利益也可以得到維護。

參考文獻：

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