溫州炒房團(tuán)的前世今生

一路飄紅的房?jī)r(jià)一直受到各界的密切關(guān)注，國(guó)家出臺(tái)幾十條調(diào)控政策，也未能壓住其上漲的勢(shì)頭。然而，曾經(jīng)領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的溫州，最近卻成為70個(gè)大中城市中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)下跌的城市。回想當(dāng)初“溫州炒房團(tuán)”全國(guó)炒房、屢戰(zhàn)屢勝的輝煌戰(zhàn)績(jī)，再看近來(lái)連續(xù)不斷被爆出“溫州房?jī)r(jià)暴跌”、“陷入棄房潮”的新聞，人們不禁感慨，“溫州炒房團(tuán)”難道就這么敗了？

瘋狂的溫州炒房團(tuán)

十幾年前，如果聽(tīng)到“ 溫州炒房團(tuán)來(lái)了”，當(dāng)?shù)貏?shì)必引起購(gòu)房恐慌。在百姓心中，“溫州炒房團(tuán)”的到來(lái)，就意味著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將會(huì)暴漲。但對(duì)于政府及房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“溫州炒房團(tuán)”動(dòng)輒幾千萬(wàn)元的購(gòu)房實(shí)力，就如再生父母般為他們帶來(lái)希望。

十幾年來(lái)，“溫州炒房團(tuán)”如莊稼地里的“蝗災(zāi)”一樣，所到之處，必然“掃走”該地大量房產(chǎn)。90%的溫州炒房人都是為了投資，結(jié)果是導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)被迅速抬高。

溫州人向來(lái)被稱為“中國(guó)的猶太人”，他們獨(dú)到的投資眼光，對(duì)市場(chǎng)的敏感度以及敢闖敢干的性格，使他們經(jīng)過(guò)二三十年的財(cái)富積累，所掌握的民間資本已有6 0 0 0億元之巨。1998年全國(guó)取消福利房，推行商品房制度，敏銳的商業(yè)嗅覺(jué)讓溫州人感到又一次投機(jī)機(jī)會(huì)到來(lái)。于是，溫州人開(kāi)始到全國(guó)各地買(mǎi)房子，“溫州炒房團(tuán)”也逐漸形成規(guī)模，聞名全國(guó)。

溫州人炒房，最初是從自家門(mén)口開(kāi)始的。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格以每年20%的速度遞增，市區(qū)房?jī)r(jià)快速?gòu)?0 0 0元/平方米左右，飆升到70 0 0元/平方米以上。

在溫州炒得不亦樂(lè)乎之后，投資客開(kāi)始走向全國(guó)。2 0 01年8月，第一個(gè)“溫州購(gòu)房團(tuán)”共157人，浩浩蕩蕩開(kāi)赴上海，3天買(mǎi)走了100多套房子，5000多萬(wàn)元現(xiàn)金砸向上海樓市。同時(shí)，另一支購(gòu)房團(tuán)前往杭州。隨后幾年，約20 00億元溫州的資金投向各地房地產(chǎn)，其中，北京、上海兩地集中了10 0 0億元。此外，溫州資本還先后大舉進(jìn)入了杭州、青島、重慶、沈陽(yáng)等城市。“溫州炒房團(tuán)”所到之處，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)一路狂飆。

媒體“領(lǐng)跑”溫州炒房團(tuán)

與其他地區(qū)媒體不同，除了宣傳報(bào)道，溫州本地媒體還扮演著另外一個(gè)重要的角色——房地產(chǎn)中介。在溫州，媒體中有的人專門(mén)與房產(chǎn)商接洽，承接舉辦推介會(huì)的項(xiàng)目，并找好場(chǎng)地，有的人則專門(mén)負(fù)責(zé)邀請(qǐng)有實(shí)力的溫州老板來(lái)看項(xiàng)目。早期，往往一個(gè)推介會(huì)，媒體負(fù)責(zé)人就能拿到3萬(wàn)到5萬(wàn)元的“操作費(fèi)”，廣告費(fèi)更是不在話下。

