年初調控至年尾

在中國，樓市一直是政策市，近幾年幾乎“大調三六九，小調年年有”。

2013年，從年初橫空出世的“新國五條”到幾度盛傳的房產(chǎn)稅擴容傳說，到年末一二線城市調控政策集中問世，長效機制呼聲日益高漲。

但縱觀一年的房地產(chǎn)調控，房地產(chǎn)調控政策落地時，總被溫柔化解，或是上演“拖字決”。貫穿全年的，是搶地潮、地王頻現(xiàn)，是一線城市“開盤必售罄”的熱銷奇跡，是房價和地價陷入雙雙上漲的預期怪圈。

但不可否認的是，2013年也是樓市調控的一個轉折點，由于十八屆三中全會的影響，不管是房地產(chǎn)稅立法或是新土改的逐步推開，樓市長效調控接棒行政化調控的勢頭更趨猛烈。

密集式調控

2月20日，“新國五條”重磅出擊，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”?！靶聡鍡l”重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，要求各地公布年度房價控制目標。

這是自2010年樓市調控以來，第五次調控升級。隨后的2月26日，《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調控工作的通知》正式公布，其中規(guī)定二手房的個稅由交易總額的1%—2%，改為按差額的20%征收，此后二手房市場一度陷入恐慌。連夜排隊過戶的現(xiàn)象于各地出現(xiàn)，整個三月份二手房交易量也創(chuàng)下新高。

3月30日開始，地方版細則紛至沓來，北京、上海、重慶細則先行。但除北京、上海等少數(shù)城市嚴格執(zhí)行外，多地僅公布了本年度房價控制目標，對“國五條”各項調控政策的落實力度均較松動，甚至有地方調控版本被調侃為“一句話細則”。雨點般調控下，房價依舊倔強生長。

從三季度開始，“國五條”出臺后的各地房地產(chǎn)市場分化日益加劇。多個城市對地方調控細則進行微調，調整方向有緊有松。溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松。

面對樓市調控失效的質疑，12月20日，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹在某論壇表示，從2011年1月26日“國八條”出臺以來，這一輪的房產(chǎn)調控對大城市抑制投資投機性需求起到了明顯作用，否則房價的漲幅可能更高。

階段性政策鋪墊

在10月底、11月初，一線城市首先發(fā)力，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世。

作為執(zhí)行調控政策最嚴格的城市，北京走在了這輪樓市調控的最高點。10月23日，“京七條”發(fā)布，力推的“自住型商品住房”。此外，北京市住建委還要求高于4萬元/平米的樓盤一律不批預售證等內容。有關要求還體現(xiàn)出特別強的針對性，例如杜絕開發(fā)商借捆綁精裝漲價。

十八屆三中全會之后，二線城市集中出手接棒調控大旗。截至12月20日，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京等十七個城市均已“加碼”調控。

業(yè)內人士認為，由于年末臨近，任務壓力迫在眉睫，多數(shù)城市完成目標幾近無望，因此出臺政策來穩(wěn)定市場預期，以表決心。此次地方出臺新政總體呈溫和表現(xiàn)，包括限購、限貸升級等常規(guī)手段，屬于短期內為了遏制房價過快上漲的臨時性“救火”措施。

“目前大城市房價上漲壓力仍很大，三四線城市樓市消化不良，長效機制的建立尚需時日，政策不宜出現(xiàn)‘空窗期’”，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心原副主任王玨林表示，“階段性”的收緊措施為長效調控機制出臺做鋪墊，行政調控預計短期內不會退出。

值得一提的是，由于全國各地樓市分化較為嚴重，樓市增長乏力的三四線城市并未跟進調控，溫州、蕪湖、徐州甚至傳出了“放松”調控的消息。業(yè)內人士認為，未來樓市調政策將把握更多的自主權，全國政策“一刀切”的局面將不復存在。

近日，全國工商聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出，由于我國購房需求量仍然較大，在執(zhí)行原有政策之外，還應逐步采用市場手段調控房地產(chǎn)市場，完善土地供應制度，以市場監(jiān)控、預期管理、土地供給等形成“組合拳”調控樓市。

目前，多數(shù)城市表態(tài)將會擴大土地供應規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應規(guī)模，市場對明年房價上漲預期或會有所降溫。如北京就提出2013年北京將推出兩萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。一旦形成大規(guī)模房源入市，將對平抑房價、斬斷房價地價連漲的預期有著重要作用。

樓市長效機制深度醞釀

作為長效機制最根本的基礎，包括土地制度、財稅制度、金融體制的改革需要漫長的過程。從短期內可操作的樓市長效調控機制來看，極有可能先期形成一個簡單易操作的長效調控體系，然后逐步向土地、金融、財稅等多方面進行改革，最終形成樓市長效調控機制。

十八屆三中全會的召開，使得房地產(chǎn)“改革”及“樓市長效機制”成為最熱門的詞匯。提及市場對于資源配置的決定性作用、建立城鄉(xiāng)一體的建設用地市場、房地產(chǎn)稅立法等，試圖以經(jīng)濟手段使市場回歸常態(tài)。

王玨林表示，未來房地產(chǎn)調控的方向在于通過各項基礎系統(tǒng)的建設，把調控納入法制化和市場化軌道。以土地制度為例，房價上漲的根源是地價漲，地價漲的根源則在于地方土地財政依賴。

為此，如何逐步破解農(nóng)地入市、進行新土改，是近期關注的一大焦點。

盡管短期內，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地流轉也難以大量開展。但目前，多個中央級別的會議對未來土地制度改革做出了明確的規(guī)劃，要求“試點先行”。

被寄希望于能調節(jié)房價，甚至取代土地財政的房產(chǎn)稅也已有了初步進展。從2013年5月，國務院提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍，到十八屆三中全會的《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，房產(chǎn)稅的立法與擴圍都被提上桌面。

但房產(chǎn)稅擴圍的基礎——住房信息聯(lián)網(wǎng)制度推展仍舉步維艱。截至目前只有60余城市的個人房產(chǎn)信息實現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)查詢，按照住建部的工作規(guī)劃，個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將覆蓋500個主要地級市，差距仍然十分巨大。

華高萊斯副總裁公衍奎對記者表示，房產(chǎn)稅大規(guī)模擴圍也不是一朝一夕的事，開征房產(chǎn)稅需要龐大的監(jiān)管和評估隊伍，要求稅務機關有強大的服務能力。目前國內，無論是稅務隊伍或服務能力等稅務基礎體制都較為缺乏。