“剛改”新區(qū)

“首都第二機(jī)場(chǎng)，您知道吧！”這幾乎是大興樓盤銷售人員一致的開場(chǎng)白。站在區(qū)域巨幅示意圖前，孫村在售樓盤銷售人員，將最多、最誘人的說辭著重在這一“重大利好”上：要修高速公路、要開通地鐵交通、航空經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)等等。

目前孫村在售項(xiàng)目寥寥無幾，且多以低密度、低容積、高舒適度的改善型產(chǎn)品定位自居。由于其處的南中軸線作為北京南部“展示軸”，其周邊的土地出讓和開發(fā)顯得更加謹(jǐn)慎。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，隨著首都第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)推進(jìn)，一個(gè)低容積率的樓市新版塊，未來幾年時(shí)間內(nèi)，很可能在孫村逐漸形成。

土地出讓節(jié)奏加速

12月初，記者到達(dá)孫村，這里顯露出一派蕭條的郊區(qū)面貌，周邊幾乎沒有新開發(fā)規(guī)模居住區(qū)的模樣，鮮見施工圍擋和樓盤招牌。但是，在今年北京市的土地招拍掛的出讓市場(chǎng)上，孫村正在獲得前所未有的熱度。截至今年11月底，大興區(qū)在2013年成交的7宗宅地當(dāng)中，有3宗位于孫村組團(tuán)。

“算天價(jià)地嗎？”11月11日，任志強(qiáng)在微博上評(píng)論孫村土地的一則新聞時(shí)，如此寫到。而這則新聞?wù)钱?dāng)天華遠(yuǎn)集團(tuán)以12.1億元的總價(jià)，拿下了孫村B-17地塊的開發(fā)權(quán)。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算后驚訝發(fā)現(xiàn)，這塊土地的純商品房樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到17227元/平米，甚至超越了區(qū)域在售樓盤的前期成交價(jià)格，可以稱為“天價(jià)地”。

同一天，首創(chuàng)置業(yè)以10.2億元拿下孫村另一塊宅地，配建5萬余平米自住型商品房。

記者看到，華遠(yuǎn)和首創(chuàng)拿的地塊，位于區(qū)域目前在售項(xiàng)目金融街·金色漫香郡和首地浣溪谷中間，屬于孫村的核心區(qū)域，位置尚佳。業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，純商品住宅的銷售價(jià)格至少要2萬元/平米，開發(fā)商才能勉強(qiáng)“保本”，這兩個(gè)地塊項(xiàng)目的入市時(shí)間可能在明年年中。

今年孫村的另一宗宅地交易發(fā)生在2月。今年2月28日，孫村組團(tuán)三期B-07地塊二類居住用地項(xiàng)目地塊，以12億元、配建公共租賃住房面積1萬平米的條件成交，聯(lián)合拿地的開發(fā)企業(yè)分別是中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)和金地集團(tuán)的旗下公司。拿地8個(gè)月后，這個(gè)地塊上的項(xiàng)目中國(guó)水電·金地格林云墅已經(jīng)亮相，正在擇機(jī)入市。

孫村還有多少土地入市？中國(guó)水電·金地格林云墅營(yíng)銷總監(jiān)王藝凝告訴記者，孫村在明后年至少還有30多宗土地等待入市，土地的供應(yīng)量非常大。

雖然今年土地賣的很火，但是在此之前，孫村土地的新聞甚至要追溯到五年之前，當(dāng)時(shí)金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司，成為區(qū)域的“首拓者”，拿下了孫村第一塊宅地，也成了當(dāng)時(shí)的“大興地王”

。

2007年9月18日，金融街以12.03億的天價(jià)，在金地、龍湖地產(chǎn)、首創(chuàng)、城開等眾多大牌開發(fā)中力拔頭籌，拿下孫村住宅用地。成交價(jià)高出底價(jià)近3倍，比第二名的報(bào)價(jià)高出近2.4億元，平均樓面地價(jià)4674元/平米，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)大興平均地價(jià)的最高紀(jì)錄。 當(dāng)時(shí)一片荒蕪的空地，居然成了地王，金融街被稱為“勇氣可嘉”。 2010年金融街·金色漫香郡正式入市，此后多次開盤。

加入“自住房”版圖

在金融街“首拓”之后，在很長(zhǎng)的時(shí)間里，孫村只有這一個(gè)項(xiàng)目在售，區(qū)域規(guī)劃中的大量住宅土地“蟄伏”，工業(yè)用地是土地成交的主流。然而，從金融街當(dāng)年“勇氣可嘉”地拿“地王”，到如今眾多房企爭(zhēng)相“搶地”，孫村的地價(jià)已經(jīng)翻了幾倍，開發(fā)建設(shè)正在提速。

從孫村土地出讓的情況來看，未來的“孫村板塊”或許將有一個(gè)鮮明特點(diǎn)：保障房的區(qū)域特色濃重。而今年北京市大力推出自住型商品房，提出今年落實(shí)兩萬套自住房土地供應(yīng)，明年供應(yīng)5萬套的目標(biāo)，并通過大量配建自住型商品房的土地出讓，迅速形成了自住房的“供應(yīng)版圖”。孫村組團(tuán)，就被納入這個(gè)版圖之內(nèi)。

近期孫村出讓的宅地，基本上都有大規(guī)模的限價(jià)房和自住商品房配建，使得純商品房的建筑面積大大壓縮。例如，11月11日，華遠(yuǎn)集團(tuán)所拿的孫村土地，總建筑規(guī)模為14.85萬平米，但需配建9.2萬平米自住型商品房、配建4.46萬平米限價(jià)房。也就是說，純商品房的建筑面積僅剩下1萬平方米左右，該地塊的保障性住房的配建規(guī)模，達(dá)到總規(guī)模的90%。

