二線城市接棒調(diào)控

在一線城市首先祭起加碼樓市調(diào)控大旗后，一股加碼調(diào)控的大潮在全國(guó)洶涌蔓延開來。武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門、長(zhǎng)沙、杭州等十幾個(gè)二線城市，相繼出臺(tái)升級(jí)版的樓市調(diào)控政策，堪稱點(diǎn)數(shù)密集。在年底房?jī)r(jià)目標(biāo)完成無望的前提下，各地紛紛擺出調(diào)控的姿態(tài)，充滿應(yīng)付考核而“臨時(shí)站隊(duì)”的色彩。

溫和版調(diào)控

截至12月7日，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州十七個(gè)城市均已“加碼”調(diào)控。

此次地方新政總體呈溫和表現(xiàn)，包括限購(gòu)、限貸升級(jí)等常規(guī)手段，內(nèi)容大同小異。如二套房貸首付進(jìn)一步提高，由六成提至七成。南京二套房首付款比例將從60%提高到70%。長(zhǎng)沙也規(guī)定，提高在主城區(qū)購(gòu)買二套新建商品房的首付比例。

不少城市的購(gòu)房門檻進(jìn)一步提高。如鄭州、南昌等城市禁止未成年人購(gòu)房，上海浦東則收緊了單身限購(gòu)政策。許多城市還提出，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保年限，大多數(shù)由1年提升至2年，個(gè)別城市提升為3年。

“在一線城市表態(tài)后，二線城市全面接棒，但從各個(gè)城市限購(gòu)限貸升級(jí)的角度看，基本都按照以往調(diào)控思路進(jìn)行?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，這與近期房?jī)r(jià)上漲速度快，以及年底完成任務(wù)的壓力有關(guān)。

近幾個(gè)月來，房?jī)r(jià)上漲引發(fā)關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，加碼調(diào)控的十七個(gè)城市10月份新房?jī)r(jià)格同比漲幅均超過10%；其中，“北上廣深”四個(gè)一線城市的漲幅超過了20%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，此次出臺(tái)政策的省會(huì)城市居多，這類城市樓市需求旺盛，房?jī)r(jià)也較高，如果進(jìn)入前十的名單，會(huì)招來問責(zé)。

年初新“國(guó)五條”發(fā)布時(shí)，并沒有立即引發(fā)全國(guó)范圍內(nèi)的政策跟進(jìn)。隨著年末臨近，任務(wù)壓力迫在眉睫，多數(shù)城市完成目標(biāo)幾近無望，出臺(tái)政策來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，并表明調(diào)控的決心。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來加碼的調(diào)控城市還會(huì)繼續(xù)增加。

熱點(diǎn)城市成交量下滑

隨著調(diào)控蔓延，多個(gè)城市樓市成交出現(xiàn)下滑。張旭表示，二套房貸首付和購(gòu)房門檻提高，一定程度上打亂了部分購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃，增加了購(gòu)房成本，房貸政策收緊，銀行更加惜貸。同時(shí)，購(gòu)房者預(yù)期發(fā)生變化，部分購(gòu)買力陷入觀望中。

從各大機(jī)構(gòu)11月及12月第一周的數(shù)據(jù)來看，各地成交量下滑已是鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)主要的54城市，合計(jì)新建住宅簽約套數(shù)為26.8萬套，環(huán)比下調(diào)幅度為3.2%。

連堅(jiān)挺的北京樓市成交同樣有所降溫。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京新建商品住宅（含保障房）網(wǎng)簽總量7370套，環(huán)比下降21.3%，同比下降43.3%；二手住宅網(wǎng)簽總量為11355套，環(huán)比上漲5.2%，但周成交量已連續(xù)4周下滑。

在價(jià)格方面，一線城市雖未明顯下調(diào)，但掛牌均價(jià)則呈現(xiàn)見頂趨勢(shì)。二三線城市多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，部分房企開始打折促銷。12月份西安、大連、長(zhǎng)沙、唐山、濰坊等城市開始出現(xiàn)打折力度不一的在售樓盤。連一向嘴硬的“挺漲派”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近期也不得不承認(rèn)，明年房?jī)r(jià)上漲增幅可能放緩。

但嚴(yán)躍進(jìn)提醒，盡管政策短期內(nèi)會(huì)有影響，但熱點(diǎn)城市如南京、福州、廈門等地今年去化效果都不錯(cuò)，目前反而存在庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)，樓市供不應(yīng)求局面仍然沒有太大改觀，房?jī)r(jià)上漲壓力依然比較大。從開發(fā)商角度來說，部分房企今年銷售狀況良好，降價(jià)動(dòng)力不足，不少項(xiàng)目可能會(huì)選擇暫緩入市。

樓市分化

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年樓市將趨于降溫，但絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大跌，依目前的市場(chǎng)情況判斷房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為時(shí)尚早。由于歷次政策的執(zhí)行時(shí)效性周期為4-6個(gè)月，預(yù)計(jì)此次階段性收緊的政策效力會(huì)在明年第二季度逐步化解。

相對(duì)于限購(gòu)限貸等短期政策的加碼，長(zhǎng)效類政策未來會(huì)發(fā)揮持久作用。張旭認(rèn)為，過去打壓房?jī)r(jià)，現(xiàn)在中央要求增加保障與商品房供應(yīng)，多數(shù)城市表態(tài)將會(huì)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模，市場(chǎng)對(duì)明年房?jī)r(jià)上漲預(yù)期或會(huì)有所降溫。長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)上漲的空間將會(huì)受限。

此外，隨著房產(chǎn)稅、增加供應(yīng)等樓市長(zhǎng)效機(jī)制的措施逐步形成落地，樓市有望回歸平穩(wěn)。近期，備受關(guān)注的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出，要努力解決好住房問題，加大保障性住房供給等。

值得注意的是，在這一輪樓市調(diào)控中，全國(guó)各地樓市分化較為嚴(yán)重。面對(duì)二線城市密集發(fā)布調(diào)控政策，樓市增長(zhǎng)乏力的三四線城市只能淡定 “按兵不動(dòng)”，溫州、蕪湖、徐州甚至傳出了“放松”調(diào)控的消息。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，中央允許地區(qū)之間政策力度差異化，2014年把控供需關(guān)系、滿足各類需求將成為樓市長(zhǎng)效發(fā)展的關(guān)鍵一步。未來的樓市調(diào)政策將會(huì)由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行權(quán)衡，全國(guó)政策“一刀切”的局面將不復(fù)存在。