美國(guó)以房養(yǎng)老模式解析

“以房養(yǎng)老”這個(gè)詞在被不斷地重復(fù)，但是，很多人都不是真正地清楚它到底是什么，怎樣運(yùn)作的，怎樣通過房子來養(yǎng)老。

在20世紀(jì)80年代，美國(guó)出現(xiàn)了大量的“房子富人，現(xiàn)金窮人”。為了解決這個(gè)問題，在80年代中期，新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立了反向住房抵押貸款業(yè)務(wù)，適用于那些擁有房產(chǎn)但卻缺乏其他現(xiàn)金收入來源的老年人。

所謂反向住房抵押貸款，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價(jià)值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價(jià)值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。在整個(gè)抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負(fù)責(zé)維修。在他們離世后，該所有權(quán)歸住房及城市發(fā)展部。由該部把房子出售后，如果在還清貸方銀行款項(xiàng)后尚有盈余，該部將把這筆錢交給老人的遺產(chǎn)繼承人。如果不夠還款，那么住房及城市發(fā)展部將出錢補(bǔ)足欠缺部分，銀行也不會(huì)吃虧。

舉個(gè)例子，如果一位65歲的美國(guó)老年人，擁有一套市值為70萬美元的房子，他可以選擇保險(xiǎn)公司或者銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)反向住房抵押貸款。首先，該金融機(jī)構(gòu)根據(jù)老人的健康狀況和社會(huì)平均壽命來計(jì)算出整個(gè)抵押的期限，假設(shè)這位老人會(huì)活到80歲，那么整個(gè)抵押期就為15年；金融機(jī)構(gòu)委托專業(yè)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房子價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，15年后房子的折舊為30萬美元，由于房子地段及周圍環(huán)境不錯(cuò)，房子本身會(huì)增值20萬，到15年后，房子的總價(jià)值大約為60萬美元；金融機(jī)構(gòu)把其中的利息貼現(xiàn)部分扣除（按年利率7%計(jì)算，各個(gè)國(guó)家都不同），最后計(jì)算出的總額大概為35.85萬美元，再把總額分?jǐn)偟秸麄€(gè)抵押期，即老人每年可以領(lǐng)取2.39萬美元。老人可以選擇一次性領(lǐng)款，也可以選擇按年度或月度領(lǐng)款。

在美國(guó)以房養(yǎng)老是一種概念，在這種概念下，有許多模式供老人選擇。

三大模式養(yǎng)老

1.住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換

HECM的全稱是Home Equity Conversion Mortgages ，譯過來中文為值轉(zhuǎn)換抵押貸款或叫做住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換，是國(guó)會(huì)授權(quán)的一種反向抵押貸款產(chǎn)品，其運(yùn)行接受國(guó)會(huì)的監(jiān)督。它最大的特點(diǎn)是受到國(guó)家政府的調(diào)控，在老人和銀行金融機(jī)構(gòu)之間建起一道保障，增加彼此的信任。

因?yàn)镠ECM保險(xiǎn)項(xiàng)目得到的是美國(guó)住房與發(fā)展部（HUD）聯(lián)邦住房管理局（FHA）的支持，所以它能得到聯(lián)邦政府的保險(xiǎn)，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金，這些資金可以用于任何用途。FHA也保證貸款的回收額會(huì)超過住房?jī)r(jià)值并負(fù)責(zé)貸款意外受損時(shí)的賠償。

也就是說，如果金融機(jī)構(gòu)面臨危機(jī)或倒閉，屋主也能得到足額的貸款。反過來，如果屋主生前獲得的錢超過住房市值，政府也會(huì)把這個(gè)窟窿補(bǔ)上。HUD負(fù)責(zé)保險(xiǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與改進(jìn)，F(xiàn)HA負(fù)責(zé)授權(quán)貸款提供人、收取抵押貸款保險(xiǎn)金和管理保險(xiǎn)基金。

