降價(jià)取證

繼新“京七條”從嚴(yán)調(diào)控之外，11月初，北京住建委再次舉行“閉門(mén)會(huì)議”。據(jù)記者向多位業(yè)內(nèi)人士求證，該會(huì)議旨在傳遞兩項(xiàng)內(nèi)容，一是對(duì)于出現(xiàn)漲價(jià)情況的樓盤(pán)不予發(fā)放預(yù)售許可證；二是單價(jià)4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目年底前不再發(fā)放預(yù)售許可證。

會(huì)議之后的結(jié)果是，近期選擇開(kāi)盤(pán)的高端項(xiàng)目多擦邊取證，貼著4萬(wàn)元“紅線(xiàn)”開(kāi)售；另一方面，剛需盤(pán)的價(jià)格漲勢(shì)得到明顯遏制，不少項(xiàng)目選擇了平價(jià)入市。

在這些年幾經(jīng)市場(chǎng)風(fēng)云突變的開(kāi)發(fā)商，似乎也學(xué)會(huì)了見(jiàn)好就收，紛紛表示，適時(shí)回籠資金更為重要。

然而，土地價(jià)格的暴漲有目共睹，在經(jīng)歷了“面粉”價(jià)格高企的2013年之后，2014年的“面包”價(jià)格恐怕也難以不上漲。

高端盤(pán)擦邊取證

“此前已經(jīng)做好了12月份開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，可是突然就拿不到預(yù)售證了?！比涨?，朝陽(yáng)區(qū)某售價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的高端樓盤(pán)負(fù)責(zé)人向記者反映，由于“限價(jià)令”再次加碼，該樓盤(pán)2013年將不再入市。

上述高價(jià)樓盤(pán)年底無(wú)法入市并非孤例。北京市住建委網(wǎng)站顯示，11月1日至12月8日，發(fā)放預(yù)售證的17個(gè)項(xiàng)目中無(wú)一均價(jià)高于4萬(wàn)元。在12月計(jì)劃入市的26個(gè)項(xiàng)目中，售價(jià)在4萬(wàn)元以上的樓盤(pán)僅有一個(gè)。

值得注意的是，也有部分樓盤(pán)選擇了擦邊取證。

11月底，多個(gè)取證入市的樓盤(pán)售價(jià)都貼著4萬(wàn)元/平方米的“紅線(xiàn)”。例如，朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)板塊的世華泊郡3號(hào)樓取證，價(jià)格為38975元/平方米；順義區(qū)的類(lèi)別墅項(xiàng)目天竺新新家園11棟樓取證，價(jià)格區(qū)間為37000元/平方米至39600元/平方米。

伴隨著多個(gè)高端樓盤(pán)的“平價(jià)闖關(guān)”，11月底北京樓市也迎來(lái)了一波高端樓盤(pán)的熱銷(xiāo)。

由于擬售價(jià)格在27400元/平方米至29600元/平米之間，和今年6月首次取證價(jià)格持平，且遠(yuǎn)低于購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期，11月27日第二期開(kāi)盤(pán)的葛洲壩·紫郡府3個(gè)半小時(shí)即售罄。據(jù)悉，葛洲壩·紫郡府此次共推出433套房，參與搖號(hào)的人數(shù)卻有2100余人，房源與蓄客比達(dá)1：5。

11月30日，位于豐臺(tái)郭公莊的京投萬(wàn)科·西華府開(kāi)盤(pán)，共推出4棟樓540套房，開(kāi)盤(pán)價(jià)在39000元/平方米左右。因?yàn)槭蹆r(jià)低于原先超4萬(wàn)元/平方米的預(yù)期，當(dāng)天共吸引了近4000組客戶(hù)，主力戶(hù)型基本售罄，攬金近17億元。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，伴隨著2013年房?jī)r(jià)的總體走高，以及土地市場(chǎng)熱潮的傳導(dǎo)效應(yīng)，只要稍微“讓利”即可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)搶收。

剛需盤(pán)平價(jià)入市

盡管高端盤(pán)受到購(gòu)房者的追捧，但在剛剛過(guò)去的11月份，中低端項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)主力。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份單價(jià)1萬(wàn)/平方米至2萬(wàn)元/平方米的產(chǎn)品成交占據(jù)了全部成交的近半數(shù)，單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以?xún)?nèi)的產(chǎn)品成交占比則高達(dá)78%。

從入市項(xiàng)目報(bào)價(jià)情況來(lái)看，年底入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭已現(xiàn)衰落，平價(jià)入市或者價(jià)格小幅上漲的項(xiàng)目明顯增多。

據(jù)了解，位于東南五環(huán)的潤(rùn)楓領(lǐng)尚報(bào)價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，相比上期開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米僅上漲1000元；位于通州的華遠(yuǎn)銘悅世家報(bào)價(jià)2.2萬(wàn)/平方米至2.3萬(wàn)元/平方米，基本與上期持平；大興區(qū)六環(huán)外的純新盤(pán)項(xiàng)目眾美城則以1.65萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，成為近期大興區(qū)域的墊底價(jià)。

