房產稅擴圍“前夜”

在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出加快房地產稅立法并適時推進改革后。從財政部到國稅總局甚至社科院開始密集表態(tài)。

12月16日，財政部部長樓繼偉在《人民日報》發(fā)表署名文章稱，將適當減輕建設、交易環(huán)節(jié)的稅費負擔，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。財政部長的這番表態(tài)引發(fā)了市場的熱議。青島和成都等地關于開征房產稅的傳言再起，種種跡象表明，房產稅已進入擴圍前夜。

先行試點到先行立法

多重跡象顯示，比起先行試點，先行立法似乎更受官方肯定。樓繼偉撰文稱，要認真總結房產稅改革試點經驗，在充分論證的基礎上立稅清費，適當減輕建設、交易環(huán)節(jié)的稅費負擔，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。

12月18日，有媒體稱從全國

人大人士處獲悉，全國人大將梳理各稅種立法情況，然后再根據(jù)稅種開征時間、稅種本身穩(wěn)定性以及執(zhí)行過程中遇到問題進行考量，逐步將部分以暫行條例形式規(guī)定的合適稅種納入全國人大立法計劃，這其中包含推進房地產稅立法。

目前，我國18個稅種中只有個人所得稅、企業(yè)所得稅和車船稅等3個通過人大立法，其他15個稅種都以國務院制定暫行條例開征的?！斗慨a稅暫行條例》在1986年10月頒布實施，該條例規(guī)定對家庭住宅免征房產稅。直到2011年，上海和重慶房產稅試點才展開。但由于缺少統(tǒng)一規(guī)范的法律制度，關于其合法性的質疑接踵而至，改革困難重重。

房產稅的立法需要配合房地產整個環(huán)節(jié)推進，即減輕開發(fā)和流轉環(huán)節(jié)稅負?！稕Q定》文件就提出，開征房產稅的增稅舉措需要其他的減稅舉措相配套。樓繼偉也提出，盡可能不開征新稅種，適當兼并現(xiàn)有稅種與稅率。在社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來，房產稅進一步擴大試點，已經是既定政策，區(qū)別在于不同的地區(qū)可能實施的時間有所不同。而推動立法可以解決為試點擴大做法理支撐，消除改革的阻力。

艱難推進的開征準備

房產稅的推進，需要完成全國不動產登記、住房信息聯(lián)網等基礎性工作，對此，近期官方也頻密表態(tài)。國家稅務總局黨組書記、局長王軍12月撰文稱，按照《決定》要求，建立個人收入和財產信息系統(tǒng)，為個人所得稅、房地產稅等直接稅管理提供技術支持。

11月20日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，決定建立不動產統(tǒng)一登記制度，推動建立不動產登記信息管理基礎平臺、不動產登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。

另一項重要的工作——住房信息聯(lián)網，由于利益博弈等復雜原因，仍在艱難推動。截至目前只有60余城市的個人房產信息實現(xiàn)了聯(lián)網查詢，按照住建部的工作規(guī)劃，個人房產信息系統(tǒng)聯(lián)網將覆蓋所有地級城市。下一階段將同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網，難度不是一般的大。

“實際上房產稅要起到作用，最難的不是法律層面，甚至也不是聯(lián)網和不動產登記上，最大的問題是要構建基礎稅務體制?！比A高萊斯副總裁公衍奎說，征收房產稅，需要龐大的監(jiān)管和評估隊伍，要求稅務機關有強大的服務能力。比如歐美就有一套龐大的稅務監(jiān)察評估系統(tǒng)，包括報稅員和會計師等等。

在公衍奎看來，這需要巨大的投入，但我國稅收制度不完善，稅收操作體系也不成熟，隊伍建設沒有實質性進展。即便立法和試點推進，最多只是理論可行，實際操作不過來。

廣為人知的是，房產稅開征需要建立完善的房地產價格評估體系，目前上海及重慶都采用交易價格作為計稅價格，但以評估價格替代交易價格是趨勢。由于房產信息聯(lián)網都沒有完成，房地產價格評估組織、評估標準和評估步驟都無從談起。