如果要更多溫州人買(mǎi)房，就需要溫州當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，開(kāi)發(fā)商就必須投放廣告。這使得當(dāng)?shù)匾恍┢矫婷襟w成為獲益者，房地產(chǎn)廣告就成了報(bào)紙的主要?jiǎng)?chuàng)收來(lái)源。一位多年炒房的溫州人向記者透露，為了發(fā)動(dòng)更多的人參加“炒房團(tuán)”，某報(bào)社主編甚至給內(nèi)部員工發(fā)放補(bǔ)貼，并通知員工把家人帶去，形成人數(shù)眾多的“房托族”。人數(shù)越多，開(kāi)發(fā)商越高興，媒體的廣告費(fèi)就能多拿點(diǎn)。

這種模式逐漸發(fā)展下去，在“溫州炒房團(tuán)”的影響下，好多上了溫州媒體的樓盤(pán)被樓盤(pán)就一定會(huì)升值。由此衍生出了溫州極具殺傷力的“媒體炒房團(tuán)”。

“炒期貨房”的“帽子戲法”

溫州人炒房，首選投資的是商鋪、公寓、別墅。據(jù)調(diào)查，在滬有購(gòu)買(mǎi)商鋪意向的溫州人群中，半數(shù)以上喜歡購(gòu)買(mǎi)30萬(wàn)至50萬(wàn)元的小商鋪；有一小部分合股購(gòu)買(mǎi)百萬(wàn)甚至千萬(wàn)元以上的整層商鋪、寫(xiě)字樓；還有一部分是身價(jià)不菲的大老板，財(cái)大氣粗，往往是一次性現(xiàn)金付款的款爺做派。

在溫州人的炒房資金來(lái)源中，民間借貸是主要籌資方式。房產(chǎn)投資者的資金主要有3個(gè)來(lái)源：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。使用最后一種籌資方式的往往伴隨一些大動(dòng)作，非一套或幾套房子的小投資，很有可能是買(mǎi)下整整一幢樓。借貸方以月利息3分（折算年息36%），通過(guò)溫州民間的地下錢(qián)莊借入，在投資熱的時(shí)候，月息有時(shí)甚至高達(dá)七八分。而且，這些人有時(shí)候相互擔(dān)保，親戚鄰里也因?yàn)榻栀J關(guān)系，而徹底綁在一起。

溫州人又是怎么炒房的呢？有一部分溫州投資客與房產(chǎn)商簽訂類似期貨投資合同的購(gòu)房協(xié)議，并不需要支付所有的房?jī)r(jià)。如約定在一年時(shí)間內(nèi)，投資客只要給了小部分定金，就可以對(duì)某套房屋有轉(zhuǎn)售權(quán)，房產(chǎn)商也可以作為新房出售；如果到期房子還沒(méi)賣出去，再由溫州投資客真正買(mǎi)下。從交易手法看，這種炒房可歸為“炒樓花”一類，即先以交納買(mǎi)房定金甚至首付的方式，鎖定部分優(yōu)質(zhì)房源，然后通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，加價(jià)轉(zhuǎn)讓“購(gòu)買(mǎi)權(quán)”來(lái)獲利。這種炒房的手法，由于比較隱蔽，并且避掉了所有交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，因此其收益率也不低。

早期買(mǎi)房首付2 0%就行，其余可以貸款。溫州人一般首付20%，其余80%貸款，等于用4倍杠桿炒房。只要房?jī)r(jià)上漲20%，溫州人的本金就能翻倍獲利。

溫州人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)有兩種途徑，首先是高價(jià)賣給當(dāng)?shù)厝?；如果?dāng)?shù)厝瞬毁I(mǎi)，就把房子低價(jià)賣給自己人。炒家聯(lián)合扮演上下家，利用轉(zhuǎn)按揭或者現(xiàn)房，反復(fù)自買(mǎi)自賣，不斷抬高交易價(jià)格，從銀行套取現(xiàn)金，再投入炒房。在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，他們最終可以賺到百萬(wàn)甚至千萬(wàn)的利潤(rùn)。

炒房賺了多少錢(qián)？

從炒自家房開(kāi)始，到全國(guó)各地炒房，最后到外國(guó)炒房，溫州人炒房到底賺了多少錢(qián)？舉例來(lái)說(shuō)。1999年，某溫州老板以2700元/平米的價(jià)格，買(mǎi)下杭州城西28套商品房，一年半之內(nèi)凈賺50 0萬(wàn)元。10年間，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房成交均價(jià)從每平米3000多元躍升至16000多元。2003年北京中關(guān)村一大型商鋪以每平米10萬(wàn)元吸引溫州人爭(zhēng)購(gòu)，成交量至少達(dá)7000萬(wàn)元。2007年是北京房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，漲幅超過(guò)40%。