同時(shí)，11月底以12800元/平方米開(kāi)盤(pán)的房山區(qū)中冶藍(lán)城及從26000元/平方米開(kāi)盤(pán)的順義區(qū)中糧祥云，幾乎都是所在區(qū)域的最低價(jià)。

“最主要的原因還是政府對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)格管控，因?yàn)閷?duì)漲價(jià)樓盤(pán)不發(fā)放預(yù)售證，導(dǎo)致年底入市樓盤(pán)價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)明顯上漲?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，除政策因素之外，近期新入市剛需項(xiàng)目多在六環(huán)周邊，加之前一段時(shí)間已經(jīng)歷了一輪價(jià)格的上漲，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了周期性的停漲。

此外，一些有開(kāi)盤(pán)計(jì)劃項(xiàng)目的售價(jià)已低于市場(chǎng)的預(yù)估價(jià)，某些項(xiàng)目甚至接近或低于周邊的二手房?jī)r(jià)格。

以2013年樓市的熱點(diǎn)區(qū)域大興天宮院為例，在經(jīng)歷了前三期的火熱銷(xiāo)售之后，原計(jì)劃趁熱打鐵在年末推出第四期的金融街融匯，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格在24000元/平方米左右。而就在其不遠(yuǎn)處，萬(wàn)科城的拿地價(jià)格就達(dá)到了18000元/平方米，據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，天宮院區(qū)域房?jī)r(jià)將會(huì)在不久之后，漲到30000元/平方米上下。

同樣位于大興的另一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)將在28000元/平方米左右。記者了解到，周邊二手房?jī)r(jià)多在25000元/平方米至27000元/平方米之間，且已有二手房報(bào)價(jià)達(dá)到30000元/平方米。

落袋為安最穩(wěn)妥

不論是高端盤(pán)貼4萬(wàn)元/平方米“紅線(xiàn)”取證，還是剛需盤(pán)平價(jià)入市，都反映出了年底北京樓市的一個(gè)顯著特征——開(kāi)發(fā)商更傾向于盡快出貨。

“一些項(xiàng)目申報(bào)了幾個(gè)月甚至半年才拿到預(yù)售證，雖然在價(jià)格上沒(méi)有太多的抬高，但仍希望馬上開(kāi)盤(pán)?！辈稍L(fǎng)中有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如此表述。

與此相對(duì)應(yīng)的是，與往年“銀十”之后房企紛紛放慢推盤(pán)節(jié)奏不同，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月北京共有25個(gè)住宅項(xiàng)目入市，7個(gè)為純新盤(pán)，另18個(gè)是老項(xiàng)目后期，共新增房源7756套，這也是今年前11個(gè)月以來(lái)的月均最高量。

“盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷不同，但落袋為安總是穩(wěn)妥的選擇。”在郭毅看來(lái)，當(dāng)前市場(chǎng)總體來(lái)說(shuō)正在由供不應(yīng)求向供大于求轉(zhuǎn)變，“開(kāi)發(fā)商也明白購(gòu)房需求并不是無(wú)限度增加的，如果不把握時(shí)機(jī)清貨，一旦購(gòu)房人群被市場(chǎng)消化掉，明年或許會(huì)陷入被動(dòng)的局面?！?/p>

郭毅同時(shí)指出，市場(chǎng)上單價(jià)在4萬(wàn)元/平方米及以上的樓盤(pán)比例正在增加，而這部分樓盤(pán)的購(gòu)房者到底有多少還很難說(shuō)?！斑@些高價(jià)樓盤(pán)總價(jià)多在400萬(wàn)元以上，且是針對(duì)改善型購(gòu)房者，對(duì)購(gòu)房人群的收入也有一定的要求。及早搶占這些客戶(hù)不啻為一個(gè)不錯(cuò)的選擇，畢竟當(dāng)前二手房市場(chǎng)高價(jià)房源出售難度加大，已經(jīng)有一定的警示作用?！?/p>

實(shí)際上，除去對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的隱憂(yōu)之外，在房企利潤(rùn)逐年下降的背景下，“高周轉(zhuǎn)”也成為房企的普遍共識(shí)。“縮短開(kāi)盤(pán)周期，實(shí)現(xiàn)快打快銷(xiāo)，在獲得利潤(rùn)的同時(shí)也加快樓盤(pán)去化率，一方面可以充分利用現(xiàn)金流，另一方面也能增加企業(yè)對(duì)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力?！庇虚_(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。

任啟鑫也指出，為避免與2013年出讓的自住型商品房用地項(xiàng)目在2014年“迎頭相碰”，部分房企選擇在年底加大推盤(pán)力度。

2014年，在調(diào)控政策方面，或許最先將要面對(duì)的就是“4萬(wàn)元禁令”的失效問(wèn)題。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為對(duì)單價(jià)高于4萬(wàn)元/平米的樓盤(pán)，不予批預(yù)售許可證屬于暫時(shí)禁令，一旦明年年初該政策解禁，將會(huì)出現(xiàn)大量積壓中高端項(xiàng)目扎堆入市的現(xiàn)象。