“漸進式”擴容征收

有關于房產稅試點擴容的消息，今年一直沒有中斷過。年初傳杭州、南京、深圳、青島四個城市作為第二批的房產稅試點城市，杭州更是在今年5月或7月兩個時間節(jié)點傳出房產稅試點的消息，以上城市甚至出現(xiàn)了不同的房產稅版本。但最終都被證實是假消息。

有業(yè)內人士指出，目前宏觀經濟仍然是觸底階段，不是大規(guī)模擴圍的時機。

但業(yè)內人士建議，可以分批次逐步在各個城市擴圍推進，首先一線城市及部分重點二線城市可以優(yōu)先推進，其次，東中部省會參與，然后考慮擴容到征收條件成熟的地級市。

在具體征收模式上，按增量還是存量征稅一直是焦點。目前上海房產稅試點是對增量房產征稅，存量房產不征稅；而重慶房產稅除獨幢別墅外也是增量房征收。

社科院建議，從總結上海、重慶房產稅的經驗起步，不斷擴大試點范圍，逐步推進并鼓勵地方探索，最終過渡到全國統(tǒng)一制度設計，由地方選擇具體參數(shù)實施。

尹中立認為，從推進范圍和力度來講，上海模式更容易推廣。房產稅擴容一開始就向存量開征，引起短期內較大的市場波動。但如果今后存量都不征稅，是在保護少數(shù)富人，沒有兼顧公平，因此最終還是要擴大到存量房。

“可能會學習上海，也可能出第三套方案，上海和重慶起效雖然不大，但這兩年也不是原地踏步，而是在逐年調整，值得學習?！惫芸嬖V記者，上海和重慶正通過逐年調整、逐年增加征收對象范圍的方式擴大征收房產稅對象，每年調整的范圍和力度不大，但市場容易接受。

以上海房產稅為例，2013年房產稅稅率標準以27740元/平米為分界線，比2012年上漲844元/平米。2012年應繳稅房為3萬套左右，比2011年多1萬套，2013年官方預計應稅房套數(shù)在11萬套左右。隨著以后逐年調整的深入，最終會起到對多套房持有者的調節(jié)作用。

土地財政博弈

“房產稅是一項基礎制度建設，現(xiàn)在大家把它看成是單純的調控手段，這是有問題的?！痹诠芸磥?，房產稅的長效作用，在于取代土地財政，構建合理穩(wěn)定的地方財政收入，并非三五年就能做到。

在國際上，房產稅占據(jù)財政收入的主要部分。目前英國住宅稅是其最大的地方稅種，在英格蘭地區(qū)，住宅稅在地方收入中占比已達45%左右；而美國房產稅更高，占地方收入的比重更達約70%。

目前重慶和上海的試點方案，共同點是覆蓋窄、稅率低、效力小，對地方的稅收貢獻有限，對市場預期的引導作用有限。因此地方對于征稅試點不積極、主動性不高。

國泰君安房地產行業(yè)分析師李品科指出，以增量征收計算，房產稅對地方財政貢獻很小。上海、重慶2012房產稅對地方財政收入貢獻分別為0.7%和0.1%，影響有限，而土地收入分別占到當?shù)刎斦?5%、12%。

因此，在經過若干年調整后。未來房產稅的如何征收也是業(yè)界探討的焦點。11月28日社科院發(fā)布報告，建議對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分征收房產稅，并把新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。但這種模式，會加重改善性需求家庭的稅收負擔，如果現(xiàn)在執(zhí)行并不被看好。

根據(jù)李品科給出的數(shù)據(jù)，對存量征收則不同，當房產稅率為1%時，存量房產稅占賣地收入的18%（考慮人均20平方米的免稅）、占地方財政收入的8%。房產稅率2.2%時則與土地收入持平。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁近期也公開表示，根據(jù)中國家庭金融調查（CHFS）數(shù)據(jù)，僅針對多套房征收2.8%的房產稅，既能從根本上緩解地方政府對土地財政的依賴，又能較好地抑制過熱的投資需求。