房地產企業(yè)成本管理相關問題分析

摘 要：成本管理是房地產企業(yè)經營管理的重要組成部分。文章從成本管理觀念、體制、方法等五方面進行分析，進而提出建議，以期為房地產企業(yè)經營管理實踐提供建議。

關鍵詞：房地產企業(yè)；成本管理；成本控制體系

隨著市場經濟的不斷發(fā)展，房地產行業(yè)競爭日益激烈。其中，成本管理的好壞直接影響著房地產企業(yè)的未來發(fā)展和市場競爭力。因此，分析房地產企業(yè)的成本管理問題對改善房地產企業(yè)經營管理有著重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產企業(yè)成本管理的涵義

成本管理是指企業(yè)的生產經營過程中的各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列管理行為的總稱。所謂房地產企業(yè)成本管理，是指為了保證在批準的預算內完成項目，對房地產項目成本的控制管理，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制等方面構成，貫穿項目從可行性研究到實施竣工階段整個過程，嚴格控制預算成本及施工成本。

二、房地產企業(yè)成本管理存在的問題分析

（一）成本管理觀念存在誤區(qū)

目前，許多房地產企業(yè)的成本管理觀念存在誤區(qū)，未能正確認識并樹立全面的成本管理觀念，從而難以對開發(fā)成本進行全方位、全過程的控制。有的房地產企業(yè)，只重視設計階段的成本管理，忽視其他階段；有的只重視施工階段，認為只要嚴格控制所用的材料和設備成本進行控制，便能對成本進行有效控制；有的忽視后期結算、竣工及銷售階段的成本管理，更有些房地產企業(yè)的成本控制僅限于對施工單位的的成本管理，并沒有對各個部門、各個成員進行全面的成本管理。種種錯誤的成本管理觀念，導致企業(yè)難以全面的對企業(yè)成本進行管理。

（二）成本管理體制不完善

目前，我國許多房地產企業(yè)沒有建立完善的成本管理體制。一方面，成本控制流程不完善。由于沒有足夠重視成本管理，有的房地產企業(yè)的成本控制比較松懈，沒有確立明確的成本控制流程，整體上成本管理處于粗放狀態(tài)。另一方面，沒有相應的制度約束。有的房地產企業(yè)雖然確立了較為完整的成本管理制度，但是在執(zhí)行過程中卻不按流程操作，各部門的崗位與職責分工不能系統(tǒng)的對應起來，以致出現(xiàn)了任務執(zhí)行與否無人監(jiān)管驗收，干多干少、干好干壞一樣待遇的局面（劉磊，2009）。由于缺乏有效地績效考核，使得在實際執(zhí)行過程中成本管理制度體系形同虛設。

（三）成本管理方法落后

大多數(shù)房地產企業(yè)所采用的成本管理方法依舊是傳統(tǒng)的財務成本管理，也就是一個純粹的成本核算系統(tǒng)。在這種核算體制下，財務報告主要依據(jù)業(yè)務人員向公司提出的報告，數(shù)據(jù)經常有一定的滯后性，只能對事后成果進行分析上報。但是很多時候，項目可能在前期的決策過程中已經存在問題，在施工和銷售過程中問題只是不斷暴露，所以這種核算體制并無法真正發(fā)揮成本管理的作用（劉麗卿，2009）。同時，這種成本管理方法缺乏成本預測和必要的過程控制，一旦反映在財務賬目上的成本失控，就形成房地產企業(yè)的既定事實，再也沒有挽回的余地。這種管理模式根本無法適應現(xiàn)代房地產企業(yè)管理的要求，由于缺乏預測性，不能及時準確的發(fā)現(xiàn)成本管理過程中所存在問題及原因，進而無法采取有效措施降低成本，難以達到從根本上控制成本的目的。

（四）未能嚴格遵守監(jiān)理制度

為了節(jié)約監(jiān)理費用，許多房地產企業(yè)在進行工程項目的監(jiān)理時，沒有聘請專業(yè)的工程監(jiān)理師，主要依賴業(yè)務代表的職業(yè)道德水平來對工程項目的情況進行管理。由于缺乏專業(yè)知識，工程監(jiān)理人員整體素質不高，難以對工程項目進行全方位控制。另外，也有一些企業(yè)雖聘請了專業(yè)的監(jiān)理人員，但缺乏對監(jiān)理人員的有效約束。有的監(jiān)理人員不能保證將全部精力投入到項目的監(jiān)理工作，監(jiān)理單位也沒有明確規(guī)定監(jiān)理人員的職責及責任，也沒用確立必要的監(jiān)督制度，導致一些監(jiān)理人員不能認真對待其本職工作，沒能認真監(jiān)督檢查工程是否合格，因此，在工程項目存在著監(jiān)理工作不到位、監(jiān)理責任不落實的問題，所以監(jiān)理制度并不能真正發(fā)揮其應有的作用（劉炳南，2010）。