但值得注意的是，HUD和FHA并不直接提供反向抵押貸款。HECM的提供者主要是銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)。但這些公司實(shí)際上把所有發(fā)放的貸款全部出售給聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款聯(lián)合會(huì)（Fannie Mae）。它不僅是HECM二級(jí)市場(chǎng)上的唯一購(gòu)買者，同時(shí)也負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目運(yùn)行中的一些原則和標(biāo)準(zhǔn)。例如，F(xiàn)annie Mae 禁止使用過橋貸款（又稱搭橋貸款，是指金融機(jī)構(gòu)A拿到貸款項(xiàng)目之后，本身由于暫時(shí)缺乏資金沒有能力運(yùn)作，于是找金融機(jī)構(gòu)B商量，讓它幫忙發(fā)放資金，等A金融機(jī)構(gòu)資金到位后，B則退出。這筆貸款對(duì)于B來說就是過橋貸款）為超出項(xiàng)目允許的費(fèi)用進(jìn)行融資；要求曾經(jīng)拖欠財(cái)產(chǎn)稅或保險(xiǎn)費(fèi)的借款人預(yù)留部分貸款資金，以防其再次拖欠財(cái)產(chǎn)稅與保險(xiǎn)費(fèi)；開發(fā)電話咨詢系統(tǒng)為借款人提供更高質(zhì)量的咨詢服務(wù)。

這種養(yǎng)老模式比較靈活， 老人可以終生按月領(lǐng)取、一定時(shí)間按月發(fā)放、在一定限額內(nèi)自由支取或者幾種方式結(jié)合。它提供的是一種提前貼現(xiàn)其住房余值的方法，使得老年住戶獲得養(yǎng)老資金的同時(shí)不必搬出或出售住房。

目前，HECM是美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)上規(guī)模最大的一種產(chǎn)品，占所發(fā)放的反向抵押貸款的90%以上。凡是年齡在62歲以上的老年人家庭，不論其家庭財(cái)產(chǎn)或收入狀況如何，只要擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數(shù)額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現(xiàn)金可以還清貸款）。都可以用獨(dú)立擁有產(chǎn)權(quán)的住房申請(qǐng)反向抵押貸款。

但是它也有最大數(shù)額的限制，這主要根據(jù)屋主的年齡、住房市值等因素決定，美國(guó)政府相關(guān)部門的規(guī)定最高額度在住房市值的51%至77%之間，現(xiàn)在的最大限額大概是在62.5萬美元（各縣可能還有自己額外規(guī)定的上限）。

2.住房持有者貸款

The Home-keeper Program 直譯過來為住房持有者項(xiàng)目，是1995年Fannie Mae 自己推出的反向抵押貸款產(chǎn)品。它與大部分HECM貸款一樣，采用按月浮動(dòng)利率的方式計(jì)算。浮動(dòng)利率是指在借貸期限內(nèi)利率隨物價(jià)或其他因素變化相應(yīng)調(diào)整的利率。借貸雙方可以在簽訂借款協(xié)議時(shí)就規(guī)定利率可以隨物價(jià)或其他市場(chǎng)利率等因素進(jìn)行調(diào)整。雖與HECM非常相似，但不同于HECM多種貸款領(lǐng)取方式，Home-Keeper只能選擇按月領(lǐng)取、一定限額內(nèi)自由領(lǐng)取或者兩者的結(jié)合。

這種貸款的優(yōu)點(diǎn)在于，擁有較高價(jià)值房產(chǎn)的住戶可以借到更高數(shù)額的資金，因?yàn)镠ome-keeper不受HECM借款最大數(shù)額的限制。一些人傾向于選擇HECM是由于它的貸款條件更為優(yōu)惠，而具有較高房產(chǎn)價(jià)值的借款人傾向于選擇Home-keeper貸款，因?yàn)樗€允許借款人在房產(chǎn)未來升值時(shí)享受房產(chǎn)增值的部分好處。

3.私營(yíng)市場(chǎng)產(chǎn)品

這是由私人性質(zhì)的保險(xiǎn)公司、銀行和信貸公司向擁有較高價(jià)值房產(chǎn)的62歲以上老人提供，對(duì)申請(qǐng)人的收入和借款使用目的沒有任何限制。但是因?yàn)闆]有政府相關(guān)部門的保障，所以貸款人只能向借款人收取一部分風(fēng)險(xiǎn)保費(fèi)以承擔(dān)借款總額超過房屋凈值的風(fēng)險(xiǎn)。

