東北五環(huán)別墅市場淡季不淡

步入歲末，一路奔襲的北京樓市略顯疲憊，市場翹尾行情難現(xiàn)成為了不少業(yè)內(nèi)人士的共識，但是在新盤供應(yīng)乏力，限購政策成為常態(tài)的背景下，作為置業(yè)終極追求的別墅市場顯示出了淡季不淡的“逆襲”狀態(tài)。今年11月北京別墅市場中，遠洋LAVIE、中海九號公館、龍湖雙瓏原著、融科千章墅、魯能格拉斯小鎮(zhèn)位居前五名，除中海九號外，其余四個項目均位于東北五環(huán)。伴隨著東壩地塊接連高價成交，東北五環(huán)成為了繼孫河、臺湖、亦莊板塊后的又一熱點區(qū)域，成為了不少高端置業(yè)者的新寵。

東北五環(huán)突圍

打拼多年的張先生在北京有了幾套房產(chǎn)，但是一直沒有一個理想的終極居所，隨著年齡的增長和對市中心快節(jié)奏生活的厭倦，即將退休的他有了賣掉手中房產(chǎn)買別墅的想法，而這時正是東壩地塊不斷拍出高價之時，這讓一直尋找優(yōu)質(zhì)居所的張先生有了方向。

11月4日，備受市場矚目的五環(huán)外朝陽區(qū)東壩地塊被保利首開聯(lián)合體以21億元奪得。據(jù)悉，東壩地塊在剔除保障房部分后，其商品房樓面價均價已超過4萬元/平方米。

不少業(yè)內(nèi)人士認為，今年東壩將成為繼孫河、臺湖以及亦莊之后的又一片地產(chǎn)開發(fā)的熱土，東北五環(huán)未來也將成為高端置業(yè)的首選區(qū)域。

時間推至11月21日，恒大以51.35億元總價競得東壩南區(qū)地塊，成為名副其實的2013年宅地市場的總價地王。初步測算，恒大此次拿地的樓面價高達5萬元/平方米。

東壩的熱度并沒有因為年度總價地王的加冕而停歇，11月28日，北京首城置業(yè)有限公司21.45億元競得北京市朝陽區(qū)東壩南區(qū)1宗宅地，溢價率23.3%，現(xiàn)場競配建自住型商品房面積42000平方米，樓面價達到了3.25萬元/平方米。

面對地價不斷上漲，有過多年置業(yè)經(jīng)驗的張先生堅定地認為，明后年東壩區(qū)域內(nèi)房價將會有一輪大漲的行情，但是高興之余讓張先生郁悶的是目前區(qū)域內(nèi)的新盤幾乎斷檔，而在售的項目又很難符合自己的終極置業(yè)需求。

據(jù)了解，目前東壩區(qū)域內(nèi)在售項目包括首開常青藤和北京奧林匹克花園，其中首開常青藤目前無房源在售，北京奧林匹克花園僅余少量大戶型尾房，而兩項目均預(yù)計在年后推出新一期房源產(chǎn)品。

從售價情況來看，首開常青藤上期均價2.5萬元/平方米左右，新房源價格待定，北京奧林匹克花園今年8月份入市報價為3.7萬元/平方米左右，而明年同類產(chǎn)品報價則已升至4萬—5萬元/平方米。

中介機構(gòu)的置業(yè)專家表示，伴隨著區(qū)域內(nèi)的地價不斷攀升，未來東壩板塊將成為新興的豪宅區(qū)域。

別墅市場逆襲

根據(jù)規(guī)劃，東壩未來將建設(shè)成國際商務(wù)區(qū)，這里將會進駐20多家外國使館區(qū)；東側(cè)IDC云端產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為政府牽頭項目，目前已有東阿阿膠集團等世界500強企業(yè)進駐；北側(cè)為長江商學院，聚集國內(nèi)80%的CEO。

張先生通過對周邊考察發(fā)現(xiàn)，東壩與中央別墅區(qū)緊鄰，這里不僅能滿足自己的終極置業(yè)需求，未來還將成為東壩國際商務(wù)區(qū)的主要居住配套區(qū)，升值潛力巨大。

而處于東壩與中央別墅區(qū)交匯處的格拉斯小鎮(zhèn)進入了張先生的視線范圍內(nèi)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，東壩地王的頻出推動格拉斯小鎮(zhèn)的快速成交，2013年11月，格拉斯小鎮(zhèn)成交額躍居北京別墅成交排名前五，占據(jù)2000萬級高端別墅市場成交排行前三名。

格拉斯小鎮(zhèn)由魯能地產(chǎn)開發(fā)，是繼優(yōu)山美地之后魯能在京另一別墅力作。整體占地3400畝，容積率僅為0.3。從2011年限墅令出臺后，北京容積率低于1.0地塊已不再批復(fù)，格拉斯小鎮(zhèn)憑借0.3超低容積率，70%高綠化率，溫榆河和老河灣內(nèi)外雙生態(tài)環(huán)境成為北京目前罕有的低密生態(tài)別墅大盤。

據(jù)介紹，格拉斯小鎮(zhèn)目前推出三期法式獨棟產(chǎn)品，面積為450-800平米純獨棟別墅，產(chǎn)品建筑外觀采用法式新古典主義風格，多種精心設(shè)計的戶型可滿足不同家庭的別墅居住需求。

小鎮(zhèn)將于12月中下旬正式啟動第二屆冰雪嘉年華活動，在社區(qū)內(nèi)部打造500平方米冰場和10000平方米雪場，通過冬令營活動、周末精品活動、VIP專屬活動、元宵節(jié)歡樂秀等各種形式的主題活動娛樂豐富業(yè)主和客戶的冬季生活，為業(yè)主和客戶提供冬季休閑娛樂的場所和高端社區(qū)五星級服務(wù)。

張先生認為，盡管別墅類產(chǎn)品升值速度沒有住宅快，但是隨著后期別墅用地的日益稀缺，別墅產(chǎn)品將成為保值增值的最佳選擇。

同時，來自市場的數(shù)據(jù)也印證了張先生的投資判斷正確，在年末別墅市場進入淡季之后，以遠洋LA VIE、龍湖雙瓏原著以及格拉斯小鎮(zhèn)為代表的東北五環(huán)別墅項目，表現(xiàn)出了淡季不淡的市場行情。