（五）忽視工程質量成本和工期成本的控制

有的房地產企業(yè)沒能正確處理成本與質量的關系，存在“重效益、輕質量”的現(xiàn)象。有的企業(yè)采用偷工減料、以次充好等非正當手段來降低項目造價，雖然在一定程度上降低了成本，但是卻嚴重損害了工程項目的質量。也有的房地產企業(yè)，一旦遇到原材料價格上漲等情況導致成本增加時，就會通過降低工程質量來降低成本，結果非但沒有真正為企業(yè)節(jié)約成本，反而損害了企業(yè)的形象，給企業(yè)帶來更大的損失。同樣，在工程項目開發(fā)過程中，一些企業(yè)會為了追求低成本而對項目的設計、規(guī)劃等各個階段的方案進行反復討論，從而一再延遲工程項目的開發(fā)進度，最終非但沒有為企業(yè)節(jié)約成本，反而導致成本增加。

三、完善房地產企業(yè)成本管理的建議

（一）改進成本管理觀念

房地產企業(yè)要改變以往落后的成本管理觀念，加強自身的成本控制意識. 進行全面成本管理。房地產企業(yè)應當重視每一過程、每一階段、每一部門的微小成本構成要素，把每一要素都納入成本管理的范圍（高揚，2012），同時應明確全面管理的正確觀念，全面把握項目的設計、開發(fā)、施工、竣工結算等各個階段的成本管理工作，對成本管理進行全方位、全過程的控制。

同時，房地產企業(yè)全體員工也必須樹立成本管理意識，爭取采用先進有效的成本管理觀念，積極學習其他行業(yè)或企業(yè)的成本管理思想，積極舉辦成本管理培訓班，對各部門的成本管理行為進行嚴格監(jiān)督，采取激勵約束措施使員工充分認識到成本管理的重要性，采用不定期培訓等方式對全體員工進行房地產成本意識宣傳教育，在企業(yè)內部形成全體員工重視成本管理的氛圍，以促使各部門全面落實成本管理工作。

（二）完善成本管理體制

一方面，房地產企業(yè)應成立獨立的成本管理部門，對公司總經理負責，由可由項目總工程師、工程項目財務總監(jiān)、項目預算總監(jiān)、材料總監(jiān)等對成本管理工作有一定經驗的專業(yè)人員組成，專門負責公司成本管理的決策和制定分配相應的工作任務，對公司成本管理的運作提出指導性意見，力求保證成本管理工作的順利進行。

另一方面，房地產企業(yè)應制定目標成本，然后根據(jù)目標成本對項目成本控制的每一階段、每一過程嚴格監(jiān)督，對業(yè)務過程進行實時的跟蹤與控制。另外，為了在目標成本范圍內完成任務，房地產企業(yè)的管理層還應當重新完善房地產企業(yè)的監(jiān)督考核機制，明確成本責任制（戴美艷，2005）。房地產企業(yè)應當將質量、安全、工期、費用等各種控制指標寫入任務書中，輔之以有效地成本監(jiān)督機制，促使施工團隊時刻牢記成本控制觀念，在完成各項指標的同時最大限度節(jié)約成本，力求有效地發(fā)揮競爭機制的作用，達到對房地產企業(yè)成本進行更有效控制的目的。這種成本管理機制可以為成本管理工作提供較大的自主性，為以后房地產企業(yè)進行成本管理工作打下堅實的基礎。

（三）改進成本管理方法

首先，合理運用成本管理技術。在成本管理方法改進方面，房地產企業(yè)應運用必要的成本管理技術，可根據(jù)實際消耗成本列出清單，根據(jù)項目清單進行報價，清單報價能夠體現(xiàn)房地產企業(yè)的整體管理水平的差異。對于同一個建設項目，對于同樣的工程數(shù)量，各單位的價格各不相同，根據(jù)這些差異，可以充分反映出房地產企業(yè)成本控制水平的差異，從而找出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，來加強這一環(huán)節(jié)的成本管理工作（馮偉，2005）。因此，房地產企業(yè)可根據(jù)清單計價模式，認真查找各個流程來加強企業(yè)內部的成本控制，提高房地產企業(yè)的成本管理水平。