王志軍，“溫州炒房團(tuán)”中不算出名的一個(gè)。從最初的個(gè)人炒房，到如今與人合伙開(kāi)起房產(chǎn)代理公司、帶“團(tuán)”炒房，四十不惑的他從2 0幾萬(wàn)元起家，到如今的近千萬(wàn)的身家，不過(guò)才8年的時(shí)間。20 0 5年，王志軍拿著手里的二十幾萬(wàn)元，加入當(dāng)時(shí)的“炒房團(tuán)”，在溫州市區(qū)以折扣價(jià)格買(mǎi)了一套100平方米的房子，首付了3 0%，其余選用了銀行按揭。不過(guò)四五個(gè)月時(shí)間，房?jī)r(jià)很快從每平方米10000元漲到了12000元。此后，王志軍把賺錢(qián)的主要目標(biāo)瞄準(zhǔn)房產(chǎn)。哪里有房展會(huì)、推介會(huì)，他都會(huì)去，留下信息，房產(chǎn)代理公司就會(huì)主動(dòng)打電話給他。開(kāi)始，他只在溫州買(mǎi)來(lái)買(mǎi)去，順利做成三四套房后，開(kāi)始向外地發(fā)展。

王志軍當(dāng)時(shí)本錢(qián)并不多，就選擇投資一些起價(jià)較低的房產(chǎn)。暫時(shí)離市中心遠(yuǎn)一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，但必須是政府規(guī)劃的熱點(diǎn)地段。王志軍做的第一個(gè)外地樓盤(pán)在江蘇昆山。2 0 0 5年昆山的房?jī)r(jià)還不高，昆山離上海很近，綠化很好，臺(tái)資企業(yè)比較多，而當(dāng)時(shí)上海房?jī)r(jià)已開(kāi)始上漲。他分析，昆山的房?jī)r(jià)也會(huì)漲，而且空間很大，每平米大約2 2 0 0元左右。于是，他又叫了幾個(gè)朋友，一起包購(gòu)了一整棟樓，后來(lái)每套最少賺了3萬(wàn)元。

到現(xiàn)在為止，王志軍已做過(guò)十幾個(gè)樓盤(pán)，北京、上海、青島、海南、重慶、成都……基本上大城市都去過(guò)了。2011年，王志軍看到了民間借貸危機(jī)，也不敢四處炒房了。用他自己的話講，他算是保守派，這幾年也賺了幾百萬(wàn)，在他們這個(gè)“團(tuán)”里，賺了幾千萬(wàn)的大有人在。

資金回籠救實(shí)業(yè)

溫州人全國(guó)炒房十余年，戰(zhàn)績(jī)顯赫。然而，近兩年卻頻頻傳出溫州人全國(guó)拋售房產(chǎn)、溫州房?jī)r(jià)變“跳樓價(jià)”、溫州陷入棄房潮等新聞。坊間傳言四起，對(duì)溫州的看法眾說(shuō)紛紜，說(shuō)得最多的是“溫州炒房團(tuán)”全軍覆沒(méi)。

在2 0 0 8年至2 010年期間，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)資金規(guī)模約為1000億元，歷史最高峰時(shí)達(dá)到2000億元，其中六成資金來(lái)源于民間借貸。一開(kāi)始，利息還只是月息2分3分，發(fā)展到2011年年中溫州金融危機(jī)全面爆發(fā)前，根據(jù)央行溫州中心支行的調(diào)研數(shù)據(jù)，利率水平超過(guò)了歷史最高值，月息6分甚至更高。這意味著，100萬(wàn)元的民間借款每年要還的利息就高達(dá)72萬(wàn)元。

樓市就像一塊磁鐵，吸走了民間、企業(yè)、銀行等幾乎所有可流動(dòng)的資本。多數(shù)企業(yè)家大玩資本運(yùn)作等虛擬經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)因“失血”而錯(cuò)失轉(zhuǎn)型良機(jī)。如今樓市遇阻、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡劣，溫州企業(yè)普遍遭遇經(jīng)營(yíng)困難，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的整個(gè)溫州經(jīng)濟(jì)也遭遇發(fā)展困境。