其中比較著名的抵押貸款產(chǎn)品是由老年人財(cái)務(wù)自由基金公司所提供的叫做財(cái)務(wù)自由貸款的一種保險(xiǎn)產(chǎn)品。它的最大限額是70萬美元，又被稱為“大額貸款”（Jumbo Loan）。這種貸款的結(jié)構(gòu)與HECM和Home-keeper 有很大的不同。借款人在簽訂借款合同后可以一次性得到一大筆資金，可以用這筆資金購(gòu)買Hartford人壽保險(xiǎn)公司的年金從而把房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換為按月支付的年金。這種方式的一個(gè)好處就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。財(cái)務(wù)自由貸款還有一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款，借款人可以保留一定比例的房產(chǎn)（最高可以達(dá)到房產(chǎn)價(jià)值的80%），后代可以繼承這部分房產(chǎn)。

雖然財(cái)務(wù)自由貸款已經(jīng)是私營(yíng)產(chǎn)品中比較出名的了，但是和前兩種由公有部門參與的產(chǎn)品的規(guī)模相比，所占的市場(chǎng)份額非常小，只在美國(guó)21個(gè)州銷售。

以房養(yǎng)老的成本和風(fēng)險(xiǎn)

住房反向抵押也是有成本的，既然它對(duì)解決老年人養(yǎng)老有一定的益處，那么一定是要付出一定的代價(jià)的。

以現(xiàn)在占美國(guó)最大比例的HECM模式舉例。

先前第一種模式中提到的FHA（美國(guó)聯(lián)邦住房管理局），為抵押人和金融機(jī)構(gòu)提供了雙向保險(xiǎn)，平衡了雙方之間的利益損失，F(xiàn)HA這種按揭保險(xiǎn)的功能顯而易見，一方面保障抵押人收到預(yù)期付款，一方面保障放款人的債權(quán)得到保護(hù)。如果到了還款期，抵押房產(chǎn)資不抵債，則剩余債務(wù)由FHA來償還給放款人。而且如果選擇終生付款模式，抵押人無論房產(chǎn)貶值到何種程度，都可以居住在房屋中直到過世。這點(diǎn)極大保護(hù)了抵押人的利益，免除一旦房產(chǎn)貶值則無家可歸的風(fēng)險(xiǎn)，消除了他們這方面的憂慮。

但抵押人除了一開始就要按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的2%收取保險(xiǎn)開辦費(fèi)，在按揭期中每年都要按照當(dāng)年按揭債務(wù)余額的1.25%繳納保險(xiǎn)年費(fèi)。保險(xiǎn)開辦費(fèi)和年費(fèi)都可計(jì)入貸款來融資，但同時(shí)利息滾動(dòng)。

屋主必須按時(shí)交納房地產(chǎn)稅和住房保險(xiǎn)并持續(xù)住在住房中，如果屋主交不出房地產(chǎn)稅和住房保險(xiǎn)或是由于某種原因不能在住房繼續(xù)居住，屋主就面臨失去房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。2012年，美國(guó)9%使用住房反向抵押貸款的老人幾乎喪失掉住房產(chǎn)權(quán)，原因很簡(jiǎn)單，他們沒有交納房地產(chǎn)稅或是住房保險(xiǎn)。

按揭保險(xiǎn)的介入固然一定程度上消除了不確定性和信息不對(duì)稱帶來的風(fēng)險(xiǎn)，但這又給抵押人帶來很大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，減少了從反向抵押能夠帶來的預(yù)期收益。

另外，美國(guó)的以房養(yǎng)老還得承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。住房反向抵押貸款的受益人只是屋主，所以一對(duì)夫婦如果丈夫是屋主，而妻子不是屋主，那么在男屋主過世時(shí)，他的太太就無法繼續(xù)享受住房反向抵押貸款帶來的益處。如果這位女性還想保有住房，她就必須償還所有貸款和利息，這位女性可以將房子賣掉，但如果還是還不上賬，那就別想要房子，她瞬間就變成了無家可歸者，而住房也將被貸款機(jī)構(gòu)沒收并拍賣。

美國(guó)的以房養(yǎng)老無論是在制度法規(guī)上，還是思想觀念上都已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，但是它的市場(chǎng)空間依舊狹小，每年的申請(qǐng)量也非常小，屬于絕對(duì)小眾化的產(chǎn)品。那么在如今的中國(guó)，能不能推行，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)過早，決定權(quán)在老人手中，未來能不能在市場(chǎng)占一定比例也成為小眾化產(chǎn)品，還需要很長(zhǎng)一段時(shí)間去驗(yàn)證。