其次，建立系統(tǒng)的成本管理體系。在開發(fā)成本與立項階段，企業(yè)應通過市場行為進行市場預測，然后選擇具有市場占有率的開發(fā)項目，選擇合適的定價目標，通過市場調查，進而對開發(fā)項目進行正確的分析決策；在控制成本最重要的設計階段，必須經過科學評估優(yōu)化設計方案，將成本控制在合理的范圍內。相關人員可把造價管理與技術工作結合起來，重視項目設計方案的選擇，向設計公司提供詳細資料，向設計公司說明成本的最高限額，將投資額和工程量分布到各單位工程，做好各單位的成本管理與監(jiān)督工作，以此來實現(xiàn)對投資額的管控（張艷霞，2012）。

再次，實施戰(zhàn)略成本管理。房地產企業(yè)可引入戰(zhàn)略成本管理思想，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，將成本管理貫穿于企業(yè)整體的戰(zhàn)略管理過程，將成本管理提高到企業(yè)戰(zhàn)略的高度，以企業(yè)全局為對象，提升企業(yè)整體對成本管理的重視程度。戰(zhàn)略成本管理可以將企業(yè)的內部環(huán)境和外部環(huán)境結合起來，根據(jù)企業(yè)面臨的競爭環(huán)境和各類風險，分析企業(yè)成本管理工作的優(yōu)缺點，并綜合競爭對手的成本管理策略，并以此作為本企業(yè)成本管理改進的依據(jù)。

最后，實行信息化成本管理?？蓪Ψ康禺a企業(yè)的成本管理實行信息化策略，建立先進的信息管理系統(tǒng)，在成本管理的各個環(huán)節(jié)合理運用信息技術，及時發(fā)現(xiàn)成本管理過程中出現(xiàn)的問題，并予以分析，同時便于對各部門成本管理工作進行嚴格監(jiān)督，進而提高成本管理效率，大大推進房地產企業(yè)成本管理的完善進程。

（四）完善工程監(jiān)理制度

一方面，制定嚴格的工程監(jiān)理制度。企業(yè)應聘請有經驗的監(jiān)理人員和專業(yè)的監(jiān)理工程師來參與到工程項目設計、施工等各個階段，充分發(fā)揮項目監(jiān)理在項目開發(fā)、施工各階段的指導作用。工程監(jiān)理人員必須要對工程項目進行全程參與，以便隨時發(fā)現(xiàn)問題并提出相關指導建議，避免到項目施工階段才發(fā)現(xiàn)問題這種滯后情況的出現(xiàn)。設計監(jiān)理制度的完善可減少工程項目執(zhí)行過程中的缺陷，減少因發(fā)現(xiàn)問題不及時而造成的成本浪費，可以在很大程度上起到成本控制的作用。

另一方面，加強監(jiān)理隊伍素質建設。聘請監(jiān)理人員監(jiān)理工程項目后，房地產企業(yè)應書面明確監(jiān)理人員的工作職責，避免總監(jiān)理工程師空掛名不作為的問題，同時還要杜絕工程項目將非專業(yè)人員空掛為監(jiān)理人員，而不做出實際監(jiān)理工作的行為。在聘請高素質監(jiān)理隊伍的同時，加強相應的監(jiān)督約束機制，來確保監(jiān)理人員切實履行責任，使監(jiān)理制度能發(fā)揮應有的成本管理作用。

（五）加強對工程質量成本和工期成本的控制

一方面，設立工程項目招投標制度。房地產企業(yè)通過招標方式選擇標價合理、能保證質量和工期、社會信譽高、經濟效益好的施工單位，有效控制工程造價和項目成本管理。工程項目招標包括設備、材料采購和施工的招標，房地產開發(fā)商可通過招標選擇較好的施工單位及設備供應商，確保工程項目所需的材料及設備的質量，這對工程項目投資和工程的質量的控制起著非常重要的作用（滿其中，2011）。

另一方面，合理編制工程量清單。在項目招標階段選擇高質量的施工單位，采用科學的方式編制合理的符合工程實際的工程量清單。施工單位應嚴格按照清單展開施工，能夠很好的確保工程如期完成，減少因工期延長給企業(yè)帶來的工期成本，進而提高企業(yè)的效益。

綜上所述，房地產企業(yè)的成本管理是一項系統(tǒng)性工作，必須在人員、流程、工具、手段等各個方面進行調整，才能提升房地產企業(yè)的整體管理水平。

參考文獻：

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[2] 劉磊.房地產開發(fā)項目全過程的成本控制[J].西安建筑科技大學學報（社會科學版），2009，（5）.

[3] 張艷霞.房地產企業(yè)成本控制中存在的問題及策略[J]. 商業(yè)文化，2012，（1）.

作者簡介： 周琳（1978-），女，漢族，山東聊城人，聊城大學商學院講師，管理學碩士，主要研究方向：會計理論與財務管理。