同日成交的首創(chuàng)地塊，建筑控制規(guī)模為11余萬平米，配建5.1萬平米自住型商品房的面積，配建規(guī)模也超過六成。根據(jù)出讓規(guī)定，孫村目前形成的約14.4萬平米的自住型商品房供應(yīng)，未來入市的銷售限價(jià)是13000元/平米。

“我肯定會(huì)去申請(qǐng)的，13000元/平米的價(jià)格，在大興很難找了?！睂?duì)于自住型商品房的孫村項(xiàng)目，在此居住的張勝也早就關(guān)注了，他名下已經(jīng)有一套住房，“搖不搖得中，那是運(yùn)氣；萬一真的搖中了，就是賺到了?！?/p>

僅三項(xiàng)目在售

雖然土地市場(chǎng)供應(yīng)呈現(xiàn)逐漸增多趨勢(shì)，但現(xiàn)在孫村區(qū)域僅三個(gè)項(xiàng)目在售。

“現(xiàn)房熱銷，23000元/平米”的巨幅廣告牌，樹立在磁各莊南站的路口處。往里300米，就是金融街·金色漫香郡的售樓處，目前這個(gè)項(xiàng)目只剩不到四十多套尾房，戶型都是120平米以上的三居。這個(gè)已經(jīng)入市長(zhǎng)達(dá)三年的項(xiàng)目，馬上就要清盤了。

金融街·金色漫香郡項(xiàng)目在2010年開盤入市的時(shí)候，單價(jià)貼近1萬元/平米，并在之后的兩三年時(shí)間內(nèi)多次開盤，價(jià)格沒有太大的起伏，直到今年才出現(xiàn)了一輪價(jià)格的上揚(yáng)。因?yàn)槟壳霸擁?xiàng)目是現(xiàn)房銷售階段，價(jià)格站上了歷史高位。2.3萬元/平米的報(bào)價(jià)，是目前南六環(huán)沿線上樓盤的最高報(bào)價(jià)。

離這個(gè)老項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，是首地浣溪谷，也是孫村今年入市的唯一期房項(xiàng)目。2011年 8月，首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競(jìng)得該地塊的使用權(quán)。直到今年5月，首地浣溪谷一期入市了6棟商品住宅樓，成交均價(jià)為15700元/平米，產(chǎn)品是低密度花園洋房。

由于價(jià)格的明顯優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過短暫的蓄客期，就已經(jīng)積累了2：1的選房比例，400余套房源在開盤當(dāng)天就全部售罄。然而一期結(jié)束之后，首地浣溪谷選擇了“緩出貨”。記者致電售樓處了解到，項(xiàng)目二期開盤時(shí)間推遲到明年或者后年，準(zhǔn)備現(xiàn)房銷售。

孫村今年還亮相了一個(gè)類別墅項(xiàng)目，中國(guó)水電·金地格林云墅。10月中旬，該項(xiàng)目開始排號(hào)，產(chǎn)品為疊拼別墅和花園洋房。據(jù)項(xiàng)目銷售介紹，洋房產(chǎn)品一期入市量不大，但蓄客情況非常好，“開盤可能會(huì)比較搶手”。這個(gè)項(xiàng)目地塊是在今年2月拿地，取證入市的時(shí)間可能將在今年底或明年初，入市開發(fā)節(jié)奏也算比較快。

屬意低密度

在樓市的版圖中，孫村在近年一直是“低價(jià)的剛需區(qū)域”為人們所認(rèn)知，金融街·金色漫香郡多年銷售的萬元水平，為孫村吸引了大量剛需購(gòu)房人群。然而，隨著孫村地價(jià)的飆升，孫村房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，甚至趕超了同在六外環(huán)的天宮院。記者發(fā)現(xiàn)，目前孫村在售項(xiàng)目多以低密度、低容積、高舒適度的改善型產(chǎn)品定位自居。

“我們項(xiàng)目的的總貨量是200余套疊拼產(chǎn)品、1000余套花園洋房。首期開盤就拿出了120余套疊拼，幾乎全部壓上去，就是希望能在孫村區(qū)域打響‘別墅生活社區(qū)’的居住概念。”王藝凝說道。

作為區(qū)域內(nèi)第一個(gè)含有類別墅產(chǎn)品的項(xiàng)目，將疊拼別墅“打頭陣”，這個(gè)項(xiàng)目正在嘗試將板塊引入更加中高端的改善型樓市版圖之中。

同時(shí)，由于區(qū)域最近地塊成交的純商品房樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了1.7萬元/平米，明年孫村的房?jī)r(jià)很可能突破2.5萬元/平米，趕超天宮院板塊的上漲速度。

然而，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，孫村未來房?jī)r(jià)會(huì)受到新出讓土地影響，但由于配建保障房規(guī)模較大，成交規(guī)模和價(jià)格上漲會(huì)受到制約。如果孫村未來被定位為自住型商品房的重點(diǎn)供應(yīng)板塊，區(qū)域的定位將發(fā)生改變。

對(duì)此王藝凝持不同的看法，她告訴記者，孫村在明后年的土地供應(yīng)量非常大，未來有多少自住型商品房比例尚不確定。而且按照規(guī)劃，南中軸周圍土地的容積率都在1.5左右，適合打造低密度的產(chǎn)品，孫村或許將成長(zhǎng)為南城改善型剛需的新興板塊。