一條價格線 一出漲價戲

房價，猛于虎也。

你限價，我漲價。房價回落的期許，像雨像霧又像風，不信則無，信也無。在樓市高熱不退的底色之上，今年北京房價的走勢，掙脫了限價令等多重行政手段的“五花大綁”，扶搖直上，并無曲折。

全國普漲，調控目標落空

臨近年底，對于房價話題，業(yè)內早已不像之前那樣，而是流行著諱莫如深的“不可說”氣氛。因為今年全國性的房地產價格普漲，已經成為事實，特別是北上廣深等四大一線城市。

12月18日，國家統(tǒng)計局今年第十一次公布月度全國房地產數(shù)據：11月份全國70個大中城市中，新房價格有69個城市同比上漲，這一數(shù)字和上月的持平。雖然在過去的數(shù)月之間，全國至少有18個城市紛紛出臺加碼調控的措施，包括限購限貸收緊、二套首付比例提高等，但這依然未能“綁住”年底的漲勢。

北京房價依然領漲全國。數(shù)據顯示，11月北上廣深四城的同比漲幅皆超20%，其中上海和北京的漲幅最高。這也是2013年9月以來，四大一線城市第三次房價漲幅全部超過20%。

全國房價普漲，國五條提出 “控制房價平穩(wěn)”的目標幾乎可以視作失敗，全國不少城市在今年初制定的“房價上漲目標”也幾乎完成無望。

中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從目前的數(shù)據來看，今年全國新房成交面積、金額的同比漲幅將超過前三年，創(chuàng)下2010年調控以來的最高漲幅。

北京中心城區(qū)漲得多

從北京市的情況來看，雖然全市的平均漲幅在20%的左右，但各區(qū)的分化情況不同。北京新建住宅的“郊區(qū)化”特征更加明顯，城市邊緣獨撐成交主力，城市中心區(qū)的房價更是“寸土寸金”。

城市中心區(qū)和次中心區(qū)成交規(guī)模大幅下滑，但是成交價格的上升速度卻更快。從2013年新建商品住宅的區(qū)劃成交情況一覽表中可以看出，中心區(qū)新增供應面積（萬平米）僅為個位數(shù)字，而今年的成交量同比下滑超過五成，次中心區(qū)的成交量也下滑34%左右。但是，城市邊緣區(qū)的成交量和去年基本持平，成交套數(shù)突破8萬套。

在價格方面，城市中心區(qū)的成交均價已經達到51254元/平方米的水平，價格同比漲幅接近兩成，漲幅更加顯著。

另一方面，即使是位于城市邊緣的成交大區(qū)，如通州、大興等區(qū)域，其年內的均價全部站上2萬元/平方米的水平。如通州在2012年區(qū)域年均成交價格仍然在1.6萬元/平方米的水平，如今已經達到20495元/平方米，一年漲幅超過22%；而大興區(qū)也同樣突破2萬元/平米，一年內房價漲幅達到了25%。

剛需門檻提高

首次置業(yè)的剛性需求，一直是房地產調控政策的扶持對象。

但是，對于今年入市的北京剛需族們來說，房價的上漲也許更讓他們焦慮。除了一直持續(xù)的“搶房”氣氛，及一房難求的供需矛盾之外，五六環(huán)外原本的價格“洼地”，已經在今年紛紛漲成了“臺地”，剛需的門檻在不斷提高。

據北京中原市場研究部提供的數(shù)據顯示，從成交單價來看，今年2萬元-3萬元/平方米區(qū)間內的新建住宅成交量增多，已經超過了20%的整體占比；而1萬元-2萬元/平方米區(qū)間內的成交規(guī)模卻在下滑。這意味著，今年北京新房成交的主力價格區(qū)間，已經整體抬升。

亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據也顯示，2013年前11個月北京住宅市場占據成交主導的總價區(qū)間在100萬-200萬元之間，占比為45%，基本與去年同期持平，但是總價100萬元以內的成交量下滑超過三成，而總價200萬元以上的成交量卻上升。

從城市環(huán)線角度來看，成交主力依然是五六環(huán)之間和六環(huán)之外，但是六環(huán)之外的成交量同比大幅上漲。在價格方面，各環(huán)線成交均價同比均上漲，漲幅最大的是五、六環(huán)之間，達22.04%。從房屋套型來看，在一、二、三居室的新建住宅成交中，一居室價格同比漲幅最大，達13.18%。

新稅之下二手房成交破新高

今年北京的二手房市場可謂一波三折，在經歷了3月份的反常高峰之后，一度下滑，最終隨著“20%個稅”政策影響的逐漸淡化，繼續(xù)上行，走上了近幾年的成交高位。

據偉業(yè)我愛我家市場研究院的報告顯示，2013年前11個月北京市二手住宅網簽總量累計達到151767套，與2011年和2012年全年的網簽量相比分別上漲了25%和5.7%，是近三年前11個月網簽總量的新高。

根據最后兩月的行情預測，今年全市二手房交易量有望突破16萬套，也是近三年的新高。在成交價格方面，前11個月北京二手住宅交易均價為28800元/平方米，同比上漲10.4%。城六區(qū)的交易均價為31800元/平方米，同比漲幅為12%；遠郊區(qū)縣的交易均價為19591元/平方米，同比漲幅達到18.4%。

機構分析認為，雖然今年出臺了“20%個稅”的新政，但由于在實際成交中，銀行利息、裝修費、本次交易營業(yè)稅、上次交易的契稅等都可以折抵個稅。所以稅費對全年的影響并沒有很大。然而，新政出臺前的不確定性，卻推高了供需交易的熱情，導致市場成交在一季度出現(xiàn)暴漲。

此外，據社科院發(fā)布2014版“住房綠皮書”《中國住房發(fā)展報告（2013-2014）》顯示，至今年9月，北京的住房租金指數(shù)已連漲55個月，租房者可支配收入的54%用于房租，從全國城市來看，北京房屋租金支出占收入比最高。